Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/537754 / HA ZA 13-281
Vonnis van 12 februari 2014
in de zaak van
[eiser],
eiser,
advocaat mr. M.A. Johannsen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN STAVEREN MAKELAARDIJ O.G. B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. C.J.J.C. Arnouts.
Partijen zullen hierna [eiser] en Van Staveren genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 februari 2013, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 19 juni 2013, waarbij een comparitie van partijen is bepaald,
- het proces-verbaal van de op 27 september 2013 gehouden comparitie van partijen, met de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In december 2005 hebben [eiser] en Van Staveren een beheerovereenkomst gesloten (hierna: de beheerovereenkomst) met betrekking tot het beheer van vijf panden van[eiser], met ingang van 1 januari 2006. De betreffende panden zijn gelegen aan de:
- [adres];
- [adres];
- [adres];
- [adres];
- [adres].
2.2.
De beheerovereenkomst bevat, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen:
“ 3. De beheerder verleent aan de eigenaar de standaarddiensten als bedoeld in hoofdstuk I (standaarddiensten en -bevoegdheden) van de bij deze overeenkomst behorende bijlage. (…)
(…)
8. Diensten die uitgaan boven de standaarddiensten (…) kunnen door de beheerder naar redelijkheid afzonderlijk in rekening worden gebracht. (…)”
In de bijlage bij de beheerovereenkomst staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“I. Standaarddiensten en bevoegdheden
De standaarddiensten en bevoegdheden van de beheerder omvatten het volgende:
1. Onderhoud en technisch beheer
1. Het inspecteren van het onroerend goed.
2. Het behandelen van meldingen van huurders van technische onvolkomenheden.
3. (…)
4. Het op verzoek vervaardigen van een onderhoudsrapport waarbij wordt aangegeven welk onderhoud noodzakelijk wordt geacht voor het komend jaar.
5. Het namens de eigenaar verstrekken van onderhoudsopdrachten. Tot een overeengekomen limietbedrag kan dit geschieden zonder voorafgaand overleg met de eigenaar; zijn de verwachten kosten hoger, dan zullen ter zake een of meer offertes met een daarbij behorend advies aan de eigenaar worden voorgelegd. (…)
(…)
8. In het algemeen er voor zorg dragen en er op toezien dat de onderhoudswerkzaamheden alsmede de uit te voeren werkzaamheden ten behoeve van de verstrekking van levering en diensten aan huurders op verantwoorde wijze en tegen redelijke prijzen plaatsvinden.
(…)
II. Additionele diensten en bevoegdheden
De volgende diensten en bevoegdheden behoren niet tot de onder I. bedoelde standaarddiensten en -bevoegdheden.
1. Onderhoud en technisch beheer
1. Het vervaardigen van een meerjaren planning.
(…)”
2.3.
Op 2 januari 2007 is het pand aan de [adres] verkocht voor € 430.000,- aan [bedrijf] (hierna: [bedrijf]). Van Staveren heeft op verzoek van [eiser] bemiddeld bij deze verkoop.
2.4.
Op 5 februari 2011 heeft [naam] zijn zoon,[eiser] (hierna: [eiser]) bij notariële akte een algehele volmacht verstrekt om zijn vader te vertegenwoordigen. Vanaf dat moment is [eiser] de zakelijke belangen van [naam] gaan behartigen.
2.5.
Bij e-mail van 6 februari 2011 heeft [eiser] aan Van Staveren het volgende geschreven:
“ Vriendelijk verzoek ik je alle contacten over onderhoud en huurders zaken rechtstreeks met mij af te wikkelen. Ik heb inmiddels een algehele volmacht en dus ook tekening bevoegdheid namens mijn vader. Helaas is de gezondheid van mijn vader zwak en raakt hij snel verwarring.”
2.6.
Bij brief van 10 april 2011 heeft [eiser] aan Van Staveren meegedeeld met ingang van 1 augustus 2011 de beheerovereenkomst te willen beëindigen. [eiser] heeft vervolgens een andere onderneming, [bedrijf 2], opdracht gegeven de panden te beheren.
2.7.
Bij e-mail van 30 mei 2011 heeft [eiser] aan Van Staveren, voor zover hier van belang, het volgende geschreven:
“ Bijgaand tref u een kopie aan van de akte van algehele volmacht van mijn vader. Mijn vader lijdt aan de ziekte van Alzheimer; hij heeft geheugen problemen en is vaak verward. Ik behartig momenteel zijn zakelijke belangen. (…)”
2.8.
Bij brief van 11 oktober 2011 heeft de advocaat van [eiser], gevolmachtigd optredend voor [naam], Van Staveren aansprakelijk gesteld wegens het niet nakomen van diverse verplichtingen uit de beheerovereenkomst alsmede onrechtmatig handelen bij de verkoop van[adres], en Van Staveren gesommeerd tot betaling van een bedrag van € 266.733,30 aan schadevergoeding.
2.9.
Bij brief van 5 december 2011 heeft de aansprakelijkheidsverzekeraar van Van Staveren gereageerd en aansprakelijkheid van de hand gewezen.
2.10.
Op 24 maart 2013 is [naam] overleden.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad
I. primair: voor recht verklaart dat Van Staveren toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de beheerovereenkomst en bemiddelingsovereenkomst en dat zij de schade, op te maken bij staat, die [eiser] dientengevolge heeft geleden aan hem dient te vergoeden;
subsidiair: voor recht verklaart dat Van Staveren een onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens [eiser] door hem onvoldoende bij te staan als beheerder en van onjuist advies te voorzien, wat haar toegerekend kan worden en dat zij de schade, op te maken bij staat, die [eiser] dientengevolge heeft geleden aan hem dient te vergoeden;
II. Van Staveren veroordeelt tot betaling van € 5.416,25 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
III. Van Staveren veroordeelt in de kosten van dit geding.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag.
Uit hoofde van de tussen partijen gesloten beheerovereenkomst was Van Staveren belast met het feitelijk beheer van een vijftal panden van [eiser]. Bij de uitvoering van dat beheer is Van Staveren toerekenbaar tekort geschoten door: (i) geen aanbevelingen te doen met betrekking tot het onderhoud, (ii) privécontacten van Van Staveren als huurders te plaatsen, (iii) niet op te treden tegen de onderverhuur door de huurder van [adres], (iv) in het appartement [adres]een huurder te plaatsen die niet aan het opgegeven profiel voldeed en de zolder mee te verhuren, (v) onvoldoende toezicht te houden op de kosten voor renovatie van [adres]en [adres], en (vi) extra kosten te berekenen voor werk dat onder de beheervergoeding viel. Daarnaast is Van Staveren toerekenbaar tekortgeschoten in haar bemiddeling bij de verkoop van het pand aan de[adres] door het pand voor een te lage waarde te verkopen en door eveneens op te treden als makelaar van de kopende partij. Subsidiair heeft Van Staveren onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld. Van Staveren dient de schade die [eiser] als gevolg daarvan heeft geleden te vergoeden, aldus [eiser].
3.3.
Van Staveren voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Eisende partij [eiser] is kort na de datum van dagvaarding komen te overlijden. Zijn zoon, tevens executeur, [eiser], heeft de rechtbank laten weten de reeds aanhangige procedure te willen voortzetten. Het geding is vervolgens op grond van artikel 225, tweede lid van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering (Rv) op naam van de oorspronkelijke partij voortgezet. Eisende partij zal hierna aangeduid blijven worden als [eiser], echter waar relevant zal vader worden aangeduid als [naam] en zoon als [eiser]
4.2.
[eiser] stelt in deze procedure dat Van Staveren op verschillende manieren is tekortgekomen in de nakoming van haar verplichtingen. De rechtbank zal hierna iedere gestelde tekortkoming en het daartegen gevoerde verweer bespreken.
De verkoop van het pand[adres]
4.3.
In de eerste plaats stelt [eiser] dat Van Staveren hem verkeerd heeft geadviseerd rondom de verkoop van het pand aan de[adres]. Daartoe voert [eiser] aan dat het pand ver onder de marktwaarde is verkocht. De waarde van een pand werd in 2007 bepaald door 25 keer de jaarlijkse huuropbrengst, terwijl de verkoopwaarde slechts 17 keer de huuropbrengst vertegenwoordigt, aldus [eiser]. Ook blijkt de te lage verkoopprijs volgens [eiser] uit het feit dat direct na de verkoop een hypotheek van € 720.000,- op het pand is gevestigd en het pand korte tijd later is gesplitst, waardoor waarde is toegevoegd. Daarnaast voert [eiser] aan dat Van Staveren bij de verkoop van het pand een dubbele pet op heeft gehad. Behalve als beheerder en makelaar van [eiser] heeft Van Staveren ook als makelaar van de kopende partij opgetreden, aldus [eiser].
4.4.
Van Staveren betwist dat het pand onder de marktwaarde is verkocht. De waarde van een pand kan volgens Van Staveren niet worden bepaald aan de hand van de jaarlijkse huuropbrengst. Er spelen verschillende factoren een rol. Zo was sprake van achterstallig onderhoud en een lastige huurder. De hoogte van de hypotheek zegt niets, aldus Van Staveren, nu deze hypotheek mede voor een ander pand was verstrekt. Van Staveren betwist eveneens dat zij als makelaar voor de kopende partij heeft opgetreden. Daartoe voert zij aan in opdracht van [eiser] op zoek te zijn gegaan naar een koper voor het pand. Via haar netwerk heeft Van Staveren toen [bedrijf] benaderd, een onderneming voor wie Van Staveren eveneens het beheer van een aantal panden verzorgt. Bij de transactie heeft zij uitsluitend als verkopend makelaar voor [eiser] opgetreden. Daarnaast doet Van Staveren een beroep op schending van de klachtplicht van artikel 6:89 BW. Daartoe stelt zij dat [eiser] nooit heeft geklaagd over een te lage verkoopprijs. [eiser] heeft uitdrukkelijk ingestemd met de verkoopprijs en was juist uitermate content met de verkoop van het pand en de bemiddeling door Van Staveren. Pas toen [eiser] de zaken van zijn vader ging waarnemen, werd het standpunt ingenomen dat Van Staveren het pand voor een te lage prijs had verkocht, aldus Van Staveren.
4.5.
De rechtbank ziet aanleiding eerst het beroep op artikel 6:89 BW te bespreken, nu bij het slagen van dit verweer de vordering reeds daarop afstuit.
4.6.
Artikel 6:89 BW bepaalt dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie van de schuldenaar geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd. Blijkens de wetsgeschiedenis berust deze bepaling op de gedachte dat een schuldenaar er op moet kunnen rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en dat deze, indien dit niet het geval blijkt te zijn, zulks - eveneens met spoed - aan de schuldenaar meedeelt (Parl. Gesch. Boek 6, blz. 316-317). Voor het antwoord op de vraag of tijdig op de voet van art. 6:89 BW is geprotesteerd, moet acht worden geslagen op alle relevante omstandigheden van het geval, en in elk geval ook op de waarneembaarheid van de afwijking, de deskundigheid van partijen en de aanwezige juridische kennis (vgl. HR 8 oktober 2010, LJN BM9615).
4.7.
De rechtbank is met Van Staveren van oordeel dat voor de vraag wanneer de klachttermijn van artikel 6:89 BW is gaan lopen, gekeken moet worden naar het moment waarop [naam] het gestelde gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken. Het was immers [naam] die destijds de opdracht aan Van Staveren gaf om het pand te verkopen, en de huidige vordering tot schadevergoeding is ook op zijn naam ingesteld. Met het verstrekken van de algehele volmacht aan [eiser] op 5 februari 2011 is niet een nieuwe klachttermijn voor [eiser] ingeluid.
4.8.
Daargelaten of juist is dat het pand onder de marktwaarde is verkocht, stelt de rechtbank vast dat de omstandigheden waarop [eiser] dit verwijt baseert reeds direct of kort na de verkoop kenbaar waren. Immers, volgens [eiser] is direct na levering de hypotheek van € 720.000,- op het pand gevestigd en is korte tijd later het pand gesplitst. Na de verkoop van het pand zijn echter nog ruim vier jaar en negen maanden verstreken voordat [eiser] namens zijn vader bij brief van 11 oktober 2011 voor het eerst heeft geklaagd over de hoogte van de verkoopprijs.
4.9.
De rechtbank is van oordeel dat met het verstrijken van deze periode, het recht van [eiser] om een beroep te doen op de gestelde tekortkoming is komen te vervallen. Van [eiser] had binnen deze termijn enig eigen onderzoek verwacht mogen worden naar de vraag of de door Van Staveren getaxeerde waarde van het pand marktconform was. Daaraan doet niet op voorhand af dat [naam] een man op leeftijd was. [naam] had een commerciële achtergrond en was in bezit van vijf verschillende panden in Amsterdam. Dat [naam] ten tijde van de verkoop van het pand aan de [adres] reeds niet goed in staat was zijn belangen te behartigen ten gevolge van de ziekte van Alzheimer, acht de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Uit de in het geding gebrachte e-mails en telefoonnotities uit deze periode blijkt hiervan niets. [naam 2] van Van Staveren en voorheen contactpersoon van [naam], heeft ter zitting verklaard dat hij ook nooit heeft gemerkt dat [naam] vergeetachtig was of dat zijn beoordelingsvermogen achteruit was gegaan.
4.10.
De rechtbank betrekt in haar oordeel voorts dat Van Staveren door het forse tijdsverloop in een nadeliger positie is komen te verkeren. Niet alleen is [naam] inmiddels overleden zodat van hem geen verklaring meer kan worden afgenomen over de gang van zaken destijds, ook zal thans lastiger zijn om nog met enige nauwkeurigheid vast te stellen wat in 2007 de marktwaarde van het pand in de toenmalige staat en onder de toenmalige omstandigheden is geweest. Artikel 6:89 BW beoogt een (vermeende) schuldenaar juist te beschermen tegen late en daardoor moeilijk te betwisten klachten van de schuldeiser.
4.11.
De vorderingen van [eiser] in verband met de verkoop van het pand aan de[adres] stuiten dan ook reeds af op artikel 6:89 BW. Dat geldt evenzeer voor deze worden gegrond op onrechtmatige daad. De rechtbank komt daarmee niet toe aan de vraag of de verkoopwaarde marktconform was en of Van Staveren [eiser] hieromtrent goed heeft geadviseerd.
4.12.
Overigens is de stelling van [eiser] dat Van Staveren bij de transactie een dubbele pet op heeft gehad, naar het oordeel van de rechtbank op niet meer dan vermoedens gebaseerd. Uit niets blijkt dat Van Staveren (eveneens) de belangen van [bedrijf] behartigde of een vergoeding van [bedrijf] heeft ontvangen voor de transactie. Het in opdracht van [eiser] door [bedrijf 3] opgestelde rapport biedt geen steun aan de vermoedens van [eiser] en bevestigt slechts de stelling van Van Staveren dat zij beheerder was voor [bedrijf]; niet dat zij als aankopend makelaar voor [bedrijf] heeft opgetreden.
Het beheer van de panden
4.13.
Met betrekking tot de uitvoering van de beheerovereenkomst verwijt [eiser] Van Staveren in de eerste plaats dat Van Staveren geen aanbevelingen heeft gedaan met betrekking tot het onderhoud van de panden. Volgens [eiser] is een aantal panden daardoor sterk verwaarloosd, met name aan de buitenkant. Ter onderbouwing heeft [eiser] foto’s overgelegd van [adres] en [adres] en [adres].
4.14.
Van Staveren betwist dat de panden zijn verwaarloosd en dat zij nooit aanbevelingen zou hebben gedaan met betrekking tot het onderhoud. Van Staveren wijst in dat kader op de verbeteringen aan de appartementen [adres] en [adres] en [adres]. Bovendien stelt Van Staveren dat zij de Meerjarige Onderhoudsplanning, die als uitgangspunt voor het onderhoud van de panden werd gehanteerd, uitvoerig met [naam] heeft besproken. Daarbij was het de uitdrukkelijke wens van [naam] om de uitgaven op onderhoud en renovaties zo beperkt mogelijk te houden. Alleen het noodzakelijke onderhoud diende te worden uitgevoerd, aldus Van Staveren. Dergelijke herstel- en onderhoudswerkzaamheden heeft Van Staveren ook verricht. Ter onderbouwing daarvan heeft Van Staveren meldingsoverzichten in het geding gebracht waarin de uitgevoerde herstelwerkzaamheden met betrekking tot de panden zijn opgenomen.
4.15.
[eiser] heeft niet betwist dat er een Meerjarig Onderhoudsplan werd gehanteerd. Door [eiser] is niet gesteld dat Van Staveren zich niet aan dit plan heeft gehouden. Wel heeft [eiser] ter zitting gesteld dat dit plan nooit is bijgewerkt. De rechtbank ziet evenwel niet in op grond waarvan Van Staveren daartoe gehouden was. De opsomming van verplichtingen van Van Staveren ten aanzien van het onderhoud en technisch beheer, zoals opgenomen in de bijlage bij de beheerovereenkomst (zie hiervoor onder 2.2), biedt daarvoor geen ondersteuning. Integendeel, volgens de beheerovereenkomst behoort het vervaardigen van een meerjarenplanning niet tot de door Van Staveren te verrichten standaarddiensten.
4.16.
Evenmin is betwist dat [naam] de uitgaven op onderhoud en renovaties zo beperkt mogelijk wenste te houden. Ter zitting heeft [naam 2] daarover nog verklaard dat [naam] altijd instructies met betrekking tot het onderhoud aan Van Staveren gaf; dat [naam] een eigen schilder had met wie hij graag werkte en dat hij daar zelf een plannetje voor had. In het licht van deze omstandigheden, en mede gezien de tekst van de beheerovereenkomst (die Van Staveren slechts verplicht meldingen van huurders op te lossen en
op verzoekeen onderhoudsrapport voor het komend jaar te vervaardigen), ziet de rechtbank onvoldoende steun voor het standpunt van [eiser] dat Van Staveren doorlopend zelfstandig aanbevelingen moest doen met betrekking tot het onderhoud. Bovendien acht de rechtbank eveneens onvoldoende onderbouwd dat de (gestelde) slechte staat van onderhoud van de buitenkant van de panden zou zijn veroorzaakt door het uitblijven van dergelijke aanbevelingen. Nu [naam] zich blijkens de verklaring [naam 2] zelf (mede) bezig hield met het schilderwerk en hij groot onderhoud zo beperkt mogelijk wenste te houden, is alleszins aannemelijk dat [naam] bekend was met de staat van onderhoud en er bewust voor koos de buitenkant van de woningen niet op te knappen.
op verzoekeen onderhoudsrapport voor het komend jaar te vervaardigen), ziet de rechtbank onvoldoende steun voor het standpunt van [eiser] dat Van Staveren doorlopend zelfstandig aanbevelingen moest doen met betrekking tot het onderhoud. Bovendien acht de rechtbank eveneens onvoldoende onderbouwd dat de (gestelde) slechte staat van onderhoud van de buitenkant van de panden zou zijn veroorzaakt door het uitblijven van dergelijke aanbevelingen. Nu [naam] zich blijkens de verklaring [naam 2] zelf (mede) bezig hield met het schilderwerk en hij groot onderhoud zo beperkt mogelijk wenste te houden, is alleszins aannemelijk dat [naam] bekend was met de staat van onderhoud en er bewust voor koos de buitenkant van de woningen niet op te knappen.
4.17.
Van een tekortkoming door Van Staveren met betrekking tot het onderhoud van de panden is dan ook niet gebleken.
4.18.
In de tweede plaats verwijt [eiser] Van Staveren dat zij privécontacten als huurders zou hebben geselecteerd. [eiser] vermoedt dat deze huurders aan Van Staveren een vergoeding hebben betaald voor de totstandkoming van de huurovereenkomst.
4.19.
De rechtbank acht dit verwijt ongegrond. Daargelaten of dit feitelijk juist is, valt niet in te zien op welke wijze [eiser] wordt benadeeld wanneer Van Staveren iemand uit haar netwerk als huurder selecteert. [eiser] heeft er immers belang bij dat snel een huurder wordt gevonden. Dat Van Staveren hiervoor een vergoeding ontvangt en deze vervolgens in eigen zak steekt is door [eiser] op geen enkele wijze onderbouwd of geconcretiseerd. Dit verwijt berust dan ook slechts op vage vermoedens.
4.20.
In de derde plaats verwijt [eiser] Van Staveren dat deze niet is opgetreden tegen de onderverhuur van de zolderkamer door de huurster van [adres]. Volgens [eiser] was Van Staveren van meet af aan op de hoogte van de onderhuur. Bij de bezichtiging waren zowel de huurster als de onderhuurster aanwezig, aldus [eiser].
4.21.
Van Staveren betwist dat zij op de hoogte was van de gestelde onderhuur of dat zij daarmee zou hebben ingestemd. Voor zover de huurster de woning inderdaad heeft onderverhuurd, valt Van Staveren daarover dan ook niets te verwijten, aldus Van Staveren.
4.22.
Ter onderbouwing van zijn stelling dat Van Staveren van meet af aan op de hoogte was van de gestelde onderhuur, heeft [eiser] een verklaring in het geding gebracht van de ouders van de hoofdhuurster. Daarin verklaren zij – samengevat – dat hun dochter in 2007 samen met een vriendin in het appartement aan de [adres]is gaan wonen; dat zij daartoe in april 2007 samen met hun dochter en de vriendin de woning hebben bezichtigd; dat bij de bezichtiging iemand van Van Staveren aanwezig was; dat vervolgens is besloten tot huur over te gaan; en dat in het huurcontract hun dochter als enige huurder is opgenomen maar dat samenwoning met de vriendin het doel was.
4.23.
De rechtbank constateert dat uit deze verklaring niet volgt dat sprake was van illegale onderhuur – samenwoning tussen twee personen waarbij één van hen als huurster in het contract staat vermeld is nog geen onderhuur – noch dat Van Staveren van meet af aan bekend was met de gestelde onderhuur of daarmee heeft ingestemd. Nu [eiser] geen andere feiten of omstandigheden ter onderbouwing heeft aangevoerd, wordt het verwijt met betrekking tot de vermeende onderhuur wegens gebrek aan feitelijke onderbouwing verworpen.
4.24.
Als vierde verwijt voert [eiser] aan dat Van Staveren in het appartement [adres] een huurder heeft geplaatst die niet aan het opgegeven profiel voldeed. De voorkeur van [eiser] ging uit naar iemand die naar verwachting de woning niet heel lang zou huren, bijvoorbeeld een hoog opgeleide starter op de woningmarkt. De geselecteerde huurder voldeed hier echter niet aan. Bovendien had Van Staveren de zolder niet moeten meeverhuren, aldus [eiser].
4.25.
Dit onderdeel van de vorderingen van [eiser] strandt op een gebrek aan belang. Immers, voor zover het verwijt van [eiser] al terecht zou zijn, heeft [eiser] niet gesteld op enige wijze schade te hebben geleden als gevolg van de gestelde tekortkoming. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ziet de rechtbank niet in op welke wijze [eiser] tot op heden nadeel heeft ondervonden van het feit dat de huurder geen hoogopgeleide starter op de woningmarkt is en de zolder is meeverhuurd. Dat laatste heeft, zo heeft Van Staveren gemotiveerd gesteld, juist tot hogere huurinkomsten geleid.
4.26.
Het vijfde verwijt aan Van Staveren luidt dat zij onvoldoende toezicht heeft gehouden op de kosten van de renovatie van de appartementen [adres] en [adres]. Ten aanzien van [adres] had Van Staveren aan [naam] laten weten dat de kosten € 35.000,- zouden zijn, terwijl de werkelijke kosten € 53.000,- bedroegen. De renovaties zijn niet in overleg gegaan en [naam] heeft nooit een gedetailleerde offerte ontvangen, aldus [eiser].
4.27.
Van Staveren betwist dat de renovaties niet in overleg zijn gegaan. Voor alle werkzaamheden boven de € 900,- vond altijd vooraf overleg plaats met [naam], aldus Van Staveren. [eiser] heeft voor beide renovaties toestemming gegeven. Ten aanzien van de kosten van [adres] bedroeg de offerte € 35.994,- exclusief btw. Als gevolg van niet voorzienbaar meerwerk zijn de uiteindelijke kosten € 9.556,88 exclusief btw hoger uitgevallen. [eiser] was op de hoogte van dit meerwerk en heeft daarvoor telkens zijn akkoord gegeven, aldus Van Staveren. Ter onderbouwing heeft Van Staveren offertes, telefoonnotities en e-mails in het geding gebracht.
4.28.
In reactie op het verweer van Van Staveren heeft [eiser] slechts gesteld dat zijn vader ervan uit mocht gaan dat de kosten voor de renovatie van [adres] maar € 35.000,- zouden bedragen en dat uit de door Van Staveren overgelegde stukken niet blijkt dat toestemming is gegeven voor de renovaties en dat de offerte naar zijn vader is gezonden. Daarmee miskent [eiser] dat het niet aan Van Staveren is om aan te tonen dat [naam] toestemming heeft verleend voor de renovaties, maar dat het aan hem is om zijn stelling dat Van Staveren onvoldoende toezicht heeft gehouden op de kosten van renovatie te onderbouwen. Daarin is hij, mede gezien het uitvoerig onderbouwde verweer van Van Staveren, niet geslaagd. Weliswaar zijn de kosten voor de renovatie van [adres] hoger uitgevallen dan aanvankelijk begroot, maar uit hetgeen [eiser] heeft aangevoerd volgt niet dat dit te wijten is aan Van Staveren. Het ter zitting door [eiser] geuite vermoeden dat Van Staveren in verband met de renovaties mogelijk een excessieve “retourprovisie” van de aannemer heeft ontvangen, is op geen enkele wijze onderbouwd, zodat de rechtbank daaraan voorbijgaat.
4.29.
Tot slot verwijt [eiser] Van Staveren extra kosten (tussen 8 december 2008 en 6 april 2011 een bedrag van in totaal € 8.696,98) in rekening te hebben gebracht voor werkzaamheden die onder de standaard beheervergoeding vielen. Bovendien stelt [eiser] dat het gehanteerde uurtarief in de branche ongebruikelijk hoog is en betwist hij dat de gedeclareerde werkzaamheden daadwerkelijk zijn verricht.
4.30.
Van Staveren stelt in reactie op dit verwijt dat [eiser] nooit eerder heeft geklaagd over declaraties of uurtarieven. Het gehanteerde uurtarief is marktconform. Bovendien heeft [naam] ingestemd met het uurtarief en zijn alle declaraties door hem geaccordeerd. De gedeclareerde werkzaamheden hebben onder meer betrekking op bezwaarschriftprocedures, een canonherziening en overige advies en begeleiding in juridische kwesties. Deze werkzaamheden vielen niet onder de standaarddiensten zoals opgesomd in de bijlage bij de beheerovereenkomst, aldus Van Staveren.
4.31.
De rechtbank is van oordeel dat [eiser] ook dit deel van zijn vordering onvoldoende heeft onderbouwd. [eiser] heeft in reactie op het uitgebreide verweer van Van Staveren ter zitting slechts het standpunt herhaald dat het uurtarief te hoog is en dat de urenspecificatie wordt betwist. Mede gelet op het lange tijdsverloop tussen het uitbrengen van de facturen (en de betaling daarvan) en het moment dat [eiser] daartegen voor het eerst bezwaar maakt, had [eiser] zijn standpunt dat de facturen onterecht zijn nader moeten onderbouwen. Ook dit gedeelte van de vordering zal worden afgewezen.
Onrechtmatige daad
4.32.
[eiser] heeft geen zelfstandige feiten of omstandigheden ten grondslag gelegd aan zijn beroep op onrechtmatige daad, zodat geen aanleiding bestaat deze grondslag nader te bespreken.
Conclusie
4.33.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat hetgeen door [eiser] in deze procedure is gesteld geen grond biedt voor (gedeeltelijke) toewijzing van een van de vorderingen. Het gevorderde zal dan ook worden afgewezen.
4.34.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Van Staveren worden begroot op:
- griffierecht 589,00
- salaris advocaat
904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)
904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.493,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Van Staveren tot op heden begroot op € 1.493,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na het vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.T. Hylkema en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2014. [1]