Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 2617042 \ EA VERZ 13-1419
beschikking van: 5 februari 2014
func.: 438
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
1.
[naam verzoeker 1],
wonende te [plaats],
2.
[naam verzoeker 2],
wonende te [plaats],
nader te noemen [verzoekers],
gemachtigde: mr. E. Swart,
verzoekers.
t e g e n
Deenik Weijnen Vastgoed B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
verweerder,
nader te noemen DeenikWeijnen,
verschenen bij B.J. Deenik.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Verzoekende partij heeft op 6 december 2013 een verzoek op de voet van artikel 7:243 Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend.
Verwerende partij heeft geen verweerschrift ingediend.
Het verzoek is ter zitting van 22 januari 2014 behandeld. Daarvan is aantekening gehouden.
Hierna is een datum voor beschikking bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1.
[verzoekers] huren sinds 1994 of 1995 de woning aan [adres], hierna: het gehuurde. DeenikWeijnen heeft het appartementsrecht dat recht geeft op het gehuurde in 2007 gekocht op een veiling.
2.
In het souterrain van het gehuurde bevindt zich thans een CV-ketel die, blijkens de door [verzoekers] overgelegde foto van het plaatje met typenummer en andere gegevens dat is bevestigd op de ketel, is geplaatst in december 1989.
3.
Het gehuurde bestaat uit een beletage en een souterrain. Daarboven bevinden zich nog (tenminste) drie woonlagen. De rookgasafvoer van de CV-ketel loopt vanuit het souterrain naar het dak van het betreffende pand.
4.
Er is in het pand sprake van een VVE met drie leden. Een van deze leden bewoont een appartement in het betreffende pand, de andere twee – waaronder DeenikWeijnen – zijn verhuurders/beleggers.
Verzoek
Verzoek
5.
[verzoekers] verzoeken de kantonrechter op de voet van artikel 7:243 lid 2 onder c BW te bepalen dat DeenikWeijnen verplicht is om op eigen kosten ten behoeve van de door [verzoekers] gehuurde woning een HR verwarmingsketel, te weten een Kobi Kompakt HRE 24/18, veilig en deugdelijk te doen installeren, met de daartoe benodigde aanpassingen in het rookgaskanaal. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [verzoekers] dit aangevuld met het verzoek te bepalen dat DeenikWeijnen een en ander binnen twee weken na deze beschikking dient uit te voeren.
6.
[verzoekers] verwijzen naar hun vanaf 4 april 2013 gedane voorstellen gericht op vervanging van deze ketel door een moderne ketel met meer rendement. Zij stellen dat de huidige ketel thans 24 jaar oud is en een teruglopend, althans laag rendement heeft. Als gevolg daarvan is hun gasverbruik toegenomen van 1321 m3 in 2007 tot 2077 m3 in 2012, aldus [verzoekers]. Zij verwijzen voorts naar de door hen overgelegde vier offertes waarvan de uitkomsten elkaar niet veel ontlopen. De door hen voorgestelde ketel is volgens [verzoekers] het meest betrouwbaar gebleken en daarin kunnen zo nodig onderdelen het gemakkelijkst vervangen worden. Zij verwijzen naar de bij de offerte behorende gegevens van de ketel waarin een opwekkingsrendement van 95% is vermeld, waardoor is voldaan aan de wettelijke eisen.
7.
In de betreffende offerte is begrepen het geschikt maken van het rookgasafvoerkanaal voor een HR-ketel. Dit door daarin een RVS-voering aan te brengen. Onder verwijzing naar een verklaring van de installateur stellen [verzoekers] dat daardoor geen sprake is van enig risico van condensvorming of (andere) vochtproblemen, waardoor de VVE in redelijkheid haar toestemming voor de uitvoering van de werkzaamheden niet kan weigeren. Het verkrijgen van die toestemming ligt op de weg van DeenikWeijnen als lid van de VVE, aldus [verzoekers].
8.
Hetgeen DeenikWeijnen heeft aangevoerd betreffende de kosten en exploitatieverliezen van het gehuurde is volgens [verzoekers] niet relevant, omdat tegenover de noodzakelijke investering van € 1.899,00 inclusief BTW een huurverhoging staat van
€ 20,08 per maand, waardoor deze investering en de daaraan verbonden rentekosten zijn gedekt. [verzoekers] verwijzen daarbij naar de door hen overgelegde annuiteitenberekening waaruit dit blijkt, welke is gebaseerd op een afschrijvingstermijn van 15 jaar en een rente van 4,6%. Daarbij is geen rekening gehouden met de thans te verwachten huurverhogingen van tenminste 4% per jaar. Wanneer met deze jaarlijkse verhoging wel rekening wordt gehouden wordt de investering volgens [verzoekers] binnen tien jaar terug verdiend.
Verweer
€ 20,08 per maand, waardoor deze investering en de daaraan verbonden rentekosten zijn gedekt. [verzoekers] verwijzen daarbij naar de door hen overgelegde annuiteitenberekening waaruit dit blijkt, welke is gebaseerd op een afschrijvingstermijn van 15 jaar en een rente van 4,6%. Daarbij is geen rekening gehouden met de thans te verwachten huurverhogingen van tenminste 4% per jaar. Wanneer met deze jaarlijkse verhoging wel rekening wordt gehouden wordt de investering volgens [verzoekers] binnen tien jaar terug verdiend.
Verweer
9.
DeenikWeijnen voert gemotiveerd verweer tegen dit verzoek. Volgens DeenikWeijnen hebben [verzoekers] niet aangetoond dat de huidige ketel niet functioneert of een te hoog energieverbruik oplevert. [verzoekers] huren een woning uit de jaren ’30 die nu eenmaal niet aan de jongste energienormen voldoet, aldus DeenikWeijnen.
10.
Voorts kan volgens DeenikWeijnen de betreffende investering niet van haar worden gevergd, gegeven het feit dat de exploitatie van het gehuurde thans reeds ernstig verliesgevend is. De aankoopprijs op de veiling (inclusief veilingkosten en belastingen) bedroeg in 2007 ruim € 295.000,-. De economische vooruitzichten en financieringsmogelijkheden waren toen veel gunstiger dan nu. De exploitatiekosten van het gehuurde (inclusief rente) bedragen thans € 1.423,- per maand, terwijl de huuropbrengsten (exclusief watergeld) slechts ongeveer € 551,- per maand bedragen. Daarnaast heeft DeenikWeijnen onlangs nog hoge kosten aan het gehuurde gehad in verband met de verwijdering van een asbesthoudend zeil, heeft zij onlangs van bank moeten wisselen waarbij zij werd geconfronteerd met nieuwe, minder gunstige voorwaarden en wordt zij thans geconfronteerd met een verhuurdersheffing. Mede gelet op die heffing dient de reguliere huurverhoging buiten beschouwing te worden gelaten.
11.
Daar komt volgens DeenikWeijnen bij dat de huurverhoging tenminste € 50,- per maand zou moeten bedragen. Dit omdat het installeren van een nieuwe HR-ketel meer kosten en risico’s met zich brengt, daaronder te rekenen de administratie en beheerskosten, dan waar de door [verzoekers] overgelegde offerte rekening mee houdt. Gelet op het bepaalde in artikel 7:243 BW dient in dit geval een afschrijvingstermijn van 10 jaar te worden gehanteerd. De meerkosten betreffen onder meer de (risico’s van) vochtproblemen door (onder meer) condensatie die plaatsing van een HR-ketel met zich brengt indien, zoals in dit geval, de rookgasafvoer een groot aantal woonlagen moet doorkruisen voor zij het dak bereikt.
12.
Om laatstbedoelde reden heeft de VVE toestemming geweigerd, waarbij een rol heeft gespeeld dat in het verleden reeds vochtproblemen in de rookgasafvoerkanalen zijn opgetreden. Reeds omdat de VVE toestemming weigert is zij niet in staat tot plaatsing van de HR-ketel over te gaan, aldus DeenikWeijnen.
Beoordeling
13.
Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.
14.
Uit de door [verzoekers] overgelegde stukken blijkt voldoende dat er sprake is van een bestaande CV-ketel die (veel) meer dan 10 jaar oud is, en dat hun verzoek betrekking heeft op een nieuwe CV-ketel met een opwekkingsrendement van meer dan 80%. Dat betekent dat het verzoek in zoverre voldoet aan de eisen van artikel 7:243 lid 2 onder c BW. In dat artikel worden geen voorwaarden gesteld ten aanzien van het functioneren van de bestaande CV-ketel.
15.
Voorts is het verzoek slechts toewijsbaar indien de huurder zich bereid heeft verklaard tot het betalen van een huurverhoging die in een redelijke verhouding staat tot de kosten van de voorziening. Dit zal hierna worden besproken. Indien een dergelijke redelijke huurverhoging wordt toegepast zal het aanbrengen van de voorziening geen wijziging brengen in de huidige verhouding tussen exploitatielasten en opbrengsten van het gehuurde. De huurverhoging dient immers de lasten te compenseren. Gesteld noch gebleken is dat DeenikWeijnen in het geheel geen financiering meer zou kunnen verkrijgen voor de kosten verbonden aan het treffen van de voorziening en dit is, gelet op de relatief geringe investering, evenmin aannemelijk. Daar komt bij dat uit de door DeenikWeijnen genoemde financiële gegevens – wat daar ook van zij – volgt dat reeds vanaf de aankoop van het gehuurde door DeenikWeijnen op de veiling de exploitatielasten hoger waren dan de opbrengsten, hetgeen DeenikWeijnen niet heeft weerhouden om het gehuurde aan te kopen.
16.
De door [verzoekers] overgelegde offerte bevat voldoende informatie om te kunnen oordelen dat de kosten die verband houden met de plaatsing van de in het verzoek bedoelde CV-ketel beperkt blijven tot het in de offerte genoemde bedrag van
€ 1.899,00 inclusief BTW. Dat DeenikWeijnen meer kosten zou moeten maken heeft zij niet onderbouwd. Dat de beheerskosten door toewijzing van het verzoek aanmerkelijk zouden toenemen is niet onderbouwd of gebleken. Voor zover DeenikWeijnen doelt op de kosten van de onderhavige procedure dienen die kosten buiten beschouwing te blijven, nu die kosten geen verband houden met de plaatsing van de betreffende voorziening maar het gevolg zijn van de gedragslijn van DeenikWeijnen zelf.
€ 1.899,00 inclusief BTW. Dat DeenikWeijnen meer kosten zou moeten maken heeft zij niet onderbouwd. Dat de beheerskosten door toewijzing van het verzoek aanmerkelijk zouden toenemen is niet onderbouwd of gebleken. Voor zover DeenikWeijnen doelt op de kosten van de onderhavige procedure dienen die kosten buiten beschouwing te blijven, nu die kosten geen verband houden met de plaatsing van de betreffende voorziening maar het gevolg zijn van de gedragslijn van DeenikWeijnen zelf.
17.
Artikel 7:243 BW biedt aan de huurder de mogelijkheid om tien jaar na de plaatsing van de vorige CV-ketel de plaatsing van een nieuwe CV-ketel te verzoeken, mits de huurder in verband met de aan die nieuwe ketel verbonden kosten wederom een redelijke huurverhoging wil betalen. DeenikWeijnen dient redelijkerwijs rekening te houden met de mogelijkheid dat [verzoekers] (dan wel hun opvolgers) over tien jaar wederom een dergelijk verzoek kunnen doen. Dat brengt mee dat bij de berekening van de (financierings)kosten in dit geval een afschrijftermijn van tien jaar dient te worden gehanteerd. De door [verzoekers] berekende en aangeboden huurverhoging is gebaseerd op een afschrijftermijn van 15 jaar. [verzoekers] zullen in de gelegenheid worden gesteld om bij akte een nieuwe berekening over te leggen van een huurverhoging gebaseerd op een afschrijvingstermijn van tien jaar en voorts om te verklaren dat zij bereid zijn die huurverhoging te betalen.
18.
Ten slotte is het verzoek slechts toewijsbaar indien plaatsing van de gevraagde CV-ketel door DeenikWeijnen mogelijk is. Dit moet ook mogelijk zijn zonder dat daardoor inbreuk wordt gemaakt op de rechten die derden kunnen ontlenen aan een overeenkomst met DeenikWeijnen en zonder dat DeenikWeijnen jegens die derden onrechtmatig handelt. [verzoekers] hebben niet betwist dat voor aanpassing van het rookgasafvoerkanaal toestemming nodig is van de VvE. Zij hebben wel gesteld dat voldoende vast staat dat de door hen gewenste aanpassing geen noemenswaardige risico’s voor (vochtschade aan) de boven het gehuurde gelegen etages met zich brengt. Uitgaande van de juistheid van die stelling, en er tevens van uitgaande dat de VvE geen andere redelijke grond voor weigering van de gevraagde toestemming heeft, zou de VvE deze toestemming redelijkerwijs niet mogen weigeren. De VvE is echter geen partij bij de onderhavige procedure, zodat daarin geen beslissing kan worden gegeven die de VvE bindt. Met [verzoekers] wordt geoordeeld dat het aan DeenikWeijnen is om ervoor zorg te dragen dat VvE de benodigde toestemming verleent. Een vordering tot nakoming van enige verplichting van DeenikWeijnen tot het verkrijgen van die toestemming is niet ingesteld (en zal ook bij dagvaarding moeten worden ingesteld). De vraag of DeenikWeijnen tekortschiet in de nakoming van een dergelijke verplichting gaat het bestek van deze procedure te buiten. In het geval zowel DeenikWeijnen als de VvE zonder redelijke gronden nalaten te doen wat zij in dit verband behoren te doen, hebben [verzoekers] de mogelijkheid hen afzonderlijk dan wel gezamenlijk in rechte te betrekken.
19.
De conclusie is dat de vraag of de VvE terecht toestemming heeft geweigerd voor het aanbrengen van de voor plaatsing van de HR-ketel benodigde voorzieningen, in deze procedure buiten beschouwing dient te blijven. Dat betekent dat een beslissing tot toewijzing van het verzoek slechts voorwaardelijk zal kunnen worden gegeven, namelijk voor het geval de VvE toestemming heeft gegeven voor voorzieningen die verband houden met de plaatsing van de nieuwe CV-ketel.
20.
Dit betekent dat aan [verzoekers] een termijn zal worden geboden om een nieuwe berekening over te leggen en te verklaren zoals hiervoor onder 17. is bedoeld. DeenikWeijnen zal hierop kunnen reageren.
21.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
stelt [verzoekers] in de gelegenheid om binnen drie weken na heden bij akte te verklaren en stukken over te leggen als hiervoor onder 17. omschreven, onder gelijktijdige toezending van een afschrift daarvan aan DeenikWeijnen;
bepaalt dat DeenikWeijnen de gelegenheid heeft om binnen drie weken na ontvangst van de onder I. bedoelde berekening en verklaring daarop schriftelijk te reageren door toezending van die reactie aan de griffie van de rechtbank Amsterdam team kanton onder gelijktijdige toezending van een afschrift daarvan aan (de gemachtigde van) [verzoekers];
houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2014.