Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/552212 / HA ZA 13-1601
Vonnis van 25 juni 2014
in de zaak van
1.[eiser 1],
wonende te [plaats],
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [plaats],
3.
[eiser 3],
[eiser 3],
wonende te [plaats],
eisers,
advocaat mr. J.S. Haakmeester te Baarn,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
REIJCKEROORDT B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BILOXI VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
wonende te [plaats],
4.
[gedaagde 4],
[gedaagde 4],
wonende te [plaats],
gedaagden,
advocaat mr. M.F.A. Vreeswijk te Amsterdam.
Partijen zullen hierna gezamenlijk [eisers] en Reijckeroordt B.V. c.s. genoemd worden. Eiseres sub 1 en 2 zullen hierna tezamen [eisers 1 en 2] en eiser sub 3 zal hierna [eiser 3] genoemd worden. Gedaagden sub 3 en 4 zullen hierna tezamen worden aangeduid als [gedaagden 3 en 4]
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 oktober 2013 met producties,
- de conclusie van antwoord met een productie,
- het tussenvonnis van 18 december 2013, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van descente en comparitie van 13 mei 2014 en de daarin genoemde processtukken en/of proceshandelingen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser 1] is eigenaar van het appartementsrecht aan [adres 1], [eiser 3] is eigenaar van het pand aan [adres 2].
2.2.
[gedaagden 3 en 4] is sinds 13 april 2012 eigenaar van het daar tussen gelegen appartementsrecht aan [adres 3]. [gedaagden 3 en 4] heeft het appartementsrecht verworven van gedaagden sub 1 en 2.
2.3.
[eiser 1], [gedaagden 3 en 4] en [eiser 3] zijn derhalve buren van elkaar.
2.4.
In de periode eind november 2011 begin 2012 hebben gedaagden sub 1 en 2 het appartementsrecht waarin voorheen een fietsenmaker was gevestigd verbouwd tot een woning. Bij die gelegenheid is de voormalige betonnen en van golfplaten voorziene fietsenstalling in de achtertuin verwijderd en vervangen door de huidige uitbouw. Voor de verbouwing hebben gedaagden sub 1 en 2 op 31 oktober 2011 een omgevingsvergunning verkregen.
2.5.
De gerealiseerde uitbouw in de achtertuin van [gedaagden 3 en 4] is in vergelijking tot de oude situatie hoger geworden.
2.6.
In opdracht van [eisers] heeft [naam 1], werkzaam bij [bedrijf 1], in juni 2013 een onderzoek uitgevoerd naar de zonlichttoetreding op de percelen van [eisers] In het als productie 8 overgelegde rapport is onder meer het navolgende vermeld:
“In opdracht van [eiser 1] en [eiser 3] is door [bedrijf 1] een bezonningsstudie uitgevoerd naar het effect van de hogere en langere uitbouw aan [adres 3] op de bezonning van de omliggende percelen.
De bezonning is gemeten op 21 maart, 21 juni, 21 oktober en 21 december op verschillende tijdstippen van de dag, namelijk 10.00 uur, 12.00 uur, 14.00 uur, 16.00 uur en 18.00 uur en afgezet tegen de situatie zoals die voor de realisatie van de uitbouw aanwezig was. Uit dit onderzoek blijkt, dat de uitbouw achter [adres 3] de zonlichttoetreding op het perceel [adres 2] aanzienlijk beïnvloed.
In de herfstperiode zijn deze effecten merkbaar vanaf de vroege middag.
(..)
In de zomerperiode is het effect nog groter, doordat vanaf 14.00 uur de helft van het perceel aan [adres 2] in de schaduw ligt en vanaf 16.00 uur vrijwel het gehele perceel geen zonlicht meer ontvangt. In de oude situatie was er geen beperking van zonlicht in de tuin van [adres 2].
In de lente is het effect merkbaar vanaf 12.00 uur tot zonsondergang, waarbij vanaf 12.00 uur op het perceel [adres 2] gedeeltelijk en vanaf 14.00 uur geheel in de schaduw ligt.
(..)
De aanbouw die voorheen aanwezig was, zorgde alleen in de herfst en in de lente vanaf 14.00 uur voor enige schaduwwerking in de tuin.
(..)
De verhoogde uitbouw in de tuin van nr 30 heeft naast de vermindering van zonlicht in de achtertuin ook impact op de woonruimte aan de tuinkant op de begane grond van huisnummer 32. Door de hogere uitbouw krijgt ook deze ruimte minder (zon)licht, deze verslechtering is des te erger omdat de hoeveelheid (zon)licht toch al enorm kritisch is voor deze relatief diepe woningen in [buurt 1].”
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Reijckeroordt B.V. c.s. hoofdelijk te veroordelen:
1. in de schade die [eisers] lijdt door de uitbouw, die wordt vastgesteld aan de zijde van [eiser 1] op € 50.000,00 en aan de zijde van [eiser 3] op € 55.000,00 vanwege waardedaling van hun woningen, te betalen binnen 1 week na datum vonnis op straffe van het vervallen van een boete van € 1.000,00 per dag;
2. tot het afwerken van de muren van de aanbouw in een door [eisers] te bepalen kleur en vormgeving en het aanhelen van het terras achter de woning [adres 2], binnen 4 weken na datum vonnis op straffe van het vervallen van een boete van € 1.000,00 per dag;
3. in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na datum vonnis.
3.2.
[eisers] legt hieraan ten grondslag dat de gerealiseerde uitbouw voor onrechtmatige hinder zorgt als bedoeld in artikel 5:37 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Als gevolg van de hoogte van deze uitbouw zijn de lichttoetreding, de bezonning en het uitzicht van de woningen van [eisers] beperkt. Hierdoor is het woongenot van [eisers] in aanzienlijke mate afgenomen en is tevens de waarde van beide woningen afgenomen. Reijckeroordt B.V. c.s. dient deze waardedaling als schade te vergoeden aan [eisers]
3.3.
Reijckeroordt B.V. c.s. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
niet ontvankelijkheid
Voor zover [eisers] haar vorderingen heeft gericht tegen Capital Investments B.V., zal [eisers] daarin niet ontvankelijk worden verklaard. Daargelaten dat voornoemde vennootschap niet is gedagvaard, leidt de rechtbank uit productie 4 bij dagvaarding af dat deze vennootschap als gevolg van een statutenwijziging thans is voortgezet onder de naam van gedaagde sub 1. In zoverre volgt de rechtbank het verweer van Reijckeroordt B.V. c.s.
4.2.
vergunning
Alvorens over te gaan tot de beoordeling van de gestelde onrechtmatige hinder zal de rechtbank ingaan op het verweer van Reijckeroordt B.V. c.s. dat nu zij een vergunning heeft verkregen voor de gerealiseerde uitbouw, er een vermoeden van rechtmatigheid bestaat ten aanzien van haar handelen. De rechtbank overweegt dat de verlening van een vergunning niet uitsluit dat een volgens die vergunning gebouwd bouwwerk onrechtmatige hinder voor omwonenden kan veroorzaken en dat het verleend zijn van een vergunning de vergunninghouder niet vrijwaart voor zijn aansprakelijkheid uit zodanige onrechtmatige daad. De vergunninghouder mag er evenwel in het algemeen op vertrouwen dat de vergunning overeenkomstig de wet is verleend en dat de overeenkomstig de wet in aanmerking te nemen belangen door de vergunningverlenende instantie volledig en op juiste wijze zijn afgewogen, en dat hij gerechtigd is van die vergunning gebruik te maken. Het belang van het voorkomen van onrechtmatige hinder door het gebruik maken van door een bestemmingsplan toegestane bouwmogelijkheden is echter niet een belang dat door de wettelijke regeling van het bestemmingsplan wordt nagestreefd (
HR 21 oktober 2005, LJN: AT8823). Uit de inhoud van het besluit tot het verlenen van de omgevingsvergunning en het bestemmingsplan [(...)] blijkt niet dat rekening is gehouden met mogelijke hinder aan [eisers] Dat in het bestemmingsplan de toegestane bouwhoogte expliciet ligt besloten, zoals Reijckeroordt B.V. c.s. betoogt, doet daar niet aan af.
HR 21 oktober 2005, LJN: AT8823). Uit de inhoud van het besluit tot het verlenen van de omgevingsvergunning en het bestemmingsplan [(...)] blijkt niet dat rekening is gehouden met mogelijke hinder aan [eisers] Dat in het bestemmingsplan de toegestane bouwhoogte expliciet ligt besloten, zoals Reijckeroordt B.V. c.s. betoogt, doet daar niet aan af.
4.3.
Reijckeroordt B.V. c.s. wijst er voorts op dat [eisers] geen bezwaar heeft aangetekend tegen de vergunning. Had zij dit wel gedaan, dan had de gemeente rekening kunnen houden met haar belangen, aldus Reijckeroordt B.V. c.s. De rechtbank gaat aan dit verweer voorbij, aangezien [eisers] daar tegenover heeft gesteld, hetgeen niet (althans onvoldoende gemotiveerd) is weersproken, dat het geen enkele zin had om bezwaar aan te tekenen tegen de vergunning, gelet op het feit dat het hier geen afwijking (voorheen vrijstelling) van het bestemmingsplan betrof met een gebonden toetsingskader waarin geen plaats was voor het meewegen van belangen van derden.
Aan de beoordeling door de rechtbank van de gestelde onrechtmatige hinder staat de aanwezigheid van de vergunning van Reijckeroordt B.V. c.s. dan ook niet in de weg.
4.4.
onrechtmatigheid
De rechtbank stelt voorop dat het antwoord op de vraag of het toebrengen van hinder onrechtmatig is (daargelaten de betekenis van ter zake geldende specifieke wettelijke regels), afhangt van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor aangebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend, en de mogelijkheid – mede gelet op de daaraan verbonden kosten – en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen (
HR 21 oktober 2005, LJN: AT8823).
HR 21 oktober 2005, LJN: AT8823).
4.5.
De rechtbank heeft de situatie ter plaatse in ogenschouw genomen en overweegt mede naar aanleiding daarvan het volgende. Reijckeroordt B.V. heeft met de aanbouw een blinde muur opgericht van ongeveer 3,87 meter hoogte ten opzichte van het maaiveld van de achtertuinen van [eisers] Deze muur strekt zich uit over de gehele diepte van beide achtertuinen. De aanbouw springt zeer in het oog ten opzichte van de verder in de binnentuin gelegen achtertuinen die van elkaar zijn afgescheiden met schuttingdelen. De muur staat op de erfafscheiding van de achtertuinen en staat dicht op de woningen van [eisers] De afstand tussen de tuindeuren van de woningen en de muur is slechts enkele meters. Voordat de aanbouw was gemaakt, keek [eisers] uit op een aanbouw die 2,20 meter hoog was. Gelet op de forse verhoging van de huidige aanbouw, kan het naar het oordeel van de rechtbank niet anders zijn dan dat er minder daglicht in beide woningen van [eisers] binnenkomt en dat haar zicht vanuit de woningen op verder gelegen bebouwing, bomen en licht is afgenomen. Alhoewel de achtertuinen van [eisers]aan de andere zijde zijn voorzien van lagere schuttingsdelen, is door de aanbouw met een dergelijke hoogte die bovendien zo dicht op de woningen staat en zich uitstrekt over de gehele lengte van de diepe, maar smalle, achtertuinen een kokereffect ontstaan.
4.6.
Bovendien heeft [naam 1] in zijn rapport (2.6) vastgesteld dat de aanbouw als gevolg heeft dat de achtertuin van [eiser 3] gedurende het hele jaar in de middag grotendeels in de schaduw ligt, terwijl daarvoor alleen in de herfst en lente vanaf 14.00 uur sprake was van enige schaduwwerking in de tuin. Daarnaast heeft de aanbouw ook impact op het zonlicht binnen in de woning van [eiser 3].
Reijckeroordt B.V. heeft weliswaar kritiek in algemene zin geuit op de inhoud van dit rapport, maar de rechtbank volgt haar daarin niet aangezien in het rapport is gespecificeerd op welke tijdstippen is gemeten en welke effecten de aanbouw precies op de bezonning heeft. Daarbij is een vergelijking gemaakt tussen de situatie voor het plaatsen van de huidige aanbouw en de huidige situatie met de aanbouw. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om een nieuwe deskundige te benoemen en neemt de conclusies van dit rapport over. Aangezien de stelling van [eiser 1] dat ook zij minder zonlicht heeft, niet ondersteund wordt door het rapport, gaat de rechtbank aan deze stelling voorbij. Dit neemt niet weg dat naar het oordeel van de rechtbank alle voormelde omstandigheden hinder opleveren voor zowel [eiser 3] als [eiser 1] en wel zodanig ernstig, dat gesproken dient te worden van onrechtmatige hinder. De rechtbank laat dan nog daar dat de noodzaak voor eiseressen sub 1 en 2 om de aanbouw te realiseren uitsluitend bestaan heeft uit het realiseren van financieel gewin door ontwikkeling en verkoop van de woning.
4.7.
maatregelen
De omstandigheid dat Reijckeroordt B.V. c.s. -naar zij aanvoert- maatregelen heeft aangeboden om de door [eisers] ervaren hinder weg te nemen, maakt het vorenstaande niet anders. [eisers]heeft gemotiveerd weersproken dat het aanbod om -kort gezegd- de muren van de uitbouw naar eigen smaak af te werken, de achtertuinen op te hogen en ter hoogte van de patio van [gedaagden 3 en 4] een deel van de opgetrokken wand weg te nemen voornoemde hinder zodanig wegneemt, dat van onrechtmatigheid geen sprake meer kan zijn.
4.8.
schade
[eisers] heeft gesteld dat zij ten gevolge van de gerealiseerde uitbouw aan de woning van [gedaagden 3 en 4] schade heeft geleden in de vorm van een waardedaling van de door haar bewoonde belendende woningen aan [adres 1] en [adres 2]. De waardedaling bedraagt respectievelijk € 50.000,= en € 55.000,= zoals blijkt uit het als productie 9 in het geding gebrachte taxatierapport. De waardedaling is het gevolg van het verlies van zonlicht, uitzicht, aanzien en beleving van de tuin achter deze woningen, aldus nog steeds [eisers]
4.9.
Reijckeroordt B.V. c.s. heeft de door [eisers] gestelde waardedaling betwist. Voorts heeft Reijckeroordt B.V. c.s. de juistheid van het door [eisers] in het geding gebrachte taxatierapport betwist nu het -kort gezegd- ten onrechte de huidige situatie vergelijkt met de situatie waarbij de woning van [gedaagden 3 en 4] niet van een uitbouw zou zijn voorzien. Ten onrechte miskent het rapport aldus dat in de situatie voordat de uitbouw werd geplaatst, in de woning van [gedaagden 3 en 4] een fietsenmaker was gevestigd die in de achtertuin een golfplaten fietsenstalling had geplaatst. Ook in de oude situatie was derhalve reeds een uitbouw aanwezig. Alvorens een waardebepaling van de woningen van [eisers] af te kunnen geven, had de taxateur de oude situatie met de golfplaten uitbouw in de tuin van [gedaagden 3 en 4] moeten vergelijken met de huidige gerealiseerde uitbouw, aldus Reijckeroordt B.V. c.s.
4.10.
De rechtbank volgt Reijckeroordt B.V. c.s. in haar verweer met betrekking tot het door [eisers] in het geding gebrachte taxatierapport. Het rapport geeft -zo begrijpt de rechtbank- slechts een vergelijking tussen de situatie zonder en de situatie met de huidige uitbouw in de tuin van [gedaagden 3 en 4] Het rapport miskent als zodanig dat ook in de oude situatie reeds sprake was van een uitbouw in de tuin van [gedaagden 3 en 4] Reeds daarom kan de rechtbank de conclusies in het rapport niet overnemen en in de beoordeling betrekken. De rechtbank ziet in het vorenstaande aanleiding een deskundige te benoemen teneinde nader inzicht te verschaffen in de waarde van de woningen van [eisers] in de oude en in de huidige situatie. Aangezien de eventuele schade van [eisers] is ontstaan na realisatie van de nieuwe uitbouw, zal de rechtbank 1 januari 2012 als peildatum tot uitgangspunt nemen.
4.11.
De rechtbank is voornemens tot deskundige te benoemen:
[naam deskundige]
[adres deskundige]
4.12.
De rechtbank is voornemens aan de deskundige de navolgende vraagstelling voor te leggen:
1. Wat is de waarde van de woning van [eiser 1] aan [adres 1] en de woning van [eiser 3] aan [adres 2] te [plaats] per 1 januari 2012 in de oude toestand waarin aan [adres 3] een fietsenmaker was gevestigd die in de achtertuin een golfplaten fietsenstalling van ongeveer 2.20 meter hoogte had geplaatst;
2. Wat is de waarde van de woning van [eiser 1] aan [adres 1] en de woning van [eiser 3] aan [adres 2] te [plaats] per 1 januari 2012 in de nieuwe toestand, waarin aan [adres 3] een woning is gevestigd waarbij in de achtertuin de huidige aanbouw van ongeveer 3.87 meter hoogte is geplaatst;
3. Wilt u daarbij aangeven of het rapport van [naam 1] waaruit volgt dat de aanbouw invloed heeft op de hoeveelheid zonlicht die toetreedt in de achtertuin en de woning aan [adres 2] van invloed is op de waardebepaling van deze woning in de nieuwe toestand?
4. Hebt u nog andere opmerkingen die voor de beslissing van het geschil van belang kunnen zijn?
4.13.
Alvorens de rechtbank bij tussenvonnis over zal gaan tot het benoemen van de deskundige en de definitieve vaststelling van de vraagstelling, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich bij hierna in het dictum genoemde akte over de persoon van de deskundige en de vraagstelling uit te laten.
4.14.
afwerking muren
Bij gelegenheid van de plaatsopneming heeft [eiser 3] gesteld dat de muur van de uitbouw inmiddels naar tevredenheid is afgewerkt. Gelet daarop is het belang bij toewijzing komen te ontvallen en zal de vordering van [eiser 3] in zoverre worden afgewezen. De muur aan de zijde van [eiser 1] was ten tijde van de plaatsopneming nog niet afgewerkt, maar [eiser 1] heeft bij die gelegenheid haar wens op dit punt aan Reijckeroordt B.V. c.s. kenbaar gemaakt. Vooralsnog houdt de rechtbank het ervoor dat een beoordeling van deze vordering achterwege kan blijven gelet op de gebleken bereidheid van Reijckeroordt B.V. c.s. om de muur af te werken. Indien partijen echter geen overeenstemming mochten bereiken, dan dient [gedaagden 3 en 4] als meest gerede partij de rechtbank daarover te berichten bij de door haar later in dit geding te nemen conclusie na deskundigenbericht, dan wel bij nadere akte aan haar zijde.
4.15.
aanhelen terras woning [eiser 3]
Ter zitting is gebleken dat het terras inmiddels is aangeheeld. Gelet daarop is het belang bij toewijzing van deze vordering komen te ontvallen, en zal deze worden afgewezen.
4.16.
hoofdelijkheid
Voor zover partijen verdeeld zijn over de vraag of een hoofdelijke veroordeling op zijn plaats is, zal de rechtbank gelet op de stand waarin het geding zich thans bevindt, een beslissing op dit punt tot het eindvonnis aanhouden.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart [eiser 1] niet ontvankelijk in haar vorderingen jegens Capital Investments B.V.;
5.2.
verwijst de zaak naar de rol van 9 juli 2014 voor akte uitsluitend met het hiervoor onder 4.13 weergegeven doel;
5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kraak en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2014. [1]