Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 3048676 \ KK EXPL 14-770
vonnis van: 26 juni 2014
func.: 460
vonnis in kort geding van de kantonrechter
I n z a k e
[naam 1],
wonende te [plaatsnaam 1],
eiser,
nader te noemen [naam 1],
gemachtigde: mr. M.H.J. van Riessen,
t e g e n
[naam 2],
wonende te [plaatsnaam 2],
gedaagde,
nader te noemen [naam 2],
gemachtigde: mr. J. Wolfrat.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 12 mei 2014 met producties heeft [naam 1] een voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van 12 juni 2014 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [naam 1] is in persoon verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. [naam 2] is verschenen in persoon, vergezeld door zijn gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, ieder aan de hand van pleitnotities. [naam 2] heeft stukken overgelegd en [naam 1] heeft met behulp van een notebook digitale foto’s laten zien. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1.
Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[naam 1] is eigenaar van de gestoffeerde woning gelegen aan [adres 1] (hierna: de woning). De woning bestaat uit twee kamers (‘room-suite’), die elk een privé bad/toilet en keuken hebben (‘kitchenette/kitchen-room’). De woning is verder onderdeel van een pand, dat bestaat uit tenminste 3 etagewoningen.
1.2.
[naam 1], althans de beheerder MMC b.v., heeft de woning met ingang van 15 november 2005 aan [naam 2] en tenminste één andere huurder verhuurd. Er hebben in de daarop volgende jaren verschillende huurders in de woning gewoond. Per 1 mei 2014 woont alleen [naam 2] in de woning.
1.3.
De huurprijs voor de (gehele) woning bedraagt op dit moment € 1.765,00 per maand en het voorschot servicekosten € 385,00 per maand.
1.4.
Artikel 16 van de huurovereenkomst van 15 november 20105 bepaalt als volgt:
“As security for fulfilling any and all financial obligations by the Lessees and the sub-tenants, [..] upon execution of the agreement, to pay each as a deposit to the Lessees for the apartment € 1.070,00 Euro [..] to pay in advanced [..].”
“As security for fulfilling any and all financial obligations by the Lessees and the sub-tenants, [..] upon execution of the agreement, to pay each as a deposit to the Lessees for the apartment € 1.070,00 Euro [..] to pay in advanced [..].”
1.5.
Bij de huurovereenkomst is een zogenaamde ‘Suppletie overeenkomst voor leveringen en diensten’ gedateerd 15 november 2005 gevoegd, die door [naam 2] afzonderlijk is getekend. Daarin zijn de te leveren diensten en leveringen opgesomd, waaronder:
“Reinigen vloeren keuken/hal, + 2x sanitair 1 x per week € 90,00”.
Verder is bepaald, voor zover van belang, dat de huurders van de woning hoofdelijk aansprakelijk zijn voor het totaal van de leveringen en diensten en de huur voor de woning en de inventaris.
Bepaald is dat de huurders gezamenlijk een waarborgsom verschuldigd zijn aan de verhuurder van
“euro 1.070,00 = 2 x € 535,00”. Daarbij is bepaald dat de waarborgsom door de huurders onderling wordt verdeeld.
“Reinigen vloeren keuken/hal, + 2x sanitair 1 x per week € 90,00”.
Verder is bepaald, voor zover van belang, dat de huurders van de woning hoofdelijk aansprakelijk zijn voor het totaal van de leveringen en diensten en de huur voor de woning en de inventaris.
Bepaald is dat de huurders gezamenlijk een waarborgsom verschuldigd zijn aan de verhuurder van
“euro 1.070,00 = 2 x € 535,00”. Daarbij is bepaald dat de waarborgsom door de huurders onderling wordt verdeeld.
1.6.
[naam 2] heeft € 535,00 aan borg betaald.
1.7.
Artikel 20 van de huurovereenkomst bepaalt verder, voor zover thans van belang:
“[..] The lessees and sub-tenants herewith warrants that the Apartment shall be on there behalf maintained in a good and clean condition and that the bathroom/toilet wil be cleaned by MMC b.v. once a week but the kitchen (wall-tails, fan, desk, floor) will be cleaned by the Lessees and sub-tenants minimum once a week and the cooking equipment, floor-carpet, pots, dishes, directly after use. [..]”
“[..] The lessees and sub-tenants herewith warrants that the Apartment shall be on there behalf maintained in a good and clean condition and that the bathroom/toilet wil be cleaned by MMC b.v. once a week but the kitchen (wall-tails, fan, desk, floor) will be cleaned by the Lessees and sub-tenants minimum once a week and the cooking equipment, floor-carpet, pots, dishes, directly after use. [..]”
1.8.
Artikel 21 van de huurovereenkomst bepaalt, voor zover thans van belang:
“With the exception of normal wear and tear, the Lessee and sub-tenants shall be liable and responsible for any and all damage, loss and dirtiness to the Apartment [..]”
“With the exception of normal wear and tear, the Lessee and sub-tenants shall be liable and responsible for any and all damage, loss and dirtiness to the Apartment [..]”
1.9.
In 2008 heeft [naam 1] GGD Amsterdam verzocht de woning te inspecteren.
1.10.
Begin 2010 heeft de beheerder, althans, GGD Amsterdam de woning geheel schoon gemaakt en is er een nieuwe keuken en nieuwe toiletpot geplaatst.
1.11.
Bij brief van 9 augustus 2011 heeft GGD Amsterdam aan [naam 2] geschreven, voor zover thans van belang:
“[..] Andermaal constateerde ik veel muizenkeutels en opslag van diverse materialen en een redelijk vervuilde woning [..]”
“[..] Andermaal constateerde ik veel muizenkeutels en opslag van diverse materialen en een redelijk vervuilde woning [..]”
1.12.
De beheerder van de woning heeft [naam 2] op 8 april 2014 per e-mail aangemaand de woning schoon te maken en waar nodig te repareren en om de waarborgsom aan te vullen. Bij brief van 17 april 2014 heeft de gemachtigde [naam 2] gesommeerd om binnen 7 dagen ervoor zorg te dragen dat de gehele woning is schoongemaakt en opgeruimd.
Vordering
2.
[naam 1] vordert dat [naam 2] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden althans zal worden gelast om:
2.1.
de huurovereenkomst na te komen, in de zin dat [naam 2] binnen twee weken na verzending van de uitspraak de woning volledig heeft schoongemaakt dan wel heeft laten schoonmaken, dat [naam 2] al het vuil en verzamelde troep heeft afgevoerd dan wel heeft laten afvoeren, dat [naam 2] de zaken die onherstelbaar beschadigd zijn zoals de toiletpot, vloertegels, voegen, linoleumvloer van de keuken en de laminaatvloer in de kamers heeft vervangen, een en ander onder verbeurte van een dwangsom zolang [naam 2] niet aan die uitspraak heeft voldaan,
2.2.
dat [naam 2] toestaat dat op zijn kosten de woning wordt schoongemaakt, leeggeruimd en hersteld door een derde, een en ander nadat de opgelegde dwangsom niet heeft geleid tot het onder 2.1 genoemde en is volgelopen;
2.3.
dat [naam 2] zich voortaan als een goed huurder gedraagt in de zin dat hij de woning goed onderhoudt, geen rotzooi van straat de woning binnen sleept en de woning wekelijks laat schoonmaken door een schoonmaker, een en ander op een wijze die gebruikelijk is in het maatschappelijk verkeer;
2.4.
voorwaardelijk, in de zin dat als [naam 2] niet voldoet aan het onder 2.2 gevorderde, dan wel dat hij de woning wederom vervuilt en gebruikt als opslagplaats, de woning te ontruimen zonder verdere rechterlijke tussenkomst;
2.5.
betaling van de resterende borgsom ter hoogte van € 2.465,00;
2.6.
vergoeding van de proceskosten van [naam 1].
3.
[naam 1] baseert zijn eis op de onder 1 weergegeven uitgangspunten en stelt daarbij
– samengevat – dat [naam 2] zich niet als een goed huurder gedraagt door zijn woning ernstig te vervuilen en te verwaarlozen. Dit leidt tot overlast en gevaar voor de gezondheid. In 2009 heeft de GGD de drie etagewoningen van het pand ontsmet vanwege de aanwezigheid van wandluis. De wandluis is verspreid via de woning van [naam 2], doordat [naam 2] allerlei spullen van straat in huis had gehaald. De woning is inmiddels vergeven van de muizen die zich verspreiden naar de naburige panden. [naam 1] heeft diverse klachten van overige bewoners gehad. De woning is dusdanig vervuild dat professionele schoonmakers en onderhoudsmonteurs de woning niet meer willen betreden. Meerdere medehuurders zijn vertrokken omdat de woning vervuild was. [naam 1] kan [naam 2] niet langer assisteren bij bijvoorbeeld het vullen van de CV-ketel vanwege het gevaar van infecties. Ook is de veiligheid van [naam 2] en de bewoners van het pand in het geding als gevolg van de rommel en een wirwar van elektrische draden en verlengsnoeren. [naam 2] heeft de schoonmaker de toegang geweigerd. Door het gedrag van [naam 2] is de kans aanwezig dat hij geen medehuurders vindt, wat kan betekenen dat hij zijn betalingsverplichtingen niet kan voldoen. De GGD heeft aangeboden om de woning schoon te maken, zij het dat [naam 2] de woning dan tijdelijk moet verlaten. [naam 2] weigert medewerking te verlenen.
– samengevat – dat [naam 2] zich niet als een goed huurder gedraagt door zijn woning ernstig te vervuilen en te verwaarlozen. Dit leidt tot overlast en gevaar voor de gezondheid. In 2009 heeft de GGD de drie etagewoningen van het pand ontsmet vanwege de aanwezigheid van wandluis. De wandluis is verspreid via de woning van [naam 2], doordat [naam 2] allerlei spullen van straat in huis had gehaald. De woning is inmiddels vergeven van de muizen die zich verspreiden naar de naburige panden. [naam 1] heeft diverse klachten van overige bewoners gehad. De woning is dusdanig vervuild dat professionele schoonmakers en onderhoudsmonteurs de woning niet meer willen betreden. Meerdere medehuurders zijn vertrokken omdat de woning vervuild was. [naam 1] kan [naam 2] niet langer assisteren bij bijvoorbeeld het vullen van de CV-ketel vanwege het gevaar van infecties. Ook is de veiligheid van [naam 2] en de bewoners van het pand in het geding als gevolg van de rommel en een wirwar van elektrische draden en verlengsnoeren. [naam 2] heeft de schoonmaker de toegang geweigerd. Door het gedrag van [naam 2] is de kans aanwezig dat hij geen medehuurders vindt, wat kan betekenen dat hij zijn betalingsverplichtingen niet kan voldoen. De GGD heeft aangeboden om de woning schoon te maken, zij het dat [naam 2] de woning dan tijdelijk moet verlaten. [naam 2] weigert medewerking te verlenen.
Verweer
4.
[naam 2] betwist dat zijn woning ernstig is vervuild en dat andere bewoners van het pand hebben geklaagd. Na het bezoek van een medewerker van de GGD is [naam 2] met schoonmaken en opruimen begonnen. De GGD was daarna tevreden.
betwist dat hij rommel van de straat met wandluis naar zijn woning heeft gebracht, waarna de wandluis zich zou hebben verspreid. Hij heeft geen wandluizenplaag gehad. Of andere woningen daar last van hebben gehad ontkent [naam 2] bij gebrek aan wetenschap. [naam 2] erkent dat hij een jaar geen schoonmaker in zijn woning heeft gehad voor het schoonmaken van zijn badkamer en zelf die periode niet heeft schoongemaakt. Hij heeft de schoonmaker weggestuurd, omdat hij zonder overleg spullen uit zijn medicijnkastje had weggegooid. [naam 2] weerspreekt dat onderhoudsmonteurs weigerden zijn woning binnen te gaan vanwege vervuiling en dat [naam 1] in de woning infecties zou hebben opgelopen. [naam 1] heeft deze stellingen in het geheel niet onderbouwd.
betwist dat hij rommel van de straat met wandluis naar zijn woning heeft gebracht, waarna de wandluis zich zou hebben verspreid. Hij heeft geen wandluizenplaag gehad. Of andere woningen daar last van hebben gehad ontkent [naam 2] bij gebrek aan wetenschap. [naam 2] erkent dat hij een jaar geen schoonmaker in zijn woning heeft gehad voor het schoonmaken van zijn badkamer en zelf die periode niet heeft schoongemaakt. Hij heeft de schoonmaker weggestuurd, omdat hij zonder overleg spullen uit zijn medicijnkastje had weggegooid. [naam 2] weerspreekt dat onderhoudsmonteurs weigerden zijn woning binnen te gaan vanwege vervuiling en dat [naam 1] in de woning infecties zou hebben opgelopen. [naam 1] heeft deze stellingen in het geheel niet onderbouwd.
Beoordeling
5.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [naam 1] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Schoonmaken, opruimen en herstellen
6.
Voorop gesteld wordt dat [naam 2] de woning mag bewonen op de wijze die bij hem past. Ook mag hij bepalen met welke grondigheid hij zijn levensomgeving schoonhoudt. Daarbij zal hij zich aan zijn verplichtingen van de huurovereenkomst moeten houden, geen schade mogen toebrengen aan de woning en zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder moeten gedragen.
7.
Gezien de brief van de GGD van 9 augustus 2011 en de door [naam 1] bij dagvaarding overgelegde foto’s van 11 en 13 november 2013 is het aannemelijk dat [naam 2] in het verleden zijn keuken en sanitair niet heeft schoongemaakt of laten schoonmaken en dus zijn verplichting uit artikel 20 van de huurovereenkomst niet is nagekomen. Dat de GGD in het verleden wandluis heeft moeten bestrijden in de woning heeft [naam 1] niet onderbouwd, en evenmin dat [naam 2] de veroorzaker daarvan zou zijn. De kantonrechter stelt aan de hand van de door [naam 2] overgelegde foto’s evenwel vast, en [naam 1] heeft dit ook erkend, dat de keuken, keukenspullen en sanitair in de woning thans – vlak voor de zitting – zijn schoongemaakt. In de ogen van [naam 1] is niet voldoende schoongemaakt. Dat [naam 1] een andere standaard dan [naam 2] heeft op dit vlak is duidelijk, maar dit maakt niet dat [naam 2] niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Uit de digitale foto’s van de andere ruimtes is weliswaar te zien dat daar opgehoopte spullen liggen (slaapkamer) en klein aantal muizenkeutels (bij het expansievat), maar naar het oordeel van de kantonrechter zijn die ruimtes niet in dusdanige staat dat moet worden geoordeeld dat schade aan de woning is ontstaan, of dat van gevaarzetting sprake is. Op een enkele koffer na is het balkon overigens leeg geruimd. Van de opgehoopte spullen hebben eventuele medebewoners geen last, nu aannemelijk is geworden dat [naam 2] de vertrekken waar de spullen liggen, niet deelt. Zij zullen slechts de hal als gemeenschappelijke ruimte delen.
8.
De stelling dat het er een muizenplaag is, is betwist en daarvan is geen bewijs aangedragen. Het enkele feit dat er nog wat muizenkeutels op de digitale foto’s te zien zijn, geeft hooguit weer dat er muizen aanwezig zijn (geweest) en niet dat (nog) sprake is van een plaag. De gestelde overlast aan buren is eveneens betwist en dit is op geen enkele wijze aannemelijk geworden.
9.
De kantonrechter is vooralsnog van oordeel dat [naam 2] thans niet tekort schiet in de door [naam 1] gestelde zin. [naam 2] zal zijn woning wel schoon hebben te houden. Raadzaam is om een schoonmaker te laten schoonmaken. Voor het sanitair en de vloeren van de keuken en hal rekent [naam 1] al een voorschot aan servicekosten. Naar het oordeel van de kantonrechter is er op dit moment onvoldoende aanleiding om te oordelen dat [naam 2] tekort zal schieten in de nakoming van zijn verplichting schoon te maken of zich als een goed huurder te gedragen.
10.
[naam 1] vordert nog dat zaken die onherstelbaar beschadigd zijn zoals de toiletpot, vloertegels, voegen, linoleum vloer van de keuken en de laminaat vloer in de kamers worden vervangen. Nog daargelaten dat op basis van de thans beschikbare stukken en het verhandelde ter zitting niet is vast te stellen of die zaken onherstelbaar beschadigd zijn, is in dit kort geding evenmin vast te stellen wie daarvoor aansprakelijk is.
Waarborgsom
11.
De kantonrechter is voorshands van oordeel dat [naam 2] aan zijn waarborgsomverplichting heeft voldaan. Uit de huurovereenkomst noch uit de suppletie overeenkomst voor leveringen en diensten van 15 november 2005 blijkt dat [naam 2] hoofdelijk aansprakelijk is voor de gehele waarborgsom van de woning. Gelezen de tekst, moet het de bedoeling van partijen zijn geweest dat de bewoner(s) van elke woonunit ieder de helft van de waarborgsom ad € 1.070,00 betaalde(n), te weten € 535,00. Feiten of omstandigheden die tot een andere uitleg zouden moeten leiden zijn niet gesteld of gebleken. De overgelegde suppletie overeenkomst van 27 december 2012 en een ongedateerde suppletie overeenkomst betrekking hebbende op periode 1 maart 2013 - 30 juni 2013 zijn niet door [naam 2] ondertekend en [naam 2] heeft gebondenheid eraan betwist. De kantonrechter laat die overeenkomsten in de onderhavige procedure dan ook buiten beschouwing. Niet gebleken is dat [naam 2] thans beide units in de woning bewoont, terwijl niet in geschil is dat [naam 2] € 535,00 heeft voldaan.
12.
Gelet op al het voorgaande is niet aannemelijk dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De kantonrechter ziet thans evenmin aanleiding om een ordemaatregel te treffen. Dat betekent dat de voorlopige voorzieningen worden geweigerd.
13.
Overige argumenten die partijen over en weer hebben opgeworpen leiden niet tot een ander oordeel.
14.
[naam 2] heeft kort voor de zitting aan zijn schoonmaakverplichtingen voldaan. Hierin ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren.
BESLISSING
De kantonrechter:
weigert de gevraagde voorziening;
compenseert de proceskosten in de zin dat elke partij zijn eigen kosten draagt.
Aldus gewezen door mr. mr. F.J. Verhoeven-van de Poel, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 juni 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.