Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 2201606 \ CV EXPL 13-18681
vonnis van: 24 juni 2014
func.: 904
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[naam 1],
wonende te [plaatsnaam 1],
eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
nader te noemen [naam 1],
gemachtigde: R.J. Bos (VRH).
t e g e n
[naam 2],
wonende te [plaatsnaam 2],
gedaagde,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
nader te noemen [naam 2],
gemachtigde: G.C. Zijlstra.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding met producties van 17 juli 2013;
- antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie met producties van 24 september 2013;
- instructievonnis van 8 oktober 2013;
- repliek tevens akte wijziging eis in conventie en antwoord in voorwaardelijke reconventie met producties van 3 december 2013;
- dupliek in conventie tevens repliek in voorwaardelijke reconventie van 28 januari 2014;
- akte in conventie tevens dupliek in voorwaardelijke reconventie van 1 april 2014;
- dagbepaling vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten in conventie en voorwaardelijke reconventie
1.
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
1.1.
[naam 1] is eigenares van de zelfstandige woonruimte aan [straatnaam 1] te [postcode 1][plaatsnaam 3] (hierna: de woning), welke zij met ingang van 15 oktober 2012 via haar beheerder Rappange Administratie B.V. te Amsterdam (hierna: Rappange) aan [naam 2] verhuurt.
1.2.
Blijkens een schriftelijke huurovereenkomst van 12 oktober 2012 tussen Rappange en [naam 2] bedraagt de (kale) huurprijs € 1.150,00 per maand.
1.3.
[naam 2] heeft zich op 10 januari 2013 tot de huurcommissie gewend, met het verzoek ex artikel 7:249 Burgerlijk Wetboek (BW) uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.
1.4.
Op 5 maart 2013 heeft de Dienst van de huurcommissie (hierna: de Dienst) een voorbereidend onderzoek in de woning verricht, waarbij de woning in totaal is gewaardeerd op 136 punten.
1.5.
Op 3 april 2013 heeft er een zitting plaatsgevonden bij de huurcommissie. De daar namens [naam 1] gemaakte opmerkingen zijn aanleiding geweest een nader onderzoek in de woonruimte te laten instellen door de Dienst.
1.6.
De Dienst heeft dit nadere onderzoek op 8 mei 2013 uitgevoerd. Blijkens een overgelegde bijlage bij het rapport van voorbereidend onderzoek d.d. 8 mei 2013 heeft de Dienst daarbij in totaal 139 punten toegekend aan de woning, waarvan 15,75 punten aan waardering woonomgeving (horend bij[postcode 1]). Bij het rapport is een bijlage gevoegd, waarin het volgende is vermeld, voor zover hier relevant:
“Bijlage woonomgeving1 Aankledingsgroen 0,00(…)2 Openbaar gebruiksgroen 0,003 Speelgelegenheid voor jonge kinderen 0,00
“Bijlage woonomgeving1 Aankledingsgroen 0,00(…)2 Openbaar gebruiksgroen 0,003 Speelgelegenheid voor jonge kinderen 0,00
(…)Openbare parkeergelegenheid 0,00(…)
Totaal 15,75”
1.7.
Bij uitspraak van 3 april 2013, verzonden op 27 mei 2013, heeft de huurcommissie - uitgaande van een puntenaantal van 139 - geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs van € 1.150,00 niet redelijk is en de huurprijs vastgesteld op € 663,88 per maand. In de uitspraak is het volgende bepaald, voor zover hier van belang:
“(…)PuntenaantalIn het oorspronkelijke rapport van voorbereidend onderzoek heeft de rapporteur de woonruimte gewaardeerd met 136 punten. Tijdens het nader onderzoek is gekeken naar de verschillen met de door verhuurder opgestelde woningwaarderingen. De verschillen hebben betrekking op een vijftal rubrieken uit de puntentelling. De Huurcommissie gaat hier per rubriek op in.(…)
“(…)PuntenaantalIn het oorspronkelijke rapport van voorbereidend onderzoek heeft de rapporteur de woonruimte gewaardeerd met 136 punten. Tijdens het nader onderzoek is gekeken naar de verschillen met de door verhuurder opgestelde woningwaarderingen. De verschillen hebben betrekking op een vijftal rubrieken uit de puntentelling. De Huurcommissie gaat hier per rubriek op in.(…)
Rubriek 10. Woonomgeving
Verhuurder heeft in zijn puntentelling de woonomgeving behorende bij [postcode 2] opgenomen. De rapporteur heeft gebruik gemaakt van de woonomgevingspunten die behoren bij [postcode 1]. De Huurcommissie is van oordeel dat dit de juiste punten zijn. Hierbij wordt opgemerkt dat de factor veiligheid is gewaardeerd op het maximum van 3 punten. Dit houdt in dat de puntentelling op dit onderdeel niet wijzigt.
Totaal
De puntentelling die is opgemaakt voor het oorspronkelijke rapport van voorbereidendonderzoek kwam tot een onafgerond totaal van 136,25 punten.
Uit het nader onderzoek is geleken dat deze puntentelling aangepast dient te worden. Het gaat hierbij om de rubrieken 1 (+ 1 punt), 2 (+ 0,75 punt) en 5 (+ 0,75 punt).
De totaaltelling komt hiermee 136,25 + 1+ 0,75 + 0,75 = 138,75. Afgerond is dit 139 punten. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 15 oktober 2012 vast op 139.
Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens € 663,88 per maand (exclusief bijkomende kosten).
(…)Nu de maximale huurprijs lager is dan de geldende huurliberalisatiegrens, is sprake van een niet geliberaliseerde huurprijs.
Gebreken(…)Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de woning geen ernstige gebreken op grond waarvan een tijdelijke verlaging van de huurprijs mogelijk zou zijn.
Huurder heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om ter zitting het tegendeel aan te tonen. De Huurcommissie gaat daarom uit van de juistheid van de rapportage.
(…)”
Vordering en verweer in conventie
2.
[naam 1] vordert (na eiswijziging bij repliek) bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de uitspraak van de huurcommissie van 3 april 2013 te vernietigen en de huurprijs met ingang van 15 oktober 2012 te bepalen op € 1.150,00 per maand althans een in goede justitie te bepalen bedrag. Voorts vordert [naam 1] veroordeling van [naam 2] in de leges van de huurcommissie en van de kosten van het geding.
3.
[naam 1] stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat de Dienst van verouderde dan wel onjuiste gegevens is uitgegaan. Volgens [naam 1] dient de waardering van de woonomgeving 2,75 punt hoger te liggen dan de huurcommissie heeft bepaald, derhalve op 18,5 in plaats van 15,75. Daarmee komt het totaal aantal punten op 141,50 en ligt de huurprijs boven de per 1 januari 2012 geldende liberalisatiegrens van € 664,66, hetgeen ertoe leidt dat de overeengekomen huurprijs juist is, aldus [naam 1].
4.
[naam 2] voert, kort gezegd, als verweer dat de woonomgeving met maximaal 15,75 punten en de woning in totaal met 139 punten dient te worden gewaardeerd, zoals de huurcommissie heeft gedaan. Voorts voert zij aan dat zij hinder heeft van een aantal gebreken waardoor zij in haar woongenot wordt geschaad. In verband daarmee dient de huurprijs volgens [naam 2] te worden bepaald op 70% van de met 139 punten corresponderende huurprijs van € 663,88, derhalve op € 464,72 totdat in de gebreken is voorzien.
5.
Nadere stellingen en verweren van partijen zullen hierna, voor zover van belang, aan de orde komen.
Vordering en verweer in voorwaardelijke reconventie
6.
Voor het geval de kantonrechter de vordering van [naam 1] in conventie toewijst, vordert [naam 2] dat de huurprijs van € 1.150,00 per 1 april 2013 wordt bepaald op 70% van dat bedrag, te weten € 805,00 per maand.
7.
[naam 2] grondt haar vordering op artikel 7:207 lid 1 BW en stelt, kort gezegd, dat er wegens de aanwezigheid van een aantal gebreken sprake is van een vermindering van het huurgenot.
8.
[naam 1] voert verweer.
9.
Nadere stellingen en verweren van partijen zullen hierna, voor zover van belang, aan de orde komen.
Beoordeling in conventie
10.
De kantonrechter stelt voorop dat partijen, wanneer de huurcommissie een uitspraak over onder meer de redelijkheid van de huurprijs heeft gedaan, ingevolge artikel 7:262 BW worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
11.
Naar de kantonrechter constateert, is de onderhavige procedure binnen de hiervoor genoemde termijn aanhangig gemaakt. Hierdoor vervalt de uitspraak van de huurcommissie van 3 april 2013 en liggen de punten die aan de huurcommissie waren voorgelegd thans opnieuw voor. Dit betekent tevens dat vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie niet aan de orde is. De daartoe strekkende vordering van [naam 1] zal dan ook worden afgewezen.
12.
Tussen partijen is in geschil of de woonomgeving op 18,5 punten moeten worden gewaardeerd, zoals [naam 1] stelt, of op 15,75, zoals [naam 2] in lijn met de uitspraak van de huurcommissie aanvoert. De kantonrechter zal daar hierna over oordelen. Wat betreft de punten die niet in geschil zijn gaat de kantonrechter uit van de door de huurcommissie toegekende punten.
13.
Ter onderbouwing van haar standpunt dat de woonomgeving 18,5 punten oplevert beroept [naam 1] zich op een door haar overgelegde woonomgevingsanalyse WWS van Duresta. Op grond daarvan had volgens [naam 1] - in afwijking van de onder 1.6 genoemde bijlage van de Dienst - 0,25 punt voor aankledingsgroen, 1 punt voor openbaar gebruiksgroen, 0,50 punt voor speelgelegenheid jonge kinderen en 1 punt voor openbare parkeergelegenheid, moeten worden toegekend.
14.
[naam 2] betwist dat er in haar woonomgeving dermate veel aankledingsgroen, openbaar gebruiksgroen, speelgelegenheid voor jonge kinderen en openbare parkeer-gelegenheid aanwezig is, dat dit zou moeten leiden tot de door [naam 1] gestelde extra waardering.
15.
De kantonrechter is van oordeel dat er geen aanleiding bestaat om tot de door [naam 1] gewenste hogere waardering te komen. Weliswaar is het puntenboek van de gemeente Amsterdam - zoals [naam 1] terecht heeft betoogd - al enige tijd niet bijgehouden, dit dient nog steeds als leidraad, hetgeen ertoe bijdraagt dat de waardering van de woonomgeving van woningen in een bepaald pand, een bepaalde straat of een gedeelte daarvan zoveel mogelijk gelijk is en dat er sprake is van samenhang tussen de verschillende woonomgevingen in de stad. In het onderhavige geval is de waardering van de woonomgeving - zo blijkt uit de uitspraak van de huurcommissie - afhankelijk van de postcode van de woning en bestaan er voor [straatnaam 1] kennelijk twee verschillende waarderingen: 15,75 punten voor [postcode 1] en 17 punten voor [postcode 2] (beide inclusief 3 punten voor veiligheid). De huurcommissie is terecht van een waardering van 15,75 uitgegaan, nu de woning in [postcode 1] is gelegen en [naam 1] geen concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld die de door haar voorgestane hogere waardering rechtvaardigen. Onder meer had [naam 1] - om tot die hogere waardering te kunnen komen - concreet en onderbouwd moeten stellen in welk opzicht de situatie van [postcode 1] is veranderd ten opzichte van de laatste update van het puntenboek. [naam 1] heeft dit nagelaten en heeft enkel verwezen naar de analyse van Duresta, maar dat volstaat in dit verband niet.
16.
Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter, overeenkomstig de uitspraak van de huurcommissie, uit zal gaan van 15,75 punten aan woonomgeving en 139 punten in totaal.
17.
Dient nog beoordeeld te worden of er aanleiding bestaat om de huurprijs in verband met gebreken op 70% huurprijs (derhalve op € 464,72 in plaats van € 663,88) te bepalen totdat de gebreken zijn verholpen.
18.
Naar het oordeel van de kantonrechter betreft het door [naam 2] gevoerde verweer een vordering tot tijdelijke verlaging van de huurprijs, die (afgezien van een verzoek aan de huurcommissie) uitsluitend in reconventie kan worden ingesteld (vgl. onder meer Hof Amsterdam 26 april 2011, BU 9361). Nu door [naam 2] in de procedure bij de huurcommissie geen gebreken aan de orde zijn gesteld (de Dienst heeft blijkens haar onderzoeksrapport geen ernstige gebreken geconstateerd en de huur-commissie is van de juistheid daarvan uitgegaan omdat [naam 2] geen gebruik heeft gemaakt van de haar ter zitting geboden gelegenheid om het tegendeel aan te tonen, zo blijkt uit de uitspraak van de huurcommissie), kan niet gezegd worden dat de huurcommissie op dit punt om een uitspraak was verzocht in de zin van artikel 7:262 BW (zie onder 10). De gebreken liggen in conventie, anders dan door [naam 2] betoogd, dan ook niet voor. Overigens heeft [naam 2] bij antwoord terzake ook een reconventionele vordering ingediend (gebaseerd op dezelfde stellingen als het onderhavige verweer), zij het onder de voorwaarde dat de vordering in conventie wordt toegewezen, zodat daaraan, zoals hierna wordt overwogen, niet wordt toegekomen.
19.
Derhalve zal de huurprijs met ingang van 15 oktober 2012 worden vastgesteld op
€ 663,88 per maand (exclusief bijkomende kosten). De vordering tot vergoeding van de door [naam 1] bij de huurcommissie betaalde leges zal worden afgewezen.
€ 663,88 per maand (exclusief bijkomende kosten). De vordering tot vergoeding van de door [naam 1] bij de huurcommissie betaalde leges zal worden afgewezen.
20.
[naam 1] zal als de - grotendeels - in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de door [naam 2] gemaakte kosten.
Beoordeling in voorwaardelijke reconventie
21.
Nu de vordering van [naam 1] in conventie - om de huurprijs op € 1.150,00 vast te stellen - is afgewezen, is niet voldaan aan de voorwaarde waaronder de reconventie is ingesteld en wordt daaraan niet toegekomen.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie
stelt de huurprijs van de woning per 1 oktober 2012 vast op € 663,88 per maand (exclusief bijkomende kosten), gebaseerd op 139 punten;
veroordeelt [naam 1] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [naam 2] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 60,00 (2 punten x tarief € 30,00) voor salaris gemachtigde;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. F.J. Verhoeven-van de Poel, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 juni 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.