Uitspraak
beschikking
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling Privaatrecht
Zaaknummer: EA VERZ 13-959
Beschikking van: 28 april 2014
F.no.: 497
Beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[verzoekster]
wonende te [woonplaats]
verzoekster
nader te noemen: [verzoekster]
gemachtigde: mr. E. Swart
t e g e n
de besloten vennootschap PARFUMERIE DOUGLAS NEDERLAND BV
gevestigd te Nijmegen
verweerster
nader te noemen: Douglas
gemachtigde: aanvankelijk mr. C.W.J. Raaimakers
thans mr. F.J.P. Delissen
VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij tussenbeschikking van 9 december 2013 is aan [verzoekster] een bewijsopdracht verstrekt, waarna een getuigenverhoor op 7 februari 2014 heeft plaatsgevonden. Op die dag zijn zowel getuigen aan de zijde van Douglas als een (partij)getuige aan de zijde van [verzoekster] gehoord. Aan het slot van de zitting zijn procedure afspraken gemaakt, waarna beide partijen een reactie na getuigenverhoor hebben ingezonden en vervolgens beide partijen op elkaars reactie hebben gereageerd. De zaak staat voor het geven van een beschikking.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1.
In de tussenbeschikking van 9 december 2013 heeft de kantonrechter de feitelijke uitgangspunten vastgesteld, het verzoek van [verzoekster] weergegeven en het verweer van Douglas samengevat.
2.
Kort gezegd huurde Douglas aanvankelijk de winkel met (in ieder geval) de op de eerste verdieping gelegen kamer aan [adres]. De kamer op de eerste verdieping met een oppervlakte van circa 15m² heeft Douglas met ingang van 1 april 2008 tegen betaling van laatstelijk € 461,89 incl. btw per maand aan [verzoekster] in gebruik gegeven voor de exploitatie van een schoonheidssalon. In 2013 besluit Douglas de samenwerking met [verzoekster] te beëindigen. Op 28 maart 2013 vindt daarover een gesprek tussen Douglas en [verzoekster] plaats. Na dat gesprek is dezelfde dag aan [verzoekster] een brief verzonden met als onderwerp: opzegging gebruik schoonheidssalon. In ieder geval enkele dagen na dat gesprek laat [verzoekster] via haar gemachtigde Douglas weten dat zij niet met een beëindiging van de huurovereenkomst instemt. Op 11 april 2013 verhuist Douglas naar het pand aan [adres]. Het gebruik van [verzoekster] van de kamer op de eerste verdieping van het pand aan [adres] is daarmee geëindigd en aan [verzoekster] is met behoud van haar rechtspositie het gebruik van de kamer op de eerste verdieping van dit nieuwe pand gegeven. Bij brief van 29 april 2013 zegt Douglas [verzoekster] de ontruiming van de kamer op de eerste verdieping (hierna: de schoonheidssalon) tegen 30 juni 2013 aan.
3.
In de tussenbeschikking heeft de kantonrechter het verweer van Douglas dat de overeenkomst dient te worden gekwalificeerd als een bruikleenovereenkomst verworpen en geoordeeld dat van een huurovereenkomst van een gebouwde onroerende zaak sprake is.
4.
Vervolgens rijst de vraag of de huurovereenkomst betrekking heeft op artikel 7:230a BW bedrijfsruimte (standpunt Douglas) of artikel 7:290 BW bedrijfsruimte (standpunt [verzoekster]). De kantonrechter heeft in de tussenbeschikking geoordeeld, dat deze rechtsvraag niet behoeft te worden beantwoord als partijen – zoals Douglas stelt - op of omstreeks 28 maart 2013 zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst op 30 juni 2013 eindigt en dat [verzoekster] alsdan het gehuurde heeft te ontruimen. De kantonrechter heeft in de tussenbeschikking aan Douglas bewijs van de door haar gestelde feiten met betrekking tot de beëindigingsovereenkomst opgedragen. Ter uitvoering van deze bewijsopdracht heeft Douglas getuigen laten horen.
5.
Uit hetgeen de getuigen – in de enquête en de contra-enquête – hebben verklaard, kan het navolgende worden afgeleid.
Op 28 maart 2013 is er een gesprek tussen [naam 1], de toenmalige commercieel manager van Douglas, en [verzoekster]. Dit gesprek vindt plaats in de winkel van Douglas.
Toenmalig commercieel manager [naam 1] verklaart:
Het gesprek is in de store zelf gehouden en vond alleen tussen mij en [verzoekster] plaats. Dat was de eerste keer dat wij een gesprek hadden.
Het gesprek wordt op initiatief van Douglas gehouden.
Toenmalig commercieel manager [naam 1] verklaart:
Het gesprek op 28 maart 2013 is op mijn initiatief tot stand gekomen. De afspraak is via de store-manager gemaakt.
Rayonmanager [naam 2] verklaart:
Ik wist wel dat dit gesprek werd gehouden. Ik heb dat samen besloten met mevrouw [naam 1], mijn leidinggevende en commercieel manager.
Voor Douglas was het doel van het gesprek de overeenkomst met [verzoekster] te beëindigen.
Toenmalig commercieel manager [naam 1] verklaart:
Mijn doel van het gesprek was de overeenkomst met [verzoekster] te beëindigen.
Getuige rayonmanager [naam 2] verklaart:
Ik wist vooraf dat Douglas na alles wat er was gebeurd, de gebruiksovereenkomst met [verzoekster] zou opzeggen.
Douglas heeft van tevoren het onderwerp van gesprek niet aan [verzoekster] gemeld.
Toenmalig commercieel manager [naam 1] verklaart:
Er is tegen [verzoekster] niet gezegd waar het gesprek over zou gaan.
Toenmalig commercieel manager [naam 1] en [verzoekster], de twee deelnemers aan het gesprek, hebben de volgende verklaring afgelegd over hetgeen tijdens het gesprek aan de orde is gekomen.
Toenmalig commercieel manager [naam 1] verklaart op vragen van de kantonrechter:
Ik ben meteen begonnen te zeggen dat Douglas de gebruiksovereenkomst met haar wilde beëindigen. Ik heb genoemd de gesprekken die met haar zijn gevoerd en de nieuwe merkvoering. Douglas wilde door met de salon, maar wilde met haar stoppen. Zij reageerde met de vraag of daar nog over te spreken viel. Mijn antwoord was: nee. Toen zei zij verbaal en non verbaal: ok.
Ik heb toen de volgende punten aangedragen. Er geldt een opzegtermijn van drie maanden, maar als zij eerder een andere plek zou hebben gevonden dan zouden wij met haar meedenken en haar niet aan die termijn houden. Verder is gemeld dat verwacht wordt dat zij naar behoren met onze klanten omgaat en een en ander op een goede manier afrond. Aan het einde van de drie maanden termijn zou zij overleg hebben met [naam 2] om de salon over te dragen.
Toen het gesprek werd beëindigd heb ik gemeld dat ik het gesprek zou bevestigen .......
Op vragen van mr. Delissen, de gemachtigde van Douglas, antwoordt toenmalig commercieel manager [naam 1]:
Als u mij vraagt wat ik bedoel met non verbaal en verbaal: ok, dan zeg ik u dat het non verbale gedrag net zo belangrijk is. Daar let ik ook op. Het non verbale gedrag was een bevestiging van het ok.
De (partij-)getuige [verzoekster] verklaart:
Het was een eenzijdig gesprek. Ik heb aangehoord wat [naam 1] te melden had. Ze vertelde dat ze slechts nieuws voor me had. Ze vertelde: we willen de samenwerking verbreken. We willen een goede beëindiging en drie maanden meegeven. Ik heb het aangehoord. Ik heb ok gezegd en toen gezegd dat ik het er niet mee eens ben. Ik ben opgestaan en weggegaan. ..... Ik heb niet met de beëindiging ingestemd. Ik heb ook niet de bedoeling gehad om met de beëindiging in te stemmen. Als u mij vraagt wat ik wel gedaan heb dan zeg ik dat ik contact heb opgenomen met mijn advocaat. De dag na het gesprek heb ik op vrijdag 29 maart 2013 voor 09.30uur [naam 2] gebeld. Zij nam niet op, zodat ik heb ingesproken dat ik haar wilde spreken. Ik heb daar geen respons op gekregen. Ik ben door haar ook niet teruggebeld of aangesproken. Ik heb dat daarna ook niet gedaan.
Na het gesprek belt [naam 1] onder meer met [naam 2].
Rayon manager [naam 2] verklaart op vragen van de kantonrechter:
Na dat gesprek ben ik door [naam 1] gebeld. Naar ik meen is dat nog op dezelfde dag gebeurd als waarop het gesprek is gehouden. Zij vertelde mij dat het gesprek goed was verlopen. Kort gezegd, zei zij dat zij had meegedeeld aan [verzoekster] hoe wij erover dachten. Zij vertelde verder dat het gesprek snel over was.
Op vraag van mr. Delissen, de gemachtigde van Douglas, verklaart rayon manager [naam 2]:
Als u mij vraagt welke reactie mevrouw [naam 1] mij vertelde die [verzoekster] in het gesprek zou hebben gegeven dan zeg ik dat zij mij vertelde dat [verzoekster] het had begrepen en dat daardoor het gesprek kort had geduurd en dat zij akkoord ging dat wij de overeenkomst zouden beëindigen.
Dezelfde dag, 28 maart 2013, stuurt Douglas aan [verzoekster] een brief. Toenmalig commercieel manager [naam 1] verklaart daarover:
Ik heb daarna een brief gestuurd. Zij is niet meer bij mij op het gesprek teruggekomen.
Op vragen van mr. Delissen, de gemachtigde van Douglas, verklaart commercieel manager [naam 1]:
U zegt mij dat het niet juist is dat ik na het gesprek een brief heb gestuurd. Die brief is opgesteld en verzonden door [naam 3]. Als u mij vraagt hoe die brief tot stand is gekomen dan zeg ik u dat ik direct na het gesprek met [verzoekster] met [naam 3] heb gebeld en haar de uitkomst van het gesprek heb verteld.
6.
In de brief van 28 maart 2013 bericht finance manager [naam 3] namens Douglas [verzoekster] - voorzover van belang - als volgt:
betreft: opzegging gebruik schoonheidssalon [adres]
.......
Op donderdag 28 maart 2013 heeft [naam 1] een gesprek met u gevoerd. Hierbij bevestig ik schriftelijk wat jullie hebben besproken en zijn overeengekomen.
De salonovereenkomst, welke in is gegaan op 1 april 2008 en getekend op 6 maart 2008, betreffende het gebruik van de salon in onze store te [woonplaats], wordt per 28 maart 2013 opgezegd met inachtneming van de geldende opzegtermijn. Derhalve eindigt onze overeenkomst op 30 juni 2013.
Met betrekking tot deze beëindiging hebben we de volgende aanvullende afspraken gemaakt:
-
partijen zullen geen negatieve uitlatingen over elkaar aan derden doen ......
partijen zullen geen negatieve uitlatingen over elkaar aan derden doen ......
-
met betrekking tot de overdracht heeft u met mevrouw [naam 1] afgesproken dat u vóór de beëindigingsdatum (30 juni 2013) een afspraak maakt met [naam 2];
met betrekking tot de overdracht heeft u met mevrouw [naam 1] afgesproken dat u vóór de beëindigingsdatum (30 juni 2013) een afspraak maakt met [naam 2];
-
mocht u de salonovereenkomst eerder willen beëindigen dan kan dit in goed onderling overleg.
mocht u de salonovereenkomst eerder willen beëindigen dan kan dit in goed onderling overleg.
De gemachtigde van [verzoekster] bericht Douglas bij brief van 2 april 2013 onder meer:
Aan cliënte werd op 28 maart 2013 eenzijdig door mevrouw [naam 1] medegedeeld dat Douglas had besloten niet langer met haar verder te gaan en dat de samenwerking zou worden beëindigd. Cliënte heeft met de beëindiging niet ingestemd.
7.
De kantonrechter leidt uit de getuigenverklaringen in samenhang met de brieven van 28 maart 2013 en 2 april 2013 af, dat Douglas de overeenkomst met [verzoekster] wilde beëindigen en dit in de bespreking van 28 maart 2013 aan [verzoekster] heeft medegedeeld. Deze boodschap heeft [verzoekster] begrepen. Gelet op zowel de verklaring van [naam 1] als de verklaring van [verzoekster] is niet aannemelijk geworden dat [verzoekster] met de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde heeft ingestemd. Het “ok” duidt er meer op dat [verzoekster] begreep dat Douglas de overeenkomst wilde beëindigen en dat daarover niet meer te onderhandelen viel dan dat [verzoekster] met de beëindiging van de overeenkomst instemde. Zo heeft [naam 1] ook niet verklaard dat expliciet aan [verzoekster] de vraag is gesteld of zij met de beëindiging van de overeenkomst instemde, bereid was het gehuurde op 30 juni 2013 aan Douglas op te leveren en zich realiseerde wat dit – mede gelet de contractuele verplichting dat het [verzoekster] op straffe van een dwangsom gedurende een jaar na beëindiging van de overeenkomst niet is toegestaan binnen een straal van 25 km betrokken te zijn bij de exploitatie van een schoonheidssalon - voor haar betekende.
Bij deze gang van zaken past ook de brief van Douglas van 28 maart 2013. In deze brief wordt niet een minnelijke regeling over een beëindiging van de overeenkomst bevestigd, maar wordt de mededeling van Douglas bevestigd dat zij de overeenkomst eenzijdig met inachtneming van de contractuele opzegtermijn van 3 maanden opzegt tegen 30 juni 2013.
Voors hebben partijen in het licht van de door Douglas verlangde beëindiging van de overeenkomst weliswaar enkele afspraken gemaakt, maar tot deze afspraken behoort niet dat [verzoekster] zich heeft verplicht het gehuurde op 30 juni 2013 aan Douglas ter beschikking te stellen.
Voorzover Douglas uit de uitlatingen en houding van [verzoekster] op 28 maart 2013 veronderstelde dat [verzoekster] instemde met een beëindiging van de overeenkomst kan zij daarop niet gerechtvaardigd hebben vertrouwd. Zo blijkt niet dat de ingrijpende gevolgen die een beëindiging van de overeenkomst voor [verzoekster] heeft met haar is besproken, terwijl evenmin op enigerlei wijze is gebleken dat Douglas aan [verzoekster] tegemoet wilde komen om die ingrijpende gevolgen, waaronder met name het verbod binnen een straal van 25 kilometer van het gehuurde in een schoonheidssalon werkzaam te zijn, te beperken. Dit laatste had voor de hand gelegen, zeker in het geval Douglas ernst was dat [verzoekster] onder de maat presteerde zodat zeker na enkele maanden van haar geen serieuze concurrentie te verwachten zou zijn. De uitlatingen van een derde – [naam 4] – en hetgeen Douglas daaruit afleidt, kan er niet toe leiden dat Douglas er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [verzoekster] instemde met de ontruiming van het gehuurde op 30 juni 2013. Daarnaast heeft te gelden dat die uitlating van [naam 4] niet dwingend betekent dat [verzoekster] instemde met een ontruiming van het gehuurde op 30 juni 2013 maar eveneens past in het geval [verzoekster] zich op een naderende gedwongen ontruiming voorbereidt en haar mogelijkheden onderzoekt.
8.
Dit leidt ertoe dat Douglas niet in haar bewijsopdracht is geslaagd. De kantonrechter heeft het ervoor te houden dat partijen niet minnelijk een beëindiging van de huurovereenkomst en een ontruiming van het gehuurde zijn overeengekomen.
9.
Alsdan rijst de vraag of de huurovereenkomst door de brief van Douglas van 28 maart 2013 rechtsgeldig is geëindigd. [verzoekster] betwist zulks en voert daartoe aan dat de huurovereenkomst dient te worden gekwalificeerd als zogeheten artikel 7:290 BW bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte) en dat de opzeggingsbrief niet aan de eisen van de wet voldoet.
[verzoekster] voert twee argumenten aan op grond waarvan sprake zou zijn van middenstandsbedrijfsruimte. Allereerst is volgens [verzoekster] sprake van het zogeheten “winkel in winkel” concept. Ten tweede is het gebruik als schoonheidssalon middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.
10.
In de akte na getuigenverhoor is Douglas tevens ingegaan op de kwalificatievraag. [verzoekster] heeft zich daartegen verzet.
In het verzoekschrift van [verzoekster] is onder meer de stelling betrokken dat sprake is van middenstandsbedrijfsruimte. Douglas heeft daarop bij verweerschrift gereageerd. Vervolgens heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarin Douglas haar standpunt verder heeft toegelicht. In de tussenbeschikking heeft de kantonrechter de rechtsvragen weergegeven en daarbij zijn oordeel over de kwalificatievraag aangehouden. Aansluitend op het getuigenverhoor heeft Douglas verzocht nog op de kwalificatievraag in te gaan voorzover de kantonrechter oordeelt dat Douglas niet in het opgedragen bewijs is geslaagd. Douglas heeft desgevraagd verklaard dat zij voor deze kwalificatievraag geen nieuwe relevante feiten heeft. In het kader van een goede procesorde heeft de kantonrechter vervolgens beslist dat Douglas in haar bericht na getuigenverhoor gelegenheid heeft in te gaan op de vraag of zij in haar bewijsopdracht is geslaagd en dat haar niet wordt toegestaan tevens in te gaan op de kwalificatievraag. Desondanks besteedt Douglas in haar akte na deskundigenbericht ruime aandacht aan de kwalificatie van het gehuurde.
De kantonrechter ziet geen aanleiding op zijn eerdere beslissing terug te komen en [verzoekster] in de gelegenheid te stellen op hetgeen Douglas in de akte na getuigenverhoor over de kwalificatie van het gehuurde heeft opgemerkt in te gaan. Dit leidt ertoe dat de kantonrechter op het in die akte met betrekking tot de kwalificatie van het gehuurde gestelde geen acht zal slaan.
11.
Voor de beantwoording van de vraag of het gehuurde als middenstandsbedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW dient te worden gekwalificeerd, heeft de kantonrechter ingevolge het wettelijke voorschrift na te gaan of sprake is van "
een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienstbedrijf of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is."
een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienstbedrijf of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is."
In dit geval komt het vooral aan op de volgende criteria:
- is het gehuurde bestemd voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 sub a BW;
- is er een voor het publiek toegankelijk lokaal.
Voor de beantwoording van de (deel)vraag of het gehuurde is bestemd voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 sub a BW is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan. Aldus onder meer HR 24 december 1993 (Amsterdam-Semarang/Geelhoed), LJN ZC1198, HR 20 februari 1998, LJN ZC2595 (Deko/Stift) en HR 3 december 2004, LJN AR4783 (Mast/Ted’s Grintwinkel).
12.
Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd en aan stukken hebben overgelegd, leidt de kantonrechter het navolgende af:
- Douglas is huurder en exploiteert op de parterre een parfumerie zaak. De kamer op de eerste verdieping behoort tot het gehuurde en heeft Douglas krachtens onderhuur aan [verzoekster] in gebruik gegeven;
- een belangrijk deel van de investeringen in het (onder)gehuurde is door Douglas gedaan. In de huurprijs is onder meer een vergoeding voor die investeringen begrepen;
- Douglas heeft bij meer winkels in Nederland een schoonheidssalon. Voor Douglas heeft het gebruik van een schoonheidssalon een meerwaarde doordat in die schoonheidssalon producten uit de winkel worden gebruikt/aangeprijsd en klanten van de schoonheidssalon potentiële klanten van de parfumeriezaak zijn;
- De klanten van [verzoekster] zijn niet louter en alleen de klanten die in de winkel van Douglas producten kopen. [verzoekster] heeft een website en werft ook zelfstandig klanten voor haar schoonheidssalon;
- In de huurovereenkomst staat dat [verzoekster] “
- Ingevolge artikel 2 van de huurovereenkomst is de aan [verzoekster] in gebruik gegeven ruimte niet vrijelijk voor publiek toegankelijk. De kamer op de eerste verdieping is alleen via de winkel toegankelijk, terwijl de deur tot die kamer met een code is afgesloten. Dit betekent dat klanten van [verzoekster] alleen in het ondergehuurde kunnen komen op tijden dat in ieder geval de winkel open is en bovendien hetzij het winkelpersoneel hetzij [verzoekster] de deur met de toegangscode ontgrendelt.
- Hoewel Douglas graag ziet dat [verzoekster] in de schoonheidssalon werkzaam is op alle tijden dat de winkel open is, werkt [verzoekster] parttime.
- Voldoende aannemelijk is dat ook voor de exploitant van de schoonheidssalon een meerwaarde is dat de gehuurde ruimte toegankelijk is via een parfumerie zaak. De klanten van de parfumeriezaak zijn potentiële klanten voor de schoonheidssalon;
- Hoewel Douglas en [verzoekster] hun onderneming gescheiden exploiteren zijn er afspraken over de producten die [verzoekster] in haar schoonheidssalon gebruikt. In beginsel zijn dit ook de producten die Douglas verkoopt of producten van leveranciers met wie Douglas speciale afspraken heeft.
13.
De kantonrechter is van oordeel dat in het kader van de artikelen 7:290 BW en 7:230a BW de werkzaamheden van schoonheidsspecialiste meer gelijkenis vertoont met de uitoefening van een beroep dan het bezigen van een ambacht of enige andere categorie van bedrijf ex artikel 7:290 lid 2 sub a BW. Gelet op de bewoordingen in de huurovereenkomst zijn partijen ook van de uitoefening van een beroep uitgegaan. Doordat de gehuurde kamer alleen via de winkel van Douglas bereikbaar is, de toegangsdeur van die kamer met een codeslot is afgesloten en in beginsel alleen op afspraak klanten de schoonheidssalon bezoeken is de toegang tot de gehuurde kamer zodanig beperkt dat partijen ook niet hebben beoogd een vrijelijk toegankelijke ruimte voor publiek te creëren.
Onder deze omstandigheden is naar het oordeel van de kantonrechter in ieder geval geen sprake van de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 sub a BW.
Het door [verzoekster] aangevoerde argument van “winkel in winkel concept” wordt verworpen doordat in dat geval het niet zozeer is dat een onzelfstandige gehuurde ruimte deelt in de kwalificatie van een andere zelfstandige ruimte, maar dat beide ruimtes (winkels) middenstandsbedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW dienen te zijn. Daarvan is in dit geval geen sprake.
14.
Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de gehuurde ruimte kwalificeert als bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW. Dit heeft tot gevolg dat de primaire vordering tot nietigverklaring van de aanzegging tot ontruiming en het geven van een verklaring van recht dat het gehuurde een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW is wordt afgewezen.
15.
Ingevolge artikel 7:230a lid 4 wordt een verzoek tot (verlenging van) de ontruimingsbescherming slechts toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. In deze bepaling is hieraan toegevoegd dat desalniettemin een verzoek wordt afgewezen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, wegens ernstige overlast of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak behoudt.
16.
De in onderhuur gegeven ruimte maakt deel uit van de door Douglas gehuurde ruimte en Douglas beoogt mede ten behoeve van de exploitatie van haar parfumeriezaak een goede samenwerking met de huurder van de schoonheidssalon. Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd is voldoende aannemelijk geworden dat de samenwerking van Douglas met [verzoekster] niet meer tot tevredenheid van Douglas is en Douglas een derde in de schoonheidssalon wil toelaten. Op zichzelf is dit een te respecteren belang die in het kader van de belangenafweging kan worden betrokken.
Hiertegenover staat dat [verzoekster] inkomsten heeft uit de exploitatie van de schoonheidssalon. [verzoekster] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij ook eigen klanten heeft geworven. Doordat Douglas vasthoudt aan de contractuele afspraak dat [verzoekster] binnen een straal van 25 km van het gehuurde niet werkzaam mag zijn in een schoonheidssalon, heeft [verzoekster] praktisch gesproken haar klantenkring op te geven. In zijn algemeenheid is immers te verwachten dat klanten niet spoedig bereid zullen zijn meer dan 25 km naar een schoonheidsspecialiste te reizen als binnen die straal voldoende alternatieven zijn.
Douglas heeft over de openingstijden van [verzoekster], de reinheid van haar kamer en haar opstelling tegen leveranciers weliswaar klachten, maar kennelijk waren deze klachten onvoldoende ernstig om in de fase voorafgaande aan de opzegging van de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen teneinde ieder misverstand bij [verzoekster] weg te nemen en haar de gelegenheid te geven die klachten weg te nemen. Voorts acht de kantonrechter de klachten jegens [verzoekster] in de gegeven omstandigheden ook niet zodanig ernstig dat zij een ontruiming op zeer korte termijn rechtvaardigen.
17.
Na afweging van de omstandigheden van het geval verlengt de kantonrechter de ontruimingstermijn tot de hieronder vermelde datum.
18.
Bij deze uitkomst van de procedure zal de kantonrechter Douglas in de proceskosten veroordelen. Nu [verzoekster] ook deels in het ongelijk is gesteld beperkt de kantonrechter ondanks de uitvoerige proceshandelingen het salaris gemachtigde tot het hieronder vermelde bedrag.
BESLISSING
De kantonrechter:
verlengt de termijn waarbinnen [verzoekster] de kamer aan [adres] heeft te ontruimen tot 15 juni 2014;
veroordeelt Douglas in de proceskosten aan de zijde van [verzoekster] gevallen, welke worden begroot op € 75,00 wegens griffierecht en € 545,00 wegens salaris gemachtigde;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gegeven door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 april 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.