ECLI:NL:RBAMS:2014:3086

• Datum uitspraak: 7 mei 2014
• Publicatiedatum: 30 mei 2014
• Zaaknummer: C/13/540141 / HA ZA 13-455
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.W. van der Veen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vernietiging koopovereenkomst wegens dwaling bij funderingsproblemen van appartement

In deze zaak vorderden de eisers, kopers van een appartement, vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling. De eisers stelden dat de fundering van het appartement, in tegenstelling tot wat in de verkoopbrochure was vermeld, niet was vernieuwd. De rechtbank Amsterdam oordeelde dat de eisers bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet zouden hebben gesloten. De rechtbank baseerde haar oordeel op verschillende rapporten die bevestigden dat de fundering grotendeels niet was vernieuwd, terwijl dit wel was gecommuniceerd door de verkopende makelaar. De rechtbank verwierp het verweer van de gedaagden dat de eisers zelf verantwoordelijk waren voor het niet ontdekken van de gebreken, omdat de makelaar expliciet had bevestigd dat de fundering was vernieuwd. De rechtbank oordeelde dat de onjuiste mededeling van de makelaar aan de gedaagden kon worden toegerekend, wat leidde tot de conclusie dat het beroep op vernietiging wegens dwaling slaagde. De zaak werd vervolgens verwezen naar de rol voor akte aan de zijde van partijen over het ongedaanmaken van de reeds ingetreden gevolgen van de vernietiging.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/540141 / HA ZA 13-455

Vonnis van 7 mei 2014

in de zaak van

1. [eiser 1],

wonende te [woonplaats],

2.
[eiser 2] ,

wonende te [woonplaats],

eisers,

advocaat mr. T.M. van Dijk te Den Haag,

tegen

1. [gedaagde 1],

wonende te [woonplaats],

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagden,

advocaat mr. A. Heijder te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eisers gezamenlijk] en [gedaagden gezamenlijk] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 28 maart 2013, met producties
• de conclusie van antwoord, met producties
• het tussenvonnis van 14 augustus 2013 waarbij een comparitie van partijen is gelast
• het proces-verbaal van comparitie van 6 februari 2014, met de daarin genoemde processtukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 22 oktober 2009 hebben [gedaagden gezamenlijk] als verkoper en [eisers gezamenlijk] als koper een koopovereenkomst gesloten betreffende het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met tuin gelegen op de begane grond (zuidzijde) van het gebouw [adres], alsmede de berging gelegen in de kelder van dat gebouw (hierna samen aan te duiden als de woning). De koopsom bedroeg EUR 550.000,--.

2.2.

De woning, die in 1995 huisnummer [huisnr] heeft gekregen, is een samenvoeging van het achterhuis van het voormalige nummer [huisnr] met het achterhuis dat in 1994/1995 achter het voormalige nummer [huisnr] is gebouwd. Dit is weergegeven in onderstaande tekening.

2.3.

De door de makelaar van [gedaagden gezamenlijk] opgestelde verkoopbrochure van de woning vermelde onder meer:

“(…)

Onderhoud Het appartement verkeert in uitstekende staat van onderhoud

(…)

Vereniging van Eigenaren De Vereniging van Eigenaren is actief en wordt professioneel beheerd door Ter Linden & Heijer VvE beheer b.v.

(…)

Informatie fundering De fundering is in 1995 vernieuwd.”

2.4.

De woning is op 25 februari 2010 aan [eisers gezamenlijk] geleverd.

2.5.

De notulen van de vergadering van de VvE [adres] (hierna de VvE) van 13 december 2010 vermelden onder meer:

“(…)

[naam 1] vermeldt dat [naam 2], technische dienst, Ter Linden en Heijer VvE Beheer B.V. een aantal zaken heeft geconstateerd.

1. Bij de [eisers gezamenlijk] zijn diverse scheuren in de achtergevel onder het lage dak te zien. Hier moet iets aan gedaan worden.

De leden besluiten dat dit moet worden meegenomen in het meerjaren onderhoudsplan.

2. Er zijn scheuren te zien in de vloeren en muren van de badkamer van de [eisers gezamenlijk] en in de garage van [naam 3]. De vloer in het appartement van de [eisers gezamenlijk] bestaat uit minimaal drie velden. Een deel uit 1994 waar de badkamer en de slaapkamer op staan. Een oud deel waar woonkamer en keuken op staan en een betonplaat die daar tussenin is gestort. Er is niet bekend hoe deze vloerdelen zijn opgebouwd. Dit vraagt nader onderzoek. De leden vragen zich af waar de oorzaak van de lekkages in de badkamer en garage ligt.

[naam 3] meldt dat de douchebak bij de [eisers gezamenlijk] los staat van de muur en dat daardoor waterschade is ontstaan. Ook de tegels in de douche vertonen veel scheuren.

De leden willen op zeer korte termijn de oorzaak weten en herstel van de schade zien. Dit ook in verband met een eventueel aansprakelijkstelling. De leden besluiten dit door [naam 2] te laten begeleiden

(…)”

2.6.

Per brief van 24 maart 2011 aan de VvE heeft Duyts Bouwconstructies B.V. (hierna: Duyts) verslag uitgebracht van het onderzoek dat zij in opdracht van de VvE heeft verricht naar de vloerconstructie van de woning. Duyts merkt op dat het complex in 1994 in opdracht van [naam 4] is gewijzigd in appartementen waarbij de architect [architect] en Duyts zelf waren betrokken. Duyts geeft aan in 1995 voor het project advieswerkzaamheden te hebben verricht betreffende een constructie voor de opbouw en verbouwing van de verdiepingen en niet de funderingswerkzaamheden.

Na het boren van een cilinder ter hoogte van de badkamervloer concludeert Duyts:

“- De vloer is gestort op een zandlaag zonder de benodigde voorzorgsmaatregelen zoals folie, isolatie en of werkvloer. Hierdoor is cementwater weggelopen en de onderste laag van het beton ontmengd.

• De betonvloer is ongewapend.
• De grond is onder de vloerconstructie weggezakt waardoor er ruimte tussen de grondslag is ontstaan.
• Door de diverse lagen van afwerking bovenop de basisvloer is duidelijk dat de verzakking in de afgelopen jaren eerder is voorgekomen.
• De bouwmuren van het pand in het voor- en achterhuis zijn voorzien van palen waardoor een zettingsverschil tussen de vloer welke is aangebracht op de grondslag en de onderheide bouwmuren goed zichtbaar is.
• Van de eigenaar van de bovengelegen verdieping hebben wij geen klachten vernomen over zettingen in de vloer en of wanden.

Adviezen:

- Om het eventueel verder verzakken van de vloer te beperken adviseren wij u om de vloerconstructie te laten stabiliseren.

(…)

• Indien het gewenst is een zettingsvrije vloer te realiseren, dan dient de aanwezige vloer vervangen te worden door een op palen gefundeerde vloer.
• (…)”

2.7.

Per brief van 17 mei 2011 aan [gedaagden gezamenlijk] heeft [eisers gezamenlijk] melding gemaakt van problemen met de fundering van de woning en heeft hij [gedaagden gezamenlijk] aansprakelijk gesteld voor alle huidige en toekomstige schade als gevolg hiervan.

2.8.

Op 13 oktober 2011 heeft Wareco Ingenieurs een funderingsinspectierapport uitgebracht aan de VvE. Wareco concludeert op basis van door haar uitgevoerd onderzoek dat de fundering van de woonkameruitbouw in slechte staat verkeert. Deze fundering wordt ingedeeld in klasse IV zoals gehanteerd door het Stadsdeel Binnenstad. De slaapkameraanbouw is gefundeerd op staal, welk funderingstype volgens Wareco in principe ongeschikt is voor de aanwezige bodemopbouw. Deze fundering wordt ingedeeld in klasse III. Voorts concludeert Wareco onder meer:

“Verwacht wordt evenwel dat de tot stand gekomen zakkingen en schade bij de slaapkameraanbouw deels het gevolg zijn van de zakkingen van de muur van de woonkameropbouw welke grenst aan de slaapkameraanbouw. Vooraf is niet aan te geven in hoeverre na het aanbrengen van een nieuwe fundering bij de woonkameraanbouw nog aanvullende zakkingen en schade tot stand zullen komen bij de slaapkameraanbouw. (…)”

2.9.

Per brief van 14 december 2011 heeft de gemeente Amsterdam, stadsdeel Centrum aan [eisers gezamenlijk] geschreven dat het rapport van Wareco door haar constructieafdeling is gecontroleerd. “De conclusie in het rapport kunnen wij goedkeuren. De fundering als een code III toe te kennen is naar ons inziens wel het maximum niveau, gezien de recente scheurvorming en de snelheid waarmee het pandgedeelte zakt ligt het niveau van de fundering dichter bij een code IV.

Het is aan te raden de gehele één laagse uitbouw, dus inclusief de slaapkamer te voorzien van een nieuwe fundering.”

2.10.

Per brief van 18 april 2012 heeft de gemeente Amsterdam, stadsdeel Centrum aan [eisers gezamenlijk] geschreven dat zij het pand [adres] heeft geïnspecteerd en dat daarbij is gebleken dat het pand niet voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit.

2.11.

Per brief van 1 februari 2013 heeft de advocaat van [eisers gezamenlijk] aan [gedaagden gezamenlijk] het volgende geschreven:

“(…)

Aangezien onontkoombaar is (i) op korte termijn ingrijpende maatregelen moeten worden getroffen, (ii) er geen enkele zekerheid is dat de benodigde bedragen door de leden van de VVE worden gestort, (iii) geen medewerking wordt verleend aan het op redelijke wijze compenseren van mijn cliënten voor te lijden schade en (iv) het gegeven dat zij vele maanden een ander onderkomen moet vinden, terwijl (v) u het gevraagde voorschot noch enig ander bedrag wenst te betalen, rest mijn cliënten geen andere mogelijkheid dan hun rechten in een procedure zeker te stellen.

(…)

Hierbij ga ik dan ook namens mijn cliënten over tot buitengerechtelijke vernietiging van de koop op grond van dwaling (artikel 6:228 sub a, althans sub b, althans sub c BW), althans – en voor zover nodig – tot algehele buitengerechtelijke ontbinding van de koop wegens non-conformiteit (artikel 7:17 BW jo. 7:256 BW), althans tot gedeeltelijke vernietiging wegens dwaling c.q. ontbinding op grond van non-conformiteit. (…)”

2.12.

Per brief van 29 april 2013 heeft [naam 5] van Melssen Bouwadvies B.V. aan [gedaagden gezamenlijk] gerapporteerd over de bouwkundige inspectie van de woning die hij op 22 april 2013 op verzoek van [gedaagden gezamenlijk] verrichtte. [naam 5] concludeert dat herstel van de fundering van het achterhuis op termijn is te verwachten gezien de staat van de houten onderdelen van deze fundering welke zijn onderzocht door Wareco. [naam 5] acht herstel van de fundering van de slaapkamers niet noodzakelijk en stelt voor dat deze fundering eerst nader wordt onderzocht, gevolgd door een nieuwe kostenraming.

2.13.

Op 23 januari 2014 heeft [naam 6] van Strackee BV Bouwadviesbureau een notitie opgesteld met de bevindingen van zijn in opdracht van [eisers gezamenlijk] verrichtte onderzoek. De notitie luidt onder meer als volgt:

“
KORTE GESCHIEDENIS

Van de fundering van het appartement [adres] zijn geen archiefgegevens bekend met betrekking tot de ouderdom en de staat van de fundering. Aan de hand van onder meer historisch onderzoek hebben wij vastgesteld dat de fundering in feite uit drie delen bestaat. Van deze delen zijn de ons bekende feiten hieronder omschreven en is ook een plattegrond te vinden waarin de drie funderingen zijn aangegeven. Te weten het woonkamergedeelte en toilet met een paalfundering ouder dan 1893 (geel), badkamer- en ganggedeelte met een fundering ouder dan 1893 (roze) en de fundering onder de slaapkamers, waarschijnlijk uit 1993 (blauw).

Allereerst de
fundering die in geel is aangegeven. Dit deel is oorspronkelijk gebouwd als een éénlaagse werkplaats met plat dak. De oudst bekende gegevens dateren uit 1893, waar sprake was van een verbouwing. (…)

Omstreeks 1941 is deze werkplaats voorzien van een betonnen beganegrondvloer en is een zolderverdieping toegevoegd.

Bij de verbouwing omstreeks 1995 is de bestaande zoldervloer versterkt en voorzien van een zware anhydriet-afwerking. Tevens is het dak verhoogd om zodoende een volwaardige woonverdieping te creëren.

Dit bouwdeel is dus al vóór 1895 of 1876 gebouwd als eenvoudige werkplaats bestaande uit muren en een plat dak. Dit is in de loop der jaren verbouwd tot twee verdiepingen woningen inclusief zware betonvloeren. Uit de funderingsinspectie is gebleken dat hier sprake is van een zogenaamde “Rotterdamse fundering, dus op een enkele palenrij. Deze worden in Amsterdam uitsluitend toegepast bij secundaire lichte constructies.

De
fundering die in roze is aangegeven betreft een tussenlid dat oorspronkelijk slechts bestond uit een overkapping tussen het voorhuis en de werkplaats. Ook in dit gedeelte is omstreeks 1941 een betonvloer aangebracht. Bij de verbouwing van 1995 is de muur die oorspronkelijk 3 meter hoog was verhoogd tot 12 meter, zonder dat de fundering hiertoe verstevigd is middels extra palen.

De
fundering aangegeven in blauw dateert waarschijnlijk uit 1994. In 1993 is een ontwerp gemaakt door architectenbureau J.R.J. Rijkschroef voor een eenlaagse uitbouw ten behoeve van 3 bergingen. Omdat voor bergingen veelal geen paalfundering wordt aangebracht is een betonplaat op staal (dus direct zonder palen op de grondslag) berekend door bouwtechnisch adviesbureau Loek Keek.

Rondom deze periode is gekozen om verder te gaan met een ander architectenbureau, architectenbureau Smeding, en zijn constructeur, Duyts Bouwconstructies, met een nieuwe planvorming.

Uit de tekening van de bestaande toestand van Smeding voorafgaand aan de huidige verbouwing staat de betonnen funderingsplaat aangegeven als bestaand. Hieruit kan worden afgeleid dat de funderingsplaat ten behoeve van de bergingen van architect Rijkschroef wel gemaakt is, de bergingen echter niet. Tevens blijkt dat de stalen dakligger en kolom reeds aanwezig waren, echter uitsluitend ter ondersteuning van een plantenbak.

Uit deze gegevens blijkt dus dat de fundering van de huidige aanbouw dus niet vernieuwd is in 1995, maar er doorgebouwd is op een onbekende betonplaat. De uitbouw is tevens voorzien van een zwaar betonnen dakterras dat grotendeels rust op de al aanwezige kolom van de plantenbak. Onder deze kolom is in afwijking van de aanname van Duyts en Smeding nooit een funderingspaal aanwezig geweest. Dit is de reden waarom deze kolom nu door zware overbelastingen aan zakking onderhevig is. Dit is door ons onderzocht en vastgesteld bij een funderingsinspectie.

Er is niet gebouwd volgens de stukken die ingediend zijn voor een bouwvergunning bij de gemeente (voor bergingen) en er is geen sprake van een deugdelijke fundering met de bestemming wonen.

Het wordt ook door Duyts Bouwconstructies bevestigd in hun rapport gedateerd 24 maart 2011: “Voor het project hebben wij in 1995 diverse constructies berekend en getekend. De advieswerkzaamheden bestonden uit een constructie voor de opbouw en verbouwing van de verdiepingen
en niet de funderingswerkzaamheden ”.

(…)

HUIDIGE SITUATIE

Hoewel het beeld door alle uitgevoerde onderzoeken inmiddels voor ons helder is en geconcludeerd kan worden dat alle drie de funderingen niet deugdelijk zijn en in een keer in zijn geheel vernieuwd moet worden, hebben we op 22 januari 2014 ook nog een visuele inspectie en vloerwaterpassing (…) uitgevoerd. Visueel is wederom vastgesteld dat de scheuren en verzakkingen progressief zijn. (…)

URGENTIE FUNDERINGSHERSTEL

In onze opinie is er met name ter plaatse van de achtergevel, bij de mandelige muur met [adres], sprake van een gevaarlijke situatie waarbij niet kan worden ingestaan voor de constructieve veiligheid. Muurdelen staan letterlijk op instorten.

Bovendien is het ontbreken van een funderingspaal ter plaatse van de stalen kolom in het slaapkamergedeelte (blauw op de plattegrond) bij de funderingsplaat overduidelijk een verborgen gebrek. Ook hier is sprake van een gevaarlijke situatie want bij breken van de zwaar overbelaste vloerplaat kan het betonnen dak bezwijken.

(…)

KOSTEN FUNDERINGSHERSTEL

Ten behoeve van de uitvoering van het funderingsherstel dient de bestande uitbouw grotendeels gesloopt te worden, en worden ter plaatse van het achterhuis alle binnenwanden en de begane grondvloer volledig verwijderd.

De woning kan ca. 4 maanden niet bewoond worden. Het gehele interieur, inclusief installaties dient opnieuw opgebouwd te worden.

(…)

De herstelkosten zijn relatief hoog vergeleken met andere funderingswerkzaamheden. Dit wordt niet veroorzaakt door de kosten van de nieuwe betonnen fundering en palen, maar met name door de bouwkundige kosten die gepaard gaan met de noodzakelijke sloopwerkzaamheden en dus de structurele herbouw van het appartement. Het gaat bovendien relatief om een groot oppervlakte, waar zich alle woonfuncties op bevinden. (…)

CONCLUSIE

De gehele fundering moet als een geheel zo spoedig mogelijk worden vernieuwd. Er bestaat dus zowel een noodzaak tot herfunderen van het achterhuis en tussenlid (het gele en roze gedeelte op de plattegrond), als de naar alle waarschijnlijkheid niet onderheide begane grondvloer in het slaapkamergedeelte (blauw op de plattegrond). Dit deel vormt een onlosmakelijk geheel met de fundering. Indien dit deel niet vernieuwd wordt zullen zich de volgende constructieve problemen optreden: het ontstaan van ontoelaatbare zettingsverschillen. Aangezien de betonnen verdiepingsvloer bovendien onvoldoende sterk is ontworpen, het rust niet alleen op het stalen portaal, maar ook op de naastliggende dragende wanden van de slaapkamers. Indien slechts enkele van deze wanden opnieuw worden gefundeerd ontstaat een herverdeling van de krachten in de betonnen verdiepingsvloer met ontoelaatbare bovenmomenten.

Wij adviseren het voorgestelde en door Bouw- en Woningtoezicht goedgekeurde funderingsherstel zo spoedig mogelijk uit te voeren om de huidige gevaarlijke situatie tegen te gaan en vanwege progressieve karakter van de scheurvorming erger te voorkomen.”

3. Het geschil

3.1.

[eisers gezamenlijk] vordert samengevat –

I.
Primair

te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst per 1 februari 2013 is vernietigd dan wel door de rechtbank wordt vernietigd, op grond van dwaling;

[gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan [eisers gezamenlijk] terug te betalen de koopsom ad EUR 550.000,-- althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 oktober 2009 (de datum van de koopovereenkomst), althans vanaf 1 februari 2013, althans vanaf de dag der dagvaarding;

[gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan [eisers gezamenlijk] ter zake van schadevergoeding te betalen een bedrag van EUR 44.872,02, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding.

II.
Subsidiair

te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst op 1 februari 2013 rechtsgeldig is ontbonden dan wel door de rechtbank per datum vonnis wordt ontbonden;

[gedaagden gezamenlijk] te veroordelen om aan [eisers gezamenlijk] te betalen de koopsom althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 oktober 2009, althans vanaf 1 februari 2013, althans vanaf de dag der dagvaarding;

[gedaagden gezamenlijk] te veroordelen om aan [eisers gezamenlijk] ter zake van schadevergoeding ter zake van schadevergoeding te betalen een bedrag van EUR 44.872,02, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding.

III.
Meer subsidiair

de koopovereenkomst te wijzigen op grond van artikel 6:230 lid 2 jo artikel 6:228 met dien verstande dat de koopprijs verminderd wordt met een bedrag ter grootte van de door [eisers gezamenlijk] betaalde herstelkosten, althans een bedrag ad EUR 44.872,02, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag;

[gedaagden gezamenlijk] te veroordelen om aan [eisers gezamenlijk] te betalen het gedeelte van de koopsom, zoals hierboven onder a bedoeld, zijnde een bedrag ter grootte van de herstelkosten, althans een bedrag ad EUR 44.872,02, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 oktober 2009, althans vanaf 1 februari 2013, althans vanaf de dag der dagvaarding;

[gedaagden gezamenlijk] te veroordelen om aan [eisers gezamenlijk] te betalen ter zake van schadevergoeding een bedrag ter grootte van EUR 44.872,02, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 oktober 2009, althans vanaf de dag der dagvaarding.

IV.
Meest subsidiair

de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden met dien verstande dat de koopprijs verminderd wordt met een bedrag ter grootte van de herstelkosten alsmede de kosten van de verhuizing en het weer in gelijke staat brengen van de woning, te weten een bedrag ter grootte van EUR 44.872,02 althans een door de rechtbank te bepalen bedrag;

[gedaagden gezamenlijk] te veroordelen om aan [eisers gezamenlijk] te betalen het gedeelte van de koopsom, zoals hierboven onder a. bedoeld, zijnde een bedrag ter grootte van de herstelkosten, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 oktober 2009, althans vanaf 1 februari 2013, althans vanaf de dag der dagvaarding;

[gedaagden gezamenlijk] te veroordelen om aan [eisers gezamenlijk] te betalen ter zake van schadevergoeding een bedrag ter grootte van EUR 44.872,02, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf PM althans vanaf de dag der dagvaarding.

Primair en subsidiair

V. [gedaagden gezamenlijk] te veroordelen om aan [eisers gezamenlijk] te betalen EUR 2.842,-- ter zake van de buitengerechtelijke kosten.

VI. [gedaagden gezamenlijk] te veroordelen in de kosten van het geding met bepaling dat zij dit binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis dienen te voldoen, bij gebreke waarvan [gedaagden gezamenlijk] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis.

VII. [gedaagden gezamenlijk] te veroordelen in de nakosten.

3.2.

[eisers gezamenlijk] legt aan zijn stellingen ten grondslag dat thans vaststaat dat urgent en ingrijpend funderingsherstel van het complex waarvan de woning deel uitmaakt moet plaatsvinden voor een bedrag van – naar de huidige stand van zaken – EUR 330.000,-- waarbij hij in ieder geval voor 4 maanden vervangende woonruimte moet regelen. [eisers gezamenlijk] had de woning niet gekocht als hij had geweten dat de fundering niet was vernieuwd. Hij vordert daarom primair vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling, subsidiair ontbinding van de koopovereenkomst wegens non-conformiteit, meer subsidiair gedeeltelijke vernietiging wegens dwaling en meer meer subsidiair gedeeltelijke ontbinding wegens non-conformiteit.

3.3.

[gedaagden gezamenlijk] voert gemotiveerd verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

[eisers gezamenlijk] vordert primair vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling. Van dwaling in de zin van artikel 6:228 BW is sprake wanneer een overeenkomst is gesloten onder invloed van een verkeerde voorstelling van zaken, en deze bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn aangegaan.

4.2.

Op grond van de hiervoor vermelde rapporten neemt de rechtbank aan dat de fundering (grotendeels) niet is vernieuwd, terwijl in de verkoopbrochure van de woning staat dat de fundering in 1995 is vernieuwd.

4.3.

[gedaagden gezamenlijk] verweert zich onder meer door te stellen dat de noodzakelijke, voor rekening van [eisers gezamenlijk] komende, funderingsherstelkosten beperkt zullen zijn, nu deze uitgaande van de maximale bijdrage van [eisers gezamenlijk] aan de VvE zoals omschreven in de dagvaarding, minder dan 10% van de koopsom bedragen. [gedaagden gezamenlijk] heeft ook gewezen op het rapport van Melssen Bouwadvies, waarin staat dat herstel van de fundering van de slaapkamers waarschijnlijk niet noodzakelijk is. Dit verweer wordt door de rechtbank aldus begrepen dat [eisers gezamenlijk] de koopovereenkomst volgens [gedaagden gezamenlijk] ook zou zijn aangegaan bij een juiste voorstelling van zaken, omdat de kosten van herstel volgens [gedaagden gezamenlijk] relatief meevallen.

De rechtbank volgt [gedaagden gezamenlijk] hierin niet. Als uitgangspunt moet worden genomen dat de dwaling betrekking heeft op het feit dat de fundering (grotendeels) niet is vernieuwd, zoals aan [eisers gezamenlijk] wel is meegedeeld ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Hoewel nog debat gaande is over welke werkzaamheden precies verricht moeten worden, is voldoende komen vast te staan dat het funderingsherstel zal leiden tot een ingrijpende verbouwing met relatief hoge kosten, waarbij [eisers gezamenlijk] gedurende langere tijd niet in de woning zal kunnen verblijven. Ook heeft [eisers gezamenlijk] voldoende aannemelijk gemaakt dat de weerstand die hij ondervindt binnen de VvE over dit onderwerp groot is en dat hij dit allemaal niet heeft gewild toen hij de woning aanschafte. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [eisers gezamenlijk] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten.

4.4.

De rechtbank overweegt dat er geen aanwijzingen zijn dat [gedaagden gezamenlijk] zelf wist, dan wel had moeten weten dat de fundering (grotendeels) niet was vernieuwd. Dit staat echter niet aan vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling in de weg. De onjuiste mededeling van de makelaar van [gedaagden gezamenlijk] dient in dit geval aan [gedaagden gezamenlijk] te worden toegerekend. Het beroep op vernietiging wegens dwaling slaagt derhalve.

4.5.

[gedaagden gezamenlijk] heeft betoogd dat sprake is van een bouwkundig bijzondere locatie, nu het complex waarvan de woning deel uitmaakt aan een Amsterdamse gracht is gelegen en van de bodemgesteldheid van percelen aan de Amsterdamse grachten bekend is dat zij structureel zakt. De rechtbank begrijpt dit verweer aldus dat [gedaagden gezamenlijk] hiermee bedoelt dat de dwaling in verband met deze omstandigheid voor rekening van [eisers gezamenlijk] moet blijven. Daarmee gaan [gedaagden gezamenlijk] echter voorbij aan het feit dat de dwaling nu juist betrekking heeft op de mededeling van haar makelaar dat de fundering was vernieuwd. Dat de bodemgesteldheid aan de Amsterdamse grachten wellicht vaak wat problematisch is maakte de vernieuwde fundering juist een belangrijk pluspunt van de woning voor kopers. Dit verweer slaagt dan ook niet.

4.6.

[gedaagden gezamenlijk] heeft in zijn verweer gewezen op omstandigheden op grond waarvan [eisers gezamenlijk] had moeten twijfelen aan de mededeling van de verkopende makelaar. Zo hadden volgens hem de adviseurs van [eisers gezamenlijk] de scheuren moeten zien, als het echt zo erg was als [eisers gezamenlijk] stelt, en zij hadden nader onderzoek moeten doen. De rechtbank begrijpt dit verweer aldus dat [gedaagden gezamenlijk] hiermee bedoelt aan te voeren dat de dwaling in verband met hetgeen [eisers gezamenlijk] wel wist of gezien de omstandigheden behoorde te weten voor zijn rekening moest blijven. Hiertegenover staat echter dat [gedaagden gezamenlijk] tegelijkertijd heeft gesteld dat hij zich nergens van bewust was en dat ook de Monumentenwacht die het toekomstig onderhoud in kaart heeft gebracht en daarover op 1 oktober 2008 rapporteerde geen bijzonderheden heeft geconstateerd. Dit alles maakt dat de rechtbank geen aanknopingspunten ziet om te oordelen dat [eisers gezamenlijk] niet had mogen vertrouwen op de mededeling omtrent de (grotendeels) vernieuwde fundering in de verkoopbrochure. Zoals [eisers gezamenlijk] bovendien onbetwist heeft gesteld, heeft de verkopende makelaar de vernieuwing van de fundering desgevraagd mondeling nog eens uitdrukkelijk bevestigd. De stelling dat de aankopend makelaar wist dat de fundering niet was vernieuwd, dan wel dit had moeten weten, is onvoldoende met feiten en omstandigheden onderbouwd en wordt om die reden verworpen.

4.7.

[gedaagden gezamenlijk] heeft aangevoerd dat [eisers gezamenlijk] zijn rechten op volledige vernietiging van de koopovereenkomst heeft prijsgegeven nu hij met de buitengerechtelijke vernietiging heeft gewacht tot 1 februari 2013 en tot die tijd slechts het bedrag vorderde dat hij aan de VvE verschuldigd zou zijn.

Een beroep op vernietiging dient overeenkomstig artikel 3:52 BW binnen drie jaar na ontdekking van de dwaling te worden gedaan. Niet gesteld of gebleken is dat [eiser 1] deze termijn heeft overschreden. Niet in het geding is tevens dat [eisers gezamenlijk] vanaf het ontdekken van de problemen steeds voortvarend heeft getracht om deze op te lossen. Nu [eisers gezamenlijk] daarin bijna drie jaar na levering kennelijk nog steeds niet is geslaagd, is het naar het oordeel van de rechtbank ook overigens niet onredelijk dat [eisers gezamenlijk] alsnog een beroep doet op vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling.

4.8.

Nu het beroep op vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling slaagt, kan de koopovereenkomst niet in stand blijven, en dienen de reeds ingetreden gevolgen ongedaan te worden gemaakt. Omdat het debat over dit onderwerp nog onvoldoende is gevoerd, zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld zich hierover bij akte uit te laten. Partijen mogen hiertoe beide op de rol van over vier weken een akte nemen, en vervolgens vier weken later beide bij antwoordakte reageren op elkaars akte.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van
4 juni 2014 voor het nemen van een akte aan de zijde van beide partijen zoals bepaald onder 4.8 van dit vonnis,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen en in het openbaar uitgesproken

op 7 mei 2014.