Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling Privaatrecht
Rolnummer: CV 12-14141
Vonnis van: 21 januari 2014
F.no.: 497
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap Montecorona Properties BV
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Montecorona BV
gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: aanvankelijk mr. W.I. Jansen
thans [gemachtigde]
VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij tussenvonnis van 9 april 2013 is een comparitie van partijen gelast, welke op 4 juli 2013 is gehouden. Bij die gelegenheid is Montecorona BV verschenen bij[naam 1], [naam 2] en [naam 3], vergezeld van haar gemachtigde. [gedaagde] is vergezeld van zijn toenmalige gemachtigde mr. W.I. Jansen eveneens verschenen. Voorafgaande aan de comparitie van partijen hebben beide partijen bij akte en fax aanvullende producties ingediend. Op de comparitie van partijen hebben beide partijen – hun gemachtigden mede aan de hand van pleitaantekeningen – hun standpunten verder toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting handgeschreven aantekeningen gemaakt. Op verzoek van beide partijen is het wijzen van vonnis in verband met schikkingsonderhandelingen enige tijd aangehouden. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt. De zaak staat voor vonnis.
Nadat de zaak voor het wijzen van vonnis was geplaatst, heeft de huidige gemachtigde van [gedaagde] nog enige stukken toegezonden. Deze stukken zijn niet aan het procesdossier toegevoegd en retour gezonden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feiten
1.
In het tussenvonnis van 9 april 2013, LJN: CA0028 heeft de kantonrechter onder meer de tot dan toe gebleken feiten vastgesteld. De kantonrechter blijft bij die feitenvaststelling en voegt daaraan nog de volgende feiten toe.
Het dagelijks bestuur van het stadsdeel Centrum, gemeente Amsterdam heeft op 12 november 2012 aan Montecorona BV de omgevingsvergunning afgegeven voor het uitvoeren van funderingsherstel, het maken van een kelder en het wijzigen van de onderpui van het pand aan de [adres] (het gehuurde). [bouwbedrijf] heeft voor de funderings- en renovatiewerkzaamheden op 27 juli 2012 een offerte uitgebracht voor een totaalbedrag van € 442.776,88 incl. btw.
De op 20 februari 1986 door [gedaagde] opgerichte onderneming met de handelsnamen [onderneming 1] en [onderneming 2] is op 1 mei 1994 ingebracht in de vennootschap onder firma [onderneming 1]. Vennoten van de v.o.f. [onderneming 1] zijn thans [gedaagde], [naam 4], [naam 5], [naam 6] en [naam 7]. De huur is sedertdien (lange tijd) door v.o.f. [onderneming 1] betaald. In of omstreeks februari 2010 is de onderneming in het gehuurde aan de [adres] ingebracht in de op 11 februari 2010 opgerichte besloten vennootschap [onderneming 1].
[onderneming 1] heeft 7 vestigingen, waarvan één in [plaats] en zes in [plaats]. Van de [plaats] vestigingen is één vestiging gelegen aan [adres] en zijn vijf vestigingen gelegen aan de [adres], te weten [adres], [adres], [adres], [adres] en het gehuurde aan [adres]. Algemeen directeur en enig aandeelhouder van [onderneming 1] is [bedrijf x]. [bedrijf x] is eveneens op 11 februari 2010 opgericht en heeft als algemeen directeur / enig aandeelhouder de thans [leeftijd] [gedaagde].
vordering en rangorde grondslagen
2.
In het tussenvonnis van 9 april 2013 heeft de kantonrechter onder meer de vordering van Montecorona BV weergegeven en het verweer van [gedaagde] samengevat. In dat tussenvonnis heeft de kantonrechter in r.ov. 19 overwogen, dat de kantonrechter gebonden is aan de door Montecorona BV gegeven rangorde van de aan haar primaire vordering gelegde grondslagen.
3.
Op de comparitie van partijen heeft Montecorona BV gesteld, dat zij niet heeft beoogd aan haar primaire vordering een dwingende rangorde van grondslagen te leggen.
[gedaagde] heeft verklaard dat hij, evenals de kantonrechter, uit de processtukken van Montecorona BV een rangorde van grondslagen ten aanzien van de primaire vordering heeft afgeleid waaraan de kantonrechter is gebonden.
De kantonrechter stelt vast dat Montecorona BV niet bij akte (de rangorde van de grondslagen van) haar eis heeft gewijzigd.
4.
Onder deze omstandigheden blijft de kantonrechter bij zijn uitleg van de processtukken van Montecorona BV, inhoudende dat Montecorona BV aan haar primaire vordering een rangorde van grondslagen heeft gelegd aan welke rangorde de kantonrechter is gebonden.
primaire grondslag: beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik
5.
De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 9 april 2013 de primaire grondslag van de primaire vordering, zijnde beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik teneinde de herstelwerkzaamheden aan de fundering en de voorpui uit te voeren en het pand intern te verbouwen, afgewezen.
subsidiaire grondslag: beëindiging huurovereenkomst wegens slechte bedrijfsvoering
6.
De subsidiaire grondslag van de primaire vordering van Montecorona BV is dat de huurovereenkomst met [gedaagde] dient te worden beëindigd wegens slechte bedrijfsvoering aan de zijde van [gedaagde].
7.
Ingevolge de artikelen 7:296 lid 4 BW jo 7:296 lid 1 onder a BW heeft de kantonrechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toe te wijzen, indien de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. Voor het beantwoorden van de vraag of hiervan sprake is, heeft de kantonrechter volgens vaste rechtspraak alle omstandigheden van het geval te betrekken (vgl. onder meer HR 4 januari 1980, NJ 1980, 347).
8.
In de opzeggingsbrief van 23 december 2011 heeft Montecorona BV de navolgende feiten aan deze subsidiaire opzeggingsgrond ten grondslag gelegd:
- [gedaagde] heeft in strijd met artikel 4 lid 1 van Pro de huurovereenkomst zonder schriftelijke toestemming van Montecorona BV de bestemming van de winkelexploitatie gewijzigd van verkoop van textiel in souvenirshop;
- [gedaagde] heeft in strijd met artikel 10 leden Pro 1 en 2 van de huurovereenkomst de exploitatie van de winkel ingebracht in een besloten vennootschap.
9.
Eerst op de comparitie van partijen heeft Montecorona BV deze feiten aangevuld met de navolgende feiten:
- slecht betalingsgedrag doordat op 1 januari 2008 een forse huurschuld heeft bestaan, [gedaagde] regelmatig de huur te laat heeft betaald en Montecorona BV verschillende incassoprocedures heeft moeten voeren;
- verwaarlozing van het gehuurde door het gehuurde niet schoon te houden, geen onderhoud te plegen en in het gehuurde dozen, goederen, bouwmaterialen en andere roerende zaken te laten staan.
10.
De eerst op de comparitie van partijen door Montecorona BV gestelde en door [gedaagde] betwiste feiten ter onderbouwing van de slechte bedrijfsvoering zijn in een zodanig laat stadium in de procedure naar voren gebracht dat de kantonrechter die betwiste feiten voor de beoordeling van de vraag of sprake is van slechte bedrijfsvoering buiten beschouwing laat. Daarbij weegt mee dat Montecorona BV die feiten en omstandigheden ook niet in haar opzeggingsbrief heeft gemeld terwijl die feiten en omstandigheden toen bij Montecorona BV (al) bekend (moeten) zijn geweest.
11.
De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] het gehuurde bedrijfsmatig in gebruik heeft en partijen het erover eens zijn dat [gedaagde] in ieder geval de voor het publiek toegankelijke ruimtes op een voor het desbetreffende gebied van Amsterdam gebruikelijke wijze exploiteert.
12.
Montecorona BV stelt dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1992 hebben beoogd dat [gedaagde] in het gehuurde een normale kledingzaak zou exploiteren en dat de huidige wijze van bedrijfsvoering daarvan zodanig afwijkt dat sprake is van een souvenirwinkel in plaats van een normale kledingzaak. Een bedrijfsvoering die afwijkt van de contractuele bestemming is volgens Montecorona BV slechte bedrijfsvoering. [gedaagde] heeft deze stellingen gemotiveerd betwist.
13.
Mede uit de door partijen overgelegde foto’s van de winkel van [gedaagde] en hetgeen partijen hebben verklaard leidt de kantonrechter af, dat [gedaagde] in ieder geval de laatste jaren in het gehuurde allerlei soorten textielproducten met opdruk verkoopt en daarnaast - met name in de zomermaanden - zonnebrillen, sleutelhangers, kaarten, vlaggen et cetera. Met deze productenlijn richt [gedaagde] zich – kennelijk – (mede) op de toeristen in het centrumgebied waarin het gehuurde is gelegen. In dit opzicht is het niet onbegrijpelijk dat Montecorona BV de bedrijfsvoering in de winkel kwalificeert als de exploitatie van een souvenirwinkel.
14.
De kantonrechter is evenwel van oordeel dat deze wijze van bedrijfsvoering niet leidt tot
een slechte bedrijfsvoering in de zin van de artikelen 7:296 lid 4 BW jo 7:296 lid 1 onder a BW.
De contractuele bestemming van het gehuurde is “verkoop van textiel, .... in de ruimste zin des woords”. Naar het oordeel van de kantonrechter is textiel met opdruk onder deze ruime contractuele bestemming te rangschikken. Voorts is voldoende aannemelijk geworden dat textiel met opdruk een overwegend bestanddeel van de producten in de winkel van [gedaagde] is. Beide omstandigheden brengen naar het oordeel met zich mee dat de door [gedaagde] uitgevoerde bedrijfsvoering past in de contractuele bestemming van het gehuurde. Hierbij weegt mee dat, zoals hiervoor is overwogen, deze wijze van bedrijfsvoering van winkelruimte in dit deel van Amsterdam ook alleszins gebruikelijk is.
De stelling van Montecorona BV dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst een normale kledingzaak hebben beoogd is niet met concrete feiten en omstandigheden onderbouwd. Zo heeft Montecorona BV geen toereikende verklaring gegeven waarom in de contractuele bestemming het woord “textiel” in plaats van “kleding” staat en waarom zelfs aan het ruime woord “textiel” nog is toegevoegd “in de ruimste zin des woords”.
15.
Montecorona BV stelt voorts dat [gedaagde] niet zelf het gehuurde exploiteert, hetgeen volgens Montecorona BV een slechte bedrijfsvoering is in de zin van de artikelen 7:296 lid 4 BW jo 7:296 lid 1 onder a BW.
16.
Uit hetgeen partijen hebben verklaard en aan stukken hebben overgelegd, leidt de kantonrechter af dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst op 1 november 1992 zijn onderneming als eenmanszaak exploiteerde en al vrij spoedig na de totstandkoming van de huurovereenkomst zijn onderneming in een vennootschap onder firma heeft ingebracht. [gedaagde] bleef echter huurder. De omstandigheid dat de vennootschap onder firma de huur aan Montecorona BV betaalde doet daaraan niet af.
In of omstreeks 2010 heeft [gedaagde] – mogelijk vanwege fiscale overwegingen - vervolgens de onderneming, die hij via de vennootschap onder firma in het gehuurde exploiteerde, ingebracht in de besloten vennootschap [onderneming 1]. [gedaagde] bleef ook na deze inbreng de huurder.
[gedaagde] heeft als enig aandeelhouder en directeur van [bedrijf x] de exclusieve zeggenschap over [onderneming 1]. De uitsluitende en exclusieve zeggenschap van [gedaagde] over [onderneming 1] waarborgt dat [gedaagde] zijn verplichtingen als huurder jegens Montecorona BV ten opzichte van de bedrijfsvoering kan nakomen.
Onder deze omstandigheden is naar het oordeel van de kantonrechter het inbrengen van de onderneming in een besloten vennootschap, waarover de huurder de exclusieve zeggenschap heeft, op zichzelf geen slechte bedrijfsvoering in de zin van de artikelen 7:296 lid 4 BW jo 7:296 lid 1 onder a BW. De enkele omstandigheid dat deze constructie in strijd is met de huurovereenkomst is onvoldoende om slechte bedrijfsvoering in de zin van de artikelen 7:296 lid 4 BW jo 7:296 lid 1 onder a BW aan te nemen.
De vraag of sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt behoeft niet te worden beantwoord omdat Monteconora BV geen ontbinding van de huurovereenkomst heeft gevorderd.
17.
Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de subsidiaire grondslag van de primaire vordering van Monteconora BV, inhoudende dat de huurovereenkomst met [gedaagde] vanwege slechte bedrijfsvoering dient te worden beëindigd, afwijst.
meer subsidiaire grondslag: beëindiging huurovereenkomst wegens belangenafweging
18.
Monteconora BV voert als derde – meer subsidiaire – grondslag van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst aan dat de huurovereenkomst op basis van de wederzijdse belangenafweging dient te worden beëindigd.
19.
Ingevolge artikel 7:296 lid 3 BW Pro kan de kantonrechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de huurovereenkomst toewijzen.
Op grond van artikel 7:296 lid Pro 3, tweede zin BW heeft de kantonrechter de vordering in ieder geval af te wijzen indien van de huurder, bij een redelijke afweging van zijn belangen tegen de belangen van de verhuurder, niet gevergd kan worden dat hij het gehuurde ontruimt.
20.
De kantonrechter stelt vast dat Monteconora BV een te respecteren belang heeft bij de beëindiging van de huurovereenkomst. Het renovatieplan van Monteconora BV, waarvoor een omgevingsvergunning is verkregen en een offerte is aangevraagd, voorziet onder meer in een belangrijke vergroting van de winkelvloeroppervlakte en de opslagruimte waardoor Monteconora BV een substantiële rendementsverhoging uit de exploitatie van het pand kan verkrijgen.
Zo zal een nieuwe kelder worden gerealiseerd van circa 60m², waarvan circa 48m² als nieuwe winkelvloeroppervlakte zal worden ingericht. Op de eerste verdieping zal het winkelvloeroppervlakte met 34 m² worden vergroot. In totaal zal derhalve het winkelvloeroppervlakte met circa 82m² toenemen.
Op de tweede verdieping en de kapverdieping van het pand worden nieuwe opslagruimtes gecreëerd.
Deze belangrijke vergroting van zowel de winkelvloeroppervlakte als de opslagruimtes leiden naar verwacht mag worden tot een substantiële hogere huuropbrengst uit het pand, welke door Monteconora BV is ingeschat als meer dan een verdubbeling (van circa € 89.247,00 excl. btw per jaar naar circa € 190.000,00 excl. btw per jaar). Een door de schaalvergroting en betere indeling van het pand in redelijkheid te verwachten hogere huuropbrengst zal Monteconora BV onder meer in staat stellen haar noodzakelijke investeringen in het herstel van de fundering en de pui (sneller) terug te verdienen.
21.
[gedaagde] heeft als huurder een op zichzelf te respecteren belang bij voortgezette exploitatie van de door hem in [onderneming 1] ingebrachte onderneming in het gehuurde.
22.
Bij de afweging van beide belangen betrekt de kantonrechter voorts onder meer dat:
- [gedaagde] meer dan 20 jaar het pand huurt en daarmee ruimschoots de gelegenheid heeft gehad inkomen uit de exploitatie van zijn onderneming in het gehuurde te betrekken en zijn investeringen in het gehuurde af te schrijven;
- het huurrecht een tijdelijk recht is;
- [gedaagde] sedert december 2011 bekend is met het voornemen van Monteconora BV de huurovereenkomst met [gedaagde] te beëindigen;
- [gedaagde] voor zijn inkomen niet afhankelijk is van de opbrengst uit de exploitatie van het gehuurde nu hij in [onderneming 1]nog 6 andere vestigingen exploiteert;
- de huidige vastgoedmarkt een zodanige leegstand kent dat naar verwacht mag worden vervangende winkelruimte binnen een redelijke termijn kan worden gehuurd;
- [gedaagde] in strijd met artikel 10 van Pro de huurovereenkomst zonder schriftelijke toestemming van Montecorona BV de onderneming die hij in het gehuurde exploiteert in een besloten vennootschap heeft ingebracht. In dit specifieke geval wordt aan deze omstandigheid een gering gewicht toegekend, aangezien [gedaagde] de volledige zeggenschap over die besloten vennootschap heeft;
- [gedaagde] slechts winkelruimte wil betrekken aan de [adres], hetgeen zijn persoonlijke voorkeur is waaraan bij het ontbreken van op dit moment geschikte vervangende locaties in die straat een gering gewicht dient te worden toegekend.
23.
Een redelijke afweging van voormelde belangen leidt er naar het oordeel van de kantonrechter toe dat aan het belang van Montecorono BV bij beëindiging van de huurovereenkomst een zwaarder gewicht dient te worden toegekend dan aan het belang van [gedaagde] bij een voortzetting van de huurovereenkomst. Gelet op onder meer de duur van de huurovereenkomst en de overige vestigingen van de door [gedaagde] geëxploiteerde [onderneming 1] is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een zodanige situatie dat na redelijke afweging van de belangen van [gedaagde] niet gevergd kan worden dat hij het gehuurde ontruimt.
24.
Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de huurovereenkomst zal beëindigen. De datum daartoe zal worden gesteld op 1 mei 2014. [gedaagde] zal voorts worden verplicht het gehuurde te ontruimen.
Montecorono BV vordert een machtiging om de ontruiming desnoods zelf tot stand te doen brengen met behulp van de sterke arm. De kantonrechter stelt voorop dat deze machtiging is gegrond op artikel 3:299 BW Pro (reële executie). Artikel 556 lid 1 Rv Pro schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. In dit opzicht derogeert artikel 556 lid 1 Rv Pro aan artikel 3:299 BW Pro. Dit heeft tot gevolg dat aan de verhuurder geen machtiging kan worden gegeven de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen (zie onder meer Hof Arnhem, 15 juli 2008, LJN: BD 7206 en Hof ’s-Hertogenbosch, 15 januari 2013, LJN: BY 8628).
Volledigheidshalve zal de kantonrechter in het dictum de wettelijke bepalingen opnemen op grond waarvan de deurwaarder de ontruiming kan effectueren.
25.
Ingevolge artikel 7:295 lid 1 BW Pro blijft een opzegde huurovereenkomst van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de huurder tot beëindiging van de huurovereenkomst. Dit brengt met zich mee dat dit toewijzend vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Deze regel lijdt uitzondering ingeval het verweer van de huurder de kantonrechter kennelijk ongegrond voorkomt. Nu de beëindigingsgrond is gelegen in een belangenafweging waarbij de huurder een op zichzelf te respecteren belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst is van een dergelijke uitzonderlijke situatie geen sprake, zodat de door Montecorona BV verlangde uitvoerbaar bij voorraad verklaring wordt afgewezen.
26.
Ingevolge artikel 7:297 BW Pro kan de kantonrechter bij een toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toekennen.
[gedaagde] maakt aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.
Montecorona BV heeft op de comparitie van partijen verklaard van de bevoegdheid tot intrekking van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst als neergelegd in artikel 7:297 lid 2 BW Pro afstand te doen.
27.
Nu [gedaagde] niet zelf de onderneming in het gehuurde exploiteert maar zijn onderneming in strijd met de huurovereenkomst in een besloten vennootschap heeft ingebracht en die besloten vennootschap, niet zijnde een bevoegdelijk onderhuurder, de kosten van verhuizing en inrichting zal maken, komt aan [gedaagde] geen vergoeding toe op grond van het in artikel 7:297 BW Pro bepaalde.
28.
Bij deze uitkomst van de procedure veroordeelt de kantonrechter [gedaagde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten aan de zijde van Montecorona BV gevallen. Nu Montecorona BV deels in het ongelijk is gesteld wordt het salaris gemachtigde gesteld op 2 punten. Voorts wordt het bedrag aan gevorderde nakosten (zijnde nasalaris en betekening) volgens het beleid van deze rechtbank team kanton gesteld op de helft van het punt van het salaris gemachtigde tot een maximum van € 100,00.
BESLISSING
De kantonrechter:
beëindigt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] (het gehuurde) en stelt de datum daartoe op 1 mei 2014;
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt, (mogelijke) onderhuurders of gebruikers inbegrepen, te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels leeg en geheel ter vrije beschikking van Montecorona BV te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Montecorona BV gevallen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:
-griffierecht: € 109,00
-kosten dagvaarding: € 76,17
-salaris gemachtigde: € 500,00
-nakosten € 100,00
--------------
Totaal: € 785,17
een en ander voor zover verschuldigd inclusief btw;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 januari 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter