Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling Privaatrecht
zaaknummer: 2410815 \ CV EXPL 13-25156
vonnis van: 21 januari 2014
fno.: 16
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap Bakker Beheer Groep BV,
gevestigd en kantoorhoudende te Landsmeer,
eiseres,
nader te noemen: Bakker Beheer,
gemachtigde: R.M.Th. Toonen, dw
t e g e n
[gedaagde], h.o.d.n. Lunchroom “[naam lunchroom]”,
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
nader te noemen: [gedaagde],
procederende in persoon
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 30 september 2013 met producties;
- mondeling antwoord;
- instructievonnis;
- repliek, tevens akte vermeerdering van eis.
Hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, heeft [gedaagde] geen conclusie van dupliek genomen. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feiten
1.
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
1.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 februari 2011 van Bakker Beheer de bedrijfsruimte aan [adres] (hierna veelal te noemen: het gehuurde), met als bestemming lunchroom.
1.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW - hierna te noemen: algemene huurvoorwaarden - van toepassing.
1.3.
In artikel 26 lid 2 van de algemene huurvoorwaarden is de navolgende regeling opgenomen:
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
1.4.
De huidige huurprijs bedraagt € 1.371,67 per maand, incl. omzetbelasting, voorschot op de verzekeringspremie en watergeld.
1.5.
[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan.
1.6.
Op bevel van de Burgemeester van de gemeente Amsterdam van [datum] is het gehuurde voor onbepaalde tijd gesloten wegens strijd met de openbare orde (handel in softdrugs).
vordering
2.
Bakker Beheer vordert bij dagvaarding ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en dat [gedaagde], bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, veroordeeld zal worden tot betaling van:
€ 4.174,34 aan huurachterstand tot en met september 2013;
€ 1.371,67 per maand vanaf 1 oktober 2013 tot de datum van ontruiming;
€ 626,15 aan buitengerechtelijke incassokosten;
e contractuele boete ad € 3.000,00 tot en met september 2013;
de contractuele rente ad 2% per maand over € 4.174,34 vanaf 1 oktober 2013;
de proceskosten.
Bij repliek heeft Bakker Beheer de gevorderde huurachterstand vermeerderd met
€ 2.743,34, zijnde de huurachterstand t/m november 2013.
3.
Bakker Beheer stelt dat [gedaagde] tot en met november 2013 een huurachterstand van 5 maanden heeft laten ontstaan, in totaal aldus € 6.917,68. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens Bakker Beheer de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
4.
Bakker Beheer voert verder aan dat [gedaagde] op grond van artikel 26 lid 2 van de algemene huurvoorwaarden de gevorderde boete verschuldigd is. Dit is een gebruikelijk beding bij zakelijke (huur)overeenkomsten. De gevorderde boete is volgens Bakker niet buitensporig hoog.
verweer
5.
[gedaagde] heeft bij mondeling antwoord erkend een huurachterstand te hebben laten ontstaan. Hij stelt het gehuurde als lunchroom te hebben geëxploiteerd en dat bij een werknemer “wat” is aangetroffen bij de politie-inval in [datum]. [gedaagde] heeft tegen het besluit van de Burgemeester tot sluiting van zijn winkel bezwaar gemaakt en is in afwachting van de uitspraak van de rechtbank (sector bestuursrecht).
6.
[gedaagde] voert aan sinds de sluiting van het gehuurde geen inkomsten meer te hebben gegenereerd. Door af en toe een betaling te verrichten tracht hij de huurachterstand kleiner dan drie maanden te houden. [gedaagde] acht de gevorderde boete belachelijk hoog. Hij wil graag in het gehuurde blijven.
beoordeling
7.
[gedaagde] heeft niet meer op de nadere stellingen van Bakker Beheer gereageerd, zoals naar voren gebracht bij repliek. Aldus heeft hij de huurachterstand ad € 6.917,68 tot en met november 2013 niet betwist. Deze huurachterstand wordt toegewezen.
8.
Uit de artikelen 7:231 jo 6:265 BW volgt dat de verhuurder bij een tekortkoming aan de zijde van de huurder de bevoegdheid heeft ontbinding van de huurovereenkomst te verlangen, tenzij de tekortkoming van de huurder gering is.
[gedaagde] is op grond van de huurovereenkomst verplicht op de eerste van iedere maand de huur te betalen. [gedaagde] schiet in deze contractuele verplichting tekort doordat hij een huurachterstand van in ieder geval 5 maanden heeft laten ontstaan. Een dergelijke tekortkoming is niet meer als gering te kwalificeren. Dit betekent dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.
9.
Bakker Beheer vordert een machtiging om de ontruiming desnoods zelf tot stand te doen brengen met behulp van de sterke arm.
De kantonrechter stelt voorop dat deze machtiging is gegrond op artikel 3:299 BW (reële executie). Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. In dit opzicht derogeert artikel 556 lid 1 Rv aan artikel 3:299 BW. Dit heeft tot gevolg dat aan de verhuurder geen machtiging kan worden gegeven de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen (zie onder meer Hof Arnhem, 15 juli 2008, LJN: BD 7206 en Hof ’s-Hertogenbosch, 15 januari 2013, LJN: BY 8628).
Volledigheidshalve zal de kantonrechter in het dictum de wettelijke bepalingen opnemen op grond waarvan de deurwaarder de ontruiming kan effectueren.
10.
[gedaagde] betwist de hoogte van de gevorderde boete. De kantonrechter leidt uit de bewoordingen van artikel 26 lid 2 van de algemene huurvoorwaarden af, dat de huurder iedere maand over het verschuldigde bedrag aan huurachterstand een contractuele boete van 2% verschuldigd is met een minimum van € 300,00. Anders gezegd, uit deze bepaling volgt niet dat een verhuurder iedere maand voor iedere maand huurachterstand een minimumboete van € 300,00 kan verlangen, maar dat iedere maand over de totale huurschuld (“verschuldigd bedrag”) een boete van 2% verschuldigd is met een minimum van € 300,00.
Deze uitleg van artikel 26 lid 2 van de algemene huurvoorwaarden brengt met zich mee dat Bakker Beheer de hoogte van de contractuele boete onjuist heeft berekend. De huurachterstand t/m september 2013 bedroeg iets meer dan drie maanden, zodat [gedaagde] over die periode € 1.200,00 (4 maal € 300,00) aan boete verschuldigd is. De contractuele boete van 2% over de huurschuld tot en met september 2013 – derhalve zonder het minimumbedrag van € 300,00 - vanaf oktober 2013 wordt eveneens toegewezen.
Deze uitleg van de algemene huurvoorwaarden en daaruit voortvloeiende hoogte van de boete leidt ertoe dat in dit geval op grond van artikel 6:94 BW geen sprake is van een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat zodat de boete uit billijkheidsoverwegingen dient te worden gematigd (zie onder meer HR 27 april 2007, LJN AZ6638 en HR 13 juli 2012, LJN:BW4986).
11.
Door niet tijdig te betalen heeft [gedaagde] Bakker Beheer genoodzaakt tot het maken van incassokosten. Deze kosten komen op grond van de algemene bepalingen en de wet voor rekening van [gedaagde]. Gelet op de hoogte van de huurschuld en de buitengerechtelijke werkzaamheden die zijn verricht doorstaat het gevorderde bedrag de uit artikel 6:96 lid 2 sub c BW voortvloeiende dubbele redelijkheidstoets, zodat het gevorderde bedrag wordt toegewezen.
12.
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten, gevallen aan de zijde van Bakker Beheer, veroordeeld. Nu een deel van de vordering is afgewezen beperkt de kantonrechter het salaris gemachtigde tot 1 punt.
BESLISSING
De kantonrechter:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan [adres]
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt, te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Bakker Beheer te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Bakker Beheer van:
€ 6.917,68 ter zake van achterstallige huur tot en met november 2013;
de contractuele rente ad 2% per maand over € 4.174,34 vanaf 1 oktober 2013 tot de dag van voldoening;
€ 1.200,00 wegens contractuele boete tot en met september 2013;
€ 626,15 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;
€ 1.371,67 per maand vanaf 1 december 2013 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Bakker Beheer, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 785,71, waarin begrepen: € 448,00 aan vastrecht,
€ 87,71 aan explootkosten en € 250,00 aan salaris voor de gemachtigde van Bakker Beheer;
€ 87,71 aan explootkosten en € 250,00 aan salaris voor de gemachtigde van Bakker Beheer;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 januari 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.