Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAMKORT GEDING
Afdeling privaatrecht
Zaaknummer: 2535427 KK EXPL 13-1855
Vonnis van: 21 januari 2014
F.no.: 717
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen [eiser]
gemachtigde: mr. A. Öntas
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[bedrijf]
gevestigd te [plaats]
gedaagde
nader te noemen [bedrijf]
gemachtigde: mr. J. Groenewoud
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 9 december 2013 heeft [eiser] een voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van 9 januari 2014 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. [bedrijf] is verschenen bij de heren [naam] en [naam 2] en haar gemachtigde.
Na debat is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
uitgangspunten in conventie en in reconventie
1.
Als uitgangspunt geldt het volgende:
1.1.
[eiser] huurt van [bedrijf] een bedrijfsruimte met bovengelegen bedrijfswoning, gelegen aan de [adres], bestemd voor de uitoefening van een snackbar annex fastfoodrestaurant (nader te noemen het gehuurde).
1.2.
Tussen partijen bestaat in ieder geval al sinds 1 januari 1990 een huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde. Op 1 september 2012 is een nieuwe huurovereenkomst ingegaan, welke huurovereenkomst loopt tot 31 augustus 2017, behoudens verlenging met 5 jaar. De huur bedraagt thans € 4.354,30 per maand.
1.3.
[bedrijf] houdt zich bedrijfsmatig bezig met beheer en verhuur ten behoeve van de eigenaren van vastgoed. [bedrijf] treedt met betrekking tot het gehuurde op namens de eigenaar van het gehuurde, de 89-jarige moeder van de ter zitting verschenen [naam 2], die in het verleden in het gehuurde met haar echtgenoot een banketbakkerij heeft gedreven.
1.4.
In januari 2013 heeft [eiser] aan [bedrijf] verzocht of hij een derde als huurder in zijn plaats mocht stellen. [eiser] heeft daarom verzocht omdat hij een koopovereenkomst met [naam 3] en [naam 4] (tezamen nader te noemen [naam 3 en 4 samen]) heeft gesloten waarin hij de activa en de passiva van de in het gehuurde gevestigde [onderneming] aan [naam 3 en 4 samen] overdraagt. Medewerking van verhuurder aan de indeplaatsstelling is een ontbindende voorwaarde bij deze overeenkomst.
1.5.
Bij brief van 28 februari 2013 heeft [bedrijf] om nadere informatie over de beoogde overnamekandidaat verzocht. Door [eiser] zijn vervolgens N.A.W. gegevens van [naam 3 en 4 samen], bankafschriften, aangiftes inkomstenbelasting over de jaren 2009-2011 van [naam 3] en over 2010-2011 van [naam 4], de jaarstukken van [naam 3] en het ondernemingsplan van [naam 3 en 4 samen] overgelegd.
1.6.
Na een eerdere bespreking hebben partijen in september 2013 in aanwezigheid van [naam 3 en 4 samen] over de verzochte indeplaatsstelling gesproken maar er is geen overeenstemming bereikt. In die bespreking is door [bedrijf] kenbaar gemaakt dat zij bereid was aan [eiser] een vergoeding te betalen indien hij akkoord zou gaan met tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. [eiser] heeft dit aanbod afgewezen, onder verwijzing naar zijn verplichtingen uit hoofde van de met [naam 3 en 4 samen] gesloten koopovereenkomst.
Vordering en verweer
2.
[eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [bedrijf] te veroordelen te gehengen en gedogen dat [naam 3 en 4 samen] de snackbar annex fastfoodrestaurant exploiteert in de bedrijfsruimte gelegen aan het [adres] tot het moment waarop onherroepelijk is beslist op de in te stellen vordering tot indeplaatsstelling van [naam 3 en 4 samen] op verbeurte van een dadelijk en ineens opeisbare dwangsom van € 1.000,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat het feitelijk gebruik of de exploitatie van het gehuurde door [naam 3 en 4 samen] door (toedoen) van [bedrijf] wordt verhinderd of bemoeilijkt, zulks tot een maximum van € 100.000,00, met veroordeling [bedrijf] in de kosten van deze procedure.
3.
[eiser] stelt een spoedeisend belang te hebben bij de vordering omdat de indeplaatsstelling, waaraan [bedrijf] weigert mee te werken, in beginsel al op 1 mei 2013 had moeten plaatsvinden, waardoor [eiser] schade lijdt zodat een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. [eiser] stelt een zwaarwegend belang te hebben bij de indeplaatsstelling. Om noodzakelijke investeringen in zijn andere bedrijfsactiviteiten, de exploitatie van een nieuw hotel, te kunnen bekostigen heeft hij op korte termijn de van [naam 3 en 4 samen] te ontvangen marktconforme koopsom nodig. Die koopsom is substantieel hoger dan de door [bedrijf] geboden vergoeding bij tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. [eiser] dient zich volledig op die nieuwe exploitatie te kunnen concentreren en om dat te waarborgen wenst hij andere activiteiten af te stoten, waaronder zijn bedrijf in het gehuurde. Het bedrijf in het gehuurde zal going concern worden overgedragen en de bestemming van snackbar annex fastfood blijft ongewijzigd. [naam 3 en 4 samen] hebben volgens [eiser] met de overgelegde financiële stukken voldoende aannemelijk gemaakt voldoende waarborg te bieden voor volledige nakoming en een behoorlijke bedrijfsvoering.
4.
[bedrijf] betwist de vordering van [eiser] gemotiveerd en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding. Hij stelt dat [eiser] geen spoedeisend belang heeft bij zijn vordering, dat zijn verzoek niet voldoet aan de wettelijke vereisten voor indeplaatsstelling, dat een eventuele belangenafweging in het voordeel van [bedrijf] moet uitvallen en dat het opleggen van een dwangsom niet nodig is in geval van een veroordelend vonnis.
Beoordeling
5.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6.
In een door [eiser] te entameren bodemprocedure dient de rechter te beslissen met inachtneming van de omstandigheden van het geval en kan een vordering tot in de plaatsstelling slechts worden toegewezen, indien [eiser] een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht. De bodemrechter dient de vordering steeds af te wijzen indien de voorgestelde huurder, [naam 3 en 4 samen], niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
7.
Terecht zet [bedrijf] vraagtekens bij het spoedeisend belang van [eiser]. Dat in de koopovereenkomst met [naam 3 en 4 samen] staat dat de overdracht per 1 mei 2013 diende plaats te vinden is door [bedrijf] betwist en kan, doordat [eiser] de koopovereenkomst niet heeft overgelegd, dan ook niet zonder meer worden aangenomen.
Nadat de besprekingen tussen partijen in september 2013 definitief waren vast gelopen heeft [eiser] eerst in december 2013 de dagvaarding in deze procedure uitgebracht. Op dit moment is door [eiser] nog geen bodemprocedure geëntameerd. Indien hij kort na september 2013 een vordering tot indeplaatsstelling had ingediend was niet uitgesloten dat de mondelinge behandeling in die procedure binnen afzienbare termijn plaats had kunnen vinden. In die voor de indeplaatsstelling geëigende procedure hadden partijen een eindoordeel over de indeplaatsstelling kunnen verkrijgen. Gelet op het onomkeerbare karakter van het overnemen van de bedrijfsvoering door de beoogde indeplaatsstellingskandidaat [naam 3 en 4 samen] ligt toewijzing van de vordering bij wijze van voorlopige voorziening dan ook niet zonder meer in de rede.
8.
Ook indien voorbij wordt gegaan aan hetgeen hiervoor onder 7. is overwogen zal de vordering moeten worden afgewezen nu onvoldoende aannemelijk is geworden dat in een bodemprocedure zal worden beslist dat [eiser] gemachtigd wordt om [naam 3 en 4 samen] als huurder in zijn plaats te stellen.
9.
Allereerst is het zwaarwichtig belang van [eiser] bij de indeplaatsstelling onvoldoende aannemelijk geworden. De hotelonderneming ten behoeve waarvan hij liquide middelen stelt nodig te hebben staat niet op zijn naam. Hoewel [eiser] stelt dat de door [naam 3 en 4 samen] te betalen koopprijs aanzienlijk hoger is dan de door [bedrijf] geboden vergoeding bij beëindiging van de huurovereenkomst is dit niet vast komen te staan omdat de betreffende bepalingen uit de koopovereenkomst niet zijn overgelegd.
10.
[eiser] heeft voorts in reactie op de gemotiveerde betwisting van [bedrijf], dat [naam 3 en 4 samen] in het gehuurde de onderneming van [eiser] op dezelfde wijze voort zullen zetten, onvoldoende aangevoerd om dat verweer te weerleggen. [bedrijf] voert aan dat [naam 3 en 4 samen] in hun bedrijfsplan verklaren pizza’s, pasta’s en belegde broodjes te willen verkopen en een adres te willen worden om gezellig uit eten te gaan. Op grond van deze omschrijving van de voorgenomen bedrijfsactiviteit is onvoldoende aannemelijk dat de door [eiser] gedreven snackbar/fastfoodrestaurant met kebab en döner voort zal worden gezet. De indeplaatsstellingsregeling is in artikel 7:307 BW Pro opgenomen om een bedrijf, dat vanuit een gehuurd bedrijfspand wordt gedreven, te verkopen. De regeling is niet bedoeld om een huurrecht over te dragen. Wanneer niet voldoende aannemelijk is dat de door [naam 3 en 4 samen] in het gehuurde te drijven onderneming dezelfde is als de onderneming van [eiser] prevaleert in beginsel het recht van [bedrijf] als verhuurder om haar eigen contractspartij te kiezen in plaats van een indeplaatsstelling te moeten dulden.
11.
[eiser] stelt terecht dat door [naam 3 en 4 samen] al veel informatie is verschaft over de vraag of zij voldoende waarborg voor volledige nakoming en een behoorlijke bedrijfsvoering biedt. Mede doordat de koopovereenkomst niet is overgelegd staat niet vast wat de precieze koopprijs is. Ook daardoor is niet bekend wat [naam 3 en 4 samen] maandelijks op die koopsom af moeten lossen en of de opbrengsten uit de over te nemen onderneming toereikend zijn, indien die aflossingen in aanmerking worden genomen. Het standpunt van [bedrijf] dat zij nog onvoldoende inzicht heeft in de vraag of [naam 3 en 4 samen] voldoende waarborg biedt om zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst na te komen is in die situatie niet zonder meer onbegrijpelijk.
12.
Met inachtneming van al het voorafgaande zal de vordering worden afgewezen.
13.
Gelet op de afloop van de procedure wordt [eiser] veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van [bedrijf].
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst het gevorderde af;
II. veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding tot op heden aan de zijde van [bedrijf] begroot op € 400,00, inclusief eventueel verschuldigde btw;
III. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. H.M. Patijn, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 januari 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter