Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/552549 / HA ZA 13-1628
Vonnis van 14 mei 2014
in de zaak van
1.[eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. C.H. Hoetmer te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. R. Teitler te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eisers gezamenlijk] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 oktober 2013, met producties,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde], met producties,
- het tussenvonnis van 22 januari 2014, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie welke heeft plaatsgehad op 4 april 2014, met de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is eigenaar van het pand gelegen aan het [adres].
2.2.
Op 31 december 2012 is tussen partijen een koopovereenkomst gesloten betreffende het door [gedaagde] nog te creëren appartementsrecht [adres], omvattende de bel-etage en het souterrain, waarvoor een koopprijs is overeengekomen van € 725.000,00.
2.3.
Betreffende de levering van het appartementsrecht zijn partijen in artikel 9 van Pro de koopovereenkomst het volgende overeengekomen:
“ De leveringsakte zal worden verleden ten overstaan van de notaris uiterlijk één (1) week nadat de vergunning tot wijziging splitsing in appartementsrechten casu quo ondersplitsing in appartementsrechten van het gebouw onaantastbaar is geworden, doch niet later dan 30 augustus 2013, behoudens verlenging op grond van het bepaalde in artikel 7 lid Pro c.”
2.4.
In de koopovereenkomst is in artikel 7 de Pro volgende ontbindende voorwaarde opgenomen die als volgt luidt, voor zover hier van belang:
“(…) Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden, dat:
(…) c. niet uiterlijk op 30 augustus 2013 een onaantastbare vergunning tot wijziging splitsing in appartementsrechten casu quo ondersplitsing in appartementsrechten van de gemeente Amsterdam is verkregen, tenzij verkoper en koper uiterlijk de eerste werkdag nadien de notaris schriftelijk verklaren dat zij de onderwerpelijke overeenkomst desalniettemin wensen te handhaven voor een alsdan nader door verkoper en koper aan te geven periode.”
2.5.
Op pagina 24 van de koopovereenkomst, in artikel VI lid 2 is een boeteclausule opgenomen die als volgt luidt, voor zover hier van belang:
“Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen (…) is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. uitvoering van de koop te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elk sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; of
b. (…)”.
2.6.
Op 24 juli 2013 schrijft [gedaagde] via WhatsApp aan [eisers gezamenlijk], voor zover hier van belang:
“Mijn notaris is met de vergunning bezig. Komt goed”
2.7.
Op 25 juli 2013 schrijft [gedaagde] via WhatsApp aan [eisers gezamenlijk], voor zover hier van belang:
“(…) mijn architect zegt dat hij de splitsing pas kan aanvragen zodra de gemeente het huis heeft geïnspecteerd.
En dat kan pas wanneer het klaar is
Dus het leveren op 31 aug gaan we niet halen
Ik zorg wel dat het die periode af is
Dus dan zouden jullie er wel kunne nl wonen
En dan een paar maanden later afnemen
Als dat geen probleem is voor jullie
Het kan wel ingediend worden maar de gemeente doet er niks mee. Komen zodra het huis klaar is om te controleren. (…)”
2.8.
Op 26 augustus 2013 heeft [gedaagde] de splitsingsvergunning aangevraagd.
2.9.
Op 26 augustus 2013 schrijft[makelaar 1], de makelaar van [gedaagde], per e‑mail aan [makelaar 2], de makelaar van [eisers gezamenlijk], het volgende, voor zover hier van belang:
“(…) Zoals inmiddels alle partijen wel duidelijk is kan de verkoper het nog te creëren appartementsrecht aan het [adres] ondanks al zijn inspanningen onmogelijk leveren (omdat er dan nog geen onaantastbare vergunning tot wijziging splitsing zal zijn) op de afgesproken uiterste datum van 30 augustus 2013 zoals in de getekende koopovereenkomst van 31 december 2012 is overeengekomen. Vooruitlopend op deze uiterste datum wijs ik u er voor de goede orde op dat daardoor de koop van rechtswege zal zijn ontbonden. (…)”
3.Het geschil
3.1.
[eisers gezamenlijk] vordert dat [gedaagde] samengevat - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal worden veroordeeld tot:
I. nakoming van de koopovereenkomst, in ieder geval inhoudende dat [gedaagde] het overeengekomen appartementsrecht, zoals blijkt uit de koopovereenkomst en het taxatierapport, uiterlijk 11 november 2013 aan [eisers gezamenlijk] dient te leveren;
II. betaling van een boete van 3 pro mille van de koopprijs, te weten € 2.175,- per dag, ingaande op 22 september 2013 en eindigend op de dag van de levering van het onderhavige appartementsrecht;
III. betaling van de kosten van de procedure, waaronder nakosten.
3.2.
[eisers gezamenlijk] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] niet aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst heeft voldaan. [gedaagde] is gehouden het appartementsrecht te leveren, nu hem geen beroep toekomt op de door hem ingeroepen ontbindende voorwaarde, aldus [eisers gezamenlijk]
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij voert aan dat het niet is gelukt om op 30 augustus 2013 een onaantastbare splitsingsvergunning te verkrijgen, zodat de ontbindende voorwaarde is vervuld en de overeenkomst van rechtswege is ontbonden.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De eerste vraag die de rechtbank dient te beantwoorden is of [gedaagde] op goede gronden een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde met betrekking tot de splitsingsvergunning als bedoeld in artikel 7 lid Pro c van de koopovereenkomst. De
rechtbank stelt voorop dat, in het geval een partij bij een overeenkomst een beroep doet op een ontbindende voorwaarde in die overeenkomst, op grond van de hoofdregel van bewijsrecht zoals neergelegd in artikel 150 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, op hem de stelplicht en de bewijslast rusten van de feiten en omstandigheden die een beroep op die ontbindende voorwaarde rechtvaardigen. Derhalve dient [gedaagde] te stellen en zonodig te bewijzen dat hij al het redelijk mogelijke heeft gedaan om tijdig een onaantastbare splitsingsvergunning te verkrijgen.
4.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] hieraan niet voldaan. Vast staat immers dat [gedaagde] eerst op 26 augustus 2013 de splitsingsvergunning heeft aangevraagd. Ter comparitie heeft [gedaagde] verklaard er mee bekend te zijn dat het in ieder geval zes weken duurt voordat een splitsingsvergunning onherroepelijk is. Door niet tijdig de aanvraag voor de vergunning in te dienen heeft [gedaagde] de vervulling van de ontbindende voorwaarde teweeg gebracht.
4.3.
[gedaagde] voert aan dat hem desalniettemin geen verwijt treft omdat diverse omstandigheden er toe geleid hebben dat pas op 26 augustus 2013 de aanvraag kon worden gedaan. Zo werd de omgevingsvergunning pas in april verleend, waardoor hij niet eerder met de bouwwerkzaamheden kon beginnen. De huurster van het appartement op de eerste etage zorgde voor vertraging, omdat zij in eerste instantie geen medewerking wilde verlenen aan werkzaamheden die op haar etage moesten worden uitgevoerd. Bovendien duurden de werkzaamheden langer dan verwacht, aldus steeds [gedaagde].
4.4.
Dit verweer kan [gedaagde] niet baten, aangezien de door hem genoemde omstandigheden alle omstandigheden zijn waarop [gedaagde] zelf invloed kon uitoefenen. De rechtbank laat hierbij in het midden of deze omstandigheden werkelijk een dusdanige vertraging hebben veroorzaakt dat de vergunning niet eerder kon worden verkregen, nu [gedaagde] in zijn berichtgeving via WhatsApp op 24 juli 2013 nog aangeeft dat het goed komt en op 26 juli 2013 dat de woning op 31 augustus 2013 in ieder geval door [eisers gezamenlijk] betrokken zal kunnen worden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] zijn stelling dat hij al het redelijk mogelijke heeft gedaan om de splitsingsvergunning tijdig te verkrijgen dan ook onvoldoende onderbouwd.
4.5.
Nu gezien het vorenstaande [gedaagde] geen beroep toe komt op de ontbindende voorwaarde met betrekking tot de splitsingsvergunning en niet is gebleken van andere bijzondere omstandigheden die er toe leiden dat [gedaagde] niet is gehouden zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen, zal [gedaagde] worden veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst, met dien verstande dat [gedaagde] het appartementsrecht dient te leveren zoals blijkt uit de koopovereenkomst. De vordering tot levering van het appartementsrecht conform het taxatierapport zal worden afgewezen, aangezien onvoldoende is gesteld en niet is gebleken dat dit rapport onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst.
4.6.
Ten aanzien van het beroep op matiging van de boete overweegt de rechtbank dat de bevoegdheid tot matiging terughoudend dient te worden gehanteerd. Volgens vaste rechtspraak kan de rechter alleen van zijn bevoegdheid tot matiging van een boetebeding gebruik maken indien de toepassing daarvan in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij dient niet alleen te worden gelet op (a) de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op (b) de aard van de overeenkomst, (c) de inhoud en de strekking van het beding en (d) de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. [gedaagde] heeft ten aanzien van de punten (a) tot en met (d) onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd op basis waarvan de rechtbank zou moeten oordelen dat toepassing tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. De enkele stellingen dat de boete in geen verhouding staat tot de schade en dat [gedaagde] geen zwaarwegend verwijt treft, geven de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten om tot matiging van de boete over te gaan.
4.7.
Ten aanzien van de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld om deze aan het onderhavige vonnis te onthouden. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen feiten en omstandigheden te stellen die de conclusie rechtvaardigen dat aan de tenuitvoerlegging voor hem zodanige gevolgen verbonden zijn dat zijn belang bij continuatie van de huidige situatie in afwachting van de uitkomst van een eventueel rechtsmiddel, zwaarder weegt dan het belang van [eisers gezamenlijk] bij een spoedige(r) tenuitvoerlegging van het vonnis. Dat de door de rechtbank te nemen beslissingen voor [gedaagde] gevolgen kan hebben is op zichzelf onvoldoende om aan de beslissing een uitvoerbaar bij voorraadverklaring te onthouden. De rechtbank zal dit verweer dan ook passeren.
4.8.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers gezamenlijk] worden begroot op:
- dagvaarding € 92,82
- griffierecht 274,00
- salaris advocaat
904,00(2 punten × tarief € 452,00)
904,00(2 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.270,82
4.9.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot nakoming van de tussen partijen op 31 december 2012 gesloten koopovereenkomst in ieder geval inhoudende dat [gedaagde] het overeengekomen appartementsrecht, zoals blijkt uit de koopovereenkomst, uiterlijk vier weken na heden aan [eisers gezamenlijk] dient te leveren,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers gezamenlijk] een boete te betalen van 3 pro mille van de koopprijs, te weten € 2.175,00 (tweeduizend honderdvijfenzeventig euro) per dag, ingaande op 22 september 2013 en eindigend op de dag van de levering van het onderhavige appartementsrecht,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers gezamenlijk] tot op heden begroot op € 1.270,82,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14
dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen en in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2014.