Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/522111 / HA ZA 12-892
Vonnis van 26 februari 2014
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. M.H. Rijntjes te Haarlem,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. A. de Rooij te Zoetermeer.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.
1.De verdere procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 februari 2013,
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 25 april 2013,
- de akte uitlaten contra-enquête,
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 26 september 2013 (contra-enquête),
- de conclusie na enquête zijdens [eiseres],
- de conclusie van antwoord na enquête zijdens [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
In voornoemd tussenvonnis is aan [eiseres] bewijs opgedragen ten aanzien van haar stellingen over de zolderkamer en het expansievat.
2.2.
In enquête zijn vier getuigen gehoord, te weten [eiseres], de moeder van [eiseres], [naam], de partner van de moeder van [eiseres] (hierna: [naam]) en [bouwkundige], de door [eiseres] ingeschakelde bouwkundige (hierna: [bouwkundige])
2.3.
In contra-enquête zijn eveneens vier getuigen gehoord, te weten [gedaagde], [partner gedaagde], de partner van [gedaagde] (hierna: [partner gedaagde]), [makelaar 1], makelaar, en[makelaar 2], makelaar.
Verhuur zolderruimte
2.4.
In het tussenvonnis is [eiseres] op gedragen te bewijzen, zoals zij heeft gesteld, dat zij tijdens de bezichtiging(en) van de woning aan [gedaagde] en haar makelaar heeft verteld dat het voor haar aankoopbeslissing van belang was dat de zolderruimte zelfstandig zou kunnen worden verhuurd en of [gedaagde] tegen [eiseres] heeft gezegd dat verhuur weliswaar in goed overleg met de VVE moest gebeuren, maar dat dat verder geen probleem was. In het navolgende zal eerst op elke van de vier bezichtigingen worden ingegaan.
2.5.
De eerste bezichtiging, zo valt uit de verschillende verklaringen op te maken, was de open dag. Uit de verklaringen van [gedaagde], [partner gedaagde] en [makelaar 1] leidt de rechtbank af dat op die dag alleen [gedaagde] en [partner gedaagde] aanwezig waren en niet [makelaar 1]. Uit de verklaringen van [gedaagde], [partner gedaagde] en [naam] valt voorts af te leiden dat het op deze open dag zeer druk was – [gedaagde] verklaart dat zij 60 handtekeningen van kijkers op die dag had. [eiseres], haar moeder en [naam] verklaren allemaal dat zij tegen de persoon die met hen op zolder aanwezig was hebben verteld dat [eiseres] van plan was om de zolderkamer te verhuren en [naam] en de moeder van [eiseres] voegen daaraan toe dat diegene niet heeft gezegd dat verhuur niet kon. Geen van hen verklaart dat die persoon hen heeft verteld dat verhuur wel mogelijk was. Opmerkelijk is daarbij dat [eiseres], haar moeder en [naam] ieder verklaren door een ander persoon op zolder te zijn rondgeleid. Volgens [eiseres] was het [gedaagde] zelf, volgens haar moeder was het de makelaar en volgens [naam] was het [partner gedaagde]. Het is weinig geloofwaardig dat de getuigen zich enerzijds herinneren wat zij op die dag op zolder hebben gezegd en anderzijds klaarblijkelijk niet meer voor ogen hebben wie er aanwezig was en tegen wie zij dat gezegd hebben. Gelet op deze inconsistentie in de verklaringen van [eiseres], haar moeder en [naam] alsmede de drukte op de open dag, waar ervan moet worden uitgegaan dat er steeds hele korte en slechts oriënterende gesprekken hebben plaatsgevonden, zal aan de verklaringen van genoemde personen voorbij worden gegaan.
2.6.
Over de tweede bezichtiging verklaart [eiseres] dat zij met de makelaar heeft besproken hoeveel huur je aan een student voor de zolderkamer kunt vragen. Die verklaring van [eiseres] als partijgetuige wordt niet gesteund door [makelaar 1], die immers verklaart dat hij op die dag niet met kijkers over huurprijzen heeft gesproken. De verklaring wordt ook niet gesteund door de moeder van [eiseres], die zich van deze tweede bezichtiging geen concrete dingen meer herinnert.
2.7.
Bij de derde bezichtiging was blijkens de verklaringen zijdens [gedaagde] slechts [makelaar 1] aanwezig. [eiseres] was er met haar moeder, [naam] en [bouwkundige] (bouwkundige). [eiseres] verklaart dat op die dag naast de makelaar ([makelaar 1]) ook [gedaagde] aanwezig was, uit de verklaringen van de andere getuigen valt echter af te leiden dat [gedaagde] op die dag niet aanwezig was. Voorts verklaren [eiseres], haar moeder en [naam] allen dat er op zolder met de makelaar gesproken is over het plan om te verhuren ([eiseres]) althans dat het geld moest opbrengen ([naam]) althans over huurprijzen (moeder van [eiseres]). Volgens [eiseres] is er samen met de makelaar en [bouwkundige] ook gekeken naar de bestemming van de grote en kleine ruimte en naar hoe de leidingen moesten worden aangesloten. [makelaar 1] verklaart dat samen met de bouwkundige naar de bouwkundige staat is gekeken en met name naar het kozijn aan de achterzijde en naar het schilderwerk. Hij kan zich echter niet herinneren dat er over verhuur en over huurprijzen is gesproken. [bouwkundige], de bouwkundige, verklaart dat niet met zoveel worden is gesproken over verhuur althans dat hij zich dat niet kan herinneren. Wel is op zolder veel nadruk gelegd op het afmaken van de leidingen dat het duidde op het afmaken van een zelfstandige unit.
2.8.
De rechtbank leidt uit genoemde verklaringen over de derde bezichtiging, in onderling verband en samenhang beschouwd, af dat tijdens de derde bezichtiging door de personen aan de kant van [eiseres] in aanwezigheid van de makelaar en van [bouwkundige] erover is gesproken om van de zolderruimte een zelfstandige ruimte te maken. Over de bewoordingen die zouden zijn gebruikt lopen hun verklaringen echter uiteen. Verder valt uit hun verklaringen niet af te leiden dat aan de makelaar is verteld dat verhuur van belang was voor de aankoopbeslissing van [eiseres] en dat de makelaar toezeggingen heeft gedaan in de zin dat verhuur geen probleem is. De verklaring van de moeder van [eiseres] dat de makelaar het eens was met de door haar genoemde huurprijzen wordt niet door de andere verklaringen gesteund. Tegenover de verklaringen van [eiseres], haar moeder en [naam] – die allen in familie- dan wel vriendschapsrelatie tot elkaar staan – staan de verklaringen van [bouwkundige] en [makelaar 1]. [bouwkundige], die geacht moet worden in dit geschil een onafhankelijke derde te zijn, verklaart juist dat niet over huur (en dus ook niet over huurprijzen) is gesproken. Ook volgens [makelaar 1] is op die dag op zolder niet gesproken over verhuur.
2.9.
De rechtbank constateert aan de hand van het voorgaande dat er tijdens de derde bezichtiging mogelijk wel over verhuur is gesproken, maar over de vraag wat precies daarover is besproken lopen de verklaringen van de personen aan de kant van [eiseres] uiteen. Tegenover de verklaringen van deze personen staan de verklaringen van [bouwkundige] en [makelaar 1]. Verder heeft geen van de getuigen verklaart dat tegen de makelaar is gezegd dat verhuur van belang was voor de aankoopbeslissing van [eiseres] en dat de makelaar (of [gedaagde]) toezeggingen over verhuur heeft gedaan.
2.10.
Gelet op het voorgaande wordt geoordeeld dat [eiseres] niet is geslaagd in haar bewijsopdracht. Niet is komen vast te staan dat aan de makelaar en/of [gedaagde] het belang van de verhuur voor de aankoopbeslissing is meegedeeld en dat zijdens [gedaagde] daar vervolgens bepaalde toezeggingen over zijn gedaan. De verklaringen over de andere bezichtigingen worden, zoals hiervoor al is geoordeeld, gepasseerd.
2.11.
Gezien de uitkomst van de bewijslevering komt [eiseres] naar het oordeel van de rechtbank geen beroep op dwaling toe. Er zijn zijdens [gedaagde] geen uitlatingen gedaan waar [eiseres] op mocht af gaan en op grond waarvan [eiseres] een verkeerde voorstelling van zaken heeft gekregen. Dat het de makelaar mogelijk duidelijk was of had moeten zijn dat [eiseres] de ruimte zou verbouwen tot zelfstandige ruimte is daartoe onvoldoende, omdat dit nog niet per se op verhuur van die ruimte hoeft te duiden. En dergelijke zelfstandige zolderruimte kan immers ook worden gebruikt als eigen werkruimte, atelier of logeeradres voor familie of vrienden. Ook is onvoldoende dat er mogelijkerwijs is gezegd dat er plannen waren om te verhuren (wat, zoals gezegd, niet helder is geworden) omdat ook in dat geval niet is komen vast te staan dat er zijdens [gedaagde] toezeggingen zijn gedaan. Hoewel [eiseres] weliswaar niet heeft gesteld dat [gedaagde] haar in dat geval had moeten zeggen dat dat verhuur niet mogelijk was (de stelling van [eiseres] was juist dat [gedaagde] heeft gezegd dat verhuur wel mogelijk was) zou een dergelijke stelling niet zijn opgegaan. Verhuur van de zolderruimte was immers een specifieke wens van [eiseres] bij de aankoop van de woning. Het was gelet op de aard van de woning en de zolderkamer alsmede het feit dat de woning deel uit maakt van een kleine VVE niet zonder meer duidelijk dat de wens van [eiseres] ook gerealiseerd kon worden. Dat de zolderruimte in de verkoopfolder als “studioruimte” werd aangeprezen (zonder dat verhuur uitdrukkelijk is genoemd) zegt in elk geval nog niet dat dit mogelijk is, omdat een studioruimte ook, zoals al gezegd, voor eigen gebruik als bijvoorbeeld werkkamer of atelier zou kunnen worden gebruikt. In beginsel was het dan aan [eiseres] om te onderzoeken of de zolderruimte bij de woning ook daadwerkelijk kon worden verhuurd en kon zij niet zonder meer ervan uitgaan dat het wel mogelijk was. Het enkele niet reageren aan de kant van [gedaagde] (“uit de droom helpen”) is dan zijdens [eiseres] onvoldoende om vervolgens te kunnen concluderen dat verhuur wel mogelijk zal zijn.
2.12.
De vorderingen van [eiseres] in verband met de zolderruimte zullen dan ook worden afgewezen.
expansievat
2.13.
[eiseres] is voorts opgedragen te bewijzen dat [gedaagde] haar niet heeft ingelicht over het feit dat het expansievat zich in het verlaagde plafond van de woning op de begane grond bevindt en eventueel op kosten van [eiseres] verwijderd zou moeten worden.
2.14.
De rechtbank acht [eiseres] in dat bewijs geslaagd.
Uit de verschillende afgelegde verklaringen kan worden afgeleid dat [eiseres] er wel op is gewezen dat het expansievat zich in het verlaagde plafond van de buurman bevindt. Dit is echter onvoldoende om tot de conclusie te komen dat aan [eiseres] geen beroep op dwaling toekomt, aangezien de ligging van het expansievat nog niets zegt over eventuele afspraken met de buurman over de kosten van verwijdering. In dat verband wordt verder overwogen dat geen van de getuigen behalve [gedaagde] verklaart dat [eiseres] erop is gewezen dat het expansievat op haar kosten moest worden verwijderd als de buurman erom zou vragen. De enkele verklaring van [gedaagde] dat tijdens de bezichtiging na de koop of door haar of door de makelaar een dergelijke mededeling is gedaan wordt niet gesteund door andere verklaringen ([makelaar 1] kan het zich niet herinneren) en juist tegengesproken door de verklaringen van [eiseres] en [naam], zodat aan de verklaring van [gedaagde] voorbij wordt gegaan. De e-mail van 30 mei 2012 van [makelaar 1], die op zich ook een wettelijk bewijsmiddel is, is in dat verband echter onvoldoende relevant, nu [makelaar 1] deze e-mail niet onder ede heeft bevestigd.
2.15.
Het voorgaande betekent dat [eiseres] heeft gedwaald omtrent de kostenafspraak die met de buurman over het expansievat is gemaakt omdat [gedaagde] heeft nagelaten haar over die afspraak te berichten. De rechtbank gaat er voorts vanuit dat [eiseres], had zij geweten van die kostenafspraak, de koopovereenkomst niet op dezelfde voorwaarden was aangegaan.
2.16.
[eiseres] heeft op de voet van artikel 6:230 Burgerlijk Wetboek (BW) gevorderd dat het nadeel dat zij door de dwaling heeft geleden wordt opgeheven. Zij heeft daartoe gesteld dat de buurman erom heeft verzocht het expansievat te verwijderen. Zij heeft voorts, onder verwijzing naar twee offertes, gesteld dat het verwijderen van het expansievat kosten met zich mee brengt ter hoogte van € 765,00. Ook moet volgens [eiseres] voor de verwijdering de vloer van de slaakkamer worden opengebroken, zodat ook de gehele gietvloer moet worden vernieuwd voor een bedrag van € 4.105,50.
2.17.
[gedaagde] heeft de hoogte van het nadeel betwist en daartoe aangevoerd dat [eiseres] niet heeft onderbouwd waarom het expansievat niet via het bestaande luik kan worden verwijderd en waarom de gehele gietvloer in de slaapkamer moet worden vernieuwd.
2.18.
Geoordeeld wordt dat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat voor verwijdering van het expansievat de vloer moet worden opengebroken. In de in het geding gebrachte offerte van 23 juli 2012 van [timmerbedrijf]aan [eiseres] staat, voor zover hier relevant:
Offerte-
Betreft: aanpassingen aan cv (…)
Materialen:
- nieuw expansievat (…)
Inclusief:
- verwijderen bestaand expansievat
- verwijderen bestaande leidingen naar het vat
- aanleggen nieuwe leidingen
- plaatsen van nieuw expansievat
- demonteren en monteren van houten betimmeringen t.b.v. de cv installatie
- vergroten en dichtmaken van het vloer luik in de slaapkamer
- (…)
Prijs(zen):
Het timmerwerk volgens bovenstaande omschrijving en specificatie, voor de prijs (incl BTW)
A. expansievat aanpassen € 765,00
B. (…)
2.19.
Uit deze offerte valt af te leiden dat voor het verwijderen van het expansievat het bestaande vloerluik moet worden vergroot. Niet valt daaruit af te leiden dat de vloer anderszins zou moeten worden opengebroken ter verwijdering van het expansievat. [eiseres] heeft dit ook niet nader toegelicht. Zonder deze nadere toelichting valt ook niet in te zien waarom na het aanbrengen van een nieuw randprofiel om het luik heen de gehele gietvloer zou moeten worden vernieuwd. Het gestelde nadeel komt dan ook niet voor vergoeding in aanmerking.
2.20.
Het bovenstaande heeft tot gevolg dat het nadeel dat [eiseres] heeft geleden door de dwaling wordt begroot op het bedrag van € 765,00 voor het verwijderen van het expansievat. De wettelijke rente zal, als door [gedaagde] onbetwist, vanaf 1 mei 2012 worden toegewezen. Ander gevorderd nadeel zal worden afgewezen.
kosten
2.21.
Gelet op de uitkomst van deze procedure zullen de buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
2.22.
[eiseres] zal als de grotendeels in het ongelijke gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
griffierecht € 821,00
getuigenkosten 255,00
salaris advocaat
2.026,50(3,5 punten x tarief € 579,00)
2.026,50(3,5 punten x tarief € 579,00)
€ 3.102,50
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 765,00 (zevenhonderdvijfenzestig euro), te vermeerderen met de wettelijke rente uit hoofde van artikel 6:119 BW vanaf 1 mei 2012 tot aan de dag van algehele voldoening,
3.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 3.102,50,
3.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. Biller en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2014. [1]