Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling Privaatrecht
Rolnummer: CV EXPL 12-38253
Vonnis van: 28 mei 2013
F.no.: 497
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [plaats]
eiser
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. G.J. van den Boogert
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [plaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. W. Vos
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op de inleidende dagvaarding van 4 december 2012 met producties, inhoudende de vordering van [eiser], heeft [gedaagde] bij conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie gereageerd. Bij instructie tussenvonnis van 12 maart 2013 heeft de kantonrechter een comparitie na antwoord gelast, welke is gehouden op 26 april 2013. Voorafgaande aan de comparitie na antwoord heeft de gemachtigde van [eiser] bij brief van 18 april 2013 aanvullende producties ingediend. Op de comparitie na antwoord zijn beide partijen vergezeld van hun gemachtigden verschenen. Beide partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De zaak staat voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feiten en omstandigheden
1.Als gesteld en niet voldoende weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1.[eiser] is eigenaar van het appartement aan de [straat] te [plaats].
1.2.[eiser] heeft bij een Engelstalige huurovereenkomst zijn appartement via tussenkomst van Perfect Housing BV met ingang van 10 januari 2012 voor de duur van een jaar tegen een huurprijs van € 1.200,00 per maand aan [gedaagde] verhuurd. In het bedrag van € 1.200,00 is een vergoeding van € 100,00 begrepen voor “carpeting, furnishing/other fixtures/internal maintenance”.
1.3.In artikel 4 van de huurovereenkomst is een zogeheten diplomatenclausule opgenomen, luidende:
4.1 Diplomatenclausule
Throughout the rent period referred to in article 1.5b both the landlord and the tenant will have the right to prematurely terminate the tenancy 6 months after the commencement date by providing notice of termination:
a.if the landlords work is located to a location within a distance of 50 km of the rented property and/or if the landlord resigns or is dismissed;
b.if the occupant’s work is relocated to a location more than 50 km away from the rented property and/or the occupant resigns / is dismissed.
Notice must be given:
•by registered letter or writ;
•before the first day of a calender month;
•subject to a period of notice of at least two calendar months and
•by sending a copy to the agent(s) referred to in artikel 9.1 hereof.
At the landlord’s first request, the tenant will be obliged to provide written documents evidencing the need to terminate the tenancy agreement on the grounds set forth in this article.
1.4.[gedaagde] heeft met steun van het Huurteam zich op of omstreeks 2 mei 2012 tot de Huurcommissie gewend met het verzoek de aanvangshuurprijs te toetsen. De rapporteur heeft voorgesteld het aantal punten voor de woonruimte te waarderen op 122,25. De Huurcommissie heeft in het licht van de door (de toenmalige gemachtigde van) [eiser] gemaakte bezwaren het puntenaantal verhoogd met 18,5 punten tot 140,75, afgerond 141, punten. De Huurcommissie heeft vervolgens geoordeeld:
De met ingang van 10 januari 2012 overeengekomen huurprijs van € 1.100,00 per maand is op grond van dit puntenaantal niet redelijk.
Op grond van bovengenoemd puntenaantal is met ingang van 10 januari 2012 een huurprijs van € 658,82 per maand redelijk.
1.5.[eiser] heeft [gedaagde] laten weten met deze uitspraak van de Huurcommissie niet eens te zijn, omdat zijn lasten als eigenaar substantieel hoger zijn dan de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs. Voorts heeft [eiser] [gedaagde] laten weten dat hij, na het beëindigen van zijn vrijwilligerswerk in Argentinië in januari 2013, in zijn appartement wil terugkeren en [gedaagde] alsdan volgens afspraak het gehuurde heeft te ontruimen.
1.6.[gedaagde] houdt vast aan het oordeel van de Huurcommissie over de hoogte van de huurprijs en is niet bereid het gehuurde te ontruimen.
vordering in conventie
2.[eiser] vordert – kort gezegd – bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
primair:
-voor recht te verklaren dat tussen [eiser] en [gedaagde] een huurovereenkomst is gesloten die naar zijn aard tijdelijk is;
-te bepalen dat de tussen partijen geldende huurprijs € 1.200,00 per maand bedraagt;
-[gedaagde] te gelasten het gehuurde uiterlijk op de afgesproken einddatum te ontruimen met medeneming van zijn eigendommen;
subsidiair:
-de huurprijs tussen partijen vast te stellen op het bedrag behorend bij een woningwaardering van 143 punten;
-de huurovereenkomst te ontbinden tegen 9 januari 2013 en de datum van ontruiming te bepalen op 9 januari 2013;
primair en subsidiair:
-[gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding.
3.[eiser] voert kort gezegd het navolgende aan. [eiser] is vrijwilliger bij de stichting [naam]. Dit is een Nederlandse stichting die fondsen werft voor educatieve projecten voor de allerarmsten in Argentinië. [eiser] heeft de afgelopen twee à drie jaar tegen een minimale vergoeding in Argentinië vrijwilligerswerk verricht.
In verband met zijn betrekkelijk korte verblijf in Argentinië en ter financiering van zijn woonlasten heeft [eiser] zijn woning tijdelijk verhuurd. [eiser] heeft zijn woning vanaf februari 2010 eerst verhuurd aan een Engelsman, geheten [naam]. Nadat [naam] vertrok, heeft hij zijn woning verhuurd aan [gedaagde]. Het is uitdrukkelijk de bedoeling van beide partijen geweest een huurovereenkomst aan te gaan die naar zijn aard tijdelijk is. Ook heeft [eiser] zijn woning in de vrije sector willen verhuren. Daartoe heeft hij een deskundigenbureau ingeschakeld die een puntentelling heeft uitgevoerd. Hij heeft voor de verhuur aan [gedaagde] ook nog werkzaamheden laten uitvoeren om een zodanige puntentelling te krijgen dat het een geliberaliseerde woonruimte is. Ter onderbouwing legt [eiser] onder meer over de puntentelling van De Beheer Compagnie d.d. 10 januari 2011.
Op of omstreeks 13 januari 2013 is [eiser] in Nederland teruggekeerd. Hij kan zijn eigen woning niet in en verblijft noodgedwongen elders. Voorts heeft hij maandelijks circa € 1.600,00 aan lasten voor hypotheek, gemeentelijke heffingen en servicekosten voor zijn woning te betalen, zodat de door de Huurcommissie verlaagde huurprijs die kosten niet dekt. [eiser] acht het beroep van [gedaagde] op de huurbescherming in de gegeven omstandigheden in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
verweer in conventie
4.[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] voert kort gezegd aan dat [eiser] zijn vorderingen onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd. Voorts is de huurovereenkomst tussen partijen naar zijn aard niet van korte duur. Verder is geen tekortkoming van [gedaagde] gesteld die de subsidiaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De Huurcommissie komt niet tot een te laag, maar tot een te hoog puntenaantal. Op het puntenaantal van de Huurcommissie dient nog 11 punten in mindering te worden gebracht doordat het gehuurde geen open keuken heeft en de zolder in de puntentelling niet kan worden meegenomen omdat op die zolder de spullen van [eiser] staan en [gedaagde] van de zolder geen gebruik heeft.
vordering in reconventie
5.[gedaagde] vordert in reconventie [eiser] te veroordelen tot terugbetaling aan [gedaagde] van de met ingang van 10 januari 2012 teveel betaalde huur, een en ander binnen 14 dagen na het in dezen te wijzen vonnis en overigens met inachtneming van de bijstelling tot 130 punten. Dit alles met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten en de wettelijke rente.
verweer in reconventie
6.[eiser] voert verweer.
beoordeling
7.De conventionele en reconventionele vorderingen lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
8.De kantonrechter zal eerst de vraag beantwoorden of de onderhavige huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is.
9.Bij de beantwoording van deze vraag stelt de kantonrechter voorop dat de huurder van woonruimte in afdeling 5 van boek 7 BW vergaand wordt beschermd. Een uitzondering op de voor de huurder geldende wettelijke huurprijs- en huurbescherming is de huurovereenkomst voor korte duur (artikel 7:232 lid 2 BW).
In het licht van dit wettelijk stelsel dient artikel 7:232 lid 2 BW, houdende de regeling voor de huurovereenkomst voor korte duur, restrictief te worden uitgelegd. Zo is die bepaling niet bedoeld voor gevallen waarin de verhuurder na ommekomst van een bepaalde termijn weer in het gehuurde wil terugkeren. Voor die gevallen geeft artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW een specifieke wettelijke regeling (vlg. onder meer het arrest van het Gerechtshof Amsterdam, 11 september 2012, LJN: BY1493).
10.In dit geval heeft [eiser] aan [gedaagde] reguliere woonruimte voor bepaalde tijd in huur gegeven. Als [eiser] na ommekomst van de bepaalde termijn zelf het gehuurde wil betrekken, heeft hij de daarvoor bestaande wettelijke mogelijkheid als neergelegd in artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW te benutten en zo nodig kort voor of na ommekomst van die termijn daarop een beroep te doen. Partijen verschillen van mening over de vraag of de in de huurovereenkomst opgenomen diplomatenclausule aan de wettelijke eisen van artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW voldoet en, zo ja, of [eiser] de huurovereenkomst in het licht van die wettelijke bepaling op rechtsgeldige wijze heeft opgezegd. Nu [eiser] in zijn petitum geen vordering met betrekking tot de opzegging en dientengevolge beëindiging van de huurovereenkomst heeft opgenomen, behoeft de kantonrechter op de vraag of de huurovereenkomst op grond van de diplomatenclausule kan worden beëindigd niet te beslissen.
In ieder geval heeft het onbenut laten van de wettelijke mogelijkheid als neergelegd in artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW niet tot gevolg dat alsdan sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is.
11.Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de primaire vordering tot verklaring van recht dat sprake is van een huurovereenkomst voor korte duur afwijst.
12.Dit heeft onder meer tot gevolg dat [gedaagde] aanspraak kan maken op de huurprijsbescherming. De Huurcommissie heeft het aantal woonwaarderingspunten vastgesteld op 141. Dit ligt net onder de grens voor geliberaliseerde woonruimte. [eiser] is van de beslissing van de Huurcommissie in beroep gekomen. Alsdan heeft [eiser] concreet (in de dagvaarding) aan te geven welke onderdelen van het oordeel van de Huurcommissie hij bestrijdt. Het enkel overleggen van een in het verleden opgemaakte puntenwaardering van 143 is daartoe onvoldoende. Het is niet aan gedaagde en de kantonrechter naar de verschillen tussen die waardering en de waardering van de Huurcommissie te zoeken en te bedenken welke argumenten [eiser] bij zijn waardering zou hebben. Doordat [eiser] dit deel van de vordering niet tot onvoldoende concreet heeft onderbouwd, wijst de kantonrechter de primaire vordering tot bepaling van de huurprijs op € 1.200,00 per maand en de subsidiaire vordering tot vaststelling van de huurprijs op het niveau van 143 punten af.
13.In reconventie vordert [gedaagde] de huurprijs vast te stellen op het niveau behorend bij een puntenaantal van 130.
14.De kantonrechter is van oordeel dat de zolderruimte tot het gehuurde behoort, zodat de Huurcommissie op goede gronden de zolderruimte bij de puntentelling heeft betrokken. Dat [gedaagde] ermee heeft ingestemd dat (een deel van) de zolder wordt gebruikt voor opslag van enkele goederen van [eiser] maakt dat niet anders.
De Huurcommissie heeft aan de keuken in totaal 12,25 punten toegekend. In de beslissing is dit puntenaantal uitgesplitst. In die uitsplitsing wordt niet genoemd dat wordt uitgegaan van een open keuken, zodat de kantonrechter de stelling van [gedaagde] dat de keuken 2 punten lager moet worden vastgesteld verwerpt.
15.Het voorgaande leidt ertoe dat het oordeel van de Huurcommissie, dat het puntenaantal 141 is, in stand blijft. Gelet op het bepaalde in artikel 7:262 BW is door het beroep van [eiser] de binding van de uitspraak van de Huurcommissie verloren gegaan, zodat de kantonrechter de aanvangshuurprijs op basis van het puntenaantal van 141 opnieuw heeft vast te stellen.
16.De kantonrechter zal [eiser] in reconventie veroordelen tot betaling van het teveel door [gedaagde] betaalde huurbedrag.
17.[eiser] heeft ter zitting verklaard dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd. In de dagvaarding is daarover evenwel niets gesteld. In het petitum is ook niet de vordering opgenomen dat de kantonrechter het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst heeft te bepalen. Dit betekent dat de primaire vordering tot ontruiming onvoldoende is onderbouwd nu aan [gedaagde] in beginsel huurbescherming toekomt, aangezien de huurovereenkomst naar zijn aard niet van korte duur is.
Hierdoor behoeft de kantonrechter ook niet te beslissen op de vraag of gelet op de omstandigheden van het geval – waaronder kennelijk de lage huurprijs in verhouding tot de eigenaarslasten van [eiser], [gedaagde] bij aanvang van de huurovereenkomst door [eiser] juist en volledig is geïnformeerd over zijn tijdelijke afwezigheid en zijn voornemen na terugkeer uit Argentinië weer het appartement te betrekken, de financiële gevolgen van de huurprijsverlaging voor [eiser] en mede gelet op zijn financiële positie beperkte mogelijkheden voor [eiser] andere woonruimte te vinden - het beroep van [gedaagde] op de wettelijke huurbescherming bij opzegging van de huurovereenkomst door [eiser] in strijd is met de redelijkheid en billijkheid
18.[eiser] vordert subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Kennelijk heeft [eiser] het oog op ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 BW jo 6:265 BW. Alsdan heeft [eiser] concreet te stellen en zonodig te onderbouwen dat [gedaagde] in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst te kort schiet. [eiser] heeft dergelijke feiten en omstandigheden niet gesteld, zodat dit deel van de vordering als onvoldoende onderbouwd wordt afgewezen.
19.Het voorgaande heeft tot gevolg dat de conventionele vordering van [eiser] wordt afgewezen met veroordeling van [eiser] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie. In reconventie zijn beide partijen deels in het ongelijk gesteld, zodat de kantonrechter de proceskosten zal compenseren in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
I.bepaalt de (kale) huurprijs met ingang van 10 januari 2012 op € 658,82 per maand;
II.wijst (voor het overige) de vordering af;
III.veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gevallen, welke worden begroot op € 300,00 wegens salaris gemachtigde;
IV.verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
In reconventie
V.veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van door [gedaagde] teveel betaalde (kale) huur vanaf 10 januari 2012 tot heden (zijnde het verschil tussen de kale huurprijs van € 1.100,00 per maand en € 658,82 per maand);
VI.compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
VII.verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
VIII.wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 mei 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.