Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/523576 / HA ZA 12-978
Vonnis van 24 april 2013
in de zaak van
[A],
wonende te --,
eiseres,
advocaat mr. A.M. ter Haar te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PERCA VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. T.C. Boer te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [A] en Perca genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 augustus 2012, met producties;
- de conclusie van antwoord van 26 september 2012, met producties;
- het tussenvonnis van 24 oktober 2012;
- het proces-verbaal van comparitie van 14 januari 2013 en de daarin genoemde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) weersproken staat in dit geding tussen partijen het volgende vast:
2.1. Perca houdt zich bezig met vastgoedontwikkeling, onder meer door woningen en appartementen te kopen en na renovatie weer te verkopen.
2.2. Perca heeft op 24 april 2007 geleverd gekregen het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De woning was in 2005 geheel gerenoveerd. Perca heeft de woning geschilderd en een nieuwe houten bovenvloer laten leggen op de balkenvloer van de woning.
2.3. Perca heeft de woning te koop aangeboden via een makelaar. In de verkoopbrochure, met foto’s, was onder meer het volgende opgenomen:
“ Het benedenhuis heeft een goede indeling en is voorzien van een luxe open keuken, een nette badkamer en een eikenhouten vloer. Het appartement is gerenoveerd in 2005 en is recent mooi verbouwd.(...)
De volgende werkzaamheden hebben onder andere plaatsgevonden:
-> nieuwe fundering (2005)
->gepleisterde en gesausde wanden en plafonds (2005)
-> geïsoleerde beglazing voorzijde (2005)
-> nieuwe hardhouten kozijnen met geïsoleerde beglazing aan de achterzijde (2007)
-> nieuwe eikenhouten vloer (2007)
-> nieuwe paneeldeuren (2007)”
2.4. [A] heeft de woning, na deze twee keer te hebben bezichtigd in aanwezigheid van de makelaar van Perca, op 22 oktober 2007 gekocht. De woning is eind 2007 aan [A] geleverd. De koopprijs bedroeg € 245.600,00.
2.5. In september 2011 heeft [A] ontdekt dat de bovenvloer en de balkenvloer voor een deel verrot zijn. Bij aangetekende brief van 19 september 2011 heeft de vader van [A] namens zijn dochter aan Perca, onder meer, geschreven:
“Op donderdag 1 september 2011 heeft mevrouw [A] moeten vaststellen dat de (onder)vloer voor een groot gedeelte verrot is. Bij onderzoek naar de oorzaak hiervan zijn wij op de volgende gebreken gestuit:
* geen tot gebrekkige ventilatie onder de vloer
* de opbouw in de badkamer vertoont bouwkundige gebreken
* de randen in de badkamer zijn slecht tot helemaal niet afgekit
* in de gehele kruipruimte is het bouwafval gestort afkomstig van de uitgevoerde renovatie van de woning medio 2005(…)
Wij bieden u de gelegenheid de gebreken te onderzoeken en om in goed overleg tot een oplossing te komen. Indien u ter plaatse de situatie wilt onderzoeken c.q. beoordelen, dan kan ik u meedelen dat ik vrijdag 23 september aanwezig ben op bovengenoemd adres. Mocht u er behoefte aan hebben de schade te willen beoordelen eventueel in aanwezigheid van een expert, dan verzoek ik u contact met mij op te nemen om nadere afspraken over onder andere het tijdstip op genoemde 23 september 2011. Vanwege de urgente situatie en om verdere schade aan de woning te voorkomen is het de bedoeling dat zo spoedig mogelijk doch uiterlijk 14 dagen na dagtekening van dit schrijven wordt begonnen met herstel van de schade.(…) Indien ik binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief geen reactie van u heb ontvangen ben ik helaas genoodzaakt om vervolgstappen te zetten.”
2.6. Bij brief van 26 september 2011 heeft Perca betwist aansprakelijk te zijn voor mogelijke gebreken en zich onder meer op het standpunt gesteld dat [A] zich 4 jaar na de datum van aankoop niet meer op non-conformiteit kan beroepen.
2.7. [A] heeft Mercuur Bouw B.V. in oktober 2011 opdracht gegeven tot verbouw van haar woning, waarbij de gehele vloer is weggebroken alsmede alle binnenmuren en de keuken en de badkamer zijn verwijderd. De woning is geheel gestript en opnieuw opgebouwd, waarbij onder meer een nieuwe keuken en een nieuwe badkamer zijn geplaatst.
[A] heeft tijdelijk elders gewoond. [A] en haar vader hebben zelf ook werkzaamheden in de woning verricht.
2.8. Mercuur Bouw B.V. heeft bij brief van 30 november 2011 aan [A], onder meer, bericht:
“Op (…) maandag 6 september 2011 wordt door ons geconstateerd dat de vloer van het desbetreffende pand verrot is. Gezocht naar de oorzaak zijn wij tot de conclusie gekomen dat dit is ontstaan door een lekkage in combinatie met een niet aanwezige ventilatie. Met name dat laatste is voor ons aanleiding om nader onderzoek te doen, omdat bij het gebruik van houten vloeren juist een goede ventilatie naar buiten essentieel is voor de kwaliteit van de houten vloer.
Nadat ons de opdracht is verstrekt om tot noodzakelijke sloop en wederopbouw van het interieur is komen vast te staan, dat bij een doorgevoerd funderingsherstel door middel van brede funderingsstroken voor en achter de ventilatieroosters zijn dichtgezet. M.a.w. een noodzakelijke naar buiten gerichte ventilatie onder de houten vloer vond niet meer plaats. Door de opgetreden lekkage in samenhang met een niet c.q. onvoldoende geventileerde kruipruimte is dit de oorzaak van een verrotte vloer en daarbij de hierin aanwezige schimmels en zwammen.
Als erkend bouwbedrijf hebben wij de eigenaar van deze benedenwoning moeten adviseren om de gehele vloer alsmede de opbouw in deze woning te moeten verwijderen en een totale renovatie door te voeren. (…) “
2.9. In opdracht van de advocaat van [A] van 2 december 2011 heeft “[B] Expertises” op 6 juni 2012 een rapport uitgebracht. De expert heeft op 15 december 2011 de woning geïnspecteerd. Perca is daarbij niet uitgenodigd noch is zij op enig (ander) moment gehoord door de expert.
3. Het geschil
3.1. [A] vordert samengevat - veroordeling van Perca tot betaling van € 62.177,93, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. [A] stelt daartoe, zakelijk weergegeven, dat de woning vanwege de verrotte (onder)vloer, mede als gevolg van de gebrekkige ventilatie van de kruipruimte, niet de eigenschappen bezit die [A] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De gebreken maakten normaal gebruik van de woning onmogelijk. Perca moet er mee bekend zijn geweest dat de vloer rot was, nu zij zelf renovatiewerkzaamheden heeft uigevoerd, waaronder het leggen van de bovenvloer. Zij had dienaangaande een mededelingsplicht. [A] kon de gebreken niet zelf ontdekken nu zij verborgen waren.
[A] heeft de gebreken ontdekt op 1 september 2011 en binnen bekwame tijd daarvan mededeling gedaan.
3.3. De schade die [A] vordert wordt door haar als volgt gespecificeerd:
€ 41.426,30 werkzaamheden Mercuur Bouw B.V.
€ 5.200,00 nieuwe keuken
€ 339,28 aanschaf schildersbenodigdheden
€ 3.000,00 tijdelijke huisvesting
€ 1.109,95 verblijfskosten vader
€ 10.350,00 eigen activiteiten/werkzaamheden (460 uur)
€ 752,40 reiskosten 3960 kilometer.
3.4. Perca voert verweer.
3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
(Non)Conformiteit
4.1. Partijen verschillen allereerst van mening over de vraag of de woning aan de overeenkomst beantwoordt in de zin van artikel 7:17 BW. Perca betwist dat er ten tijde van de verkoop sprake was van verrotte vloerbalken. Zij heeft geen onjuiste informatie verstrekt of informatie achtergehouden. Perca was bij de renovatie van 2005 geen eigenaar van de woning en niet bij de werkzaamheden betrokken. [A] zelf had moeten opmerken dat er ventilatieroosters aan de achterzijde van de woning ontbraken en had dienen te informeren naar de wijze van ventilatie van de kruipruimte, aldus Perca in haar conclusie van antwoord. Ter zitting heeft zij het standpunt ingenomen dat er ook aan de achterzijde van de woning een ventilatieopening was ten tijde van de verkoop en dat de ventilatie voldoende was.
4.2. De al dan niet aanwezigheid van ventilatieopeningen in de achtergevel acht de rechtbank niet relevant, nu uit de brief van Mercuur Bouw van 30 november 2011 (r.o. 2.8) blijkt dat de ventilatieopeningen bij renovatie van de fundering in 2005 zijn dichtgezet. Perca heeft niet betwist dat er in de kruipruimte bouwpuin lag toen zij de woning aan [A] verkocht. Perca heeft niet weersproken dat in elk geval een deel van de vloerbalken verrot is geraakt. Zij heeft geen enkele andere mogelijkheid voor het ontstaan van de houtrot aangedragen, zodat de rechtbank aanneemt dat deze is ontstaan doordat de kruipruimte bouwpuin bevatte en onvoldoende werd geventileerd alsmede dat er, zoals volgt uit de brief van de vader van [A] van 19 september 2011 (r.o.2.5) en de brief van Mercuur Bouw van 30 november 2011 (r.o. 2.8), lekkage vanuit de badkamer is opgetreden vanwege gebreken in de opbouw en het kitwerk.
Het gebrek aan ventilatie, de aanwezigheid van puin en de gebreken aan de badkamer bestonden ten tijde van de verkoop al, immers niet is gesteld noch is gebleken dat [A] daar op enigerlei wijze debet aan is.
[A] mocht bij aankoop van de woning verwachten dat deze de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn, waaronder moet worden begrepen een goed geventileerde en niet met puin gevulde kruipruimte en een niet-lekkende badkamer, mede nu de woning in 2005 nog was gerenoveerd en voorzien van een nieuwe fundering en er in 2007 nog een nieuwe bovenvloer was gelegd. Onder deze omstandigheden rustte er op haar als particuliere koper niet de plicht nog onderzoek te doen naar de staat van de kruipruimte (of de badkamer).
4.3. De omstandigheid dat [A] eerst in 2011 heeft ontdekt dat de vloerbalken verrot waren en dat zulks is ontstaan door de eerdergenoemde gebreken aan de kruipruimte en de badkamer, staat er niet aan in de weg dat geconcludeerd moet worden dat de woning bij aflevering niet aan de overeenkomst beantwoordde.
Klachtplicht
4.4. Perca voert als verweer aan dat [A] volgens het rapport van [B] (r.o. 2.8) begin september 2011 heeft ontdekt dat het laminaat niet (meer) stevig lag. Dat gebeurt niet van de ene dag op de andere, zodat [A] eerder had moeten vermoeden dat er wellicht iets onder de vloer niet goed zou kunnen zijn. Zij heeft echter tot september 2011 gewacht met het doen van onderzoek en heeft daarmee haar klachtplicht ex artikel 7:23 BW verzaakt. Doel van die bepaling is juist om enerzijds de verkoper te beschermen tegen late en moeilijk te bewijzen klachten en anderzijds om de rechtstoestand van het registergoed te fixeren, zodat er niet tot in lengte van dagen onzekerheid blijft bestaan over een eventuele aanspraak van een koper, aldus Perca.
4.5. Perca heeft niet geconcretiseerd op welk moment [A] redelijkerwijs de non-conformiteit had moeten ontdekken. De enkele stelling dat laminaat niet ‘van de ene op de andere dag’ niet meer stevig ligt is daartoe onvoldoende. Overigens is niet weersproken dat [A] voortvarend heeft gehandeld door begin september 2011 onderzoek te (laten) doen en bij brief van 19 september 2011 aan Perca de uitkomsten daarvan heeft mee te delen.
Het verweer faalt daarom.
Verzuim
4.6. Bij brief van 19 september 2011 heeft [A] Perca in gebreke gesteld en haar een redelijke termijn gegund om de gebreken te herstellen. Perca heeft bij brief van 26 september 2011 betwist aansprakelijk te zijn voor mogelijke gebreken en zich onder meer op het standpunt gesteld dat [A] zich 4 jaar na de datum van aankoop niet meer op non-conformiteit kan beroepen. Ook heeft zij evenmin herstel aangeboden op enig moment. Het verzuim is derhalve ingetreden en het stond [A] vrij om het herstel zelf te doen uitvoeren, waarbij de kosten wel in redelijke verhouding moeten staan tot de aard van de gebreken en de waarde van de woning.
Toerekenbaarheid
4.7. De omstandigheid dat Perca, zoals zij stelt, niet wist van de gebreken in de kruipruimte en de badkamer en geen garantie heeft gegeven dat de woning geschikt is voor normaal gebruik, is onvoldoende om aan te nemen dat de tekortkoming niet aan haar kan worden toegerekend.
Zoals hiervoor onder 4.2. is overwogen mocht [A] op grond van het bepaalde in artikel 7:17 BW verwachten dat de woning voor normaal gebruik geschikt zou zijn. Het ontbreken van een garantie maakt dat niet anders. Perca trad op als een professionele verkoper en afficheerde met de recente renovaties van de woning terwijl [A] als particuliere koper geen speciale deskundigheid bezat. Onder deze omstandigheden komen de gebreken naar in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van Perca. Het komt evenzeer voor haar risico dat zij zich niet voor dergelijke aanspraken heeft verzekerd, zoals zij nog heeft aangevoerd. Het vorenstaande brengt mee dat het beroep op overmacht faalt.
Schade
4.8. Perca heeft betwist dat de door [A] gevorderde schade (geheel) een gevolg is van de gebreken aan de kruipruimte en de badkamer en de verrotting van de vloer. Ook heeft zij de hoogte van de schade en de redelijkheid van de gemaakte kosten gemotiveerd betwist. Perca stelt dat de balkenvloer had kunnen worden hersteld zonder dat alle binnenwanden en plafonds gesloopt hadden hoeven worden. Vervanging van de keuken door een ook nog eens veel luxere keuken was niet noodzakelijk. [A] heeft er kennelijk voor gekozen om allerlei werkzaamheden aan de woning te laten uitvoeren die niets te maken hebben met de vermeende gebreken, zodat zij de kosten daarvan niet van Perca kan vorderen, aldus Perca.
4.9. Alvorens toe te komen aan een beoordeling van het gemotiveerde verweer van Perca, heeft de rechtbank behoefte aan een per schadepost onderbouwde reactie op het verweer door [A]. Met name dient zij te reageren op het verweer dat de balkenvloer had kunnen worden hersteld zonder dat de gehele balkenvloer in één keer (en dus niet bijvoorbeeld per balk) weggehaald had hoeven worden en zonder dat alle binnenwanden en plafonds gesloopt hadden hoeven worden. Ook zal zij zich hebben uit te laten over het zogenaamde “nieuw/luxe voor oud/eenvoudiger” verweer.
[A] zal immers gemotiveerd moeten stellen en zonodig bewijzen dat de kosten die zij stelt te hebben gemaakt noodzakelijk waren voor het herstel van de gebreken en in redelijke verhouding staan tot de aard van die gebreken en de waarde van de woning.
De brief van Mercuur Bouw (r.o. 2.8) vormt daarvoor onvoldoende aanwijzing. Het rapport van [B] (r.o. 2.9) kan niet tot bewijs dienen, nu zij slechts de bevindingen van Mercuur Bouw en [A] heeft overgenomen en geen zelfstandig onderzoek heeft verricht naar mogelijke alternatieve herstelmogelijkheden en Perca niet heeft gehoord.
4.10. De zaak zal naar de rol worden verwezen voor het nemen van een akte door [A] met vorenbedoelde inhoud. Perca zal desgewenst daarop nog mogen reageren. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank:
I. verwijst de zaak naar de rol van 8 mei 2013 voor het nemen van een akte door [A] als bedoeld onder rechtsoverweging 4.9;
II. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Berkhout en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2013.?