Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 496169 / HA ZA 11-2265
Vonnis van 24 april 2013
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ABATTOIR AMSTERDAM HOLDING B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. C.I.M. Molenaar te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE AMSTERDAM,
zetelend te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. B.R. ter Haar te Amsterdam.
Partijen zullen hierna het Abattoir en de Gemeente genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 september 2011;
- de brief van 1 december 2011 met productie 8 van de zijde van het Abattoir;
- het proces-verbaal van comparitie van 15 december 2011;
- de conclusie van repliek tevens houdende wijziging van eis met producties;
- de conclusie van dupliek met producties;
- de akte uitlating producties van het Abattoir.
1.2. Tenslotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Tot 1984 was de Gemeente exploitant van het gemeentelijk slachthuis. Mede door toenemende verliezen, wilde de Gemeente het slachthuis privatiseren en verhuizen naar de Centrale Markt. Aan de toenmalige gebruikers (vleesgroothandelaren) van het gemeentelijke abattoir heeft de Gemeente een voorstel gedaan om het nieuw te bouwen slachthuis met daaraan gekoppelde verwerkingsruimten (de Warme Vleesgroothandel) te verwerven door een aandelenparticipatie van de handelaren in drie nieuwe vennootschappen (waaronder de rechtsvoorganger van het Abattoir). De Gemeente zou dan de grond op de Centrale Markt beschikbaar stellen waarop aan de nieuwe vennootschappen een recht van opstal zou worden verleend. Dit voorstel is aanvaard.
2.2. De gemeenteraad van Amsterdam heeft besloten voor de bouw van een particulier slachthuis een eenmalige bijdrage van in totaal ƒ 4.617.580,- à fonds perdu beschikbaar te stellen ten gunste van de exploitatie van een slachthuis alsmede een lening van in totaal ƒ 1.805.000,- aan de rechtsvoorganger van het Abattoir. Tevens werd besloten aan de rechtsvoorganger van het Abattoir tot uiterlijk 1 januari 2008 op het van de Gemeente te huren terrein van de Centrale Markt een recht van opstal te verlenen.
2.3. Op 30 oktober 1984 heeft de Gemeente bij notariële akte aan de rechtsvoorganger van het Abattoir het zakelijk recht van opstal verleend tot het stichten en in eigendom hebben van een slachthuis. De notariële akte bevat onder meer de volgende bepalingen:
“1. Het recht van opstal wordt verleend tot uiterlijk één januari tweeduizend acht en zal geacht worden in te gaan op de dag van het slaan van de eerste paal: één juni negentienhonderd drie en tachtig.
Omtrent de eventuele verlenging van de duur van dit recht zullen partijen binnen zes maanden voor de afloop van bovengemelde termijn overleg plegen. In geval van verlenging zullen zij daarvan doen blijken bij een op kosten van de opstaller op te maken notariële akte, die in het betreffende register ten hypotheekkantore zal worden overgeschreven. De opstaller is verplicht het terrein en de opstallen naar genoegen van de Gemeente in behoorlijke staat van onderhoud te houden.
(…)
9. Het recht van opstal eindigt in afwijking van het sub 1. bepaalde indien de opstaller de bepalingen van deze akte niet-naleeft of zijn verplichtingen uit deze akte voortvloeiende of betrekking hebbend op het gebruik van de door de gemeente verstrekte faciliteiten op de Centrale Markt niet nakomt, alsook wanneer de opstaller de exploitatie van het slachthuis om welke reden dan ook beëindigt.
Bij beëindiging op welke wijze of door welke oorzaak dit ook zij, treedt de gemeente van rechtswege in de eigendom van de op de grond gestelde opstallen zonder dat de opstaller aanspraak op enige vergoeding kan maken.
Beëindiging als bedoeld in dit artikel kan alleen geschieden krachtens besluit van de Gemeenteraad van Amsterdam indien de hiervoor omschreven omstandigheden zich voordoen.”
2.4. Partijen hebben over de verlenging van de duur van het recht van opstal na 1 januari 2008 geen overleg gevoerd.
2.5. Bij brief van 14 september 2010 en daarop volgend exploot van 15 september 2010 heeft de Gemeente het ten behoeve van Abattoir gevestigde opstalrecht met betrekking tot het slachthuis opgezegd tegen 1 oktober 2011. Als reden voor de opzegging wordt opgegeven dat het Abattoir in de huidige en toekomstige stedelijke dichtheid te veel overlast geeft en derhalve maatschappelijk een ongewenste functie is op die plaats. Verder wordt vermeld dat het Abattoir niet past in de herstructureringsplannen voor het Food Center Amsterdam.
3. Het geschil
3.1. het Abattoir vordert na wijziging van haar eis:
Primair voor recht te verklaren dat de op 15 september 2010 gedane opzegging van het opstalrecht door de Gemeente aan het Abattoir niet zijn oorzaak vindt in enige tekortkoming aan de zijde van Abattoir waardoor artikel 9 van Pro de opstalakte in deze toepassing mist en de Gemeente deswege gehouden is tot vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen en aangebrachte werken, kosten rechtens;
Subsidiair voor recht te verklaren dat de Gemeente door de op 15 september 2010 gedane opzegging van het opstalrecht aan het Abattoir toerekenbaar jegens haar tekortschiet en de Gemeente deswege aansprakelijk is voor de door het Abattoir geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, kosten rechtens;
Meer subsidiair voor recht te verklaren dat de op 15 september 2010 gedane opzegging van het opstalrecht door de Gemeente in het licht van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat de Gemeente aansprakelijk is voor de door het Abattoir geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, kosten rechtens;
Nog meer subsidiair voor recht te verklaren dat de Gemeente bij de op 15 september 2010 gedane opzegging van het opstalrecht geen redelijk opzegtermijn in acht heeft genomen en deswege aansprakelijk is voor de door het Abattoir geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, kosten rechtens.
3.2. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Primaire vordering
4.1. Volgens het Abattoir is de Gemeente gehouden een vergoeding te betalen nu sprake is van beëindiging van het opstalrecht zonder dat er aan de zijde van het Abattoir sprake is van een tekortkoming. Artikel 9 van Pro de opstalakte met betrekking tot het slachthuis regelt de tussentijdse beëindiging van het opstalrecht. De zin “bij beëindiging op welke wijze of door welke oorzaak dit ook zij(...)” slaat terug op de daarvoor genoemde gronden van wanprestatie. Uitsluitend in die drie gevallen is de Gemeente niet verplicht tot waardevergoeding, in alle andere situaties is de Gemeente daartoe wel verplicht. Het was namelijk maar zeer de vraag of de nieuwe aandeelhouders van het slachthuis erin zouden slagen de exploitatie rond te krijgen en dientengevolge hun activiteiten zouden willen of moeten staken. Dit was anders bij de vleesmarkt en de andere gevallen waarbij een opstal is gevestigd. Daarom is alleen in artikel 9 van Pro de opstalakte slachthuis opgenomen “ alsook wanneer de opstaller de exploitatie van het slachthuis om welke reden ook beëindigd.” Het ontbreken van een vergoedingsplicht was volgens de overgelegde verklaring van de heer [A], die in 1985 was betrokken door het Abattoir als deskundige om hen kortweg te adviseren over de ingebruikname van het Abattoir, in dat geval gerechtvaardigd, omdat de Gemeente op dat moment nagenoeg alles had gefinancierd en het daarom logisch was dat het Abattoir geen vergoeding kon claimen voor de opstallen. Daarbij komt volgens het Abattoir dat de Gemeente als exploitant van het slachthuis voor 1984 aanzienlijke verliezen leed van ongeveer 7 miljoen gulden per jaar. De bijdrage á fonds perdu door de Gemeente dient dan ook in dit licht te worden bezien. De bijdrage is dan ook een zeer bescheiden geweest en niet voor niets “à fonds perdu”. Verder heeft het Abattoir de totale schuld aan de Gemeente ingelost en daarnaast ook, mede als gevolg van strenge EG-normen, vele miljoenen in het slachthuis geïnvesteerd en heeft de Gemeente inmiddels substantieel verdiend aan de verhuizing van het Abattoir naar de huidige plek. Alle voornoemde omstandigheden moeten bij de uitleg van de artikel 9 worden Pro betrokken omdat op de uitleg van die bepaling de zogenoemde Haviltex-formule van toepassing is. Nu de Gemeente erkent dat haar opzegging van het opstalrecht niet is gebaseerd op wanprestatie, kan het Abattoir aanspraak maken op een vergoeding. Aldus het Abattoir.
4.2. De Gemeente voert verweer. Volgens de Gemeente is zij niet tot een vergoeding verplicht omdat in de akte is bepaald dat bij beëindiging op welke wijze of door welke oorzaak dan ook het Abattoir geen recht heeft op vergoeding. De akte moet volgens de objectieve norm worden uitgelegd, zodat de in deze akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen uitgelegd naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Het verschil met de inhoud van akte die betrekking heeft op het opstalrecht van de warme vleesmarkt, waarin wel een vergoeding is bepaald bij het einde van het opstalrecht, is volgens de Gemeente een bewuste en gelegen in de omstandigheid dat aan het Abattoir een bedrag à fonds perdu ter beschikking is gesteld van ƒ 4.617.580,-.
4.3. De rechtbank stelt voorop dat de Gemeente heeft erkend dat de opzegging van het opstalrecht niet zijn oorzaak vindt in enige tekortkoming aan de zijde van het Abattoir, maar is gebaseerd op het verstrijken van de duur waarvoor het opstalrecht is gevestigd en het feit dat volgens de Gemeente het Abattoir niet langer past in de herstructuringsplannen van het Food Center Amsterdam.
4.4. Partijen verschillen van mening over de vraag of het Abattoir recht heeft op een vergoeding door de opzegging van de Gemeente om de onder 4.3 genoemde reden.
4.5. Partijen hebben na het verstrijken van de bepaalde tijd van het recht van opstal op 1 januari 2008 geen nadere afspraken gemaakt, zodat het recht van opstal zoals dat in 1984 is gevestigd geacht wordt voort te duren. Of op dit verlengde recht van opstal het oude of het nieuwe recht van toepassing is, kan in het midden blijven omdat onder zowel het oude recht (artikel 762 BW Pro) als het huidige recht (artikel 5:105 juncto Pro 99 BW) aan de opstaller een recht op vergoeding toekomt bij het einde van het opstalrecht, tenzij partijen anders zijn overeengekomen. De Gemeente stelt zich op het standpunt dat partijen met artikel 9 een Pro dergelijke afwijkende regeling zijn overeengekomen, nu daarin is bepaald dat “bij beëindiging op welke wijze ook” geen recht op vergoeding bestaat. Het Abattoir stelt zich op het standpunt dat artikel 9 niet Pro ziet op de beëindiging van het opstalrecht als in onderhavig geval. Het komt derhalve aan op de uitleg van artikel 9 van Pro de opstalakte.
4.6. Bij de beantwoording van de vraag naar de inhoud van het opstalrecht komt het voor wat betreft de bepalingen in de notariële akte inzake de vestiging en de duur van het opstalrecht aan op de in de notariële akte van vestiging tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in die akte opgenomen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen bewoordingen. De verklaring daarvoor is gelegen in de derdenwerking van hetgeen in de openbare registers wordt ingeschreven en voor welke inschrijving de notariële akte de basis vormt. Derden moeten op die inschrijving kunnen vertrouwen en daarbij past een uitleg naar subjectieve maatstaven niet.
Hoewel gronden voor beëindiging van het recht van opstal en de uitsluiting van een recht op vergoeding bij beëindiging van het recht van opstal op zichzelf geen voor inschrijving in de registers vatbaar feiten zijn die (mede) zijn bedoeld om tegen derden te werken, is de rechtbank van oordeel dat nu de betreffende akte met daarin een bepaling met voornoemde feiten is ingeschreven in de registers, ook op deze bepaling de objectieve uitlegnorm toegepast moet worden. Ook derden kunnen een belang bij deze bepaling hebben, zodat zij erop moeten kunnen vertrouwen dat bij de uitleg geen andere omstandigheden een rol spelen dan zij uit de akte kunnen begrijpen.
4.7. De rechtbank overweegt als volgt. Hoewel de bewoordingen “Bij beëindiging op welke wijze of door welke oorzaak dit ook zij, treedt de gemeente van rechtswege in eigendom van de op de grond gesteld opstallen zonder dat de opstaller aanspraak op enige vergoeding kan maken.” op zichzelf duidelijk zijn, is de uitleg van de zin door de plaats in het artikel niet zonder meer eenduidig. In de daaraan voorafgaande en de daarop volgende zin wordt immers verwezen naar drie bepaalde gevallen waarin de Gemeente het recht van opstal kan beëindigen voordat de bepaalde termijn als overeengekomen onder 1, is verstreken, terwijl de tweede zin voor alle gevallen van beëindiging lijkt te gelden.
4.8. De rechtbank is van oordeel dat de tweede zin van het artikel ziet op het geval van tussentijdse beëindiging in de gevallen van wanprestatie als bepaald in de eerste zin van het artikel. Allereerst geldt dat het recht van opstal was overeengekomen voor bepaalde tijd. Reeds daaruit vloeit voort dat een bepaling over beëindiging kennelijk ziet op tussentijdse beëindiging. Uitgangspunt bij een recht van opstal voor bepaalde tijd is immers dat het recht eerst eindigt na afloop van de bepaalde tijd. Verder acht de rechtbank van belang dat de opvolgende zin bepaalt “Beëindiging als bedoeld in dit artikel kan alleen geschieden … indien de hiervoor geschreven omstandigheden zich voordoen.(onderstreping, rb)” Redelijkerwijs ziet “beëindiging op welke wijze of door welke oorzaak ook” in de daaraan voorafgaande zin dan eveneens op de drie gevallen van tussentijdse beëindiging als genoemd in de eerste zin. Hetgeen de Gemeente heeft aangevoerd ten aanzien van andere vergelijkbare opstalaktes, kan gezien de objectieve uitleg geen gewicht in de schaal leggen. Artikel 9 ziet Pro dan ook op tussentijdse beëindiging voor 1 januari 2008 op de gronden als vermeld in de eerste zin van het artikel.
4.9. Voorgaande uitleg brengt mee dat partijen in het geval van beëindiging door de Gemeente na afloop van de bepaalde termijn op 1 januari 2008 en op grond van andere redenen dan genoemd in artikel 9, niet zijn overeengekomen dat het Abattoir geen vergoeding toekomt. Het Abattoir heeft dan bij het eindigen van het opstalrecht door de opzegging van de Gemeente op grond van de wet recht op vergoeding van de gebouwen en werken. Het primair gevorderde wordt dan ook toegewezen.
4.10. De Gemeente heeft subsidiair als verweer gevoerd dat indien de Gemeente tot een vergoeding is verplicht, bij de bepaling van de hoogte van het bedrag rekening gehouden dient te worden met de bijdrage à fonds perdu van ƒ 4.617.580,-. De rechtbank is van oordeel dat nu geen vordering is gericht op de hoogte van de vergoeding en daarover derhalve geen oordeel wordt gevraagd, het subsidiaire verweer van de Gemeente reeds daarom wordt verworpen.
4.11. De Gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld. Deze kosten aan de zijde van het Abattoir worden tot op heden begroot op:
Dagvaardingskosten € 76,31
Griffiegeld € 560,00
Salaris advocaat € 1.356,00 (3 punten x € 452,00)
Totaal € 1.992,31
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verklaart voor recht dat de op 15 september 2010 gedane opzegging van het opstalrecht door de Gemeente aan het Abattoir niet zijn oorzaak vindt in enige tekortkoming aan de zijde van het Abattoir waardoor artikel 9 van Pro de opstalakte in deze toepassing mist en de Gemeente deswege gehouden is tot vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen en aangebrachte werken;
5.2. veroordeelt de Gemeente in de kosten van deze procedure, tot op heden begroot op een bedrag van € 1.992,31;
5.3. verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.B.M. Wijnveldt en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2013.