Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Rolnummer: 1370352 CV EXPL 12-24122
Vonnis van: 18 april 2013
481
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam
eiseres
nader te noemen De Key
gemachtigde: mr. E. Goemans
t e g e n
1. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
2. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
3. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
4. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
5. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
6. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
7. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
8. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
9. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
10. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
11. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
12. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
13. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
14. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
15. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
16. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
17. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
18. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
19. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
20. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
21. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
22. [gedaagde]
wonende te [--]
gemachtigde mr. P.P.C. den Bleker
23. [gedaagde]
wonende te [--]
gemachtigde: mr. R.J. Kwakkel
24. [gedaagde]
wonende te [--]
gemachtigde: mr. R.J. Kwakkel
25. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
26. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
27. [gedaagde]
wonende te [--]
procederend in persoon
gezamenlijk nader te noemen: gedaagden
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij tussenvonnis van 21 februari 2013 is De Key in de gelegenheid gesteld zich over het petitum uit te laten. De Key heeft dat gedaan bij akte van 7 maart 2013, waarbij zij tevens haar eis heeft gewijzigd. Gedaagden hebben bij akten gereageerd op de akte van De Key.
Er is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1.De feiten:
a.De Key is eigenaar van het complex [verzamelnaam van complex/gehuurde met 40 zelfstandige woonruimten] in Amsterdam-Noord, alwaar gedaagden van De Key een woning huren. Het complex heeft 40 zelfstandige woonruimten.
b.in de nabij gelegen flats [naam], [naam] en [naam] bevinden zich 120 woonruimten.
c.rond het jaar 2000 stonden de woningen op de nominatie om te worden gesloopt. In 2008 werd definitief bekend dat sloop niet door zou gaan, waarna er plannen zijn ontwikkeld voor het doen van achterstallig onderhoud.
d.voor de bewoners heeft gedurende jaren grote onduidelijkheid bestaan over de status van de diverse sloop- en (later) renovatieplannen, terwijl er eveneens gedurende lange tijd weinig of geen onderhoud aan het complex is verricht.
e.De Key is thans voornemens in [verzamelnaam van complex/gehuurde met 40 zelfstandige woonruimten] een aantal onderhouds- en renovatiewerkzaamheden te laten plaatsvinden; de bedoeling van De Key is om zo snel als mogelijk met de werkzaamheden te beginnen. Het is de planning dat de werkzaamheden in totaal binnen twee maanden zullen zijn afgerond.
f.de betreffende werkzaamheden in de flats [naam], [naam] en [naam] zijn inmiddels gereed.
g.bij brieven van 12 maart 2012 heeft De Key aan de bewoners van [verzamelnaam van complex/gehuurde met 40 zelfstandige woonruimten], waaronder gedaagden, een voorstel gedaan met betrekking tot het onderhoud en de renovatie.
h.het voorstel komt er, kort gezegd, op neer dat er onderhoudswerkzaamheden plaats zullen vinden aan gevels, kozijnen, balkonpanelen en trappenhuizen, verlichting, garagedeuren, brievenbussen, deuren, ventilatieroosters, meterkasten en de water- en gasinstallatie, zo nodig met verwijdering van (eventueel aan te treffen) asbest.
i.verder voorziet het voorstel in verwijdering van de geisers en vervanging van het collectieve verwarmingsysteem (met omslag van de kosten over de bewoners) door individuele hoog rendementketels.
j.het onder i. voorgestelde levert per saldo een kostenverhoging op van € 15,02 per woning per maand, namelijk de huurverhoging van € 22,50 minus € 6,98 (was huur geiser, deze vervalt).
k.11 bewoners van het complex [verzamelnaam van complex/gehuurde met 40 zelfstandige woonruimten] hebben ingestemd met het onder g. bedoelde voorstel, twee bewoners hebben hun mening niet aan De Key kenbaar gemaakt en gedaagden in deze procedure verzetten zich tegen het voorstel, voor zover het betreft het vervangen van de collectieve verwarmingsvoorziening door een individuele installatie.
Vordering en verweer
2.De Key vordert, na wijziging van eis, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
A.voor recht te verklaren dat het voorstel als bedoeld onder 1.g ten aanzien van elk van gedaagden een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro en dat gedaagden ieder afzonderlijk aan dit voorstel zijn gebonden;
B.elk van gedaagden te veroordelen om vanaf de vierde dag na betekening van het te wijzen vonnis de uitvoering van de werkzaamheden met betrekking tot het verwijderen van de geiser en de aanleg van de cv-installatie in de afzonderlijke woonruimten alsmede de dringende werkzaamheden als bedoeld onder 1.h, in de door elk van de gedaagden afzonderlijk gehuurde woonruimten, gelegen in het complex [verzamelnaam van complex/gehuurde met 40 zelfstandige woonruimten] te Amsterdam-Noord, te gedogen en daaraan - ter uitsluitende beoordeling van De Key- alle noodzakelijke medewerking te verlenen, waaronder de door De Key met de uitvoering van de werkzaamheden belaste perso(o)n(en) toe te laten voor de uitvoering van die werkzaamheden.
C.De Key te machtigen om zich na betekening van het ten deze te wijzen vonnis de toegang te verschaffen tot elk van de door gedaagden afzonderlijk gehuurde woonruimten, gelegen in het complex [verzamelnaam van complex/gehuurde met 40 zelfstandige woonruimten] te Amsterdam-Noord teneinde de werkzaamheden met betrekking tot het verwijderen van de geiser en de aanleg van de cv-installatie alsmede de dringende werkzaamheden als bedoeld onder 1.h, in de door elk van de gedaagden afzonderlijk gehuurde woonruimten uit te kunnen (laten) voeren, met behulp van de sterke arm van justitie en politie, indien en voor zover een of meerdere gedaagden weigert/weigeren om de uitvoering van de werkzaamheden voornoemd te gedogen en daaraan -ter uitsluitende beoordeling van De Key- alle noodzakelijke medewerking te verlenen.
D.gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.De Key heeft toegelicht dat zij, met voortzetting van de huurovereenkomsten met gedaagden, de onder 1. h en i. bedoelde werkzaamheden wil laten uitvoeren. Het voorstel dat De Key de bewoners heeft gedaan is in haar visie redelijk. In technisch opzicht is het niet mogelijk de woningen van gedaagden ten aanzien van de verwarmingsinstallatie over te slaan, nu het gaat om het verwijderen van de collectieve voorziening en het vervangen daarvan door een individuele cv-installatie per woning. Het eerder door De Key aan de bewoners gemelde alternatief - het vervangen van de collectieve cv-installatie door een collectieve voorziening met plaatsing van een warmwatertaptoestel in de keuken van iedere woning – is om budgettaire redenen niet haalbaar gebleken.
4.In totaal zullen de werkzaamheden naar verwachting 6 werkdagen in beslag nemen, waarbij enige overlast voor de bewoners onontkoombaar zal zijn. Zo zal een bewoner op één dag geen water hebben en zal er op 2 á 5 dagen geen verwarming zijn. Een wisselwoning is beschikbaar voor bewoners die om medische of dringende persoonlijke redenen niet in de woning kunnen blijven tijdens de uitvoering van de werkzaamheden. Voor het onverhoopte geval dat er schade zou worden toegebracht aan eigendommen van bewoners, is er voorzien in een schademeldingsprocedure, aldus steeds De Key.
5.Gedaagden voeren verweer. Dit verweer zal, voor zover van belang, in het hierna volgende worden besproken en beoordeeld.
Beoordeling
6.Geen van de gedaagden verzet zich tegen uitvoering van de werkzaamheden, zoals beschreven onder 1.h. Dit onderdeel van het voorstel kan dan ook zonder meer als redelijk worden beoordeeld.
7.Gedaagden verzetten zich wel tegen het vervangen van het collectieve verwarmingsysteem (met omslag) door individuele hoog rendementketels. Zij hebben geen behoefte aan een dergelijk nieuw systeem en hebben bezwaar tegen de lastenverhoging van minimaal € 186,- op jaarbasis. Gedaagden kunnen niet inzien waarom het eerder geboden alternatief - het vervangen van de collectieve cv-installatie door een collectieve voorziening met plaatsing van een warmwatertaptoestel in de keuken van iedere woning- nu niet meer zou kunnen.
8.De kantonrechter is van oordeel dat De Key in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt dat het huidige voorstel ten aanzien van de verwarming en warmwatervoorziening het meest aangewezen is om door te voeren. Dat geisers niet meer van deze tijd zijn (en zelfs gevaar kunnen opleveren voor de bewoners) is tussen partijen niet in geschil. Aan De Key behoort een zekere mate van vrijheid te worden gelaten bij het bepalen van de wijze waarop de cv-installatie wordt vervangen. Zij heeft aannemelijk kunnen maken dat het in stand houden van een collectieve voorziening (na vervanging van de bestaande) aanmerkelijk duurder is dan de thans voorziene individuele oplossing. In dat verband legt de (relatief geringe) huurverhoging daartegenover (als belang van gedaagden) onvoldoende gewicht in de schaal. Ook dit onderdeel van het voorstel wordt, gelet op het bovenstaande, als redelijk beoordeeld.
9.Naar het oordeel van de kantonrechter is niet van andere omstandigheden gebleken die het voorstel (alsnog) onredelijk maken. Het voorstel voorziet, zo blijkt uit hetgeen onder 4 is opgenomen, in de benodigde randvoorwaarden, terwijl de werkzaamheden volgens de planning niet onredelijk lang duren en de overlast voor de bewoners beperkt blijft.
10.De kantonrechter heeft er begrip voor dat gedaagden niet het volledige vertrouwen hebben in een vlotte en probleemloze afwikkeling van de werkzaamheden. De Key heeft erkend dat er problemen zijn geweest ter zake de voortgang van het werk in de andere flats en klachten niet met voortvarendheid zijn afgehandeld. Zij heeft toegezegd dat nu beter aan te pakken.
11.De kantonrechter gaat ervan uit dat De Key haar toezegging zoals gedaan tijdens de mondelinge behandeling gestand zal doen. Bij die gelegenheid heeft De Key toegezegd binnen één week na afronding van de werkzaamheden bij alle bewoners te zullen inventariseren of en zo ja welke problemen er ten aanzien van de verrichte werkzaamheden zijn en of er schade is aangebracht, die voor vergoeding in aanmerking komt, met vervolgens een spoedige afwikkeling van die problemen en die schade.
12.Gedaagden sub 23 en 24 hebben verzocht om een onderzoek naar de bouwkundige staat van de binnenmuren te bevelen, omdat deze erg slecht zijn. Dit verzoek zal de kantonrechter afwijzen, nu De Key in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt dat het hier niet om een structureel probleem gaat, dat de voorgenomen werkzaamheden zal beïnvloeden.
13.Al met al is de kantonrechter van oordeel dat het voorstel dat De Key op 12 maart 2012 aan de bewoners van het complex heeft gedaan een redelijk voorstel is. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden toegewezen.
14.Behalve een verklaring voor recht heeft De Key ook gevorderd toelating van de met de werkzaamheden belaste personen tot de woningen van gedaagden en machtiging tot het verschaffen van toegang tot de woningen van gedaagden, met behulp van de sterke arm van justitie en politie.
15.Onderdeel B van de vordering is toewijsbaar, nu deze voortvloeit uit de gedoogplicht van de huurder ingevolge artikel 7:220 BW Pro.
16.Onderdeel C van de vordering is naar het oordeel van de kantonrechter niet toewijsbaar, omdat dit in strijd is met de Algemene wet op het binnentreden (Awb). Immers bepaalt deze wet dat voor het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner een schriftelijke machtiging vereist is. Bevoegd tot het geven van een dergelijk machtiging zijn de advocaat-generaal bij het ressortsparket, de (hulp)officier van justitie en (in bepaalde gevallen) de burgemeester. Een machtiging is niet nodig, voor zover de bevoegdheid tot binnnetreden bij wet is toegekend, aan onder meer de deurwaarder.
17.De kantonrechter stelt vast dat de (civiele) rechter niet wordt genoemd als een van degenen die een machtiging als bedoeld in de Awb af kan geven. Evenmin kan in dit kader aangesloten worden bij de bevoegdheid van de deurwaarder om zich de toegang te verschaffen tot het gehuurde om binnen te treden (zo nodig met behulp van de sterke arm), zoals De Key in haar akte heeft aangevoerd. Immers betreffen die bevoegdheden van de deurwaarder het leggen van beslag en het effectueren van ontruiming.
18.Naar het oordeel van de kantonrechter omvatten andere handelingen als bedoeld in artikel 2 van Pro de Gerechtsdeurwaarderswet niet mede het (zonder toestemming van de bewoner) verschaffen van toegang aan de verhuurder, dan wel werklui die in opdracht van de verhuurder werkzaamheden verrichten. Juist het feit dat de wet (Rv) slechts in beperkte gevallen binnentreden door de deurwaarder toestaat, brengt met zich mee dat niet kan worden aangenomen dat de deurwaarder op basis van het niet specifiek ingevulde begrip “andere handelingen” ook in andere gevallen bevoegd zou zijn een woning (zonder toestemming van de bewoner) binnen te treden.
19.Het beroep van De Key op artikel 444 lid 2 Rv Pro kan haar niet baten. De deurwaarder kan immers alleen de hulp van politie en justitie inroepen als het gaat om binnentreden op de in de wet genoemde gronden: beslag en ontruiming.
20.De Key heeft er in haar akte terecht op gewezen dat de wet (in artikel 558 Rv Pro) voorziet in de mogelijkheid dat een gehele of gedeeltelijke (al dan niet tijdelijke) ontruiming nodig kan zijn, omdat een bewoner het De Key feitelijk onmogelijk maakt om de werkzaamheden uit te voeren. Een ontruiming is echter iets anders dan hetgeen thans in onderdeel C van het petitum wordt gevorderd, te weten machtiging van De Key om zich toegang tot de woning te verschaffen als een bewoner niet meewerkt aan de uitvoering van de werkzaamheden.
21.Nu geen ontruiming is gevorderd, voor de gevallen, zoals hierboven onder 20 bedoeld, kan deze ook niet worden toegewezen.
22.De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren.
BESLISSING
De kantonrechter:
I.verklaart voor recht dat het voorstel als bedoeld onder 1.g ten aanzien van elk van gedaagden een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro en dat gedaagden ieder afzonderlijk aan dit voorstel zijn gebonden;
II.veroordeelt elk van gedaagden om vanaf de vierde dag na betekening van dit vonnis de uitvoering van de werkzaamheden met betrekking tot het verwijderen van de geiser en de aanleg van de cv-installatie in de afzonderlijke woonruimten alsmede de dringende werkzaamheden als bedoeld onder 1.h, in de door elk van de gedaagden afzonderlijk gehuurde woonruimten, gelegen in het complex [verzamelnaam van complex/gehuurde met 40 zelfstandige woonruimten] te Amsterdam-Noord, te gedogen en daaraan - ter uitsluitende beoordeling van De Key- alle noodzakelijke medewerking te verlenen, waaronder de door De Key met de uitvoering van de werkzaamheden belaste perso(o)n(en) toe te laten voor de uitvoering van die werkzaamheden;
III.wijst het meer of anders gevorderde af;
IV.bepaalt dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;
V.verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 april 2013, in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter