Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM
Kenmerk : CV 11-22316.2
Datum : 11 maart 2013
245
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid DE WITTE TORENS
gevestigd te Amsterdam
eiseres, nader te noemen De Witte Torens
gemachtigde: mr. H.M. Meijerink
t e g e n:
de naamloze vennootschap ASR NEDERLAND VASTGOED MAATSCHAPPIJ NV
gevestigd te Utrecht
gedaagde, nader te noemen ASR
gemachtigde: mr. A.C. Draisma.
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij tussenvonnis van 18 juni 2012 - bij de inhoud waarvan de kantonrechter blijft en waarnaar zij kortheidshalve verwijst - is een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie is op 11 oktober 2012 gehouden. Voorafgaand aan de zitting heeft De Witte Torens nog stukken ingezonden.
Bij de zitting waren voor De Witte Torens aanwezig de heer [naam] en mevrouw [naam], vergezeld door de gemachtigde. Namens ASR waren aanwezig de heren [naam], [naam] en [naam] (van de aannemer) met de gemachtigde.
Bij de zitting hebben beide partijen hun standpunt toegelicht, deels aan de hand van een pleitnota. De kantonrechter heeft vragen gesteld, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt, die in het dossier zijn opgenomen.
Daarna is wederom vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1.Ter zitting is in aanvulling en nuancering op hetgeen in het eerder genoemde tussenvonnis is opgenomen, nog het volgende gebleken :
1.1.Voor wat betreft Wamberg zijn de werkzaamheden op 13 september 2010 begonnen, maar vervolgens direct weer stilgelegd nadat een deel van de steigers was opgebouwd. De steigeropbouw omvatte een opbouw voor de zogenoemde plint, het onderste deel cq de begane grond van de flat, alwaar ook de ingang tot de flat is. Half oktober 2010 is de steigeropbouw voortgezet en zijn de werkzaamheden met betrekking tot de renovatie begonnen.
1.2.In alle flats is asbest aangetroffen.
1.3.De duur van de werkzaamheden hebben voor Wamberg en Van Leyenberglaan (tenminste) 38 weken, derhalve 9,5 maanden geduurd en voor Van Heenvlietlaan en Backershagen (tenminste) 30 weken, derhalve 7,5 maanden. De laatste werkzaamheden (rond Backershagen) zijn in juni 2012 afgerond.
2.Reeds eerder is geoordeeld over de ontvankelijkheid van De Witte Torens als eiseres en de vraag of sprake is geweest van een feitelijke stoornis door een derde. De kantonrechter verwijst kortheidshalve naar het eerdergenoemde tussenvonnis en de beslissingen die daarin omtrent deze punten zijn opgenomen.
Huurprijsvermindering
3.Het geschil tussen partijen wordt gevormd door de beoordeling van de vraag of het verminderd huurgenot, dat de huurders tijdens de grootschalige onderhoudsbeurt hebben ondervonden, het gevolg is geweest van een gebrek, als bedoeld in artikel 7: 204 lid 2 BW en of dit gebrek dient te leiden tot een vermindering van de huurprijs op grond van artikel 7:207 lid 1 BW Pro.
4.Dat (de bewoners van) De Witte Torens van de onderhoudswerkzaamheden overlast hebben ondervonden, is duidelijk. Afhankelijk echter van de ernst, aard en duur van de overlast en hetgeen ASR heeft ondernomen om die overlast te beperken, dient te worden beoordeeld of in casu sprake is geweest van een gebrek dat dient te leiden tot huurprijsvermindering als bedoeld in de bewuste wetsbepaling. Zoals eerder overwogen dienen huurders er rekening mee te houden dat een periodiek noodzakelijke grootschalige onderhoudsbeurt overlast met zich brengt, terwijl een verhuurder ervoor dient zorg te dragen dat de nadelige gevolgen van de werkzaamheden binnen redelijke grenzen blijven. Pas indien sprake is (geweest) van substantiële vermindering van het huurgenot, waarbij derhalve niet alleen de ernst maar ook de duur van de werkzaamheden een rol speelt, maar ook de mate waarin ASR voorzorgs-maatregelen tegen de overlast heeft getroffen, ontstaat een recht op huurprijsvermindering.
5.In dit verband heeft De Witte Torens (bij repliek) gesteld dat sprake is geweest van onverwachte structurele, ingrijpende en zeer langdurige werkzaamheden, die buiten het normale onderhoud vielen. De Witte Torens heeft voorts gesteld (bij dagvaarding en repliek) dat:
-door het plaatsen van de steigers sprake is geweest van geluidsoverlast,
-het uitzicht langdurig was beperkt door geplaatst steigerdoek,
-de ramen vies en stoffig waren als gevolg van de werkzaamheden,
-de werkzaamheden gepaard gingen met ernstige geluidshinder (met uitschieters naar 93dB),
-dat veel fijnstof de woningen binnen drong,
-de liften en toegangshallen continue vervuild of stoffig waren,
-de toegangsdeuren openstonden en daarmee de veiligheid niet bevorderd werd,
-doordat de aannemer het parkeerterrein gebruikte, er een tekort was aan parkeerplaatsen.
Daarbij was volgens De Witte Torens afgesproken dat de werkzaamheden niet voor 08.00 uur zouden beginnen en dat men de bouwlift zou gebruiken, maar daar hielden de werklieden zich niet aan.
De verstrekte planningen van de werkzaamheden waren al verouderd als ze werden ver-strekt, terwijl na verloop van tijd helemaal geen planningen meer werden verstrekt.
De Witte Torens heeft van deze onderdelen stukken ingebracht, waaronder foto’s en e-mails met klachten over het verloop van de werkzaamheden.
6.ASR heeft betoogd dat er geen sprake is geweest van ontoelaatbare overlast. Hierbij is van belang dat de werkzaamheden noodzakelijk waren. ASR heeft er alles aan gedaan om niet meer geluid te veroorzaken dan noodzakelijk is (bij antwoord). Het daadwerkelijk genot van de woningen, te weten het gebruik van de ruimte en de voorzieningen, is op geen enkel moment verstoord geweest, zodat van een substantiële genotvermindering geen sprake is geweest.
7.ASR betwist daarbij dat
- het uitzicht van de flats belemmerd werd door de steigerdoeken en stoffige ramen; er kwam ruim voldoende licht de woningen binnen,
- de geluidsoverlast was zoals door De Witte Torens gesteld; De Witte Torens heeft dat niet onderbouwd,
- dat de woningen stoffig waren; de woningen hebben mechanische ventilatie zodat er voldoende frisse lucht binnen kwam, bovendien was het niet nodig om gedurende het hele project de ramen en duren gesloten te houden,
- de hallen en liften stoffig en vervuild waren; ASR heeft ervoor gezorgd dat ze schoongemaakt werden en bovendien betreft dit de omgeving van de woningen, niet de woningen zelf.
8.Daarbij wordt door ASR nog aangevoerd dat er weliswaar gedurende 9,5 en 7,5 maanden steigers stonden, maar dat slechts gedurende een periode van drie maanden sprake was van werkzaamheden, waarbij geluid werd veroorzaakt. De werkzaamheden vonden geheel buiten de woning plaats en er was dus geen sprake van een inbreuk op het woongenot.
9.Geoordeeld wordt allereerst dat ook bij werkzaamheden, die buiten de eigenlijke woningen maar in het gebouw of op het terrein van De Witte Torens worden verricht, sprake kan zijn van een dusdanige aantasting van het woongenot als gevolg van een gebrek, dat huurvermin-dering op zijn plaats is. Het verweer van ASR dat de werkzaamheden buiten de woningen werden verricht, wordt derhalve gepasseerd.
10.Voorts wordt geoordeeld dat ook indien ASR er alles aan gedaan heeft om de overlast tot een minimum te beperken, die schending van het huurgenot niettemin van zo’n aard, duur en ernst is geweest dat daarom huurvermindering op zijn plaats is.
11.Geoordeeld wordt voorts dat sprake is geweest van een langdurige, bij tijd en wijle onaan-vaardbare, aantasting van het huurgenot van de bewoners van De Witte Torens. Daartoe is van belang:
- de duur van de werkzaamheden (9,5 maanden en 7,5 maanden),
- de aantasting van het uitzicht door steigerdoeken,
- de aard van de werkzaamheden, waarbij in elk geval gedurende een flink aantal weken een onaanvaardbare hoeveelheid geluid en stof vrijkwam,
- de hinder die de bewoners van de werkzaamheden hebben ondervonden qua toegang en -beperkt gebruik van het parkeerterrein,
- het vanaf enig moment ontbreken van een planning,
- het aanvangstijdstip van de werkzaamheden en het gebruik van de liften, die door ASR niet in de hand zijn gehouden.
Dit alles tezamen kwalificeert als een gebrek in de zin van artikel 7: 204 BW.
12.Dat ASR binnen haar vermogen er veel aan gedaan heeft om de aantasting tot een minimum te beperken, kan niet verhinderen dat geoordeeld wordt dat sprake is van een gebrek, als bedoeld in artikel 7: 204 lid 2 BW, welk gebrek dient te leiden tot een vermindering van de huurprijs op grond van artikel 7:207 lid 1 BW Pro.
13.De hoogte van de vermindering kan - conform de vordering van De Witte Torens - op een gemiddelde worden bepaald. De overlast zal voor de bewoners niet steeds van eenzelfde omvang zijn geweest. Waar gewerkt werd in de directe omgeving van de woning, zal daar (tijdelijk) de overlast groter zijn geweest dan op het moment dat de werkzaamheden elders aan de flat werden verricht. Dat betekent overigens niet, dat in die periode de overlast geheel afwezig was. Maar het middelen van de huurprijsvermindering over de totale periode doet naar het oordeel van de kantonrechter recht aan de gemiddeld ondervonden overlast.
14.Tussen partijen is niet in geschil dat de duur van de werkzaamheden voor Wamberg en Van Leyenberglaan (tenminste) 38 weken, derhalve 9,5 maanden hebben geduurd en voor Van Heenvlietlaan en Backershagen (tenminste) 30 weken, derhalve 7,5 maanden. Geoordeeld wordt dat over deze periodes voor ieder der torens een (gemiddelde) huurprijsvermindering van 20% per woning, redelijk is én recht doet aan het feit dat de werkzaamheden nood-zakelijk waren en aan de (deels vruchteloze) inspanningen van ASR om de overlast voor De Witte Torens beperkt te houden.
15.Er wordt daarbij geen verschil gemaakt in het percentage van de huurprijsvermindering voor niet- geliberaliseerde en geliberaliseerde woonruimtes. Dat is er wel voor wat betreft de aanvangsdatum van de huurprijsvermindering, zijnde voor de niet-geliberaliseerde woonruimten vanaf 7 december 2010, nu de dagvaarding dateert van 7 juni 2011. De aanvang van de werkzaamheden en daarmee van de overlastperiode kan worden gelijk gesteld met het begin van de opbouw van de steigers. Uit de dagvaarding begrijpt de kantonrechter overigens dat er slechts in de flat Wamberg niet-geliberaliseerde woonruimten zijn.
16.Het vorenstaande betekent dat de vordering van De Witte Torens in zoverre kan worden toegewezen, dat hetgeen per woning onverschuldigd blijkt te zijn betaald voor de kanton-rechter niet valt na te gaan. Dat zal per woning dienen te worden berekend. De algemene veroordeling daartoe zal - als gevorderd - worden toegewezen, waarbij de kantonrechter ervan uit gaat dat partijen gezamenlijk per woning kunnen vast stellen welke bedrag moet worden terugbetaald .
17. Bij deze uitkomst zal ASR worden veroordeeld in de kosten van de procedure, gevallen aan de zijde van De Witte Torens.
BESLISSING
De kantonrechter:
I.bepaalt dat de huurprijzen van de woningen van de huurders, lid van de huurdersvereniging De Witte Torens, van de door ASR verhuurderde flats Wamberg, Van Leyenberglaan, Van Heenvlietlaan en Backershagen te Amsterdam, vanaf de dag van opbouw van de steigers worden verminderd met 20% als volgt:
- voor Van Leyenberglaan over 9,5 maanden,
- voor Van Heenvlietlaan over 7,5 maanden,
- voor Backershagen over 7,5 maanden,
- voor Wamberg over 9,5 maanden, met dien verstande dat voor de niet-geliberaliseerde woningen de huurprijsvermindering eerst zal ingaan per 7 december 2010 en zal duren tot de dag dat de steigers waren verwijderd;
II.veroordeelt ASR tot terugbetaling van het verschil tussen de betaalde huurprijs en hetgeen conform dit vonnis betaald had moeten worden, over de hierboven onder sub I toegewezen periode;
III.veroordeelt ASR in de kosten van de procedure, gevallen aan de zijde van De Witte Torens en tot heden bepaald op:
- griffierecht: € 106,00
- dagvaarding: - 90,81
- salaris gemachtigde: - 1.500,00 +
zijnde totaal € 1.696,81 voor zover verschuldigd inclusief BTW;
IV.verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
V.wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 maart 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter