Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM KORT GEDING
Afdeling Privaatrecht
Zaaknummer: 1401187 KK EXPL 12-1852
Vonnis van: 11 januari 2013
F.no.: 480
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap BEHEERMAATSCHAPPIJ VENSERWEG B.V.
gevestigd te Diemen
eiseres
nader te noemen: Venserweg
gemachtigde: mr. J.M. Louwrier
t e g e n
[naam] h.o.d.n. SunRose Multi Services Europe
wonende te [--], zaakdoende te Diemen
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
procederende in persoon.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 18 december 2012 heeft Venserweg een voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van 4 januari 2013 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Venserweg is verschenen bij haar gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen. Beide partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting aantekeningen gemaakt, welke aan het procesdossier zijn toegevoegd. De zaak staat voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feitelijke uitgangspunten
1.Als uitgangspunt geldt het volgende:
1.1.[gedaagde] huurt sinds 31 augustus 2010 van Venserweg een stuk terrein aan de Visseringweg 15 te Diemen. Het terrein wordt gebruikt als parkeerterrein voor de opslag van auto’s die bestemd zijn voor de export. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 9 maanden, ingaande september 2010 en eindigend op 30 juni 2011. Na ommekomst van deze termijn is de huurovereenkomst telkens verlengd voor periodes van 3 maanden. De huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 793,34 (inclusief btw) per maand.
1.2.[gedaagde] huurt sinds 1 februari 2011 van Visserweg ook een loods gelegen aan de Visseringweg 11 te Diemen. De bestemming hiervan is tussenopslag voor koelkasten en dergelijke die bedoeld zijn voor de export. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 11 maanden, namelijk vanaf 1 februari 2011 tot en met 31 december 2011. Vervolgens is de huurovereenkomst telkens met een periode van 3 maanden verlengd. De huurprijs van de loods bedraagt € 892,50 (inclusief btw) per maand.
1.3.Op beide huurovereenkomsten zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte volgens het ROZ model juli 2003 (hierna algemene huurvoorwaarden) van toepassing verklaard. In artikel 18 lid 2 van de algemene huurvoorwaarden is onder meer opgenomen:
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
1.4.Partijen hebben op 29 september 2012overeenstemming bereikt over een aanvulling/wijziging van de huurovereenkomst. Die wijziging/aanvulling is op schrift gesteld en door beide partijen ondertekend. Dit document – aangeduid als Amendement - luidt onder meer:
a. (…) Verhuurder heeft derhalve de huurovereenkomsten tijdig per 1 oktober 2012 beëindigd, en huurder verzocht uiterlijk op 30 september 2012 het terrein en de loods te ontruimen.
b. Huurder heeft aangegeven dat hij niet tijdig kon ontruimen, (…).
c. Verhuurder heeft naar aanleiding van dat overleg de huurder, twee nadere huurperiodes van elk drie (3) maanden toegezegd, durende tot 31 december 2012, respectievelijk 31 maart 2013, waarna geen verlenging meer mogelijk zal zijn (de “laatste verlengingen”).
d. De laatste verlengingen geschieden onder de volgende aanvullende voorwaarden, en overigens onder de voorwaarden zoals eerder overeengekomen en neergelegd in de huurovereenkomsten, welke onverminderd van toepassing blijven.
Zijn in aanvulling op de huurovereenkomsten het volgende nader overeengekomen:
1. (…)
2. Indien te laat betaald, zal de huurder onmiddellijk de contractuele boete van € 300 verbeuren en voor iedere maand dat een huurtermijn onbetaald blijft zal steeds deze contractuele boete van € 300 verschuldigd zijn.
3. De achterstallige betalingen zullen worden afbetaald volgens het volgende betalingschema:
* de huur over de maand oktober, en over de maand juni wordt voldaan uiterlijk op 3 oktober 2012;
* de huur over de maand november, en over de maanden juli, augustus wordt voldaan uiterlijk op 3 november 2012;
* het bedrag van € 2.618 (incl. btw) met betrekking tot de schade aan de centrale verwarming wordt in zijn geheel betaald en wel gelijktijdig met de huur over de maande december, derhalve uiterlijk op 3 december 2012.
4. (…)
5. Indien de betalingen als bedoeld onder par. 3 niet of niet tijdig worden gedaan zullen eveneens de contractuele boete van € 300 in rekening worden gebracht;
6. (…)
7. (…)
8. De huurovereenkomsten zullen op 31 maart 2013 automatisch worden beëindigd. Voorzover nodig worden de huurovereenkomsten hierbij reeds opgezegd. Verder verlenging zal niet mogelijk zijn.
9. Zodra verhuurder constateert dat huurder zich niet houdt aan de contractuele verplichtingen onder de huurovereenkomsten (de aanvulling in dit amendement daaronder begrepen) heeft hij het recht de huurovereenkomsten onmiddellijk op te zeggen, en indien nodig een kort geding tot ontruiming van het gehuurde te beginnen.
1.5.[gedaagde] heeft bij brief van 26 oktober 2012 de huurovereenkomst met betrekking tot de grond/parkeerterrein opgezegd tegen 1 december 2012 en de ontruiming aangezegd.
1.6.Op 30 oktober 2012 heeft Venserweg [gedaagde] aangeschreven dat hij zich niet houdt aan de afspraken zoals deze zijn gemaakt in het Amendement en zegt zij beide huurovereenkomsten op tegen 1 december 2012.
1.7.Volgens de door Venserweg overgelegde specificatie bedraagt de betalingsachterstand – huur, schadevergoeding en boetes - t/m november 2012 € 15.307,71.
vordering
2.Venserweg vordert [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en betaling van € 15.307,71 vermeerderd met de contractuele boete van € 300,00 per huurtermijn voor iedere maand dat het verzuim met betrekking tot de betreffende huurtermijn voorduurt tot aan de dag der algehele voldoening. Venserweg heeft diverse malen meegedacht over oplossingen, maar nu [gedaagde] zich ook niet aan de voorwaarden van het Amendement heeft gehouden is voor haar de maat vol.
verweer
3.Ter zitting heeft [gedaagde] erkend de huur over de door Venserweg gestelde maanden niet te hebben voldaan. [gedaagde] heeft eveneens erkend dat hij zich niet aan de voorwaarden van het Amendement heeft gehouden. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst ten aanzien van het parkeerterrein opgezegd tegen 1 december 2012, maar heeft het terrein nog niet (geheel) ontruimd. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard nog een paar voertuigen weg te moeten halen, maar dat per direct te kunnen regelen.
4.Ten aanzien van de loods ligt het voor [gedaagde] anders. Hij heeft de loods nodig om zijn bedrijf te runnen. Als hij geen gebruik mag maken van de loods, kan hij ook geen geld meer verdienen om de schuld aan Venserweg af te lossen. Hij is bezig met een derde partij om te kijken of die voor hem de schuld wil betalen. Het bedrijf van [gedaagde] gaat steeds beter, het heeft alleen tijd nodig. [gedaagde] dacht met de eigenaar van de loods afspraken te hebben gemaakt. De eigenaar heeft hem ook beloofd dat als hij de achterstand zou hebben voldaan, hij ten aanzien van de loods een nieuw huurcontract zou krijgen. Hij vindt het heel vervelend dat hij de voorwaarden niet is nagekomen, maar hij is er mee bezig en verwacht dat het binnenkort gaat lukken. Hij verzoekt daarom een beetje respijt.
beoordeling
5.In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Venserweg in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6.Beide partijen hebben de huurovereenkomst met betrekking tot het parkeerterrein opgezegd tegen 1 december 2012. Hierdoor is de huurovereenkomst op 1 december 2012 geëindigd en is [gedaagde] gehouden het parkeerterrein op 1 december 2012 leeg en ontruimd aan Venserweg op te leveren. Nu [gedaagde] dat terrein nog steeds (gedeeltelijk) in gebruik houdt, zal de kantonrechter de gevorderde ontruiming toewijzen.
7.[gedaagde] heeft erkend dat hij de afspraken in het Amendement niet is nagekomen, zodat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter Venserweg ook de huurovereenkomst met betrekking tot de loods rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 1 december 2012.
Dit gehuurde is te kwalificeren als zogeheten 7:230a BW bedrijfsruimte. Dit betekent dat [gedaagde] op grond van artikel 7:230a lid 1 BW jo artikel 7:230a lid 3 BW 2 maanden na de datum waartegen de huur is opgezegd en de ontruiming is aangezegd wettelijke ontruimingsbescherming heeft en binnen die termijn bij de kantonrechter een verzoek kan indienen tot verlenging van de ontruimingsbescherming. Die termijn van 2 maanden is nog niet verstreken.
Voorts zijn geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit voorshands kan worden afgeleid dat van een zodanige uitzonderlijke situatie sprake is dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een beroep van [gedaagde] op de wettelijke ontruimingsbescherming onaanvaardbaar is.
Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de gevorderde ontruiming voorwaardelijk toewijst, dat wil zeggen dat de veroordeling tot ontruiming vervalt indien [gedaagde] voor 1 februari 2013:
-een verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming met betrekking tot het gebruik van de loods bij de kantonrechter heeft ingediend;
-de huurachterstand met betrekking tot de loods (€ 1.785,00) en de gebruiksvergoeding voor de maanden december 2012 en januari 2013 (€ 1.785,00) heeft betaald.
De laatste voorwaarde wordt gesteld doordat ingevolge artikel 7:230a BW de verlengde ontruimingsbescherming in ieder geval wordt afgewezen bij wanbetaling. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter zal daarvan sprake zijn als [gedaagde] de huurschuld van 2 maanden en de gebruiksvergoeding van 2 maanden onbetaald laat, mede gelet op zijn betalingsgedrag tot 1 december 2012.
8.De geldvordering van Venserweg van € 15.307,71 bestaat blijkens de overgelegde specificatie uit de volgende onderdelen:
-€ 5.899,71 wegens huurachterstand parkeerterrein t/m november 2012 en herstelkosten c.v.;
-€ 1.785,00 huurschuld loods (maanden juni en juli 2012) t/m november 2012;
-€ 7.623,00 wegens boete te laat betaalde huur t/m november 2012.
[gedaagde] heeft zich in het Amendement verplicht tot betaling van de schade aan de cv, terwijl hij de huurachterstand met betrekking tot het parkeerterrein niet heeft betwist. De kantonrechter zal het bedrag van € 5.899,71 toewijzen.
[gedaagde] heeft evenmin de huurschuld met betrekking tot de loods bestreden, zodat dit bedrag van € 1.785,00 eveneens wordt toegewezen.
De kantonrechter legt het Amendement aldus uit dat Venserweg geen aanspraak maakt op de verbeurde contractuele boetes tot 1 oktober 2012, maar alleen vanaf 1 oktober 2012 als [gedaagde] tekortschiet in zijn betalingsverplichting zoals die in het Amendement is overeengekomen. Aldus uitgelegd bepaalt de kantonrechter de door [gedaagde] verschuldigde boete voorshands op € 5.700,00, welk bedrag als volgt is opgebouwd:
-€ 2.400,00 boete wegens het t/m januari 2013 niet betalen van de huur van oktober en juni per 3 oktober 2012;
-€ 2.700,00 boete wegens het t/m januari 2013 niet betalen van de boete over de huur van november en juli en augustus per 3 november 2012;
-€ 600,00 wegens het niet betalen van de schade cv installatie per 3 december 2012.
Nu beide huurovereenkomsten op 1 december 2012 zijn geëindigd, rijst de vraag of Venserweg aanspraak op de contractuele boete van € 300,00 per maand over de gebruiksvergoeding vanaf 1 december 2012 kan maken. Gelet op de tekst van artikel 18 lid 2 van de algemene huurvoorwaarden is de contractuele boete alleen verschuldigd over niet tijdige betaling van hetgeen de huurder uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigd is, zodat de gevorderde contractuele boete over de gebruiksvergoeding, hetgeen een schadevergoeding is gebaseerd op de wet, wordt afgewezen.
De gevorderde toekomstige contractuele boete over de tot 1 december 2012 verschuldigde huurtermijnen en schadevergoeding wordt toegewezen.
9.Gelet op de afloop van de procedure wordt [gedaagde] veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van Venserweg. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal eveneens worden toegewezen.
BESLISSING
De kantonrechter:
I.veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde parkeerterrein aan de Visseringweg 15 te Diemen binnen 48 uur na betekening van dit vonnis te ontruimen en ter beschikking van Venserweg te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
II.veroordeelt [gedaagde] om de gehuurde loods aan de Visseringweg 11 te Diemen per 5 februari 2013 te ontruimen en ter beschikking van Venserweg te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
III.bepaalt dat de veroordeling tot ontruiming onder II vervalt als [gedaagde] vóór 1 februari 2013 een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn bij de kantonrechter heeft ingediend én een bedrag van (in ieder geval) € 3.570,00 aan achterstallige huurpenningen voor het gebruik van de loods aan Venserweg heeft voldaan;
IV.veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Venserweg van:
-€ 5.899,71 wegens huurschuld met betrekking tot het parkeerterrein t/m november 2012 en schadevergoeding, vermeerderd met de contractuele boete van € 300,00 per maand vanaf 1 februari 2013 totdat het verschuldigde bedrag volledig is voldaan;
-€ 1.785,00 wegens huurschuld t/m november 2012, vermeerderd met de contractuele boete van € 300,00 per maand vanaf 1 februari 2013 totdat het verschuldigde bedrag volledig is voldaan;
-€ 5.700,00 wegens t/m januari 2013 verschuldigde contractuele boete;
V.veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten gevallen aan de zijde van Venserweg tot heden begroot op:
-griffierecht: € 873,00
-kosten dagvaarding: € 76,17
-salaris gemachtigde: € 400,00
--------------
Totaal: € 1.349,17
één en ander, voor zover verschuldigd, inclusief BTW en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 januari 2013 tot aan de dag van algehele voldoening;
VI.verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
VII.wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 januari 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.