Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: 519313 / HA ZA 12-704
Vonnis van 2 januari 2013
in de zaak van
de naamloze vennootschap
AMSTELHUYS N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. P. van der Mersch te Rotterdam,
tegen
[A],
wonende te --,
gedaagde,
advocaat mr. C.J.J.C. Arnouts te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Amstelhuys en [A] worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 juni 2012, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 15 augustus 2012 waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie van 1 november 2012 en de daarin genoemde processtukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [A] heeft, als bestuurder/medewerker van [B] en [A] makelaardij o.g. B.V., in opdracht van [C] in 2003 de woning gelegen aan de Vuurlaan 15 te Alphen aan de Rijn (verder: de woning) getaxeerd. [A] heeft op 1 mei 2003 het taxatierapport opgesteld en daarin de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik getaxeerd op € 675.000,00 en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 610.000,00. In het taxatierapport is vermeld dat de waardering van de woning is gebaseerd op objectvergelijking. De woningen waarmee de woning is vergeleken zijn niet opgesomd in het taxatierapport.
2.2. In het taxatierapport is, voor zover van belang, wel vermeld:
“
B. OBJECT
Type object : De helft van dubbel woonhuis met inpandige garage, ondergrond, erf, tuin en verder aan behoren. Gebouwd onder fraaie moderne architectuur en gelegen aan ruime waterpartij.
(…)
H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING
1. Object
(…)
d. Gerealiseerde aanzienlijke renovaties, verbouwingen : De woning verkeert in een uitstekende staat van onderhoud en is voorzien van een luxe keuken, luxe sanitair en een zeer fraai aangelegde tuin.
e. Indeling : (…) grote woonkamer met een zeer fraaie open haard partij (ca. 6 meter hoog). Het plafond in de woonkamer is 6 meter hoog en over de helft van de woonkamer is tijdens de bouw een entresol geplaatst. (…) een groot dakterras.
(…)”
2.3. Op 14 mei 2003 heeft Amstelhuys een hypothecaire lening verstrekt aan [C] ter hoogte van € 549.000,00. [C] heeft het taxatierapport meegestuurd met zijn aanvraag voor de lening.
2.4. [C] is in gebreke gebleven met het nakomen van zijn betalingsverplichting uit de aan hem verstrekte lening. De schuld van [C] aan Amstelhuys is uiteindelijk opgelopen tot € 575.295,78.
2.5. In opdracht van (de moedermaatschappij van) Amstelhuys heeft [D] van [E] Garantiemakelaars O.G. Alphen aan de Rijn B.V. (verder: [E]) in 2010 de woning getaxeerd. [E] heeft haar taxatie gebaseerd op objectvergelijking en heeft in haar taxatierapport van 13 oktober 2010 de onderhandse verkoopwaarde van de woning getaxeerd op € 425.000,00 en de executiewaarde op € 340.000,00.
2.6. Amstelhuys heeft de woning op 8 december 2010 laten veilen. De opbrengst van de woning op die openbare veiling bedroeg € 405.000,00 voor aftrek van de veilingkosten.
2.7. Amstelhuys heeft de restschuld van [C] niet op hem kunnen verhalen. Bij brief van 26 mei 2011 heeft zij aan [A] gevraagd nadere uitleg te geven hoe hij in 2003 op zijn taxatiewaarde van de woning is gekomen. [A] heeft die vraag niet beantwoord. De advocaat van Amstelhuys heeft bij brief van 12 september 2011 wederom gevraagd om nadere informatie van de vergeleken woningen bij de taxatie.
2.8. Bij brief van 12 januari 2012 heeft (de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van) [A] bericht dat bij de taxatie in 2003 gebruik is gemaakt van de referentiepanden aan de Canadalaan 11 en Evenaar 46, beide panden te Alphen aan de Rijn.
2.9. Bij brief van 14 maart 2012 heeft [E] aan Amstelhuys bericht:
“(…) Op basis van de (…) marktinformatie die per 1 mei 2003 beschikbaar was, zou ik, indien ik de woning destijds had mogen taxeren de onderhandse verkoopwaarde (…) op rond de €. 575.000,= k.k. getaxeerd hebben. Rekeninghoudend met een zekere bandbreedte zou ik, alles overziende, in mei 2003 niet hoger zijn uitgekomen dan maximaal € 600.000,= k.k. (…)”
2.10. [E] heeft bij brief van 16 oktober 2012 op verzoek van de advocaat van Amstelhuys geschreven:
“(…) Canadalaan 11 verkocht eind december 2002 voor (…) € 2.600,= per m2 (…). Deze vierkante meterprijs is al fors vergeleken bij andere soortgelijke objecten. Mijns inziens zit een hoge open haard, een onder architectuur aangelegde tuin en speelse indeling met hoge plafonds ruimschoots in de vierkante meterprijs. Bovendien is een garage (…) van € 2625,= per meter (…) te duur. Voor zo’n inpandige garage ligt de meerwaarde tussen de € 15.000,= en € 20.000,=. (…)
Evenaar 49 verkocht juli 2004 (betere tijd) voor (…) € 2.647,= per m2 (…)
Unieke karakter woning
De woning is inderdaad uniek in zijn soort, een zeer specifiek object en zeker geen 12 in een dozijn object, dat op zich klopt wel (…). Het genoemde water is een stilstaande plas omzoomd door andere (eenvoudigere) woningen, (…). Het dakterras heeft voor mij nauwelijks een meerwaarde. Als je een tuin aan het water hebt, ga je toch niet op het dakterras zitten! (…)”
3. Het geschil
3.1. Amstelhuys vordert veroordeling van [A], bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van:
a. de hoofdsom € 184.109,45 aan schadevergoeding, te vermeerderen met rente vanaf 9 december 2010;
b. de kosten ter vaststelling van de schade (€ 1.285,00), te vermeerderen met rente vanaf de dag der dagvaarding;
c. de buitengerechtelijke kosten van € 2.824,00, te vermeerderen met rente vanaf de dag der dagvaarding;
d. de proceskosten, te vermeerderen met rente vanaf 14 dagen na dit vonnis.
3.2. Amstelhuys stelt daartoe – samengevat – dat [A] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld omdat hij niet heeft gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur. Dit blijkt uit de volgende feiten:
- Het taxatierapport is in strijd met het daaraan toebehorende “Normblad Taxatierapport financiering woonruimte november 2002” opgesteld omdat de referentiepanden waarmee de objectvergelijking van de woning is uitgevoerd niet zijn opgenomen. Uit de analyse van [E] blijkt dat op basis van de door [A] gekozen referentiepanden niet kan worden verklaard dat in mei 2003 de onderhandse verkoopwaarde € 670.000,00 zou hebben bedragen.
- [A] heeft een vaste regel in de taxatiebranche geschonden, namelijk dat een taxateur uitsluitend mag taxeren in gebieden waar hij goed is ingevoerd. [A] is niet goed ingevoerd in Alphen aan de Rijn.
- De taxatie per 1 mei 2003 van [E], als opgenomen in de brief van 14 maart 2012, is beduidend lager, hetgeen niet kan worden verklaard door een eventuele bandbreedte bij taxaties door verschillende taxateurs. Een te goeder naam en faam bekend staand kantoor als [E] houdt voor het onderhavige object een bandbreedte van € 25.000,00 aan. Omdat het verschil tussen de taxaties van [A] en van [E] beduidend meer is dan dit bedrag heeft [A] een fout gemaakt bij zijn taxatie. [E] heeft verder duidelijk gemaakt dat [A] de onderhandse verkoopwaarde van de woning te hoog heeft getaxeerd met de door haar uitgevoerde vergelijking met andere, vergelijkbare, panden in Alphen aan de Rijn die zijn verkocht in de periode 2002 - 2005, aldus steeds Amstelhuys.
3.3. Het verweer van [A] strekt tot afwijzing van het gevorderde met veroordeling van Amstelhuys in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten, en met de bepaling dat deze kosten binnen 14 dagen na dit vonnis moeten zijn voldaan, en deze kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het einde van voornoemde termijn.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Voor beantwoording van de vraag of [A] onrechtmatig jegens Amstelhuys heeft gehandeld dient beoordeeld te worden of hij de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht. De opdracht tot taxatie werd door [C] immers gegeven in verband met een verhoging van zijn hypothecaire lening. Om die reden behoorde [A] zich er rekenschap van te geven dat derden (m.n. de hypotheeknemer zoals in dit geval Amstelhuys) belang hadden bij een zorgvuldige uitvoering van de taxatieopdracht.
4.2. [A] heeft aangevoerd dat het in 2003 ongebruikelijk was om referentiepanden te benoemen in een taxatierapport. Amstelhuys heeft zich hierover verder niet uitgelaten, maar heeft haar vorderingen (mede) gebaseerd op de uitkomst van de objectvergelijking die [E] heeft uitgevoerd nadat [A] de door hem in 2003 gekozen referentiepanden heeft genoemd. Daarom is beantwoording van de vraag of in 2003 referentiepanden expliciet werden opgenomen in taxatierapporten thans niet meer van belang.
4.2.1. Uit de objectvergelijking door [E] (zie 2.10) blijkt dat zij heeft gekeken naar de prijs per vierkante meter bij de verkoop van panden in Alphen aan de Rijn. [A] heeft gemotiveerd aangevoerd dat hij aan de hand van de referentiepanden eerst de prijs per vierkante meter voor de woning heeft berekend en vervolgens dat hij de onderhandse verkoopwaarde van de woning heeft verhoogd omdat de woning enkele bijzondere kenmerken heeft: een designertuin, een hoog interieur met entresol, een inpandige garage, een dakterras en de ligging aan water. [E] ziet in die kenmerken echter geen reden voor een verhoging van de onderhandse verkoopwaarde van de woning, zo blijkt uit haar brief van 16 oktober 2012.
4.2.2. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, volgt uit dit verschil van mening tussen [A] en [E] echter niet dat [A] in 2003 bij de totstandkoming van het taxatierapport en bij de uitgangspunten die hij daarbij heeft gehanteerd niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. De stelling van Amstelhuys houdt op dit punt dus geen stand.
4.3. Verder wordt het betoog van Amstelhuys over de vaste regel in de taxatiebranche dat een taxateur uitsluitend mag taxeren in gebieden waar hij goed is ingevoerd en dat [A] niet aan die norm voldoet, als onvoldoende onderbouwd verworpen. Gelet op de gemotiveerde betwisting van dit betoog door [A] – die onder meer heeft aangevoerd dat een dergelijke regel niet bestaat – had het op de weg van Amstelhuys gelegen om haar betoog nader te ondersteunen, bijvoorbeeld met expliciete verwijzing naar de vaste tuchtrechtspraak waaruit die regel volgens Amstelhuys blijkt. Het verweer dat [A] per jaar tientallen taxaties in Alphen aan den Rijn uitvoerde behoeft bij deze stand van zaken dan ook geen nader onderzoek.
4.4. [A] heeft tot slot aangevoerd, ondersteund met vakliteratuur over dit onderwerp, dat in de makelaarsbranche voor het verschil in waardebepalingen door verschillende taxateurs een bandbreedte van (ongeveer) 20% (10% naar boven en 10% naar beneden) voor courante panden normaal wordt geacht en dat bij niet courante panden een grotere afwijking mogelijk is.
4.4.1. Amstelhuys heeft de door [A] genoemde vakliteratuur niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist. Verder heeft zij haar betoog, dat er geen vaste regel met betrekking tot de toegestane bandbreedte bestaat, niet nader onderbouwd. Evenmin heeft zij uiteengezet op welke gronden de door [E] gehanteerde bandbreedte van € 25.000,00 leidend zou moeten zijn. Daartoe bestond temeer aanleiding nu [E] in haar rapport van 13 oktober 2010 de executiewaarde in 2010 stelde op € 340.000,-, terwijl de woning op 8 december 2010 een veilingopbrengst had die € 65.000,- ofwel ruim 19% hoger lag. Onder deze omstandigheden kan niet worden uitgegaan van de juistheid van de door Amstelhuys kennelijk gehanteerde norm van een maximaal toegestane bandbreedte van € 25.000,-.
4.4.2. [E] heeft in haar brief van 14 maart 2012 (zie 2.9) aan Amstelhuys bericht dat zij in 2003 de onderhandse verkoopwaarde van de woning zou hebben bepaald op een bedrag tussen de € 575.000,00 en maximaal € 600.000,00. [E] heeft deze waardebepaling nadien niet meer aangepast.
4.4.3. [A] heeft in 2003 de onderhandse verkoopwaarde van de woning tussen € 95.000,00 en € 70.000,00, ofwel 16,5% (95.000 gedeeld door 575.000) en 11,67% (70.000 gedeeld door 600.000) hoger getaxeerd dan [E] in 2012 (met peildatum 2003) heeft gedaan.
4.4.4. [A] en [E] hebben bij hun taxaties verschillende uitgangspunten gehanteerd over de kenmerken van de woning. Zoals reeds onder 4.2.1 en 4.2.2 is overwogen is dit op zich onvoldoende om daaruit af te leiden dat [A] ten onrechte op grond van die kenmerken zijn bepaling van de onderhandse verkoopwaarde naar boven heeft bijgesteld. Dit kan echter wel het grotere verschil (van 1,67% tot 6,5% meer dan de gangbare bandbreedte) tussen de twee taxaties verklaren, ongeacht welk standpunt moet worden gevolgd over het effect van de bijzondere kenmerken van de woning op de onderhandse verkoopwaarde. Daarbij moet worden opgemerkt dat niet is komen vast te staan dat de taxatie van [E] de waarde weergeeft die bij berekening van de toegestane bandbreedte tot uitgangspunt moet worden genomen (het gewogen gemiddelde).
4.4.5. Al met al is het verschil tussen de taxaties van [E] en [A] niet van dusdanige aard dat daaruit volgt dat [A] de taxatie van de woning in 2003 op onzorgvuldige wijze heeft uitgevoerd. Het betoog van Amstelhuys dat [A] een beroepsfout heeft gemaakt bij zijn taxatie omdat die waardebepaling te veel afwijkt van de taxatie van [E] wordt daarom niet gevolgd.
4.5. De slotsom is dat de stelling van Amstelhuys dat [A] als redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur de onderhandse verkoopwaarde van de woning in 2003 niet op een bedrag van € 675.000,00 heeft kunnen taxeren, niet wordt gedragen door de door haar gestelde feiten. De vorderingen van Amstelhuys kunnen daarom niet worden toegewezen.
4.6. Amstelhuys wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op:
- vast recht € 1.436,00
- salaris advocaat 2.842,00 2 punten tarief V (€ 1.421,00)
Totaal € 4.278,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst het gevorderde af,
5.2. veroordeelt Amstelhuys in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op € 4.278,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek (BW) vanaf veertien dagen na dit vonnis tot de dag der algehele voldoening,
5.3. veroordeelt Amstelhuys in de na dit vonnis aan de zijde van [A] ontstane nakosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de bedoelde aanschrijving tot de dag der algehele voldoening.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.C.H. Blankevoort en in het openbaar uitgesproken op 2 januari 2013.?