ECLI:NL:RBAMS:2013:9970

• Datum uitspraak: 27 november 2013
• Publicatiedatum: 12 januari 2024
• Zaaknummer: 1376535 HA EXPL 12-269 ev
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.W. Pieters
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Makelaar heeft recht op courtage ondanks beëindiging opdrachtperiode

De zaak betreft een geschil tussen een makelaar en opdrachtgevers over de verschuldigdheid van courtage na afloop van de oorspronkelijke opdrachtperiode. De makelaar had een overeenkomst gesloten met de opdrachtgever tot 1 februari 2012, maar bleef na die datum werkzaamheden verrichten en stelde dat de overeenkomst stilzwijgend was verlengd.

De makelaar voerde aan dat ondanks dat de woning buiten haar bemiddeling was verkocht, zij toch recht had op courtage op grond van de NVM-voorwaarden, omdat de verkoop plaatsvond tijdens de verlengde looptijd van de opdracht. De opdrachtgever betwistte dit en stelde dat de werkzaamheden na 1 februari 2012 los stonden van de oorspronkelijke overeenkomst en dat er sprake was van aparte opdrachten.

De rechtbank oordeelde dat de makelaar op de verlenging van de overeenkomst mocht vertrouwen, gelet op de communicatie en uitvoering van werkzaamheden zoals de open huizendag en het plaatsen van de woning op Funda. De verkoop vond plaats binnen de verlengde periode, waardoor de makelaar recht heeft op de gevorderde courtage. De incassokosten werden afgewezen wegens onvoldoende bewijs. De opdrachtgever werd veroordeeld tot betaling van de hoofdsom en rente, alsmede de proceskosten van de makelaar.

Uitkomst: De makelaar krijgt courtage toegewezen over de verkoop van de woning, ook na de oorspronkelijke opdrachtperiode.

Uitspraak

vonni•s

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

Zaaknummer en rolnummer: 1376535 \ HA EXPL 12-269 Uitspraak: 27 november 2013

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van:

[eiseres] , handelende onder de naam ' [handelsnaam] ', wonende te [woonplaats 1] ,

eiseres,

gemachtigde [gemachtigde] , tegen

1. [gedaagde 1] , wonende te [woonplaats 2] ,

2. [gedaagde 2] , wonende te [woonplaats 2] , gedaagden,

gemachtigde mr. I. Struys.

Partijen zullen hierna (ook) de makelaar en [gedaagde 2] (in mannelijke enkelvoud) genoemd worden.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende processtukken zijn ingediend:

de dagvaarding van 28 augustus 2012, inhoudende de vordering van de makelaar, met producties,

de conclusie van antwoord van [gedaagde 2] , met producties.

Ingevolge het tussenvonnis van 14 november 2012 heeft op 24 oktober 2013 een comparitie van partijen plaatsgevonden te Amsterdam, waarvan een proces-verbaal is opgemaakt dat aan partijen is verzonden. De in het proces-verbaal genoemde, ter zitting overlegde stukken, bevinden zich in het procesdossier.

Daarna is vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten en omstandigheden

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:

2. [gedaagde 2] had een woning aan de [adres] (hierna: 'de woning'). [gedaagde 2] en de makelaar zijn begin september 2012 een overeenkomst aangegaan. [gedaagde 2] heeft artikel
5 van de overeenkomst doorgestreept en bij artikel 7 de opmerking: 'zie mail' geplaatst.

In de overeenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

"( ... )
De makelaarscourtage zal 1,25% (excl. BTW) van de verkoopsom bedragen bij verkoop voor 1 februari 2012. Daarna zal de makelaarscourtage 1,0% (excl. BTW) van de verkoopsom bedragen.

(...)

Op deze opdracht zijn van toepassing de Voorwaarden van De NVM (februari 2010)

(... )

De opdrachtgever onthoudt zich lopende de opdracht van activiteiten die de makelaar bij het vervullen van zijn opdracht kunnen belemmeren of diens activiteiten kunnen doorkruisen.

Hij maakt geen gebruik van diensten van anderen dan de makelaar. Buiten de makelaar om brengt hij geen overeenkomst tot stand en voert daartoe ook geen onderhandelingen. Indien in strijd met het hier bepaalde een overeenkomst tot stand komt, heeft de makelaar recht op courtage.

(... )

5.Mocht de opdrachtgever de opdracht intrekken of opschorten dan is hij naast de tot dan toe gemaakte kosten als bedoeld onder 1 sub c aan de makelaar een vergoeding versehuldigd,,10% van de courtage van de laatst gestelde vraagprijs (excl.BTW),: Indien het object binnen 3 maanden na intrekking alsnog wordt verkocht naar aanleiding van een bezichtiging/klant v an [handelsnaam] , dan is de opdraehtgever de oorspronkelijke overeengekomen courtage verschuldigd .

(...)

7. Bijzondere afspraken:
ZIE MAIL( ... )"

3. De mail waar [gedaagde 2] op doelt, is een e-mail van 5 september 2011 waarin hij, voor zover hier relevant, het volgende heeft geschreven aan de makelaar naar aanleiding van de tekst van de overeenkomst:

"(... ) Beste [eiseres] ,

Onderstaand onze reactie op het contract die wij gezamenlijk aangaan;

(...)

5 ) looptijd contract is tot 1 februari 212. Is de woning niet verkocht dan moeten wij overgaan op verhuur van de woning. We houden ons het recht voor om in november 2011, als de verkoop en belangstelling niet toereikend is, een verhuurmakelaar in te schakelen die dan de verhuur opzich neemt. Uiteraard mag [handelsnaam] ook een verhuurder aandragen en zijn kosten hiervoor in rekening brengen i.o.v. met opdrachtgever.

(... )

De rest van het contract is voor ons o.k. wel willen wij de bijzonderheden aangedragen krijgen van de voorwaarden van de NVM als die direct gevolgen hebben in bijvoorbeeld financiële zin."

4. Op 23 februari 2012 heeft de makelaar, voor zover hier relevant, het volgende geschreven aan [gedaagde 2] :

"( ... ) Beste [gedaagde 2] en [gedaagde 1] ,

Het voorjaar zit weer in de lucht (hopen we....) dus tijd voor actie...

Aangezien de overdrachtsbelasting de komende maanden nog mooi laag is wil ik voorstellen de verkooptekst wat aan te passen en daar een beginregel aan te wijden.

Verder heb ik de volgende ideeën, en als er bij jullie nog ideeën binnenkomen hoor ik dat graag!

Deelname open huis 31 maart a.s. en aangezien het een week later Pasen is is het misschien leuk om dan in de aanbiedingstekst te zetten dat terwijl de ouders deze geweldige woning bezichtigen de kids in de heerlijke tuin op zoek kunnen naar paaseieren. In een advertentie in de Woonbode kunnen we dat versterken, In de bijlage kun je een voorbeeld zien van deze actie die wij eerder bij een woning in Almere hebben gedaan. Werkte super!

Daarnaast wil ik voorstellen om de woning vanaf 2e week maart tophuis te maken en/of woning in beeld te plaatsen.

(...)

Verder denk ik dat het verstandig is om de prijs aan te passen. Gezien de stroperigheid in de markt en het feit dat jullie woning willen verkopen (en niet te koop willen hebben staan) denk ik ca. 825.000,--. Na de prijsverlaging wil ik hem dan ook weer opnieuw via Linkedin en Facebook verspreiden.

(...)

Tenslotte is het een idee om flyers te laten maken en deze met ballonnen (die heb ik nog) uit te delen op de markt. Ik weet alleen niet of je hier een vergunning voor nodig hebt; het blijft [woonplaats 1] he!

Ik hoop dat dit een plan is waar we de komende tijd weer nieuwe bronnen mee kunnen aanboren. Ik verneem graag jullie reactie!

(...)

Met vriendelijke groet, [handelsnaam] (...)

[eiseres] .

5. In reactie op deze e-mail van de makelaar heeft [gedaagde 2] op 26 februari 2012 een e- mail naar de makelaar verzonden, waarin, voor zover hier van belang, het volgende is ogenomen:

"Beste [eiseres] ,

Wij gaan akkoord met jouw voorstel om de prijs te verlagen naa € 825.000,= Restant van jouw voorstel is o.k. uitwerken graag?

Alleen die ballonnen gedoe vinden wij niks.moeten we niet doen. Rest o.k. we gaan voor aktie!

Met vriendelijke groet, [gedaagde 2] (... )".

6. Op 3 l mei 2012 heeft er een bezichtiging van de woning plaats gevonden. Deze bezichtiging was samen met een andere makelaar van Floberg Makelaardij en een

potentiële koper. Hierover is, voor zover hier relevant, het volgende geschreven per e-mail van 21 mei 2012 door mevrouw [naam 1] van Floberg Makelaardij:

"Hoi!!

Zoals afgesproken ©

Donderdag 31 mei 12.30 - [adres] (...) Bye!!!(... )

Alice"

7. Op 30 mei 2012 heeft [gedaagde 2] het volgende tekstbericht aan de makelaar verzonden:

"Wij hebben de sleutel in de bloembak bij de voordeur in de aarde bij het linker plantje aan de linkerkant. Dat is een uitdaging, hé. succes !"

8. Naar aanleiding van deze bezichtiging heeft de heer J. van Bijleveld van Floberg Makelaardij op 19 juni 2012 per e-mail een reactie verzonden. In de e-mail is, voor zover hier relevant, het volgende geschreven:

"Geachte collega, beste [eiseres] ,

Het moet mij van het hart dat ik mij enigszins in de zeik genomen voel.

Ik kom met mijn clienten op 31 mei jl. bezichtigen, daarvoor nemen mijn clienten vrij van hun werk, ik besteed daar tijd aan.

Voorbereiden, de bezichtiging en daarna in overleg, vanmiddag ontvang ik mijn clienten hiervoor weer op kantoor aangezien er interesse voor de woning is.

Om vandaag te vernemen dat de woning begin mei, weken voorafgaand aan de bezichtiging, al is verkocht.

Kan ik niet waarderen en ben van mening datje zo niet met elkaar omgaat.(... )"

9. [gedaagde 2] heeft de woning in mei 2012 verkocht aan de heer [naam 2] . De makelaar was daar niet van op de hoogte, maar is van de verkoop op de hoogte gekomen toen [naam 2] haar belde met het verzoek om de woning van de website www.funda.nl (hierna: Funda) te halen.

10. In een akte van levering betreffende de woning is, voor zover hier relevant, het volgende opgenomen:

"(... ) Vandaag, elf juni tweeduizendtwaalf, verschenen voor mij, mr. Hermanus Christiaan Douwe ten Broecke, notaris te Hilversum:

1. a. de heer [gedaagde 2] ,

(... )

b. mevrouw [gedaagde 1] ,

(... )

2 a. de heer [naam 2] ,

(...)

b. mevrouw [naam 3] ,

(... )

Koop

Verkoper en koper hebben op drie mei tweeduizend twaalf een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het hierna te vermelden registergoed.

Van de koopovereenkomst blijkt uit een onderhandse akte die hierna wordt aangeduid met "de koopovereenkomst".

11. In de Algemene Consumenten voorwaarden NVM (hierna: de NVM voorwaarden) is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

"(... ) Artikel 13: Verplichtingen van de consument

1. Het is de consument, behoudens andersluidende afspraken, niet toegestaan buiten de makelaar om overeenkomsten tot stand te brengen, onderhandelingen te voeren, gebruik te maken van soortgelijke diensten van anderen en/of activiteiten te ontplooien, die de makelaar bij het vervullen van zijn bemiddelingsopdracht kunnen belemmeren of zijn activiteiten doorkruisen."

(...)

Artikel 14: Courtage

1. De consument is de makelaar courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de bemiddelingsopdracht een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt. Dit geldt ook indien de overeenkomst niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten, (... )

Onder de totstandkoming van een overeenkomst wordt tevens verstaan het door opdrachtgever meewerken aan een handeling als gevolg waarvan de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk wordt verkocht, verhuurd of toebedeeld aan de opdrachtgever en/of een derde en in verband daarmee de uitvoering van de opdracht geen verdere doorgang vindt.(... )"

12. De makelaar heeft [gedaagde 2] middels een factuur gedateerd 21 juni 2012 verzocht om € 9.145,15 (inclusief BTW) aan courtage te voldoen. [gedaagde 2] heeft geweigerd de factuur te voldoen.

Vordering en verweer

13 De Makelaar vordert dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis hoofdelijk, des de een betalende de ander voor dat deel zal zijn bevrijd, zullen worden veroordeeld tot betaling van:

a. € 9.145,15 aan hoofdsom,

b. € 832,26 aan buitengerechtelijke incassokosten,

c. € 24,05 aan rente, berekend tot en met 05-04-2012,

d. rente over€ 9.145,15 vanaf 7 augustus 2012 tot aan de dag der algehele voldoening,

e. de proceskosten van de makelaar.

14 De makelaar legt het volgende aan haar vordering ten grondslag.

De overeenkomst was weliswaar voor bepaalde tijd aangegaan, maar deze is na 1 februari 2012 verlengd, althans daar mocht de makelaar in redelijkheid op vertrouwen. Dat de verkoop van de woning niet door de makelaar maar door [gedaagde 2] tot stand is gekomen doet niet af aan de verplichting om courtage te voldoen, op grond van het bepaalde in artikel 14 van de NVM voorwaarden.

15 [gedaagde 2] voert aan dat de overeenkomst voor bepaalde tijd was aangegaan tot 1 februari 2012. Hetgeen de makelaar nog heeft gedaan ten behoeve van de verkoop van de woning ná 1 februari 2012 stond los van de overeenkomst en betrof separate opdrachten.

16 Op de stellingen en verweren van partijen wordt hieronder nader ingegaan.

Beoordeling

17 Tussen partijen is niet in geschil dat de overeenkomst voor bepaalde tijd was aangegaan. Beoordeeld dient te worden of de overeenkomst na 1 februari 2012 is verlengd. Op de makelaar rust de bewijslast, nu de makelaar zich op die verlenging beroept. Ter onderbouwing van haar stelling dat de overeenkomst verlengd is, beroept de makelaar, zo begrijpt de kantonrechter, zich op de volgende feiten en omstandigheden:

* Op 23 februari 2012 heeft de makelaar een e-mail gestuurd naar [gedaagde 2] met een aantal ideeën en suggesties zoals de deelname aan een open huizen dag en de functie 'tophuis' (zie r.o. 4). Hierop heeft [gedaagde 2] per e-mail bevestigend gereageerd (zie r.o. 5). Deze ideeën van de makelaar zijn vervolgens na akkoord van [gedaagde 2] ook uitgevoerd.

* Op 31 mei heeft er nog een bezichtiging van de woning plaatsgevonden.

De makelaar wijst ter onderbouwing van deze stelling op de e-mail van 21 mei 2012 (zie r.o. 6), het teksbericht (zie r.o. 7) en de e-mail van 19 juni 2012 (zie r.o. 8).

* De woning heeft na 1 februari 2012 aldoor op Funda gestaan, totdat de koper [naam 2] de makelaar verzocht de woning van Funda te halen omdat de woning inmiddels door hem was gekocht.

18 [gedaagde 2] heeft in dit verband aangevoerd dat hetgeen de makelaar na 1 februari 2012 nog gedaan heeft ter uitvoering was van separate opdrachten, waar ook afzonderlijk voor is betaald. Als voorbeeld noemt [gedaagde 2] de openhuizendag, waar hij € 458,15 voor heeft betaald. Deze separate opdrachten stonden los van de overeenkomst die immers voor bepaalde tijd was, aldus [gedaagde 2] . Verder heeft [gedaagde 2] betwist dat er nog een bezichtiging heeft plaatsgevonden eind mei 2012.

19 De kantonrechter is van oordeel dat de makelaar er op mocht vertrouwen dat de overeenkomst door partijen was verlengd. Daartoe is van belang dat van enige beëindigingshandeling na 1 februari 2012 niet is gebleken. Integendeel, uit de e­ mail van de makelaar van 23 februari 2012 -waarmee [gedaagde 2] grotendeels akkoord is gegaan - blijkt dat de makelaar allerhande suggesties doet om de woning alsnog te verkopen tegen een te verlagen vraagprijs. Dit ontkracht de stelling van [gedaagde 2] dat hetgeen de makelaar naar aanleiding van deze e­ mail nog gedaan heeft ter uitvoering van separate opdrachten was. Datzelfde geldt voor het feit dat de woning na 1 februari 2012 gewoon op Funda is blijven staan. En tot slot blijkt de verlenging van de overeenkomst uit het feit dat op 31 mei 2012 nog een bezichtiging heeft plaatsgevonden. [gedaagde 2] heeft die bezichtiging weliswaar betwist, maar daaraan gaat de kantonrechter in het licht van hetgeen de makelaar ter onderbouwing van het bestaan van die bezichtiging heeft overgelegd voorbij (zie hiervoor onder 17). De makelaar mocht er dus op vertrouwen dat de overeenkomst op 31 mei 2012 nog van kracht was en [gedaagde 2] diende daar redelijkerwijs ook rekening mee te houden.

20 Dat van losse opdrachten sprake was heeft [gedaagde 2] overigens vrijwel niet onderbouwd en datgene wat daartoe gesteld is, is niet overtuigend. Immers, aan het feit dat [gedaagde 2] afzonderlijk heeft betaald voor de openhuizendag komt geen betekenis toe omdat [gedaagde 2] ter comparitie heeft toegelicht dat dit vóór 1 februari 2012 niet anders was. Overigens betrof het bedrag dat [gedaagde 2] daarvoor heeft betaald niet € 458,15 zoals de dagvaarding vermeld, maar € 25,-, hetgeen blijkt uit de door [gedaagde 2] overgelegde facturen.

21 Nu de makelaar erop mocht vertrouwen dat de overeenkomst op 31 mei 2012 nog van kracht was, kan de makelaar ook aanspraak maken op courtage, als aan de relevante voorwaarden is voldaan. Daartoe is van belang dat op grond van de toelichting van [gedaagde 2] ter comparitie is komen vast te staan dat de woning is verkocht twee weken voor de akte van levering, gedateerd 11 juni 2012. Deze verkoop moet dus vóór 31 mei 2011 hebben plaatsgevonden. Nu door [gedaagde 2] niet is betwist dat de makelaar op grond van artikel 14 van de NVM voorwaarden ook recht heeft op courtage ingeval [gedaagde 2] buiten de makelaar om een koopovereenkomst tot stand heeft gebracht en de overeenkomst nog liep toen de verkoopovereenkomst van de woning tot stand kwam, heeft de makelaar dus recht op courtage.

22 Dit betekent dat de gevorderde hoofdsom, de courtage, zal worden toegewezen als gevorderd. Nu de wettelijke rente slechts is betwist in het kader van de betwisting van de verschuldigdheid van de courtage, wordt deze ook toegewezen als gevorderd. De gevorderde hoofdelijkheid zal als onbetwist eveneens worden toegewezen.

23 De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten die de makelaar heeft gevorderd worden afgewezen nu door [gedaagde 2] is betwist dat deze gemaakt zijn en de enkele stelling dat [gedaagde 2] de gelegenheid is geboden om de vordering zonder extra kosten te voldoen onvoldoende is om de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten op te baseren.

24 [gedaagde 2] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de makelaar veroordeeld. Deze kosten begroot de kantonrechter op € 90,17 voor kosten dagvaarding, € 207,- voor betaald griffierecht en € 500,- voor salaris gemachtigde, in totaal € 797,17.

BESLISSING

De kantonrechter:

1. Veroordeelt [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hoofdelijk, des de een betalende de ander voor dat deel zal zijn bevrijd, tot betaling aan de makelaar van:

- € 9.145,15 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 augustus 2012 tot aan de dag der algehele voldoening,

- € 24,05 aan rente, berekend tot 05-04-212,

ll. veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten, aan de zijde van de makelaar tot op heden begroot op:

griffierecht explootkosten salaris gemachtigde

€ 207,00

€ 90,17

€ 500,00 (2 punten x € 500,-)

totaal € 797,17

inclusief eventueel verschuldigde btw,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. F.W. Pieters, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare

. terechtzitting van 27 november 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter