Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM,
AFDELING PRIVAATRECHT
rolnummer: 12-3685
9
datum: 19 juli 2013
Vonnis in de zaak:
LA PLACE SERVICES B.V.,
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
gevestigd te Amsterdam,
gemachtigde: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
tegen:
STICHTING ALRI,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gevestigd te Amsterdam,
gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser.
Partijen worden verder aangeduid als La Place en Alri.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
in conventie en in reconventie
Bij tussenvonnis van 11 mei 2012 is een comparitie van partijen gelast. Deze heeft plaats gevonden ter zitting van 4 juli 2012. Aan de zijde van La Place zijn verschenen mr. A. de Fouw als gemachtigde van La Place, vergezeld van [naam], werkzaam bij La Place, en de dames [naam], werkzaam bij Taxaties LMBS Retail, en [naam], deskundige. Aan de zijde van Alri is verschenen mr. Steenmetser voornoemd, vergezeld van de heren [naam], [functie], en [naam], [functie]. Voorafgaand aan de comparitie heeft La Place een conclusie van antwoord in reconventie ingediend.
Ter comparitie hebben partijen te kennen gegeven nader met elkaar te willen overleggen.
Op de rolzitting van 25 januari 2013 heeft ieder van partijen een akte genomen
Daarna kwam de zaak voor vonnis te staan.
Bij rolmededeling van 19 april 2013 is aan partijen gevraagd of juist is dat zij ervan uitgaan dat alleen de kosten van het laatste deskundigenrapport als proceskosten zijn te beschouwen en dat enkel nog in geschil is of Alri als dan niet geheel deze kosten dient te dragen.
Partijen hebben bij aktes van 3 mei 2013 eensluidend verklaard dat dit juist is, en voorts, dat nog een beslissing moet worden gegeven over rente.
Daarna kwam de zaak weer voor vonnis te staan. Vonnis is nader bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
in conventie en in reconventie
1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
La Place heeft met ingang van 1 oktober 1999 voor de duur van tien jaar van Alri gehuurd de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres]. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als horecaruimte.
Vanaf het moment dat de bepaalde duur pr 1 oktober 2009 was verstreken, deed zich de mogelijkheid om de huurprijs nader aan te passen. La Place wilde van die mogelijkheid gebruik maken omdat naar haar oordeel de huurprijs, toen € 361.055,88 per jaar, niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, in die zin, dat de huurprijs te hoog is.
Partijen zijn overeengekomen dat de huurprijs nader wordt aangepast per 1 december 2009. Voorts zijn partijen, naar aanleiding van twee verzoekschriftprocedures, minnelijk overeengekomen dat LMBS Retail (LMBS) en HB Kroese Paternotte (HBKP) als deskundigen ex artikel 7:304 lid 1 optreden Pro, waarbij hun adviezen gelden als adviezen bedoeld in dit wetsartikel.
LMBS en HBKP hebben geadviseerd tot een nadere huurprijs van € 165.000,00 respectievelijk € 376.806,00 per jaar.
Bij dagvaarding van 24 januari 2012 heeft La PlaceAlri gedagvaard, waarbij La Place heeft gevorderd:
- vaststelling van de huurprijs per 1 december 2009 op € 161.104,16 excl. BTW per jaar;
- veroordeling van Alri tot terugbetaling van de vanaf 1 december 2009 onverschuldigd betaalde huur, te vermeerderen met BTW en met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:199a BW, telkens vanaf de dag van onverschuldigde betaling tot aan de voldoening;
- veroordeling van Alri tot betaling van de kosten van het deskundigenbericht ten bedrage van € 4.000,00, te vermeerderen met BTW, en van de kosten van de NEN-meting ten bedrage van € 2.000,00, eveneens te vermeerderen met BTW.
Alri heeft van haar zijde bij conclusie van eis in reconventie gevorderd:
- vaststelling van de huurprijs per 1 december 2009 op € 376.805,00 per jaar;
- veroordeling van La Place tot betaling van de huurpenningen, te vermeerderen met BTW, die La Place als gevolg van deze huurprijsvaststelling te weinig zal hebben betaald, vermeerderd met de wettelijke rente telkens vanaf de eerste dag van de maand waarop deze nieuwe huurprijs geacht moet worden te hebben gegolden, tot aan de voldoening;
- veroordeling van La Place tot betaling van de kosten van het deskundigenbericht ten bedrage van € 4.000,00, te vermeerderen met BTW.
Ter comparitie is door de kantonrechter de mogelijke benoeming van een derde deskundige ter sprake gebracht, en wie daarvoor zou kunnen worden benaderd. Besproken is dat de kantonrechter een beslissing zou kunnen geven over een partijen verdeeld houdend geschil over (de waardering van) parkeerplaatsen, met aansluitend de benoeming van een deskundige. Partijen hebben daarop te kennen gegeven met elkaar te willen overleggen over een deskundige alsmede een oplossing over het geschil inzake de parkeerplaatsen.
Bljikens de door partijen ter zitting van 25 januari 2013 genomen aktes hebben partijen een derde deskundige benoemd, [deskundige] van [bedrijf], om samen met LMBS en HBKP van advies te dienen over de huurprijs “op basis van het wettelijk criterium (artikel 7:303 lid 2 BW Pro) per 1 december 2009. Volgens de aan de deskundigen gegeven opdracht zouden in het te geven advies twee huurprijzen moeten worden opgenomen, één voor het gehuurde inclusief en één voor het gehuurde exclusief parkeerplaatsen. Voor wat betreft de kosten zijn partijen overeengekomen dat ieder van hen de helft aan de [deskundige] diens kosten zullen voldoen, dat de kosten van LMBS en HBKP zullen worden voldaan door La Place respectievelijk Alri, en dat het partijen “vrij (staat) om vergoeding van de kosten van de deskundigen in de (lopende) procedure van de andere partij te vorderen.”
De deskundigen hebben op 20 december 2012 rapport uitgebracht op basis van de in dat rapport genoemde uitgangspunten, en hebben meegedeeld dag zij gezamenlijk zijn gekomen tot het volgende advies:
“1. Huurwaarde conform artikel 7:303 BW Pro per peildatum 1 december 2009 voor het object inclusief parkeren:
€ 260.200,00 per jaar exclusief btw.
2.
Huurwaarde conform artikel 7:303 BW Pro per peildatum 1 december 2009 voor het object exclusief parkeren:
Wij zijn van mening dat deze huursituatie niet apart gewaardeerd dient te worden:de parkeergelegenheid is onderdeel van de te betalen huurprijs.”
Partijen hebben verklaard in te stemmen met dit advies en thans nog een beslissing te verlangen op twee punten.
2.
Het eerste punt betreft de kosten van het laatste deskundigenrapport.
Alri stelt dat in feite beide partijen (gedeeltelijk) in het ongelijk zijn gesteld en dat, bezien in dit licht, deze kosten dienen te worden gecompenseerd, hetgeen dan betekent dat ieder van partijen de kosten van de eigen deskundige draagt en dat de kosten van de derde deskundige worden gelijk worden verdeeld.
La Place voert aan dat zij zich al voor de uitkomst van het deskundigenrapport op het standpunt had gesteld dat de huurprijs te hoog was en neerwaarts diende te worden bijgesteld. Omdat Alri daaraan geen medewerking wilde verlenen, was een deskundigenrapport nodig. In dat rapport is het standpunt van La Place dat de huurprijs te hoog was en neerwaarts moest worden bijgesteld. Daarom moet Alri worden beschouwd als de in het ongelijk gestelde partij en dient zij de kosten van het deskundigenrapport te dragen.
3.
In dit geding heeft La Place zich bij haar vordering tot huurprijsvaststelling aangesloten bij het rapport van LMBS (€ 165.000,00 per jaar), en heeft Alri zich bij haar vordering aangesloten bij het advies van HBKP (376.806,00 per jaar). Het advies van de drie deskundigen komt uit op een bedrag van € 260.200,00. Met verhoudingsgewijs niet al te veel overdrijving kan worden gesteld dat dit bedrag op ongeveer het midden tussen de twee eerstgenoemde bedragen zit. Gelet op het aanzienlijke verschil met de bedragen die eerder door partijen werden verdedigd, kan worden gesteld dat er sprake is van een gedeeltelijk ongelijk van eider van partijen. Geoordeeld wordt dat de kosten van het deskundigenrapport van 20 december 2012 aldus dienen te worden verrekend, dat ieder van partijen de kosten van de eigen deskundige draagt, en de kosten van de derde [deskundige] voor de helft.
4.
Het andere punt, waarover nog moet worden beslist, betreft de door Alri gevorderde wettelijke rente. Bij dagvaarding, nader toegelicht in de akte na comparitie, is gesteld dat sprake is van onverschuldigde betaling van de sinds 1 december 2009 teveel betaalde huurpenningen en dat daarbij geldt dat sprake is van verzuim van Alril omdat zij de teveel betaalde huur te kwader trouw heeft aangenomen. De kwade trouw is volgens Alri hierin gelegen, dat de discussie over de huurprijs al lange tijd wordt gevoerd en dat Alri ervan op de hoogte was dat de huurprijs (veel) te hoog was, zoals ook blijkt uit het feit dat de nieuw vastgestelde huurprijs met bijna een ton per jaar neerwaarts is bijgesteld. Voor het geval dat voor betaling van wettelijke rente over de onverschuldigd betaalde bedragen geen grond mocht zijn, geldt subsidiair dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking, die hierin bestaat, dat La Place de wettelijke rente over het door haar teveel betaalde bedrag aan huur sinds 1 december 2009 is misgelopen. Alri daarentegen heeft sinds 1 december 2009 de wettelijke rente over het door La Place teveel betaalde bedrag ontvangen en is daarmee ongerechtvaardigd verrijkt.
5.
Alri voert hiertegenover aan dat voor betaling van wettelijke rente geen rechtsgrond is.
6.
Voor wat betreft onverschuldigde betaling als grondslag voor de terugbetaling van huurpenningen, wordt overwogen als volgt. Het betreft ongedaanmaking van geleverde prestaties. De verbintenis uit onverschuldigde betaling ontstaat op het moment waarop de onverschuldigde betaling is verricht, maar dit neemt niet weg dat voor het intreden van de wettelijke rente verzuim is vereist. Daarvoor is in dit geval een ingebrekestelling vereist. Dat aan dit vereiste is voldaan, is door Alri betwist en het is ook niet gesteld of gebleken. Het vereiste van ingebrekestelling geldt niet indien Alri de sinds 1 december 2009 gedane betalingen te kwader trouw heeft aangenomen. Van ontvangst te kwader trouw is sprake indien Alri zou hebben geweten of hebben vermoed dat de betalingen (voor een deel) niet verschuldigd waren. Tussen partijen was in discussie op welk bedrag de huurprijs per 1 december 2009 zou moeten worden aangepast. Blijkens het advies van een van de twee door de rechtbank benoemde deskundigen was voor een aanpassing naar beneden geen reden. Voor het standpunt dat Alri desalniettemin zou hebben geweten of hebben vermoed dat de voor december 2009 en daarop volgende maanden te veel huur werd betaald, is geen voldoende grond. Evenmin is sprake van een toerekenbare onzorgvuldigheid aan de zijde van Alri, die maakt dat van ongerechtvaardigde verrijking zou kunnen worden gesproken.
7.
Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.
BESLISSING
De kosten van het geding worden aldus verrekend, dat ieder van partijen de kosten van de eigen deskundige draagt en de kosten van de derde deskundige [deskundige] voor de helft.
Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Gewezen door mr. R.A.J. van der Linde, kantonrechter. en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 juli 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.