ECLI:NL:RBAMS:2013:9042

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

Zaaknummer en rolnummer: 1418465 \ HA EXPL 13-314

Uitspraak: 20 november 2013

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van:

[eiseres],

wonende te [woonplaats],

eiseres,

gemachtigde mr. J.M. Loonstein,

t e g e n

de vereniging

VERENIGING VAN EIGENAARS VAN [appartementencomplex],

gevestigd te [plaats],

gedaagde,

gemachtigde mr. A. El Fathi.

Partijen zullen hierna [eiseres] en de VvE worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 8 maart 2013, met producties,
de conclusie van antwoord van de VvE, met producties,
het tussenvonnis van 1 mei 2013, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
het proces-verbaal van comparitie van 28 augustus 2013, met de daarin opgenomen proceshandelingen.

1.2.

Daarna is vonnis bepaald.

2.De feiten

Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:

2.1.

[eiseres] is sinds medio 2006 eigenaresse van het appartementsrecht [adres]. Dit appartement maakt deel uit van het [appartementencomplex].

2.2.

Op 3 april 2007 heeft een Algemene Ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. In de notulen van deze vergadering is het volgende opgenomen, voor zover hier relevant:

“
(…) [naam] meldt dat de premie voor de opstalverzekering vanwege de vele meldingen voor waterschades aanzienlijk werd verhoogd. (…) Een bewoner merkt op dat de bewoners bij de oplevering van het gebouw geadviseerd werden om een eigen aanvullende inboedelverzekering af te sluiten (…)”

2.3.

In de aanvulling op de notulen van de Algemene Ledenvergadering van 3 april 2007 is het volgende opgenomen, voor zover hier relevant:

“
(…) Het is de laatste alinea, 2e regel gebruikte woord inboedelverzekering dient te zijnopstalverzekering.(...)

2.4.

Omstreeks 1 november 2009 is er door het plafond van de woning van [eiseres] water gelekt waardoor in de woning van [eiseres] waterschade is ontstaan aan de parketvloer, het behang en het schilderwerk. De schade aan het schilderwerk, ten bedrage van € 750,00 werd vergoed vanuit de door de VvE afgesloten opstalverzekering. De overige schade is niet vergoed door de verzekeraar.

2.5.

In een ongedateerde brief van [eiseres] aan het bestuur van de VvE, door de VvE ontvangen op 27 juli 2010, schrijft [eiseres], voor zover hier relevant:

“(…) Op of rondom 01.11.2009 is er een waterschade ontstaan aan mij toebehorende zaken zoals parketvloer, behang en dergelijke waarschijnlijk als gevolg van een leidingbreuk in toe- of afvoerleiding in de vloer van de badkamer van mijn bovenbuurman die het appartement met [huisnummer] bewoont.(…). De schade is door een expert van de inboedelverzekering begroot op € 19.166,74. De deskundige vermeldde in zijn rapport dat de (…) de zaken waaraan schade was ontstaan behoren tot de opstal van de V.V.E. (…) Ik stel u als eigenaar van het gebouw (…) aansprakelijk voor de schade die aan mijn goederen is ontstaan (…)”

2.6.

Op 7 september 2010 heeft het [lekdetectorbedrijf] onderzoek gedaan in het boven het appartement van [eiseres] gelegen appartement van [buurman] (hierna: [buurman]) naar de oorzaak van de lekkage. Zij heeft geconcludeerd dat de waterschade van [eiseres] is veroorzaakt door een lekkage in de waterleiding die vanaf de verdeler naar het bad van [buurman] in de betonvloer loopt.

2.7.

Artikel 8 van “
HET MODELREGLEMENT BIJ SPLITSING IN APPARTEMENTSRECHTEN Januari 1992” (hierna: het reglement), welk reglement van toepassing wordt verklaard in de splitsingsakte die ziet op de splitsing van de grond en het daarop te realiseren [appartementencomplex], luidt, voor zover hier relevant:

“
1. Het bestuur zal het gebouw verzekeren bij één of meer door de vergadering aan te wijzen verzekeraars tegen water-, storm-, brand- en ontploffingsschade (…)”

2.8.

Artikel 9 lid 1 van het reglement luidt, voor zover hier relevant:

“
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:

(…)

b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (…) en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de rioleringen, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de elektriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallaties en de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken.”

2.9.

Artikel 21 lid 1 van het reglement luidt, voor zover hier relevant:

“1. Alle privé gedeelten, met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaars.”(…)

3. Alle zich in het privé gedeelte bevindende gemeenschappelijke (…) zaken zijn voor rekening en risico van de eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert dat de rechtbank de VvE veroordeelt tot betaling van:
a. € 19.166,74 aan hoofdsom;
b. de wettelijke rente over € 19.166,74 vanaf 1 november 2009;
c. de proceskosten.

3.2.

[eiseres] stelt kort gezegd dat de VvE jegens [eiseres] de verplichting had een opstalverzekering te sluiten met volledige dekking, zodat ook de schade van [eiseres] gedekt zou zijn. Deze verplichting vloeit voort uit zowel artikel 8 van het reglement als uit de redelijkheid en billijkheid. Nu de VvE niet aan haar verplichting heeft voldaan is zij toerekenbaar tekortgekomen en dient zij de schade die [eiseres] heeft geleden te vergoeden. Daarnaast is de VvE als eigenaar van het gebouw op grond van artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) aansprakelijk is voor de gebreken in de opstal, waartoe de waterleidingen - waaronder de lekkende waterleiding van [buurman] - ook behoren. Omdat alle waterleidingen in het gebouw op grond van artikel 9 van het reglement tot de gemeenschappelijke zaken behoren, is de VvE ook uit dien hoofde gehouden de door [eiseres] geleden schade te vergoeden, aldus steeds [eiseres].

3.3.

De VvE voert verweer tegen de vordering en voert daartoe het volgende aan. De VvE heeft aan haar verplichtingen voldaan door een opstalverzekering af te sluiten, waarvan de dekking beperkt is tot de herbouwwaarde. Bij de oprichting van de VvE is besloten dat de opstalverzekering een tot de herbouwwaarde van de opstal beperkte dekking zou hebben. Dit is opnieuw besproken tijdens de ledenvergadering van 3 april 2007. De VvE is voorts evenmin als eigenaar ex artikel 6:174 BW aansprakelijk voor de schade, aangezien niet zij maar de gezamenlijke appartementseigenaren de eigenaar van het gebouw zijn. Ten slotte geldt dat op grond van artikel 5:126 BW en het reglement de rol van de VvE beperkt is tot het voeren van beheer over en zorg dragen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken. Artikel 9 lid 1 sub b van het reglement bepaalt dat de waterleidingen gemeenschappelijk zijn voor zover deze niet uitsluitend ten dienste strekken van één privé gedeelte. Artikel 21 van het reglement bepaalt vervolgens dat alle privé gedeelten voor rekening en risico van de betrokken eigenaars zijn. Op basis van het onderzoek uitgevoerd door [lekdetectorbedrijf] kan worden geconcludeerd dat de oorzaak van de lekkage ligt in de koudwaterleiding die slechts ten dienste strekt van [buurman], zodat [buurman] aansprakelijk is voor de gevolgen van de lekkage. Ten slotte betwist de VvE (de hoogte van) de schade. Aldus steeds de VvE.

4.De beoordeling

4.1.

De eerste vraag die moet worden beantwoord is of de VvE jegens [eiseres] een verplichting had tot het afsluiten van een opstalverzekering ter dekking van zowel de kosten voor herbouw van het gebouw als de schade aan door de appartementseigenaren zelf aangebracht meerwerk. In artikel 8 lid 1 van het reglement is bepaald dat de VvE gehouden is een opstalverzekering af te sluiten, die, volgens het tweede lid, moet overeenstemmen met de herbouwkosten van het gebouw. De VvE heeft – onbetwist – gesteld een opstalverzekering te hebben afgesloten die beperkt is tot de herbouwwaarde van de opstal zoals die er bij oplevering uitzag, hetgeen ook zo in de polis vermeldt staat. De kantonrechter is – met de VvE – van oordeel dat de VvE hiermee in beginsel aan haar verplichting uit artikel 8 heeft voldaan. Voor zover de kantonrechter [eiseres] zo moet begrijpen dat zij meent dat de VvE tot het afsluiten van een aanvullende verzekering van het in haar appartement aangebrachte meerwerk gehouden was op grond van hetgeen in artikel 8 lid 8 van het reglement is bepaald, geldt dat gesteld noch gebleken is dat [eiseres] het bestuur van de VvE in kennis heeft gesteld van de door haar in het appartement aangebrachte waardevermeerderingen. Een verplichting van de VvE tot het afsluiten van een verzekering voor dit meerwerk kan daaruit daarom niet worden afgeleid.

4.2.

Voorts stelt [eiseres] dat de VvE op grond van de redelijkheid en billijkheid gehouden was een opstalverzekering ter dekking van alle schade af te sluiten. Zij heeft hiertoe gesteld dat het gebruikelijk is dat een VvE een dergelijke verzekering afsluit en dat zij er ook op vertrouwde dat die was afgesloten. Haar assuradeur heeft bovendien nog gezegd dat een aanvullende opstalverzekering niet nodig was, omdat alles wat aard- en nagelvast was, onder de dekking van de door de VvE gesloten opstalverzekering viel, aldus [eiseres]. De VvE heeft daar tegen aangevoerd dat in de polis staat dat er slechts tegen herbouwwaarde is verzekerd en dat zij bij de oprichting met de leden heeft besproken dat zij zelf een aanvullende opstalverzekering dienen af te sluiten als zij het meerwerk in hun appartementen wilden verzekeren en dat dit tijdens de ledenvergadering van 3 april 2007, waarvan de notulen huis aan huis zijn verspreid, opnieuw is besproken. [eiseres] stelt niet bekend te zijn met deze notulen.

4.3.

De kantonrechter is van oordeel dat de door [eiseres] gestelde omstandigheden niet met zich brengen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de VvE een opstalverzekering met beperkte dekking heeft afgesloten. Zelfs indien het gebruikelijk zou zijn om een opstalverzekering met een uitgebreide dekking te sluiten voor de leden, hetgeen door de VvE is betwist, hebben de leden bij de oprichting van de VvE in dit geval, zoals de VvE onbetwist heeft gesteld, ermee ingestemd dat er door de VvE een opstalverzekering met beperkte dekking is afgesloten. De VvE heeft aan deze verplichting voldaan. [eiseres] heeft onvoldoende betwist dat zij er middels de notulen van de ledenvergadering van 3 april 2007 op is gewezen dat de leden is geadviseerd een aanvullende opstalverzekering af te sluiten. Niet is immers weersproken dat die notulen huis-aan-huis in het appartementencomplex zijn verspreid. Uit de enkele stelling dat [eiseres] met die notulen niet bekend is, kan dan ook niet worden afgeleid dat deze notulen niet aan haar zijn verstrekt. Evenmin is weersproken dat in de aan [eiseres] verstrekte verzekeringspolis vermeld is dat de opstalverzekering strekt ter dekking van de herbouwwaarde van de opstal zoals die bij oplevering eruit zag. Dat [eiseres] in de veronderstelling verkeerde dat er wel een verzekering met volledige dekking was afgesloten, dient dan ook voor haar eigen risico te komen en kan dus niet tot schadeplichtigheid van de VvE leiden.

4.4.

Ten aanzien van het beroep dat [eiseres] doet op artikel 6:174 BW geldt dat de VvE terecht heeft betoogd dat niet zij maar de gezamenlijke appartementseigenaars als bezitter van de opstal hebben te gelden. Nu dit ter zitting door [eiseres] uitdrukkelijk is betwist waarbij zij heeft aangevoerd dat de VvE de eigenaar van het gebouw is, kan de kantonrechter [eiseres] niet anders begrijpen dan dat zij de VvE als zodanig – en dus niet als vertegenwoordigster van de gezamenlijke appartementseigenaars – als bezitster van de opstal wenst aan te spreken. Nu de VvE zoals gezegd niet als bezitster van de opstal heeft te gelden, faalt het beroep van [eiseres] op artikel 6:174 BW.

4.5.

Ten slotte moet de vraag beantwoord worden of de waterleiding waar zich de lekkage heeft voorgedaan tot de gemeenschappelijke zaken behoort. Is dit het geval dan is de VvE als vertegenwoordigster van de gezamenlijke eigenaars aansprakelijk voor de daardoor veroorzaakte schade op grond van artikel 21 lid 3 van het reglement, zo begrijpt de kantonrechter [eiseres]. Anders dan [eiseres] stelt kan echter niet worden geoordeeld dat artikel 9 lid 1 sub b van het reglement volgt dat alle waterleidingen gemeenschappelijke zaken zijn. Deze bepaling kan naar het oordeel van de kantonrechter redelijkerwijs slechts zo worden begrepen dat alle daarin opgesomde zaken alleen als een gemeenschappelijk zaak hebben te gelden indien die niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken. Nu onbetwist vaststaat dat de lekkage zich heeft voorgedaan in het deel van de waterleiding na de verdeler en dat deze leiding alleen ten behoeve van het appartement van [buurman] strekt, is dat geen gemeenschappelijke zaak en komt dat deel van de waterleiding op grond van artikel 21 van het reglement voor rekening en risico van [buurman].

4.6.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de vordering van [eiseres] zal worden afgewezen.

4.7.

Bij deze uitkomst van de procedure wordt [eiseres] als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van de VvE. De kosten aan de zijde van de VvE worden tot zover begroot op:

- griffierecht € 448,00

- salaris advocaat
€ 600,00(2 punten à € 300,00)

Totaal € 1.048,00

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst het gevorderde af.

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 1.048,00.

5.3.

verklaart de kostenveroordeling onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. B.M. Visser, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 november 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter