ECLI:NL:RBAMS:2013:8403

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/553343 / KG ZA 13-1367 SP/MV

Vonnis in kort geding van 12 december 2013

in de zaak van

de stichting

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres bij dagvaarding van 13 november 2013,

advocaat mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde 1],

2.
[gedaagde 2],

beiden wonende te [plaats],

advocaat mr. J.F.A. van der Maes te Amsterdam,

3.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN AAN [adres 1] TE ([postcode]) [plaats],

niet verschenen,

gedaagden.

De verschenen partijen zullen hierna ook Ymere, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Ter terechtzitting van 28 november 2013 heeft Ymere gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
Ymere en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen.
Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
Ter zitting waren aanwezig:

aan de zijde van Ymere: [persoon 1] en [persoon 2] met mr. Brunklaus;

aan de zijde van gedaagden: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met mr. Van der Maes.
Tegen de niet verschenen gedaagden sub 3 is verstek verleend.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.

1.2.

Ter zitting heeft Ymere kenbaar gemaakt te beschikken over whatsappberichten die haar stelling ondersteunen dat [gedaagde 1] ernstig is tekort geschoten. Desgevraagd heeft [gedaagde 1] verklaard de desbetreffende whatsappcorrespondentie te hebben gevoerd. De raadsman van [gedaagde 1] heeft met een beroep op het Procesreglement – dat voorschrijft dat producties tenminste 24 uur vóór aanvang van de zitting aan de wederpartij moeten worden toegezonden – bezwaar gemaakt tegen het in het geding brengen de whatsappberichten. De voorzieningenrechter heeft echter geoordeeld dat de berichten als productie worden toegelaten. Wel is de zitting in verband met de goede procesorde en het beginsel van hoor en wederhoor enige tijd geschorst om [gedaagde 1] en zijn raadsman in de gelegenheid te stellen de berichten te bestuderen.

2.De feiten

2.1.

Met ingang van 27 september 2010 huurt [gedaagde 1] de woning aan het adres [adres 1] te [plaats] (hierna de woning) van Ymere. De thans geldende huurprijs bedraagt € 475,78 netto per maand (inclusief stookkosten € 615,14 per maand). Bij de schriftelijke huurovereenkomst behoren Algemene Huurvoorwaarden Woningen. In artikel 5.4 van die voorwaarden is – kort gezegd – opgenomen dat het de huurder niet is toegestaan de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. In de zogenaamde Tarievenlijst, die onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst, is het volgende opgenomen:
Algemene huurvoorwaarden woningen(…)Artikel 5.4Boete bij verboden onderverhuur - bij constatering € 2.500,00- per dag € 50,00

2.2.

Begin maart 2012 heeft Ymere geconstateerd dat de woning op internet (www.kamertje.nl) te huur wordt aangeboden voor € 700,- per maand voor onbepaalde tijd.

2.3.

Op 8 mei 2012 heeft een medewerker van Ymere een bezoek gebracht aan de woning en de heer [persoon 4] aangetroffen. Op 18 december 2012 heeft dezelfde medewerker van Ymere opnieuw een bezoek aan de woning gebracht en daar de heer [persoon 3] aangetroffen.

2.4.

In een proces-verbaal van politie van 29 juli 2013 is onder meer het volgende opgenomen:
Op 29 februari 2013(bedoeld is 29 juli 2013, vzr.)
vervoegde zich een vrouw (naam bekend bij verbalisant) aan het politiebureau [locatie] die melding maakte van een onderhuursituatie/conflict op het adres [adres 1] te [plaats].Deze vrouw verklaarde dat zij 1250 euro aan dhr. [gedaagde 1] had betaald voor de huur van de woning op het adres [adres 1] te [plaats]. Bij de sleuteloverdracht bleek dat er nog twee mensen in de woning aanwezig waren. Deze personen verlieten de woning op het moment dat de vrouw de woning betrad.Vrijwel onmiddellijk daarna ontstond er een heftig conflict tussen dhr [gedaagde 1] en een van de personen die de woning hadden verlaten. Dit conflict was zo hevig dat politieassistentie werd ingeroepen .De vrouw besloot toen niet meer in deze woning te gaan wonen en vroeg haar geld terug. Dit werd door dhr. [gedaagde 1] geweigerd. De volgende dag had hij de sloten van de woning veranderd.

De vrouw had geen huurcontract met dhr. [gedaagde 1] opgemaakt. De huurovereenkomst was mondeling besproken.Overige van belang zijnde informatie: Verbalisant is sinds 2010 werkzaam als wijkagent in de wijk Plan en Gool, waar [adres 1] deel van uit maakt.In deze periode zijn mij meerdere meldingen bekend geworden van onderverhuur van de woning [adres 1].

2.5.

Bij brief van 11 oktober 2013 heeft de raadsvrouw van Ymere [gedaagde 1] – kort gezegd – gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde 1] heeft niet op deze brief gereageerd.

2.6.

Sinds 1 november 2013 staat ook [gedaagde 2] ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie op het adres van de woning. Eerder heeft [gedaagde 2] van 5 september 2012 tot 17 september 2012 op dit adres ingeschreven gestaan.

3.Het geschil

3.1.

Ymere vordert – kort gezegd – gedaagden te veroordelen tot ontruiming van de woning binnen acht dagen na betekening van dit vonnis, [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van de boete van € 2.500,- (in verband met overtreding van artikel 5.4 van de Algemene Huurvoorwaarden), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding en gedaagden te veroordelen in de kosten van dit geding.

3.2.

Ymere stelt hiertoe – samengevat weergegeven – het volgende. Naar aanleiding van klachten over overlast en naar aanleiding van de advertentie op www.kamertje.nl hebben medewerkers van Ymere de woning verschillende keren bezocht. Een medewerker van Ymere heeft naar aanleiding van genoemde advertentie telefonisch contact gezocht met de aanbieder van de woning en zich voorgedaan als kandidaat-huurder. De medewerker heeft vervolgens met iemand die zich [gedaagde 1] noemde een afspraak gemaakt voor bezichtiging van de woning op 8 maart 2012. Die afspraak is vervolgens per sms-bericht afgezegd omdat de woning al verhuurd zou zijn. Vervolgens is bij een huisbezoek op 8 mei 2012 [persoon 4] aangetroffen die liet weten de woning tijdelijk te bewonen. Bij een huisbezoek op 18 december 2012 is [persoon 3] aangetroffen die eveneens liet weten in de woning woonachtig te zijn. In juli 2013 is gebleken dat [gedaagde 1] € 1.250,- aan huur heeft ontvangen van een Braziliaanse vrouw. Hij heeft haar ook de sleutels van de woning gegeven. Dezelfde dag heeft zij de woning echter verlaten in verband met een dreigend conflict waarbij [gedaagde 1] betrokken was. De woning is haar nooit ter beschikking gesteld (toen zij een dag later terugkeerde bleken er andere sloten op te zitten) en [gedaagde 1] heeft geweigerd haar het bedrag van € 1.250,- terug te betalen. Ten bewijze hiervan beschikt Ymere over whatsapp-berichten uitgewisseld tussen [gedaagde 1] en een kennis van de Braziliaanse vrouw, die haar heeft geholpen bij het vinden van een woning. Door een sociale huurwoning onder te verhuren dan wel in de verhuur aan te bieden, schiet [gedaagde 1] ernstig tekort in de nakoming van zijn verplichtingen. Ymere heeft een groot en spoedeisend belang bij het bestrijden van woonfraude. Bovendien is [gedaagde 1] als gevolg hiervan de boete van € 2.500,- verschuldigd.

3.3.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben tegen de vordering – samengevat weergegeven – het volgende verweer gevoerd. Zij hebben al bijna vier jaar een relatie en sinds kort wonen zij samen in de woning. [persoon 4] is een kennis van [gedaagde 2] en hij heeft tijdens een vakantie enkele weken in de woning verbleven. [persoon 3] is een kennis van [gedaagde 1] die vanwege privéomstandigheden tijdelijk geen eigen woning had en enige tijd bij [gedaagde 1] in de woning heeft verbleven. Hij heeft echter schriftelijk verklaard dat hij de woning nooit van [gedaagde 1] heeft gehuurd. Omdat [gedaagde 1] veel schulden had, heeft hij zijn woning aangeboden op www.kamertje.nl. Hij was zich er op dat moment niet van bewust dat onderhuur niet was toegestaan. Na het lezen van de huurovereenkomst werd het [gedaagde 1] echter duidelijk dat het zonder toestemming onderverhuren van de woning niet mocht. Omdat hij de woning niet wilde kwijtraken, heeft hij de woning nooit daadwerkelijk verhuurd. Hij heeft daarom indertijd per sms laten weten (naar nu blijkt aan de medewerker van Ymere) dat de woning al verhuurd was. Verder heeft [gedaagde 1] (aanvankelijk) betwist dat hij de Braziliaanse vrouw een aanbod tot onderhuur heeft gedaan. Zij was bij hem aanwezig op een feestje. Toen een ruzie ontstond heeft zij de reservesleutels van de woning meegenomen. Om die reden heeft [gedaagde 1] de volgende dag nieuwe sloten op de deur geplaatst. Nu het bewijs van Ymere dat de woning wordt onderverhuurd flinterdun is, kan de vordering tot ontruiming niet in kort geding worden toegewezen. Ymere heeft hierbij geen spoedeisend belang. Ook de verschuldigdheid van de gevorderde boete wordt bestreden.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.2.

In de dagvaarding en ter zitting is door Ymere onder meer melding gemaakt van overlastklachten. Desgevraagd is ter zitting echter door Ymere uitdrukkelijk verklaard dat de (gestelde) overlast geen grond vormt voor de gevorderde ontruiming en dat haar overigens de laatste tijd ook geen overlastklachten meer hebben bereikt. De desbetreffende klachten zullen dan ook verder door de voorzieningenrechter onbesproken blijven. Ook het feit dat [gedaagde 2] samen met [gedaagde 1] in de woning woonachtig is, vormt voor Ymere geen grond voor de gevorderde ontruiming. Zij is slechts mede gedagvaard omdat zij op het adres van de woning staat ingeschreven, aldus Ymere.

4.3.

Of [persoon 4] en [persoon 3] als logé of als onderhuurder in de woning hebben verbleven, kan in dit kort geding, dat zich niet leent voor een nader onderzoek naar de feiten, niet met voldoende zekerheid worden vastgesteld. Wel staat vast dat [gedaagde 1] de woning op het internet in (onder)verhuur heeft aangeboden. Omdat het hier een sociale huurwoning betreft en onderverhuur in de Algemene Huurvoorwaarden Woningen expliciet is verboden, acht de voorzieningenrechter dit een zeer ernstige tekortkoming aan de zijde van [gedaagde 1]. Dat [gedaagde 1] pas na het plaatsen van de woning op internet het huurcontract is gaan lezen en pas toen ontdekte dat onderverhuur niet is toegestaan, acht de voorzieningenrechter niet aannemelijk. Verschillende woningcorporaties alsmede de gemeente Amsterdam voeren sinds jaar en dag een strijd tegen woonfraude, zodat van iedere huurder van een sociale woning in Amsterdam verwacht kan worden dat hij weet dat onderhuur zonder toestemming van de verhuurder niet is toegestaan.

4.4.

Geconfronteerd met de door Ymere ter zitting overgelegde prints van de whatsapp-berichten (zie 3.2), waaruit blijkt dat [gedaagde 1] met (een vriendin van) de Braziliaanse vrouw overeenstemming heeft bereikt over onderverhuur van de woning voor € 1.250,-, heeft [gedaagde 1], in afwijking van zijn eerdere toelichting op dit punt, het volgende verklaard. Uit geldnood heeft hij zijn woning aan haar aangeboden, waarbij het niet zijn bedoeling was dat zij daadwerkelijk haar intrek in de woning zou nemen. Nadat hij het bedrag van € 1.250,- van haar onder valse voorwendselen had ontvangen, heeft hij een ruzie geënsceneerd teneinde de vrouw zo bang te maken, dat zij niet meer in de woning zou durven wonen. Na haar vertrek uit de woning heeft hij de sloten verwisseld, aldus [gedaagde 1].

4.5.

De voorzieningenrechter acht het inzetten van een sociale huurwoning als middel voor oplichting – waarbij misbruik wordt gemaakt van de woningnood in Amsterdam – eveneens een zeer ernstige tekortkoming aan de zijde van [gedaagde 1]. Ymere heeft ter zitting terecht aangevoerd dat dit in het licht van de huurovereenkomst voor haar onacceptabel is. [gedaagde 1] heeft hiermee zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW) geschonden. Dit gezien in combinatie met hetgeen onder 4.3 is overwogen over het plaatsen van de woning op internet maakt dat het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken. Hierop vooruitlopend kan in dit kort geding de ontruiming van de woning worden uitgesproken. Ymere heeft hierbij een spoedeisend belang, aangezien de gevraagde voorziening strekt tot beëindiging van het gebruik van een - relatief schaarse - sociale huurwoning.

4.6.

Nu in dit geding niet kan worden vastgesteld of de woning daadwerkelijk is onderverhuurd of in gebruik gegeven aan derden, kan evenmin met voldoende zekerheid worden vastgesteld of [gedaagde 1] de gevorderde boete van € 2.500,- is verschuldigd. De boete is immers alleen verschuldigd bij verboden onderverhuur of in gebruik geven (zie 2.1) terwijl het in dit kort geding niet zozeer gaat om (gerealiseerde) verboden onderverhuur, maar om het inzetten van een sociale huurwoning bij oplichtingspraktijken.

4.7.

De slotsom is dat de vordering tot ontruiming jegens [gedaagde 1] zal worden toegewezen. Aangezien [gedaagde 2] inwonend is bij [gedaagde 1] en zij geen eigen recht heeft ten opzichte van Ymere zal de vordering tot ontruiming ook jegens haar worden toegewezen. De vordering tot ontruiming komt niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal derhalve eveneens jegens de niet verschenen gedaagden sub 3 worden toegewezen.

4.8.

Gedaagden zullen als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding gevallen aan de zijde van Ymere.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt gedaagden om de woning aan het adres [adres 1] te ([postcode]) [plaats] met de hunnen en het hunne binnen acht dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen, met machtiging, voor zover vereist, van Ymere om, zo gedaagden mochten nalaten aan deze veroordeling te voldoen, de nakoming daarvan te (doen) bewerkstelligen met behulp van de sterke arm, overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering,

5.2.

veroordeelt gedaagden, indien zij niet vrijwillig aan de hiervoor gegeven veroordeling tot ontruiming voldoen en Ymere de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, aan Ymere de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming,

5.3. veroordeelt gedaagden in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 78,68 aan dagvaardingskosten, € 589,- aan griffierecht en
€ 816,- aan salaris advocaat, te vermeerderen met de kosten van de in artikel 61 van het Wetboek van Burgelijke Rechtsvordering voorgeschreven advertentie,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.P. Pompe, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Veraart, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2013.^[1]