Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/550531 / KG ZA 13-1179 CMB/MRSB
Vonnis in kort geding van 6 december 2013
in de zaak van
1.[eiseres sub 1],
wonende te [woonplaats 1],
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats 2],
eiseressen in conventie bij dagvaarding van 15 oktober 2013,
verweersters in reconventie,
advocaat mr. H. Sluiter te Amsterdam,
tegen
1.[eiseres sub 1],
wonende te [woonplaats 3],
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats 4],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. J.M. de Bruin te Amsterdam.
Partijen zullen hierna, in meervoud, [eisers] en (gezamenlijk) [gedaagden] worden genoemd. Waar in enkelvoud bedoeld zullen [gedaagden] worden aangeduid als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2].
1.De procedure
Voor de aanvang ter terechtzitting van 29 oktober 2013 is de behandeling van deze zaak verplaatst naar 5 november 2013. Ter terechtzitting van 5 november 2013 hebben [eisers] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagden] hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen, en vervolgens in reconventie gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte akte. [eisers] hebben de vordering in reconventie bestreden. Beide partijen hebben producties en pleitnota’s in het geding gebracht. [eisers] hebben bezwaar gemaakt tegen de 40 pagina’s tellende pleitnota van de zijde van [gedaagden] De voorzieningenrechter heeft besloten tot een plaatsopneming op een latere datum. De procedure is daartoe aangehouden. Met partijen is afgesproken dat de pleitnota van [gedaagden] als een nadere akte zal worden beschouwd waarop [eisers] ten tijde van de voortzetting van de behandeling op locatie kan reageren. Ter zitting waren - voor zover van belang - aanwezig: [persoon] (hierna [persoon]), de vader van [eisers], met mr. Sluiter en verder [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] met mr. De Bruin.
1.1.
De behandeling van de zaak is voortgezet op 21 november 2013 op locatie aan het adres [adres]. In het pand op dit adres heeft voorafgaand aan de voortzetting van de behandeling een plaatsopneming (descente) plaatsgevonden. Partijen waren tijdens de voortzetting in dezelfde samenstelling aanwezig als op de zitting van 5 november 2013. [eisers] hebben een nadere pleitnota overgelegd. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
2.De feiten
2.1.
[eisers] zijn sedert 25 mei 2012 eigenaressen van het appartement aan het adres [adres] (hierna de woning). [eisers] laten zich in al hun contacten met [gedaagden] vertegenwoordigen door hun vader, [persoon].
2.2.
[gedaagde sub 1] huurt de woning sedert 1974. Zij heeft de woning samen met haar recent overleden echtgenoot en haar kinderen, waaronder [gedaagde sub 2], steeds bewoond. [gedaagde sub 1] bewoont de woning thans met [gedaagde sub 2]. [gedaagde sub 2] is inmiddels meerderjarig.
2.3.
De huurprijs voor de woning bedroeg op 1 mei 2013 € 258,- per maand.
2.4.
Partijen hebben sedert september 2012 overleg gevoerd over - kort gezegd - de renovatie van de woning en de consequenties daarvan voor de hoogte van de toekomstige huur. De renovatie van de woning maakte deel uit van een omvangrijke renovatie welke [eisers] aan het pand wensten uit te voeren. Partijen hebben met betrekking tot de woning op 6 mei 2013 een renovatieovereenkomst gesloten. In de overeenkomst staan de uit te voeren werkzaamheden opgesomd en is - voor zover van belang - het volgende bepaald:
“B. De volgende afspraken betreffende de periode van verbouwing en de bewoning gedurende de werkzaamheden:
De overeengekomen werkzaamheden worden in één aaneengesloten periode gepland en uitgevoerd.
Voor de duur van de werkzaamheden betrekken huurders een door henzelf geregelde tijdelijke woonruimte. De zoon blijft na overleg met verhuurders in de voorkamer wonen. Hiertoe zullen de minimaal noodzakelijke voorzieningen voor dit verblijf, zoals water (douche) en toilet in stand blijven, c.q. tijdelijk worden aangebracht. (…).
(…)
De huurders betrekken hun tijdelijke woonruimte op 1 mei 2013. De werkzaamheden kunnen starten vanaf 2 mei 2013.
De kosten voor het tijdelijke verblijf van de huurders worden gehaald uit de volgende componenten:
1)
De huur (€ 258) gedurende de bouwperiode;
De huur (€ 258) gedurende de bouwperiode;
2)
Een extra vergoeding van de verhuurder gedurende de overeengekomen bouwperiode van € 250 per maand of naar rato van een deel van de maand.
Een extra vergoeding van de verhuurder gedurende de overeengekomen bouwperiode van € 250 per maand of naar rato van een deel van de maand.
De bouwperiode wordt vastgelegd op 13 weken.
1)
Bij een kortere duur van de bouwperiode wordt de extra vergoeding (zie e.2) van de verhuurder naar rato verminderd;
Bij een kortere duur van de bouwperiode wordt de extra vergoeding (zie e.2) van de verhuurder naar rato verminderd;
2)
Bij overschrijding van de bouwperiode wordt de extra vergoeding van de verhuurder zoals vermeld onder e.2 maximaal € 750 per maand of naar rato van een deel van de maand, ter dekking van de kosten voor het realiseren van vervangende (gemeubileerde) tijdelijke woonruimte voor huurders.’
Bij overschrijding van de bouwperiode wordt de extra vergoeding van de verhuurder zoals vermeld onder e.2 maximaal € 750 per maand of naar rato van een deel van de maand, ter dekking van de kosten voor het realiseren van vervangende (gemeubileerde) tijdelijke woonruimte voor huurders.’
3)
De vergoeding als bedoeld onder f.2 zal, uitsluitend in geval van kennelijke overmacht, niet langer dan één jaar verstrekt worden. In dat geval zal in nader overleg tussen huurders en verhuurder een oplossing worden gezocht.(…)”
De vergoeding als bedoeld onder f.2 zal, uitsluitend in geval van kennelijke overmacht, niet langer dan één jaar verstrekt worden. In dat geval zal in nader overleg tussen huurders en verhuurder een oplossing worden gezocht.(…)”
2.5.
Partijen hebben op 6 mei 2013 tevens een nieuwe huurovereenkomst gesloten. In deze huurovereenkomst is bepaald dat de overeenkomst is aangegaan
“voor onbeperkte duur, vanaf 1 augustus 2013, of elke eerdere of latere datum waarop de woning in gerenoveerde staat is opgeleverd”. Partijen zijn verder een huur overeengekomen van € 658,- per maand.
“voor onbeperkte duur, vanaf 1 augustus 2013, of elke eerdere of latere datum waarop de woning in gerenoveerde staat is opgeleverd”. Partijen zijn verder een huur overeengekomen van € 658,- per maand.
2.6.
[gedaagde sub 1] en haar echtgenoot zijn op 2 mei 2013 naar een andere woonruimte verhuisd. De werkzaamheden zijn op of omstreeks 2 mei 2013 aangevangen. [gedaagde sub 2] is in de woning blijven wonen.
2.7.
Bij brief van 30 mei 2013, verzonden naar het adres van de woning, heeft [persoon] [gedaagden] bericht dat de renovatie is voltooid en dat deze op 31 mei 2013 zal worden opgeleverd. [persoon] heeft namens [eisers] met ingang van 1 juni 2013 aanspraak gemaakt op betaling van de nieuwe huur. Daarbij heeft hij opgemerkt:
“Mochten jullie bij de bezichtiging van 6 juni de renovatie van jullie huis niet volledig accepteren, zal ik de heer Ing. Didier Nieland van EN Vastgoed advies (onafhankelijke partij) om raad vragen.
Ik zal het advies van de heer Ing. Nieland aanvaarden en het te kort bij de renovatie verhelpen.
Het advies van Ing. Nieland voor mij is bindend.”
2.8.
Tussen partijen is een geschil ontstaan over de voltooiïng van de overeengekomen renovatiewerkzaamheden. [gedaagde sub 1] heeft [persoon] bij brief van 26 juni 2013 bericht dat zij de oplevering van de woning niet accepteert omdat een groot aantal in de renovatieovereenkomst overeengekomen werkzaamheden - genoemd in een bijlage bij de brief (productie 38 aan de zijde van [gedaagden] - niet, althans onvoldoende deugdelijk waren verricht.
2.9.
Bij brief van 11 juli 2013 heeft de toenmalig gemachtigde van [gedaagde sub 1] [eisers] gesommeerd de door [gedaagde sub 1] in de brief van 26 juni 2013 genoemde werkzaamheden uit te voeren, waarna een datum voor oplevering kan worden bepaald.
2.10.
Sedert eind juli 2013 hebben zich aan de achterzijde van de woning lekkages voorgedaan.
2.11.
De gemeente Amsterdam heeft de renovatiewerkzaamheden aan het pand op 6 augustus 2013 op mondelinge last stilgelegd nadat was gebleken dat de renovatiewerkzaamheden niet conform de verleende bouwvergunning werden verricht. De gemeente heeft dit besluit in een brief van 8 augustus 2013 toegelicht. In deze brief heeft de gemeente op hervatting van de werkzaamheden zonder aanpassing van de bouwvergunning een dwangsom gesteld. In de brief staat de volgende passage:
“
Waterdicht maken
Waterdicht maken
In overleg met de behandelend inspecteur mag u
alleenwerkzaamheden verrichten ten behoeve van het waterdicht maken van het dak.(…)”
alleenwerkzaamheden verrichten ten behoeve van het waterdicht maken van het dak.(…)”
2.12.
De echtgenoot van [gedaagde sub 1] is op 13 augustus 2013 overleden. [gedaagde sub 1] heeft op of omstreeks deze datum haar intrek weer in de woning genomen.
2.13.
Mr. Sluiter heeft [gedaagde sub 1] in een brief waarop met de hand is geschreven “”Amsterdam, 2 sept 2013, 2e sommatie” namens [eisers] gesommeerd de volgens [eisers] sedert 1 juni 2013 verschuldigde huur van 658,- , alsmede een bedrag van EUR 1.400,- aan schilderwerkzaamheden te betalen.
2.14.
Bij besluit van de gemeente Amsterdam van 11 september 2012 is [eisers] - kort gezegd - opgedragen het dak van het (achterhuis van het) pand waterdicht te maken.
2.15.
Bij brief van 17 september 2013 heeft Ing. D. Nieland van EN Vastgoed aan [persoon] geschreven dat zij op 30 mei 2013 met [persoon] de renovatiewerkzaamheden hebben geïnspecteerd en dat hij tot de conclusie is gekomen dat alle in de renovatieovereenkomst opgenomen werkzaamheden op dat moment volledig waren afgerond.
2.16.
[gedaagde sub 1] heeft sedert haar terugkeer in de woning voor de periode van 13 augustus tot 31 augustus een bedrag van 108,20 en voor de maanden september, oktober en november een bedrag van - steeds - EUR 258,- aan [eisers] overgemaakt, in totaal derhalve een bedrag van EUR 882,20.
3.Het geschil in conventie
3.1.
[eisers] vorderen samengevat -
dat [gedaagde sub 1] vanaf 1 juni 2013 de huur van EUR 658,- voldoet, te verminderen met de reeds op deze huur betaalde bedrag van EUR 624,20 (dit moet zijn EUR 882,20, vzr) en te vermeerderen met rente van 1% per maand over de hoofdsom,
ontruiming van [gedaagden] uit de woning binnen 8 dagen na de betekening, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [gedaagden],
dat [gedaagden] wordt veroordeeld tot voldoening van buitengerechtelijke incassokosten van, inclusief omzetbelasting, EUR 151,25,
dat [gedaagde sub 1] wordt veroordeeld in de kosten en de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eisers] leggen aan hun vorderingen kort samengevat het volgende ten grondslag. De woning is op 30 mei 2013 opgeleverd. EN Vastgoed heeft tijdens een bezichtiging op deze datum vastgesteld dat alle overeengekomen werkzaamheden volledig zijn uitgevoerd. [eisers] betwisten dat de woning op dit moment gebreken vertoont. Er is hooguit sprake van een aantal onvolkomenheden die zo spoedig mogelijk zullen worden hersteld. Nu de woning is opgeleverd op 30 mei 2013 is [gedaagde sub 1] met ingang van 1 juni 2013 de nieuwe huurprijs van EUR 658,- per maand verschuldigd. Zij kan de verhoging van de huurprijs niet tegenhouden door zich op het standpunt te stellen dat de overeengekomen renovatiewerkzaamheden naar haar inzicht niet volledig zijn uitgevoerd. [gedaagde sub 1] heeft sedert 1 juni 2013 in totaal een bedrag van EUR 882,20 aan huur betaald (1x een bedrag van EUR 108,20 en 3 x een bedrag van EUR 258,-). Zij betaalt op dit moment in het geheel geen huur. [eisers] hebben hun eigen financiële verplichtingen waartoe zij de betaling van de (overeengekomen) huur door [gedaagde sub 1] nodig hebben. De vordering onder 1) is derhalve toewijsbaar.
De huurachterstand bedraagt inmiddels minimaal 5 maanden. Dit rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst, zodat daarop in deze procedure kan worden vooruitgelopen. [gedaagde sub 1] heeft zich bovendien niet als goed huurder gedragen door op de gemeenschappelijke trap fietsen en andere zaken te plaatsen en doordat [gedaagde sub 2], die zonder recht of titel in de woning verblijft, in de woning feesten heeft gegeven waardoor overlast aan omwonenden is veroorzaakt. Ook de vordering onder 2) is derhalve toewijsbaar.
[gedaagde sub 1] is meerdere keren aangemaand om de huurachterstand te voldoen. Daarmee is zij buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd geraakt.
De conclusie is derhalve volgens [eisers] dat alle vorderingen (in conventie) toewijsbaar zijn.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
[gedaagde sub 1] vordert samengevat -
dat [eisers] worden veroordeeld aan [gedaagde sub 1] een op grond van de renovatieovereenkomst verschuldigd bedrag van EUR 875,- te voldoen.
dat [eisers] worden veroordeeld aan [gedaagde sub 1] bij wijze van voorschot op vervangende schadevergoeding een bedrag van EUR 2.459,22 te voldoen,
dat [eisers] worden veroordeeld aan [gedaagde sub 1] bij wijze van voorschot op evenredige huurprijsvermindering een bedrag van EUR 882,20 te voldoen,
at [eisers] worden veroordeeld aan [gedaagde sub 1] bij wijze van voorschot de kosten voor de verlichting van het trappenhuis van EUR 163,97 te voldoen,
dat [eisers] worden veroordeeld aan [gedaagde sub 1] bij wijze van voorschot op schadevergoeding een bedrag van EUR 3.295,- te voldoen,
te bepalen dat [gedaagde sub 1] geen huur is verschuldigd aan [eisers] vanaf 1 december 2013 totdat [eisers] alle gebreken aan de woning hebben hersteld, althans totdat [eisers] de gebreken zoals genoemd in de bijlage bij de brief van [gedaagde sub 1] van 26 juni 2013 (productie 38 van de zijde van [gedaagden]) hebben hersteld, althans totdat alle bouwwerkzaamheden aan het pand en de woning conform de daartoe door de gemeente Amsterdam verleende omgevingsvergunning zijn uitgevoerd, althans totdat de aan [eisers] opgelegde bouwstop is opgeheven en de bouwwerkzaamheden weer kunnen worden aangevangen, althans tot een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn.
dat [eisers] worden veroordeeld - op straffe van verbeurte van een dwangsom - binnen 7 dagen na de datum van dit vonnis een deugdelijke goed functionerende cv-installatie in de woning aan te laten leggen door een daarin gespecialiseerd bedrijf, althans de gebreken aan de huidige cv-installatie te verhelpen, zodanig dat [gedaagde sub 1] daarvoor een onderhoudscontract kan afsluiten bij de GOK te Amsterdam,
dat [eisers] - op straffe van verbeurte van een dwangsom - worden veroordeeld binnen 7 dagen na de datum van dit vonnis de keuken in de woning af te maken zoals overeengekomen,
dat [eisers] worden veroordeeld - op straffe van verbeurte van een dwangsom - om binnen 7 dagen na de datum van dit vonnis zorg te dragen voor de deugdelijke aanleg/aansluiting van de elektriciteit in de hal,
dat [eisers] worden veroordeeld - op straffe van verbeurte van een dwangsom - om bij wijze van tijdelijke oplossing een elektrische ventilator aan te brengen in het raam dat uitkijkt op de binnenplaats,
dat [eisers] worden veroordeeld in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
[gedaagden] leggen aan hun vorderingen - kort samengevat - het volgende ten grondslag. [eisers] zijn tot op heden de in de renovatieovereenkomst overeengekomen werkzaamheden op een groot aantal punten niet nagekomen. [gedaagde sub 1] heeft [eisers] bij brief van 26 juni 2013 bericht dat zij de oplevering van de woning niet aanvaardt en [eisers] verzocht de in de bijlage bij die brief genoemde werkzaamheden alsnog (naar behoren) uit te voeren. Er hebben zich in de woning ten gevolge van de werkzaamheden van [eisers] aan het dak van het pand sedert eind juli 2013 zeer ernstige lekkages voorgedaan. Deze zijn tot op heden niet verholpen alhoewel [eisers] op last van dwangsom zijn aangezegd het dak waterdicht te maken. Door de lekkages en de gebreken aan het gehuurde kon de laatste wens van de echtgenoot van [gedaagde sub 1], om in de woning te sterven, niet in vervulling gaan. [gedaagde sub 1] is na het overlijden van haar echtgenoot teruggekeerd in de woning om daar haar echtgenoot te kunnen opbaren, dit ondanks de vele gebreken aan de woning. [gedaagde sub 1] is bereid de overeengekomen huur te betalen op het moment dat alle gebreken zijn verholpen. De vorderingen zijn daarop deels gericht. Totdat de gebreken zijn verholpen, althans de overeengekomen werkzaamheden volledig zijn verricht, is [gedaagde sub 1] van mening dat zij in het geheel geen huur verschuldigd is. Zij vordert de reeds betaalde huur terug en wenst vastgesteld te hebben dat zij met ingang van 1 december 2013 geen huur verschuldigd is. [gedaagde sub 1] heeft door de lekkages verder schade geleden en zij vordert naast het herstel van de schade op de vergoeding daarvan een voorschot.
4.3.
[eisers] voeren verweer.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling in conventie
5.1.
Voor toewijzing van de vordering in conventie onder 1) is vereist dat voldoende aannemelijk is dat de woning op het moment van oplevering op 30 mei 2013 geen, althans geen wezenlijke gebreken vertoonde zodat [gedaagde sub 1] - naar objectieve maatstaven - gehouden was de woning te aanvaarden en de nieuwe huurovereenkomst met ingang van deze datum is ingetreden.
5.2.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de woning tot op heden naar objectieve maatstaven op geen enkele wijze voldoet aan hetgeen [gedaagde sub 1] daarvan redelijkerwijs mag verwachten. Het oordeel van een derde partij die in opdracht van [eisers] heeft geconstateerd dat de renovatie op 30 mei 2013 volledig zoals overeengekomen was voltooid doet daaraan niet af. [gedaagden] hebben zich immers aan dit oordeel niet gebonden en zijn niet gehoord door de vertegenwoordiger van EN Vastgoed BV. De voorzieningenrechter heeft ter gelegenheid van het bezoek aan de woning op 21 november 2013 geconstateerd dat een aanzienlijk aantal in de renovatieovereenkomst overeengekomen werkzaamheden nog niet zijn verricht. Zo is in de keuken nog geen apparatuur geplaatst, vertoont de afzuiginstallatie alsmede de CV-ketel gebreken, is de vloer nog niet volledig gelegd, zijn tot op heden niet, zoals overeengekomen, ramen geplaatst in een blinde muur in de woonkamer aan de achterzijde van de woning en is ter voorkoming van vochtvorming in de tussentijd evenmin elektrische ventilatie aangebracht. Of de woning geheel geschilderd en gestuct was op 30 mei 2013 kon niet worden vastgesteld, vanwege de omvangrijke waterschade door lekkages aan het plafond en de muren in de keuken, woonkamer en badkamer.
5.3.
[eisers] kan voor de onder 5.2. genoemde gebreken aansprakelijk worden gehouden. Zij zijn in de renovatieovereenkomst overeengekomen deze werkzaamheden naar behoren te verrichten en dienen deze verbintenis na te komen. Dat de keuken duurder is uitgevallen dan [eisers] hadden gedacht komt voor hun rekening aangezien zij voor die mogelijkheid geen clausule in de renovatieovereenkomst hebben opgenomen. Niet gebleken is dat [gedaagde sub 1] zich heeft verbonden voor de keuken een bedrag bij te betalen en een verplichting hiertoe kan, zoals hierna in reconventie zal blijken, niet uit de renovatieovereenkomst worden afgeleid. Ook het gegeven dat de achterburen zich verzetten tegen het plaatsen van twee ramen in de blinde muur, maakt niet dat [eisers] niet langer gehouden is aan deze verplichting jegens [gedaagden] uitvoering te geven. Voor zover het plaatsen van de ramen onmogelijk blijkt, zal een vervangende oplossing moeten worden gezocht, zoals door [gedaagde sub 1] bij e-mail van 20 mei 2013 al is aangedragen. [eisers] dienen daarnaast de gebreken aan de woning veroorzaakt door de lekkages weg te nemen.
5.4.
Ronduit kwalijk is het verweer van [eisers] dat de lekkages niet aan hen te wijten zijn omdat de gemeente een bouwstop had opgelegd. Uit de door [gedaagden] overgelegde besluiten van de gemeente Amsterdam van 8 augustus 2013 en 11 september 2013, waarmee [eisers] uiteraard bekend was maar die hij heeft nagelaten in het geding te brengen, blijkt immers duidelijk dat de gemeente de werkzaamheden aan het dak van het pand van de bouwstop heeft uitgezonderd en [eisers] onder last van dwangsom heeft gemaand tot het waterdicht maken van het dak, juist vanwege de door [gedaagde sub 1] gemelde lekkages. [eisers] hebben onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de gemeente verkeerde instructies heeft gegeven ter afdichting van het dak en [eisers] hebben verplicht deze instructies op te volgen. Het is de verantwoordelijkheid van [eisers] om ervoor te zorgen dat het dak op adequate wijze werd afgedekt en voldoende aannemelijk is dat dit tot op heden nog niet is gebeurd.
5.5.
De conclusie uit het voorgaande is dat [gedaagde sub 1] de oplevering van de woning op goede gronden niet heeft aanvaard. Aangezien de gebreken vooralsnog niet zijn weggenomen en de situatie sedertdien door de opgetreden lekkages alleen maar is verslechterd, bestaat geen grond voor het oordeel dat de renovatie tot op heden is afgerond. Derhalve is de nieuwe huurovereenkomst tot op heden niet in werking is getreden. [gedaagde sub 1] is dan ook hoogstens de oude huur van EUR 258,- verschuldigd. De vordering onder 1) moet derhalve worden afgewezen.
5.6.
De vordering tot ontruiming is slechts toewijsbaar indien in voldoende mate aannemelijk is dat de bodemrechter, op wiens oordeel bij toewijzing van de vordering wordt vooruitgelopen, de huurovereenkomst zal ontbinden.
5.7.
In de renovatieovereenkomst is overeengekomen dat [gedaagde sub 1] gedurende de bouwperiode geen huur was verschuldigd. [gedaagde sub 1] heeft daarnaast zoals door [eisers] is erkend sedert haar terugkeer in de woning elke maand de huur van EUR 258,- voldaan. Nu de nieuwe huurovereenkomst nog niet is ingegaan, heeft [gedaagde sub 1] tot op heden nog geen huurachterstand opgelopen, daargelaten wat in reconventie over de vordering tot nihilstelling van de huur zal worden overwogen, zodat voorshands onvoldoende aannemelijk is dat [gedaagde sub 1] op dit punt is tekortgeschoten in de nakoming van de (oude) huurovereenkomst. Ook de overige door [eisers] gestelde tekortkomingen van [gedaagde sub 1] in haar verplichtingen als huurder zijn voorshands onvoldoende aannemelijk geworden. Voor zover [eisers] al aannemelijk hebben gemaakt dat [gedaagde sub 1] af en toe fietsen en ander zaken in het gemeenschappelijke trappenhuis heeft geplaatst, hebben zij ter gelegenheid van de bezichtiging van de woning niet aannemelijk gemaakt dat daardoor gevaar voor anderen is ontstaan. Dat [gedaagde sub 2] feesten in de woning zou hebben gegeven waardoor overlast zou zijn veroorzaakt aan omwonenden hebben [eisers] in het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagden] evenmin voldoende aannemelijk gemaakt. Anders dan door [eisers] gesteld, verblijft [gedaagde sub 2] als zoon van [gedaagde sub 1] overigens niet zonder recht of titel in de woning aangezien hij ook als meerderjarige tot het gezin van [gedaagde sub 1] behoort. Nu de gestelde tekortkomingen onvoldoende aannemelijk zijn gemaakt, is niet voldaan aan het onder 5.6. genoemde criterium zodat de vordering tot ontruiming zal worden afgewezen.
5.8.
Nu de vorderingen onder 1) en 2) worden afgewezen, is evenmin plaats voor vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, zodat ook deze vordering strandt. De conclusie is dan ook dat alle vorderingen in conventie moeten worden afgewezen.
5.9.
[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht EUR 274,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal EUR 1.090,00
5.10.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.11.
De wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zal worden opgelegd met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis aangezien dat redelijk voorkomt.
6.De beoordeling in reconventie
6.1.
De vorderingen in reconventie zullen stapsgewijs worden besproken. Voor zover de ingestelde vorderingen geldvorderingen betreffen heeft als uitgangspunt te gelden dat voor toewijzing van een dergelijke vorderingen in kort geding slechts plaats is, als het bestaan en de omvang van de vorderingen voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Niet is betwist dat [gedaagde sub 1] over weinig financiële middelen beschikt en noodgedwongen uitgaven heeft moeten doen, waarbij onweersproken is dat de verzekering van [gedaagde sub 1] weigert tot vergoeding van enige schade over te gaan, omdat de schade aan de verhuurder is te wijten. Onder deze omstandigheden is het belang van [gedaagde sub 1] bij een onmiddellijke voorziening gegeven.
Voorts vinden alle vorderingen in reconventie hun grondslag in de rechtsverhouding tussen [eisers] als verhuurders en [gedaagde sub 1] als huurster en staat buiten kijf dat alle bedragen waarvan vergoeding wordt gevorderd door [gedaagde sub 1] en niet (ook) door [gedaagde sub 2] zijn betaald, zodat [gedaagde sub 2] niet ontvankelijk is in zijn vorderingen in reconventie.
6.2.
Als uitgangspunt dient, zoals in conventie is overwogen, dat de renovatie van de woning niet is voltooid en dat de woning nog vele gebreken vertoont.
6.3.
De vordering onder a)
Partijen zijn in de renovatieovereenkomst overeengekomen dat [gedaagde sub 1] geen huur verschuldigd zou zijn en dat [eisers] daarnaast gedurende de initiële bouwperiode van 13 weken aan [gedaagde sub 1] een extra vergoeding van EUR 250,- per maand zou voldoen. Voor elke additionele maand dat de renovatie zou voortduren zijn [eisers] een bedrag van EUR 750,- verschuldigd, ter bekostiging van alternatieve huisvesting voor [gedaagde sub 1]. [gedaagde sub 1] heeft op 13 augustus 2013 haar intrek weer in de woning genomen, waarmee haar recht op de vergoeding van EUR 750,- is komen te vervallen. De door [eisers] aan [gedaagde sub 1] te betalen vergoeding bedraagt 3 x EUR 250,- (voor de maanden mei, juni en juli) en 13/31 van EUR 750,- (EUR 314,52) voor de maand augustus. [eisers] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij sedert de aanvang van de bouwperiode in totaal slechts éénmaal de extra vergoeding van EUR 250,- aan [gedaagde sub 1] hebben voldaan. Het verweer van [eisers] dat de nieuwe huurovereenkomst met ingang van 1 juni 2013 is ingegaan waarmee de in de renovatieovereenkomst opgenomen vergoedingen zijn komen te vervallen moet zoals uit hetgeen in conventie is overwogen volgt, worden verworpen. Voldoende aannemelijk is dat [gedaagde sub 1] nog een bedrag van
EUR 814,52(3 x EUR 250,- + (13/31 x EUR 750,-) - EUR 250,-) van [eisers] heeft te vorderen zodat deze vordering tot dit bedrag toewijsbaar is.
EUR 814,52(3 x EUR 250,- + (13/31 x EUR 750,-) - EUR 250,-) van [eisers] heeft te vorderen zodat deze vordering tot dit bedrag toewijsbaar is.
6.4.
De vordering onder b) en e)
Deze vorderingen zien op vergoeding van de schade die [gedaagde sub 1] heeft geleden ten gevolge van de lekkages in de woning, alsmede uit kosten gemaakt voor onderzoek naar de door [eisers] geïnstalleerde cv-installatie, die volgens [gedaagde sub 1] niet naar behoren werkt. Zoals uit de overwegingen in conventie blijkt is aannemelijk dat [eisers] de lekkages hebben veroorzaakt en voor de gevolgen daarvan aansprakelijk zijn. [gedaagde sub 1] heeft als producties 21 en 26 kostenoverzichten overgelegd waarop zij de verschillende posten, bestaande uit schade aan haar inboedel, onderzoek naar de cv-installatie en de door haar bekostigde werkzaamheden ter herstel van de schade, puntsgewijs heeft toegelicht.
Post 6 van productie 26 houdt voorshands geen verband met de lekkages, noch met het onderzoek naar de cv-installatie en komt hier dan ook niet voor toewijzing in aanmerking.
Posten 8 en 9 van productie 26 zien op het onderzoek naar de cv-installatie. Met betrekking tot de cv-installatie zijn partijen het erover eens dat de kosten van het onderhoud van de cv-installatie voor rekening van [gedaagde sub 1] komen. [gedaagde sub 1] heeft gesteld dat zij geen onderhoudscontract kan afsluiten omdat de cv-installatie volgens de loodgieter niet juist is geïnstalleerd. [eisers] hebben betwist dat de cv-installatie niet juist is geïnstalleerd. De voorzieningenrechter heeft ter plekke niet kunnen vaststellen wie van beide partijen het gelijk aan zijn zijde heeft. Voorshands kan er dan ook niet vanuit worden gegaan dat de kosten die [gedaagde sub 1] ten behoeve van de cv-installatie heeft gemaakt voor rekening van [eisers] dienen te komen, zodat deze kosten in dit kort geding niet kunnen worden toegewezen.
De overige posten (1 t/m 5 en 7) van productie 26 zijn onderbouwd met facturen en/of bankafschriften en dateren alle van na ommekomst van de initiële bouwperiode. Deze kosten zijn daarmee naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk en in redelijkheid gemaakt. [eisers] dienen deze dan ook te vergoeden. Na aftrek van de posten die in deze procedure niet voor vergoeding in aanmerking komen, resteert een voor toewijzing vatbaar bedrag van (afgerond)
EUR 2.000,-.
EUR 2.000,-.
In het kostenoverzicht bij productie 21 worden de vergoeding van vloerbedekking en beschadigde plinten buiten beschouwing gelaten daar deze reeds in het hiervoor genoemde bedrag zijn verdisconteerd. Voor wat betreft de overige posten is de voorzieningenrechter van oordeel dat aannemelijk is dat [gedaagde sub 1] schade heeft geleden maar dat de opgegeven omvang daarvan voorshands onvoldoende is onderbouwd. Schattenderwijs en rekening houdend met de terughoudendheid die in kort geding bij de toewijzing van geldvorderingen moet worden betracht, zal de voorzieningenrechter [eisers] veroordelen tot betaling van een bedrag van
EUR 1.000,-ter dekking van de overige schade aan de inboedel van [gedaagde sub 1].
EUR 1.000,-ter dekking van de overige schade aan de inboedel van [gedaagde sub 1].
6.5.
De vorderingen onder c) en f)
Voor toewijzing van deze vorderingen in kort geding is vereist dat de gebreken aan de woning dermate ernstig zijn dat voldoende aannemelijk is dat [gedaagde sub 1] in een bodemprocedure zal worden gevolgd in haar stelling dat zij momenteel geen enkel huurgenot van het gehuurde ondervindt en dat de huurprijs van thans EUR 258,00 per maand dient te worden verminderd tot nihil. Gelet op de terughoudendheid die de wetgever bij de toepassing van huurvermindering heeft vooropgesteld, bestaat naar het oordeel van de voorzieningenrechter ondanks de omvangrijke gebreken aan de woning onvoldoende zekerheid over de vraag of, en zo ja, in welke mate de bodemrechter huurvermindering zal toepassen. Deze vorderingen zullen dan ook worden afgewezen.
6.6.
De vordering onder d)
Deze vordering is gegrond op de onbetwiste stelling van [gedaagde sub 1] dat zij momenteel alle kosten voor de verlichting van het gemeenschappelijke trappenhuis voldoet, terwijl de verhuurder deze kosten hoofdelijk over alle huurders van het pand zou moeten omslaan. Tussen partijen bestaat geschil over de omvang van deze post, welk geschil zich toespitst op de beginstand van de meter. Nu beide partijen hun stellingen op dit punt niet met feiten hebben onderbouwd, vergt dit nader onderzoek naar de feiten waarvoor in dit kort geding geen plaats is. [eisers] hebben evenwel erkend dat deze post in elk geval circa
EUR 50,-bedraagt, zodat laatstgenoemd bedrag worden toegewezen.
EUR 50,-bedraagt, zodat laatstgenoemd bedrag worden toegewezen.
6.7.
De vordering onder g)
Zoals hierboven overwogen kan op dit moment niet worden vastgesteld of de cv-installatie ondeugdelijk is geïnstalleerd. Deze vordering is derhalve niet toewijsbaar. Voor zover wordt vastgesteld dat de cv-installatie ondeugdelijk is (geïnstalleerd), dan wel dat deze is beschadigd ten gevolge van de renovatiewerkzaamheden of de lekkages, zijn [eisers] op grond van de renovatieovereenkomst verantwoordelijk voor het herstel daarvan en aansprakelijk voor de daarvoor door [gedaagde sub 1] in deze procedure gevorderde kosten.
6.8.
De vordering onder h)
[eisers] hebben zich in de renovatieovereenkomst onder meer verbonden tot het aanleggen van een nieuw keukenblok en het vernieuwen van de keukenvloer. De tekst van de renovatieovereenkomst luidt op dit punt als volgt:
“Keuken
19) Balken en keukenvloer herstellen c.q. vernieuwen
(…)
23) Keukenblok vernieuwen en aan andere zijde plaatsen. Over de indeling van de keuken, soort, aantal en plaats van de kasten en (de plaatsing van) apparatuur nader overleggen.”
Partijen twisten over de vraag of onder de verplichting om een keukenblok te plaatsen mede is begrepen de verplichting deze te voorzien van de nodige apparatuur. Uit de tekst in de renovatieovereenkomst kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet anders worden afgeleid dan dat ook de (plaatsing van de) apparatuur voor rekening van [eisers] komt. Dat over de apparatuur nog overleg moest plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld over de vraag welke apparatuur en van welk merk, doet daaraan niet af. [eisers] hebben zich dus voorshands verbonden een keuken inclusief apparatuur aan te leggen en zij dienen deze verplichting na te komen. Nu zij dit kennelijk weigeren zullen zij hiertoe op straffe van verbeurte van een dwangsom worden veroordeeld. Aangezien de renovatieovereenkomst niet specificeert welke apparatuur de keuken moet bevatten, zal de voorzieningenrechter bepalen dat deze de in een keuken tegenwoordig standaard aanwezige apparatuur zal bevatten. Dat zal zijn een ijskast, een vaatwasser, een oven, een kookplaat en een (deugdelijk functionerende) afzuigkap. De afzuigkap behoeft overigens niet te zijn aangesloten op een afvoerkanaal, daar tegenwoordig ook afzuigkappen bestaan waarbij dit niet nodig is en partijen niet zijn overeengekomen dat een op het afvoerkanaal aangesloten afzuigkap zou worden geplaatst.
Voor wat betreft de vloer heeft de voorzieningenrechter geconstateerd dat deze niet af is, aangezien thans slechts een ondervloer is aangelegd. Nu [eisers] in de renovatieovereenkomst zijn overeengekomen dat zij de keukenvloer zullen herstellen, althans vernieuwen, zullen zij worden veroordeeld de keukenvloer gereed te maken voor gebruik, door daarop, na overleg met [gedaagde sub 1] over het type, vloerbedekking aan te leggen.
6.9.
De vordering onder i)
De voorzieningenrechter heeft nagelaten tijdens de descente aandacht te geven aan het lichtpunt in de gang en heeft dan ook niet geconstateerd dat het lichtpunt niet deugdelijk functioneert. Gelet op de betwisting van Rachamin c.s. kan voorshands derhalve niet worden geoordeeld dat er sprake is van een gebrek dat door Rachamin c.s. moet worden verholpen. Deze vordering zal derhalve worden afgewezen.
6.10.
De vordering onder j)
Partijen zijn in de renovatieovereenkomst overeengekomen dat de keuken langs twee van de drie ramen van de woonkamer zou worden uitgebouwd. De ramen keken uit op een binnenhofje en ventileerden de woonkamer. De woonkamer heeft geen andere ramen. Na de verbouwing resteerde dus nog maar één raam waarmee de woonkamer geventileerd zou kunnen worden. Aangenomen kan worden dat de afspraak dat [eisers] in de blinde muur van de woonkamer twee ramen zou aanbrengen (punt 4 onder A. van de overeenkomst) daarmee verband hield. Nu gebleken is dat [eisers] deze afspraak vanwege door de overburen gemaakt bezwaar mogelijk niet kunnen nakomen, zal een (tijdelijke) oplossing moeten worden gevonden om [gedaagde sub 1] voor dit verlies te compenseren. Het plaatsen van elektrische ventilatie in het overgebleven raam dat uitkijkt op het hofje biedt een redelijke oplossing en zal derhalve worden toegewezen als verzocht. Voor zover het [eisers] inderdaad verboden zal worden in de blinde muur twee ramen aan te brengen, valt niet uit te sluiten dat [eisers] hiervoor vervangende schadevergoeding aan [gedaagde sub 1] verschuldigd zullen zijn.
Voor wat betreft de slaapkamer waarvan het raam na de verbouwing niet (direct) meer uitkijkt op het hofje, wordt overwogen dat [gedaagde sub 1] dit gevolg door ondertekening van de renovatieovereenkomst heeft aanvaard. Voor zover zich in de slaapkamer ook lekkages hebben voorgedaan, dienen [eisers] deze te verhelpen en de kamer te drogen. Voor zover [gedaagde sub 1] evenwel in de buitenmuur elektrische ventilatie wenst aan te brengen dient zij dit met toestemming van [eisers] en op eigen kosten te verzorgen.
6.11.
De bedragen tot voldoening waarvan [eisers] zullen worden veroordeeld, gelden als voorschot op en ter nadere verrekening met hetgeen zij ten gronde zullen blijken verschuldigd te zijn.
De wettelijke rente zal worden opgelegd met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis aangezien dat redelijk voorkomt.
De op te leggen dwangsommen zullen worden gematigd en gemaximeerd als na te melden.
6.12.
[eisers] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde sub 1] in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] worden begroot op EUR 408,00 (factor 0,5 × tarief EUR 816,00) aan salaris advocaat.
6.13.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
6.14.
De wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zal worden opgelegd met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis aangezien dat redelijk voorkomt.
6.15.
[gedaagde sub 2] zal als niet-ontvankelijk verklaarde partij in de proceskosten van [eisers] worden veroordeeld. Nu de vorderingen van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hetzelfde zijn, wordt [eisers] evenwel niet geacht voor zijn verweer tegen de vorderingen van [gedaagde sub 2] extra kosten te hebben gemaakt zodat deze kosten zullen worden begroot op nihil.
7.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
7.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op EUR 1.090,00, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening,
7.3.
veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op EUR 131,- voor nasalaris te vermeerderen met EUR 68,- en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening,
7.4.
verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
7.5.
verklaart [gedaagde sub 2] niet ontvankelijk,
7.6.
veroordeelt [gedaagde sub 2] in de proceskosten aan de zijde van [eisers], tot op heden begroot op nihil,
7.7.
veroordeelt [eisers] tot betaling aan [gedaagde sub 1] van een bedrag van (EUR 814,52 + EUR 2.000,- + EUR 1.000,- + EUR 50,-) EUR 3.864,52 (drieduizend achthonderdtachtig euro en tweeënvijfitg cent), te vermeerderen met de wettelijke rente hierover met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening,
7.8.
veroordeelt [eisers] binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de keuken af te maken, met inachtneming van hetgeen hieromtrent in rechtsoverweging 6.8. is overwogen
7.9.
veroordeelt [eisers] binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de keukenvloer af te maken, met inachtneming van hetgeen hieromtrent in rechtsoverweging 6.8. is overwogen,
7.10.
veroordeelt [eisers] binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis in het raam in de woonkamer dat direct uitkijk heeft op het binnenhofje elektrische ventilatie aan te brengen,
7.11.
veroordeelt [eisers] tot betaling van een dwangsom van EUR 50,- per dag dat zij niet aan (één van) de onder 7.8. tot en met 7.10. gegeven veroordelingen voldoen, met een maximum van EUR 7.500,-,
7.12.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op EUR 408,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
7.13.
veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op EUR 131,- voor nasalaris te vermeerderen met EUR 68,- en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening,
7.14.
verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.15.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Berkhout, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.R.S. Bacon, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 december 2013.