ECLI:NL:RBAMS:2013:7988

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/554418 / KG ZA 13-1419 HB/MB

Vonnis in kort geding van 25 november 2013

in de zaak van

[eiser],

handelend onder de naam

DE ENGEL VAN AMSTERDAM,

wonende en zaakdoende te Amsterdam,

eiser bij dagvaarding op verkorte termijn van 22 november 2013,

advocaat mr. B.N. Haacker te Amstelveen,

tegen

de naamloze vennootschap

[gedaagde],

gevestigd te [vestigingsplaats],

gedaagde,

advocaat mr. T.Q. de Booys te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.

1.De procedure

Ter terechtzitting van 22 november 2013 heeft [eiser] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en pleitnota’s in het geding gebracht. In verband met de spoedeisendheid van de zaak is op 25 november 2013 de beslissing gegeven, in de vorm van een kopstaartvonnis met uitsluitend een overweging ten aanzien van de ontruimingstermijn.

Het hierna volgende bevat de uitwerking van de beslissing van 25 november 2013 en is opgemaakt op 2 december 2013.

Ter zitting waren aanwezig, voor zover van belang:

aan de zijde van [eiser]: [eiser] en mr. Haacker;

aan de zijde van [gedaagde]: mevrouw [naam], directeur, en mr. De Booys.

2. De feiten

2.1.

Bij huurovereenkomst van 8 februari 2007 heeft [eiser] van [gedaagde] gehuurd de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna ook: bedrijfsruimte I), voor een huurprijs van (thans) € 1.493,44 per maand inclusief BTW. [eiser] exploiteert sinds die tijd in de bedrijfsruimte het café De Engel van Amsterdam (hierna: het café), een bekend café in de Amsterdamse homogemeenschap. Het café bestaat sinds 1997. Er zijn vier medewerkers werkzaam in het café, in dienst van [eiser].

2.2.

[gedaagde] is opgericht in 1985 als samenwerkingsproject tussen de gemeente Amsterdam en particuliere partijen, met als doel het bevorderen van economisch herstel van de Zeedijk en om de (destijds verpauperde)

Zeedijk weer een voor het publiek toegankelijke straat te maken.

Op haar website heeft [gedaagde] haar missie en handelwijze als volgt geformuleerd:

“
De missie van de [gedaagde] is: het helpen leefbaar houden of maken van verpauperde en/of bedreigde buurten. Dit doet de [gedaagde] door het opkopen van panden, deze opknappen en verhuren in combinatie met sociaal beheer. Kenmerkend voor de werkwijze van de [gedaagde] is dat zij veel aandacht heeft voor de bedrijven op de begane grond. (…) De belangrijkste waarden die ten grondslag liggen aan de werkwijze van [gedaagde] zijn:

- transparantie in het handelen

- eerlijkheid en rechtvaardigheid bij het maken van keuzes

- redelijkheid bij het trekken van conclusies

- aandacht en empathie voor de betrokkenen: huurders en bedrijven”.

2.3.

Tot voor kort was [eiser] ook medehuurder van [gedaagde] van de naastgelegen horecaruimte aan het adres [adres 1] (hierna ook: bedrijfsruimte II). Daarin werd café ‘[bedrijf]’ geëxploiteerd.

2.4.

Bij vonnis van 24 mei 2012 van deze rechtbank, heeft de kantonrechter op vordering van [gedaagde] de huurovereenkomsten met betrekking tot de bedrijfsruimten I en II ontbonden, [eiser] veroordeeld tot ontruiming van de desbetreffende bedrijfsruimten en tot betaling van een bedrag van € 6.998,24 aan huurachterstand ter zake van bedrijfsruimte I en van € 8.704,44 aan huurachterstand ter zake van bedrijfsruimte II. De ontruiming is niet ten uitvoer gelegd en [eiser] is het café blijven exploiteren.

2.5.

Bij vonnis van 14 mei 2013 van deze rechtbank (hierna: het vonnis) heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ter zake van bedrijfsruimte I ontbonden en [eiser] veroordeeld tot ontruiming. Onder III van het dictum in het vonnis is [eiser] voorts veroordeeld om aan [gedaagde] € 1.493,44 te betalen voor elke maand of gedeelte van een maand, vanaf mei 2013 tot aan de daadwerkelijke ontruiming van [adres].

Punt IV in het dictum van het vonnis luidt als volgt:

“
bepaalt dat [gedaagde]([gedaagde], vzr.)
aan het gestelde onder sub I, II(de ontbinding en de ontruiming, vzr.)
en III geen rechten kan ontlenen, indien [eiser] de maandelijks verschuldigde huurpenningen uiterlijk voor de eerste van de maand voldoet, gerekend vanaf mei 2013 tot en met december 2013.”

Voorts is [eiser] veroordeeld tot betaling van € 6.780,07 aan huurachterstand ter zake van bedrijfsruimte II. De gevorderde ontbinding en ontruiming van bedrijfsruimte II is afgewezen, aangezien de medehuurder van die bedrijfsruimte niet was gedagvaard en naar het oordeel van de kantonrechter sprake was van een ondeelbare rechtsverhouding.

Het vonnis van 14 mei 2013 bevat de volgende overweging:

“
Ter zitting zijn partijen na debat het volgende overeengekomen:

- [eiser] betaalt voor de eerste van de maand de lopende huur van € 1.493,44 per maand, te rekenen vanaf mei 2013 en elke maand nadien voor de eerste van de maand;

- Indien [eiser] aan zijn betalingsverplichting voldoet, zoals hiervoor overwogen, tot en met december 2013, dan volgt geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.”

Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld.

2.6.

In september 2013 is de huur met betrekking tot bedrijfsruimte II beëindigd en heeft [eiser] de ‘[bedrijf]’ aan een derde verkocht.

2.7.

[eiser] heeft de huur voor bedrijfsruimte I voor de maand november 2013 niet voor de eerste van de maand betaald. Aan hem is op 7 november 2013 een aanmaning verzonden.

2.8.

In een e-mail van 13 november 2013 van een medewerkster van [gedaagde] aan de afdeling financiën staat het volgende:

“
[eiser] van ‘de Engel van Amsterdam’([eiser], vzr.)
belde naar aanleiding van de aanmaning die was ontvangen. Hij meldde dat hij op vakantie is momenteel, maar dat hij in het weekend terugkomt en de huur dan betaald.”

2.9.

Op 18 november 2013 heeft [gedaagde] het vonnis van 14 mei 2013 aan [eiser] betekend en aangezegd dat bedrijfsruimte I binnen drie dagen na betekening dient te worden ontruimd en de huur voor de maand november binnen twee dagen moet worden voldaan.

2.10.

De huurpenningen voor de maand november 2013 zijn betaald op

19 november 2013 en die voor december 2013 op 22 november 2013.

2.11.

[gedaagde] heeft de ontruiming van bedrijfsruimte I (via de deurwaarder) aangezegd voor 25 november 2013.

2.12.

Tussen [eiser], [gedaagde] en [bedrijf 1] (hierna; [bedrijf 1]) bestaat een ‘overeenkomst tot huurintreding’ op grond waarvan [bedrijf 1] een lening aan [eiser] heeft verstrekt en [gedaagde] aan [bedrijf 1] het recht heeft verleend om in geval van eindigen van de huurovereenkomst een nieuwe kandidaat huurder voor te dragen.

2.13.

[gedaagde] heeft op haar website aangekondigd dat het café op maandag 26 november 2013 (bedoeld is 25 november vzr.) zal worden ontruimd op basis van een onherroepelijk vonnis en dat de eigenaar al geruime tijd betalingsachterstanden heeft.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert [gedaagde] te verbieden het vonnis van 14 mei 2013 (hierna ook: het vonnis) ten uitvoer te leggen, althans de staking van de executie van het vonnis te gelasten, op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[eiser] heeft zijn vordering, samengevat, als volgt toegelicht. Het vonnis berust op een afspraak tussen partijen ter zitting. De rechter heeft dus niet getoetst of de tekortkoming van [eiser] ernstig genoeg was om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigden, wat neerkomt op een juridische misslag. Omdat [eiser] met de schikking had ingestemd, heeft hij geen beroep aangetekend tegen het vonnis.

Dat [eiser] de maand november niet op tijd heeft betaald, komt doordat hij met vakantie was en te kampen had met stress, onder meer veroorzaakt door de (financiële) problemen met de ‘[bedrijf]’, die, in tegenstelling tot de Engel van Amsterdam, een verliesgevende onderneming bleek te zijn. Door de verkoop van de [bedrijf] zijn die problemen nu opgelost. Er is geen sprake meer van een huurachterstand, het enige dat aan de hand is dat de huur over november niet op tijd is betaald. Dat zal niet meer voorkomen en [eiser] is bereid daarvoor garanties te verstrekken. Door de verkoop van de [bedrijf] is de situatie anders dan ten tijde van het vonnis. De tekortkoming waar het om gaat is zeer gering en [eiser] zal door een ontruiming zeer geschaad worden, aangezien hij in dat geval zijn verplichtingen naar [bedrijf 1] niet meer zal kunnen nakomen en zijn personeel op straat komt te staan. Er zal sprake zijn van een noodtoestand. Bovendien zal een goedlopend Amsterdams homocafé, dat voorziet in een maatschappelijke behoefte om zeep worden geholpen, wat gezien de missie van [gedaagde] toch niet haar bedoeling kan zijn. [eiser] heeft nu al schade geleden door de aankondiging van de ontruiming op de website van [gedaagde]

Onder de genoemde omstandigheden heeft [gedaagde] geen in redelijkheid te respecteren belang om van haar executiebevoegdheid gebruik te maken, zeker niet op zo korte termijn.

3.3.

[gedaagde] voert verweer, waarop hierna, voor zover van belang, nader zal worden ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Uitgangspunt is dat de huurovereenkomst in het vonnis van 14 mei 2013 is ontbonden en [eiser] is veroordeeld tot ontruiming van bedrijfsruimte I. Voorts is in het vonnis bepaald dat [gedaagde] aan die beslissingen geen rechten kan ontlenen, indien [eiser] de lopende huur over de maanden mei tot en met december 2013 telkens voor de eerste van de maand betaald heeft. Niet in geschil is dat [eiser] aan die voorwaarde voor wat betreft de maand november 2013 niet heeft voldaan.

4.2.

Het vonnis heeft kracht van gewijsde. [gedaagde] kan het vonnis dan ook ten uitvoer leggen, tenzij zij hierdoor misbruik van recht zou maken. Bij een in kracht van gewijsde gegane uitspraak in een bodemprocedure is daar in beginsel slechts sprake van als zich gronden voordoen voor herroeping van de uitspraak in de zin van artikel 382 tot en met 389 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering, zoals bij bedrog. Gesteld noch gebleken is dat daarvan in dit geval sprake is.

4.3.

[eiser] heeft niettemin een executieverbod gevorderd, omdat [gedaagde] naar zijn mening op andere gronden geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij het doorzetten van de ontruiming.

4.4.

De in het vonnis gestelde voorwaarde – betaling van de huur voor de eerste van de maand – is voldoende duidelijk. Dat sprake zou zijn van een misslag, omdat het vonnis een schikking tussen partijen bevat, waarmee een beoordeling van de vraag of de tekortkoming destijds een ontbinding rechtvaardigde achterwege is gebleven, kan niet worden gevolgd. De schikking is tot stand gekomen tijdens een comparitie van partijen, onder leiding van de rechter, en zoals afgesproken in het vonnis vastgelegd. [eiser] werd in de procedure die tot het vonnis heeft geleid, naar niet in geschil is, bijgestaan door een advocaat. Tegen het vonnis is geen beroep aangetekend. Gelet op deze gang van zaken bestaat thans geen ruimte om de inhoud van de schikking of het vonnis nader te toetsen. Ook een belangenafweging is niet meer aan de orde. Afgezien daarvan is in de schikking geen voor [eiser] bijzonder bezwarende afspraak gemaakt en is deze tot stand gekomen tegen de achtergrond van herhaalde betalingsachterstanden.

4.5.

Dat sprake zou zijn van een noodtoestand op grond van na het vonnis voorgevallen feiten of omstandigheden is evenmin aannemelijk. De in dit verband door [eiser] naar voren gebrachte zaken zijn een gevolg van een mogelijke ontruiming en rechtvaardigen geen executieverbod. [eiser] had kunnen incalculeren dat een te late betaling tot deze gevolgen zou kunnen leiden. Dat hij dat niet heeft gedaan, komt voor zijn rekening en risico.

4.6.

Daar komt bij dat, anders dan [eiser] heeft gesteld, [gedaagde], mede in het licht van haar missie inzake ‘sociaal beheer’ voldoende rekening heeft gehouden met de situatie van [eiser] en hem kansen heeft geboden zijn betalingsgedrag te verbeteren. Een eerder ontruimingsvonnis is immers niet ten uitvoer gelegd. Dat [gedaagde], bijvoorbeeld door het stellen van onredelijke voorwaarden aan een nieuwe huurder van bedrijfsruimte II, waardoor de verkoopprijs van café de [bedrijf] (te) laag zou zijn uitgevallen, [eiser] heeft benadeeld, heeft [eiser] tegenover de betwisting daarvan door [gedaagde] niet aannemelijk gemaakt en gaat bovendien het beoordelingskader van dit kort geding te buiten. Ook de omstandigheid dat sprake is van een goedlopend café en dat [bedrijf 1] er de voorkeur aan zou geven dat de huurovereenkomst met [eiser] wordt voortgezet, zoals [eiser] heeft gesteld, legt bij de beoordeling van dit geschil geen gewicht in de schaal.

4.7.

Dat alleen de maand november 2013 niet op tijd is betaald, er op dit moment geen sprake meer is van betalingsachterstanden en [eiser] heeft aangeboden nadere garanties te stellen, betekent evenmin dat [gedaagde] bij een ontruiming geen in redelijkheid te respecteren belang heeft. Betaling vóór de eerste van de maand was niet een vrijblijvende afspraak, maar een in een vonnis vastgelegde afspraak, tot stand gekomen tegen de achtergrond van een patroon van achterstallige betalingen. [eiser] was ondanks deze afspraak bijna drie weken te laat met de betaling van de lopende huur. Dat een baliemedewerkster van [gedaagde] met een te late betaling zou hebben ingestemd, heeft [eiser] tegenover de betwisting daarvan door [gedaagde], niet aannemelijk gemaakt. De bij 2.8 weergegeven

e-mail duidt daar ook niet op. In de hiervoor geschetste situatie kan van

[gedaagde] niet worden gevergd, en kan zij er zeker niet toe worden verplicht, wederom coulance te betrachten en tenuitvoerlegging van het vonnis achterwege te laten.

4.8.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat zich geen gronden voordoen om de vorderingen van [eiser] toe te wijzen. De gevraagde voorziening zal dan ook worden geweigerd, met veroordeling van [eiser], als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van dit geding.

4.9.

Aan [eiser] zal enige tijd worden gegund om de ontruiming van het café voor te bereiden en uit te voeren. In de gegeven omstandigheden wordt daarom redelijk geacht dat [gedaagde] van haar executiebevoegdheid geen gebruik zal maken binnen twee weken na de datum van dit vonnis, zodat [eiser] feitelijk nog een ontruimingstermijn van twee weken heeft.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1. weigert de gevraagde voorziening, met inachtneming van hetgeen is overwogen ten aanzien van de ontruimingstermijn;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op:

– € 589,- aan griffierecht en

– € 816,- aan salaris advocaat;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.N. Brouwer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Balk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2013.