Uitspraak
beschikking
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling Privaatrecht
Zaaknummer: EA VERZ 13-842
Beschikking van: 29 oktober 2013
F.no.: 497
Beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
1.[verzoeker 1]
2.
[verzoeker 2]
[verzoeker 2]
beiden wonende te [woonplaats 1]
verzoekers
nader te noemen: [verzoekers]
gemachtigde: mr. S.L. Schram
t e g e n
de vereniging Vereniging van Eigenaars van [gebouw 1]
gevestigd te Amsterdam
verweerster
nader te noemen: de VvE
procederende bij [naam 1] (voorzitter) en [naam 2] (bestuurder)
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoekers] hebben op 11 juli 2013 een verzoek ingediend dat strekt tot vernietiging van het besluit van de VvE d.d. 25 juni 2013. De mondelinge behandeling van het verzoek is bepaald op 9 september 2013. Bij die gelegenheid zijn [verzoekers] vergezeld van hun gemachtigde verschenen. De VvE is verschenen bij [naam 1] (bestuurslid) en [naam 3] (gemachtigd door bestuurslid [naam 2]). Voorts is verschenen [eigenaar] (appartementseigenaar). Beide partijen en [eigenaar] hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting aantekeningen gemaakt, welke aan het procesdossier zijn toegevoegd.
De zaak staat voor het geven van een beschikking.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feitelijke uitgangspunten
Tot uitgangspunt dient het navolgende:
[het pand] bestaat uit 5 woonlagen met in totaal 12 woningen en enkele atelierruimten (hierna: het gebouw). Aan de achterzijde van het gebouw is op de begane grond in het midden een uitbouw met daarin bergingen ten behoeve van de appartementen. In een deel van het dak van de bergingen is een lichtkoepel geplaatst.
De eerste, tweede en derde verdieping hebben op iedere verdieping 3 woningen. Op deze verdiepingen is bij ieder appartement aan de achterzijde een betrekkelijk klein halfrond balkon. Op verzoek van de eerste eigenaar van het middelste appartement op de eerste verdieping, gelegen aan [straatnaam 1] (hierna te noemen: [straatnaam 1]), is in of omstreeks 1989 geen halfrond balkon aangelegd, maar is over de gehele breedte van dat appartement een betrekkelijk smal (breedte van circa 3 stoeptegels) op een deel van het dak van de bergingen een rechthoekig dakterras gerealiseerd.
Bij notariële akte van 16 mei 1989 is het toen nog te bouwen gebouw op het erfpachtrecht aan [gebouw 1], kadastraal bekend als gemeente Amsterdam, sectie I, nummers [(...)] gesplitst in appartementsrechten. De splitsing in appartementsrechten is geschied volgens de aan de notariële akte gehechte splitsingstekening. Op de splitsingstekening is onder meer het rechthoekig dakterras ten behoeve van het [straatnaam 1] ingetekend.
Op de appartementsrechten zijn van toepassing verklaard het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van november 1983 (hierna splitsingsreglement) en een huishoudelijk reglement.
Sub F van het splitsingsreglement betreft de artikelen 9 t/m 15 en heeft betrekking op het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken. In artikel 9 van het splitsingsreglement is onder meer bepaald dat het dak tot het gemeenschappelijke gedeelte wordt gerekend. Ingevolge artikel 11 van het splitsingsreglement heeft iedere eigenaar het gebruik van het gemeenschappelijke gedeelte volgens de bestemming daarvan. De eigenaar moet bij het gebruik van het gemeenschappelijke gedeelte het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement in acht nemen.
Voorts zijn in het huishoudelijk reglement onder meer de volgende regelingen opgenomen:
Artikel 7 Gemeenschappelijke gedeelten
1. Hetgeen tot de gemeenschappelijke gedeelten wordt gerekend wordt genoemd onder punt F van het modelreglement.
………….
Artikel 8 Het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken
1. De vergadering van eigenaars is bevoegd regels te stellen betreffende het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten, voor zover dit reglement daarover geen bepalingen bevat.
……..
3. Een eigenaar (of gebruiker) heeft het genot van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken, volgens de bestemming daarvan.
4. Hij/zij moet daarbij de akte van splitsing, het modelreglement en het huishoudelijk reglement naleven en mag geen inbreuk maken op het recht van genot van de andere eigenaars of gebruikers.
………..
Artikel 11 Privé gedeelten
1. De privé gedeelten zijn die gedeelten van het gebouw welke niet genoemd zijn in artikel 7.
[verzoekers] hebben, na inschrijving van de notariële akte van 16 mei 1989 in het kadaster, in eigendom verkregen het appartementsrecht aan [straatnaam 2], omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping en de berging op de begane grond van het gebouw, kadastraal bekend als gemeente Amsterdam, sectie I, nummer [(...)].
Op de eerste verdieping, direct onder het appartement van [verzoekers], is het [straatnaam 1] gelegen. Dit is het middelste appartement op de eerste verdieping met aan de achterzijde het smalle rechthoekige dakterras, gelegen op een deel van het dak van de berging. De eerste eigenaar van het [straatnaam 1] was [naam 4]. De opvolgend eigenaar van dat appartementsrecht was [naam 5]. Sedert 2011 is [eigenaar] eigenaresse van dit appartementsrecht.
Op het gebouw is van toepassing het bestemmingsplan “Zuidelijke Binnenstad”. Behoudens toestemming van het dagelijks bestuur zijn dakterrassen niet toegestaan. In de toelichting bij het bestemmingsplan is over dakterrassen onder meer het navolgende opgenomen:
De binnenstad wordt gekenmerkt door een duidelijke scheiding tussen het openbaar gebruik van de openbare ruimte en het privé-gebruik, dat zich achter de voorgevel en eventueel op het binnenterrein afspeelt. Ook op binnenterreinen kunnen dakterrassen een uitbreiding van de privésfeer zijn ten koste van rust en privacy van anderen. Om deze redenen zijn dakterrassen niet toegestaan.
Er bestaat de mogelijkheid om bij omgevingsvergunning af te wijken van de regels voor het maken van een dakterras. Voorwaarden zijn dat het dakterras gelegen is aan de achterzijde van het hoofdgebouw, het daklandschap, de kapvorm en het straatbeeld niet worden aangetast, of dat het terras zich op een aanbouw op het binnenterrein bevindt. Verder wordt bij de belangenafweging gekeken of door het dakterras de privacy van de omwonenden onevenredig in het geding komt. De ervaring toont aan dat bedrijfsmatig gebruik meer overlast veroorzaakt. Om deze reden kan van de afwijkingsbevoegdheid alleen gebruik gemaakt worden voor dakterrassen ten behoeve van een woonfunctie.
[naam 5], de toenmalige eigenaar van [straatnaam 1], heeft in 2010 aan de VvE toestemming gevraagd zijn dakterras uit te breiden over het gehele dak van de berging en daarop vlonders te leggen en een omheining aan te brengen, teneinde een veilige speelmogelijkheid voor zijn dochter te hebben. De VvE heeft in een algemene ledenvergadering de gevraagde toestemming gegeven.
Kort nadat de VvE de gevraagde toestemming had gegeven, heeft [naam 5] het [straatnaam 1] met dakterras te koop aangeboden.
De vereniging Vereniging van Eigenaars [straatnaam 3], waarvan de eigenaren/bewoners zicht hebben op de achterzijde met balkons en dakterras van het gebouw, hebben bij brief van 9 november 2010 bezwaar gemaakt tegen het dakterras van [naam 5].
Vervolgens heeft de algemene ledenvergadering van de VvE de aan [naam 5] verleende toestemming ingetrokken en besloten de daarvoor bestaande situatie te handhaven. In de notulen van de najaarsvergadering van 16 november 2010 is daarover het navolgende opgenomen:
4.Gebruik dak boven algemene bergingen
- 1/3 deel van het terras is eigendom van de eigenaar van het appartement en 2/3 deel is eigendom van de VvE,
- Sinds de oplevering van het appartement van [naam 5] (in de tijd dat [naam 4] hier gaat wonen) zijn de tegels en plantenbakken geplaatst en is er een gedoogsituatie/gebruikssituatie/privilege wat betreft het gebruik van het hele dakterras,
- In de brochure/advertentie van [naam 5] staat bij het dakterras dat een deel bij het appartement hoort en een deel eigendom van de VvE is. Verder staat vermeld dat het gebruik exclusief is waarmee wordt bedoeld dat andere eigenaren niet op het dakterras kunnen komen. De brochure/advertentie blijkt feitelijk juist.
Stemming terugdraaien verkregen toestemming voorjaarsvergadering 2010
- In de voorjaarsvergadering van 2010 is aan [naam 5] toestemming gegeven voor het plaatsen van een omheining op het dakterras.
- Doordat een aantal bewoners deze toestemming niet juist vindt, omdat de keuze voor deze toestemming gebaseerd was op naar hun mening misleidende informatie, wordt er in deze vergadering opnieuw gestemd om deze toestemming voor het plaatsen van deze omheining in te trekken. Anderen vonden dat geen sprake was van misleiding, maar willen de toestemming wel persoonsgebonden houden (en het appartement van [naam 5] is inmiddels verkocht). Alle leden van de VvE, behalve [naam 5], stemmen voor het intrekken van deze toestemming.
Nieuwe stemming betreft gebruik dakterras
A. Terugdraaien van de gedoog/gebruikssituatie/privilege van gebruik van gehele dakterras en dit beperken tot slechts 1/3 deel
B. De situatie behouden zoals deze nu is waarbij gebruik van gehele dakterras wordt toegestaan. Dit met als voorbehoud dat er geen overlast zal zijn en het huishoudelijk reglement wordt gehandhaafd. Eventuele schade moet worden vergoed door de veroorzaker (in de praktijk zal dat niet altijd makkelijk vast te stellen zijn).
Het voorstel B is door de VvE aanvaard.
In 2011 is [eigenaar] de eigenaresse van [straatnaam 1] geworden.
Op de vergadering van de VvE van 25 juni 2013 is het verzoek van [verzoekers] om het gebruik van het dakterras bij het [straatnaam 1] te agenderen afgewezen. In de concept-notulen is onder meer het navolgende opgenomen:
De conclusies van [verzoeker 2] relaas: [naam 5] heeft de VvE misleid, het besluit van 16 november gold alleen [naam 5] en een beperkt gebruik en [naam 5] heeft [eigenaar] opgezadeld met een nare erfenis. Daarom moet er nu eerst opnieuw over het gebruik van het plat gesproken worden.
De vergadering gaat daar niet mee akkoord. Wel staat het [verzoeker 1] en [verzoeker 2] natuurlijk vrij om hun punt voor een volgende vergadering te laten agenderen.
…….
Stelling 1 De VvE gaat akkoord met het leggen van een vlonder op het dak boven de fietsenstalling. Het vlonder wordt betaald door [eigenaar]. Eventuele schade die voortvloeit uit het plaatsen zal vergoed worden door [eigenaar].
Uitslag Aangenomen met 6 stemmen voor, 3 tegen. Verder 2 blanco en 1 niet uitgebracht.
Stelling 2 Zodra [eigenaar] haar appartement verkoopt, dient zij het vlonder te verwijderen.
Uitslag Aangenomen met 6 voor, 3 tegen, 2 blanco en 1 niet uitgebracht.
verzoek
2. [verzoekers] verzoeken de kantonrechter het besluit van de VvE d.d. 25 juni 2013, voorzover daarbij toestemming is gegeven voor het leggen van een vlonder op het dak boven de fietsenstalling, te vernietigen met veroordeling van de VvE in de proceskosten. [verzoekers] voeren samengevat het navolgende aan.
3. Het eerste gedeelte van het platdak van de bergingen aan de gebouwzijde behoort blijkens de splitsingstekening tot het privé gedeelte van het appartement van thans [eigenaar]. Dat eerste gedeelte is circa 1m tot 1,5m diep en over de gehele lengte van het appartement breed. Het resterende gedeelte van het platdak behoort tot het gemeenschappelijke gedeelte. Volgens [verzoekers] is uitbreiding van het privé gedeelte van het dakterras zonder aanpassing van de splitsingstekening niet toegestaan. [eigenaar] kan en mag het resterende dak op de berging niet privé in gebruik hebben. Voorts is volgens [verzoekers] de algemene ledenvergadering van de VvE niet bevoegd tot het in exclusief gebruik geven van een gemeenschappelijk deel van het gebouw aan één lid van de VvE.
4. Voorzover de gemeente Amsterdam het gebruik als dakterras toelaat, zal het aanbrengen van vlonders op het platdak naar [verzoekers] verwachten tot gevolg zal hebben dat de gemeente Amsterdam uit veiligheidsoverwegingen een omheining zal verlangen. De VvE zal gelet op het besluit van 25 juni 2013 daaraan haar toestemming verlenen, zodat een volwaardig dakterras ontstaat. [verzoekers] vrezen dat het dakterras tot (ernstige) overlast zal leiden. Overigens achten [verzoekers] het plaatsen van stoelen en dergelijke op het gemeenschappelijk gedeelte van het dakterras in strijd met artikel 8 van het huishoudelijk reglement.
5. Bovendien ontstaat bij het appartement van [eigenaar] een afwijkende situatie ten opzichte van de overige eigenaren, doordat [eigenaar] alsdan beschikt over een groot dakterras, terwijl de overige appartementseigenaren slechts een klein balkon hebben.
6. [verzoekers] vrezen dat de VvE met substantiële proceskosten zal worden geconfronteerd doordat de VvE [straatnaam 3] tegen gebruik van het gehele dak van de berging als dakterras bezwaar zal maken wegens strijd met artikel 5:50 lid 1 BW en de gemeente Amsterdam wegens strijdig gebruik met het bestemmingsplan handhavend zal optreden.
verweer
7. De VvE voert verweer. Kort gezegd voert de VvE aan, dat aan [eigenaar] hetzelfde persoonlijk recht op het gebruik van het dak van de bergingen is gegund als haar rechtsvoorgangers hadden. Voorts is alleen aan [eigenaar] toestemming gegeven vlonders aan te brengen en heeft [eigenaar] die vlonders weg te nemen als zij haar appartementsrecht weer verkoopt. Een opvolgend eigenaar van haar appartementsrecht kan hieraan geen rechten ontlenen. Volgens de VvE vrezen [verzoekers] ten onrechte overlast. Bovendien is de situatie bij [eigenaar] niet afwijkend ten opzichte van andere panden in de nabijheid van het gebouw waar ook in de avonduren mensen op (dak)terrassen zitten en voor enige overlast kunnen zorgen.
beoordeling
8. Voor de beoordeling van het verzoek van [verzoekers] het besluit van de VvE van 25 juni 2013 te vernietigen, heeft de kantonrechter eerst het besluit uit te leggen.
9. Tussen partijen is niet in geschil dat het eerste gedeelte van het dak van de bergingen grenzend aan het appartement van [eigenaar] als zodanig op de splitsingstekening als behorend tot het privé gedeelte van het [straatnaam 1] is aangegeven. [eigenaar] heeft daarvan het exclusief privé gebruik. Niet gesteld of gebleken is dat het aanleggen van vlonders op dat eerste privé gedeelte leidt tot bouwkundige voorzieningen aan het dak van de bergingen of anderszins nadeel aan een ander gedeelte toebrengt. Onder deze omstandigheden staat het [eigenaar] vrij op dat eerste deel van het dak van de bergingen, behorend tot haar privé gedeelte, vlonders aan te brengen.
10. Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter het besluit van de VvE van 25 juni 2013 aldus verstaat dat het besluit louter en alleen betrekking heeft op het resterende gedeelte van het dak van de bergingen.
11. [verzoekers] hebben de kantonrechter tijdig op de voet van artikel 5:130 BW verzocht het besluit van 25 juni 2013 te vernietigen.
12. Artikel 5:124 BW regelt de verhouding tussen de wettelijke regeling met betrekking tot de rechtspersoon de vereniging van eigenaars en de algemene regels voor rechtspersonen en verenigingen in titels 1 en 2 van boek 2 BW. Uit deze bepaling vloeit voort dat voor het antwoord op de vraag of een besluit van de vergadering van eigenaars nietig of vernietigbaar is de artikelen 2:14 BW en 2:15 BW beslissend zijn. Artikel 5:130 BW bevat een nadere regeling van artikel 2:15 BW.
13. Het besluit van 25 juni 2013, houdende het verlenen van toestemming onder voorwaarden tot het leggen van vlonders op het tot het gemeenschappelijk gedeelte van het dak van de berging, bouwt voort op het besluit van 16 november 2010, waarin aan [naam 5] – en kennelijk eveneens aan de toen al bekende koper [eigenaar] – het gebruik van het gehele dak van de berging als dakterras wordt toegestaan.
14. De kantonrechter is van oordeel dat het besluit van 16 november 2010 nietig is.
Ingevolge artikel 9 sub a van het splitsingsreglement behoort het dak van de bergingen tot het gemeenschappelijke gedeelte. Ingevolge artikel 11 van het splitsingsreglement heeft iedere eigenaar en gebruiker – en daarmee ook [eigenaar] – het gemeenschappelijke dak volgens de bestemming te gebruiken. Dit betekent naar het oordeel van de kantonrechter dat de bestemming dak het gebruik van dakterras – door één appartementseigenaar – niet is toegestaan.
Weliswaar behoort ingevolge artikel 5:128 BW tot de bevoegdheid van de vergadering van eigenaars het stellen van regels omtrent het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten, maar volgens diezelfde regels kan de vergadering daarbij niet afwijken van de bepalingen in het splitsingsreglement.
Het voorgaande leidt ertoe dat het besluit van de algemene vergadering van de VvE van 16 november 2010, waarbij aan de toenmalige eigenaar [naam 5] en kennelijk ook aan de toen toekomstige eigenaresse [eigenaar] toestemming is gegeven het gemeenschappelijke deel van het dak van de bergingen (exclusief) als dakterras in gebruik is geven in strijd is met het splitsingsreglement.
Het splitsingsreglement is in de akte van splitsing opgenomen. Ingevolge artikel 5:129 BW wordt voor de toepassing van artikel 2:14 BW de akte van splitsing gelijk gesteld met de statuten. Dit leidt ertoe dat het besluit van 16 november 2010 wegens strijd met de akte van splitsing op grond van artikel 2:14 BW nietig is (vgl. gerechtshof Amsterdam, 18 juni 2998, NJ 1999, 437).
15. Het besluit van 25 juni 2013 strekt ertoe een bouwkundige voorziening toe te staan ten behoeve van het gebruik van [eigenaar] van het gehele dak van de bergingen als dakterras. In dit opzicht bouwt het besluit van 25 juni 2013 voort op het nietige besluit van 16 november 2010. Voorts is voldoende aannemelijk geworden dat het aanleggen van vlonders een intensiever gebruik van het gehele dak van de bergingen als dakterras mogelijk maakt. Eveneens is het denkbaar dat de VvE met juridische procedures en daarmee kosten van juridische bijstand wordt geconfronteerd doordat de Vereniging van Eigenaars [straatnaam 3] tegen een gebruik van het gehele dak van de bergingen als dakterras zal ageren en de gemeente Amsterdam hetzij aanvullende eisen zal stellen hetzij handhavend zal optreden.
Deze omstandigheden in onderlinge samenhang bezien brengen naar het oordeel van de kantonrechter met zich mee dat het besluit van 25 juni 2013 in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist, zodat de kantonrechter dit besluit zal vernietigen.
16. Bij deze uitkomst van de procedure zal de kantonrechter de VvE veroordelen in de proceskosten aan de zijde van [verzoekers]
BESLISSING
De kantonrechter:
vernietigt het besluit van de algemene vergadering van eigenaars van 25 juni 2013, houdende toestemming voor het leggen van een vlonder op het gemeenschappelijke dak van de bergingen;
veroordeelt de VvE tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [verzoekers] gevallen, welke worden begroot op:
- € 75,00 wegens griffierecht;
- € 545,00 wegens salaris gemachtigde;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders verzochte af;
Aldus gegeven door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 oktober 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.