ECLI:NL:RBAMS:2013:6901

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/459184 / HA ZA 10-1594

Vonnis van 24 juli 2013

in de zaak van

[eiser],

wonende te [eiser],

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde],

gevestigd te [plaats],

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. M.L.F.J. Schyns te Utrecht.

Partijen zullen hierna [eiser] en de [gedaagde] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 21 maart 2012;
de akte na tussenvonnis van 11 juli 2012 met producties, tevens houdende wijziging van eis;
de antwoordakte van 19 september 2012 met producties;
de akte houdende uitlating producties van 17 oktober 2012.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

in conventie

2.1.

Voor zover de [gedaagde] de rechtbank heeft willen verzoeken om terug te komen van in het tussenvonnis gegeven bindende eindbeslissingen, ziet de rechtbank daar geen reden toe, behoudens hetgeen hierna in 2.18 is vermeld.

2.2.

In het tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat de [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de in de koopovereenkomst opgenomen verhuurgarantie en dat [eiser] op grond van die tekortkoming de koopovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden.

De rechtbank heeft verder geoordeeld dat de [gedaagde] ter nakoming van haar ongedaanmakingsverbintenis gehouden is tot terugbetaling van de koopsom, vermeerderd met wettelijke rente. Voorts heeft de rechtbank geoordeeld dat de schadeposten: overdrachtsbelasting ad € 156.000,-,

notariskosten ad € 4.508,90,

kosten opstalverzekering ad € 16.103,50,

kosten nutsvoorzieningen ad € 26.977,68 en

gemeentebelastingen ad € 27.213,40 toewijsbaar zijn.

[eiser] is in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de in 4.32 van het tussenvonnis genoemde schadeposten.

2.3.

[eiser] heeft bij akte zijn eis verminderd met een bedrag van € 494.000,- betreffende (voorziening) BTW koopsom. Verder heeft hij zijn eis gewijzigd in die zin dat hij thans de volgende bedragen vordert voor:

opstalverzekering € 14.496,91
nutsvoorzieningen € 38.127,96
gemeentebelastingen € 51.901,60
bouwkundige werkzaamheden/schadebeperkende kosten € 100.349,77
kosten in verband met procedures tegen [bedrijf x] en [bedrijf y] en buitengerechtelijke kosten € 80.165,47.

2.4.

De [gedaagde] maakt bezwaar tegen voormelde eiswijziging omdat hogere bedragen worden gevorderd voor de posten nutsvoorzieningen en gemeentebelastingen, terwijl daarover reeds bij tussenvonnis is beslist. De rechtbank overweegt dat zij in overweging 4.26 van het tussenvonnis uitdrukkelijk en zonder voorbehoud heeft beslist over de schadeposten opstalverzekering, nutsvoorzieningen en gemeentebelastingen, zodat zij daar in beginsel in het verdere verloop van het geding aan gebonden is. Nu de rechtbank niet is gebleken dat deze eindbeslissingen berusten op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, is de rechtbank niet bevoegd daarop terug te komen (zie onder meer

HR 26 november 2010, LJN: BN8521).

2.5.

De [gedaagde] maakt voorts bezwaar tegen de vermeerdering van eis betreffende procedures/buitengerechtelijke kosten. De rechtbank overweegt dat voor wat betreft de schadeposten waarover nog niet bij tussenvonnis is beslist per saldo geen sprake is van een eisvermeerdering. Reeds op die grond moet het bezwaar van de [gedaagde] worden verworpen. Wat betreft de schadepost procedures/buitengerechtelijke kosten overweegt de rechtbank nog ten overvloede dat gesteld noch gebleken is dat de [gedaagde] door de eisvermeerdering betreffende deze post in haar verdediging is geschaad dan wel dat het geding onredelijk wordt vertraagd of anderszins sprake is van strijd met de goede procesorde als bedoeld in artikel 130 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).

2.6.

[eiser] legt aan zijn vordering terzake bouwkundige werkzaamheden/schadebeperkende kosten van € 100.349,77 ten grondslag dat hij de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en dat de [gedaagde] de bedrijfspanden niet heeft willen terugnemen. Hij stelt dat de [gedaagde] ingevolge de artikelen 3:120 en 3:121 BW gehouden is tot vergoeding van de ten behoeve van het bedrijfspand gemaakte (onderhouds)kosten en dat hij geen vruchten heeft genoten van de bedrijfspanden. De [gedaagde] heeft daartegenover aangevoerd dat [eiser] zich niet dan wel onvoldoende heeft ingespannen om huurders te vinden voor het pand en derhalve niet heeft voldaan aan zijn schadebeperkingsplicht.

2.7.

De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 6:275 BW bepaalt dat de artikelen 3:120 en 3:121 BW van overeenkomstige toepassing zijn op de ongedaanmakingsverbintenis met betrekking tot hetgeen daarin is bepaald over de afgifte van vruchten en vergoeding van kosten en schade. De [gedaagde] is derhalve ingevolge artikel 6:275 jo 3:120 lid 2 BW gehouden tot vergoeding van de - vóór de buitengerechtelijke ontbinding - ten behoeve van de bedrijfspanden gemaakte kosten, voor zover hij daarvoor niet reeds schadeloos gesteld is door de vruchten van het bedrijfspand en de overige voordelen die hij daarvan heeft genoten. De [gedaagde] heeft niet betwist dat [eiser] de in het overzicht van productie 34 bij akte na tussenvonnis vermelde kosten ten behoeve van de bedrijfspanden heeft gemaakt.

De [gedaagde] heeft evenmin betwist dat [eiser] geen vruchten (huuropbrengsten) of andere baten van het bedrijfspand heeft genoten. De [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat [eiser] vruchten had
kunnengenieten, doch dat hij zich onvoldoende heeft ingespannen om huuropbrengsten te generen. Dit betoog faalt. [eiser] heeft immers - vóór de ontbinding van de koopovereenkomst - gerechtelijke procedures gevoerd tegen de ‘huurders’ die zijn vermeld in de aan de koopovereenkomst gehechte huurovereenkomsten, zodat hij zich weldegelijk heeft ingespannen om huuropbrengsten te incasseren. Van schending van een schadebeperkingsplicht is derhalve geen sprake.

2.8.

Aan het bovenstaande doet niet af dat een deel van het door [eiser] gevorderde bedrag van € 100.349,77 betrekking heeft op werkzaamheden die [eiser] reeds vóór de oplevering van het bedrijfspand heeft laten verrichten om het te laten voldoen aan de door [naam 1] namens de toekomstige huurder [bedrijf y] gegeven instructies en waarvoor op de oorspronkelijk beoogde koopsom een bedrag van € 60.000,- in mindering is gebracht. Ook dit zijn immers door [eiser] ten behoeve van het bedrijfspand gemaakte kosten, terwijl hij ten tijde van het maken van deze kosten geen rekening behoefde te houden met een mogelijke tekortkoming van de [gedaagde] in de nakoming van de verhuurgarantie c.q. met ontbinding van de koopovereenkomst. Deze kosten worden bovendien niet vergoed door nakoming van de ongedaanmakingsverbintenis van de [gedaagde] (lees: terugbetaling van de koopsom). Indien [eiser] deze kosten na de levering zou hebben gemaakt, zouden deze zonder meer op grond van artikel 6:275 jo 3:120 lid 2 BW voor vergoeding in aanmerking komen. Nu partijen in dit geval hebben afgesproken dat [eiser]
vooruitlopend op de levering van het pandvoor eigen rekening bepaalde werkzaamheden aan het pand zou verrichten en dat de koopsom dienovereenkomstig zou worden verminderd, is de rechtbank van oordeel dat voormelde artikelen ook in dit geval grond voor vergoeding van de kosten bieden.

2.9.

Voor de periode na buitengerechtelijke ontbinding geldt dat de [gedaagde] op grond van artikel 6:275 jo 3:121 lid 2 BW gehouden is tot vergoeding van de door [eiser] ten behoeve van het pand gemaakte kosten, voor zover de [gedaagde] daardoor ongerechtvaardigd is verrijkt in de zin van artikel 6:212 BW. [eiser] heeft onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat de [gedaagde] ongerechtvaardigd is verrijkt door de - na de buitengerechtelijke ontbinding - gemaakte kosten voor schoonmaak, groenvoorziening en publiciteitskosten.

De rechtbank zal dan ook de volgende (in het kostenoverzicht van productie 38 bij akte na tussenvonnis vermelde) posten afwijzen:

- € 959,50 terzake schoonmaak 2008,

- € 1.115,63 en € 1.795,36 en € 1.795,36 en € 1.617,14 terzake groenvoorziening 2008 tot en met 2011,

- € 3.808,00 en € 2.732,51 terzake publiciteitskosten 2008 en 2011.

In totaal zal derhalve een bedrag van € 13.823,50 worden afgewezen, zodat deze schadepost tot een bedrag van € 86.526,27 (€ 100.349,77 minus € 13.823,50) voor vergoeding in aanmerking komt.

2.10.

Voor zover de [gedaagde] nog heeft aan willen voeren dat de rechtbank de verschuldigde vergoeding dient te beperken, omdat volledige vergoeding zou leiden tot onbillijke bevoordeling van [eiser], zal de rechtbank dat verweer gelet op al het voorgaande als onvoldoende onderbouwd passeren.

2.11.

[eiser] vordert voorts vergoeding van de buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten ad € 80.165,47 die hij heeft gemaakt in verband met de procedures tegen [bedrijf x] en [bedrijf y] (zie overweging 2.14 tot 2.16 van het tussenvonnis). Het gevorderde bedrag is blijkens productie 47 bij akte na tussenvonnis als volgt opgebouwd:

€ 1.100,- betreffende de door de rechtbank benoemde handschriftdeskundige in de procedure tegen [bedrijf y];
€ 3.586,92 betreffende de door de rechtbank toegewezen en door [eiser] betaalde proceskostenveroordeling in de procedure tegen [bedrijf y];
€ 75.479,55 betreffende declaraties van de advocaat die [eiser] heeft bijgestaan in bovengenoemde procedures.

2.12.

De [gedaagde] betwist het causaal verband tussen haar tekortkoming en deze schadepost. Zij stelt dat [eiser] eigener beweging en zonder dat de tekortkoming hem daartoe rechtstreeks heeft genoodzaakt de gerechtelijke procedures tegen [bedrijf x] en [bedrijf y] is gestart. Dit betoog faalt. Vast staat dat de [gedaagde] de verhuurgarantie heeft geschonden en dat [eiser] zonder deze schending de genoemde procedures niet had hoeven voeren. [eiser] heeft bovendien, alvorens de procedures te entameren, overleg gevoerd met de [gedaagde], in welk overleg is besloten om gezamenlijk op te trekken tegen de huurders. Deze schadepost moet dan ook, mede gelet op de aard van de aansprakelijkheid (schending van een garantie) en de voorzienbaarheid van deze schadepost, als een gevolg van de tekortkoming worden toegerekend aan de [gedaagde] (artikel 6:98 BW).

De [gedaagde] heeft de hoogte van de hiervoor in 2.9 vermelde bedragen niet betwist, zodat de rechtbank deze zal toewijzen.

2.13.

In totaal is dus aan schadevergoeding toewijsbaar:

€ 230.803,48 (zie overweging 4.28 van het tussenvonnis)

€ 86.526,27 (zie overweging 2.8 van dit vonnis)

€ 80.165,47(zie overweging 2.9 en 2.10 van dit vonnis)

€ 397.495,22.

In het tussenvonnis heeft de rechtbank reeds overwogen dat de door de [gedaagde] in 2005 en 2006 betaalde bedragen (in totaal € 264.203,13) in mindering moeten worden gebracht op de toe te wijzen schadevergoeding. De rechtbank zal derhalve een bedrag van € 133.292,09 aan schadevergoeding toewijzen.

2.14.

[eiser] vordert wettelijke rente over voormelde schadevergoeding vanaf 18 juli 2005. [eiser] heeft evenwel niet gesteld dat de [gedaagde] reeds vanaf die datum in verzuim was met betaling van de in 2.11 vermelde bedragen. Voor zover sprake is van schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:74 BW, is het verzuim zonder ingebrekestelling ingetreden zodra de verbintenis opeisbaar is geworden (artikel 6:83 sub b BW). Een groot deel van de gevorderde schadevergoeding was echter nog niet opeisbaar op 18 juli 2005. De rechtbank zal daarom de wettelijke rente over de schadevergoeding toewijzen vanaf 7 dagen na 28 september 2007 (de datum waarop [eiser] de [gedaagde] bij brief in gebreke heeft gesteld met betrekking tot de schadevergoedingsvordering).

2.15.

[eiser] heeft gevorderd het onderhavige vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De [gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van die vordering.

Bij de beoordeling van een vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden het belang van degene die de veroordeling verkrijgt, zwaarder weegt dan dat van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist.
In het algemeen mag worden aangenomen dat - zolang niet van het tegendeel blijkt - degene wiens geldvordering wordt toegewezen, het vereiste belang bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad heeft. [eiser] heeft derhalve belang bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad.

De rechtbank is van oordeel dat de [gedaagde] geen zwaarderwegend belang heeft bij het achterwege blijven van zodanige verklaring. Dat zij de zaak in hoger beroep opnieuw wil laten beoordelen is daarvoor niet voldoende, nu de kans van slagen van een eventueel hoger beroep in de regel buiten beschouwing moet blijven. De [gedaagde] heeft verder niet onderbouwd waarom de (door [eiser] gevorderde) terugbetaling van de koopsom en betaling van schadevergoeding onomkeerbaar zou zijn. Ook het feit dat [naam 2] (de partij van wie de [gedaagde] de bedrijfspanden heeft gekocht) onherroepelijk jegens de [gedaagde] is veroordeeld tot schadevergoeding nader op te maken bij staat vanwege schending van de door [naam 2] verstrekte huurgarantie, kan er niet toe leiden dat [eiser] nog langer moet wachten op hetgeen hem krachtens het onderhavige vonnis toekomt.

2.16.

De [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 87,93

- betaald griffierecht € 4.951,-

- salaris advocaat
€ 19.266,-(6 punten van tarief VIII ad € 3.211,- per punt)

Totaal € 24.304,93.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen.

in reconventie

2.17.

Nu is voldaan aan de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld (te weten toewijzing in conventie van een ongedaanmakingsverbintenis en schadevergoeding), komt de rechtbank toe aan beoordeling van deze vordering.

2.18.

In het tussenvonnis is overwogen dat de vordering tot teruglevering van het bedrijfspand zal worden afgewezen. De rechtbank ziet aanleiding terug te komen op deze eindbeslissing aangezien de [gedaagde] in feite nakoming vordert van de door de ontbinding ontstane ongedaanmakingsverbintenis aan de zijde van [eiser], zodat zij voldoende belang heeft bij een veroordeling daartoe.

2.19.

De [gedaagde] vordert voorts betaling van een vergoeding voor het gebruik van het bedrijfspand vanaf 18 juli 2005 tot het moment van teruglevering ad € 345.000,- per jaar.

De [gedaagde] baseert zijn vordering op de artikelen 6:273, 274 en 275 BW. Artikel 6:274 BW is in dit geval echter niet van toepassing, aangezien op het moment van levering van het pand nog geen ontbinding dreigde. [eiser] heeft het pand dan ook niet te kwader trouw ontvangen. Ook artikel 6:273 BW biedt geen grondslag voor een verplichting tot betaling van een gebruiksvergoeding. Op grond van dit artikel is [eiser] slechts verplicht er als een zorgvuldig schuldenaar voor te zorgen dat het pand kan worden teruggeleverd in de staat waarin het zich bevond ten tijde van de levering.

Ook artikel 6:275 BW biedt geen grond voor toewijzing van het door de [gedaagde] gevorderde. Zoals hiervoor is 2.6 is overwogen heeft [eiser] immers juist geen huuropbrengsten genoten (hetgeen zijn oorzaak vindt in de schending van de garantie door de [gedaagde]).

2.20.

De rechtbank overweegt dat uit de parlementaire geschiedenis bij artikel 7:21 BW (zie MvT, Parl. Gesch. Inv, pag. 136/137 en MvA II, Parl. Gesch. pag. 141) volgt dat de wetgever welbewust geen specifieke bepaling heeft opgenomen om de koper te verplichten bij ontbinding van de overeenkomst een gebruiksvergoeding te betalen. Het zal zich volgens de memorie van toelichting slechts bij uitzondering voordoen dat een gebrek na zo lange tijd wordt ontdekt dat het, uitgaande van het feit dat de verkoper in beginsel het risico van tekortkomingen behoort te dragen, redelijk zou kunnen zijn dat de koper een gebruiksvergoeding betaalt. De [gedaagde] heeft onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat in dit geval sprake is van een dergelijke uitzonderingssituatie. De rechtbank merkt in dit verband op dat het de [gedaagde] is geweest die na de buitengerechtelijke ontbinding heeft geweigerd medewerking te verlenen aan teruglevering van het bedrijfspand.

2.21.

In het tussenvonnis is al geoordeeld dat de vordering tot bijbetaling ex artikel 6:278 BW zal worden afgewezen.

2.22.

De [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- salaris advocaat € 904,- (2 punten van tarief II ad € 452,-).

in conventie en reconventie

2.23.

Eén van de rechters ten overstaan van wie de pleidooien hebben plaatsgevonden, mr. N.A.J. Purcell, is om organisatorische redenen niet in staat dit vonnis mede te wijzen.

3.De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

veroordeelt de [gedaagde] tot (terug)betaling van de koopsom ad € 2.600.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 18 juli 2005 tot aan de dag van voldoening;

3.2.

veroordeelt de [gedaagde] tot betaling van € 133.292,09, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 5 oktober 2007;

3.3.

veroordeelt de [gedaagde] in de proceskosten in conventie, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 24.304,93, te voldoen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

3.4.

verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

3.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

in reconventie

3.6.

veroordeelt [eiser] tot teruglevering aan de [gedaagde] van het bedrijfspand aan [adres], kadastraal bekend bij de [adres] als [nummer];

3.7.

veroordeelt de [gedaagde] in de proceskosten in reconventie, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 904,-;

3.8.

verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

3.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, mr. R. Raat en mr. M.E.M. James-Pater en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2013.