Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/516760 / HA ZA 12-565
Vonnis van 25 september 2013
in de zaak van
1.[eiser 1],
wonende te [woonplaats 1],
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats 2],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VASTGOED AMORIL B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 3],
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
wonende te [woonplaats 4],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. M.M. Huijzen te Amsterdam.
Eisers in conventie zullen hierna [eisers] worden genoemd, gedaagden in conventie respectievelijk Amoril, [gedaagde 2] en [gedaagde 3].
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de gelijkluidende dagvaardingen van 26 april en 1 mei 2012,
- de akte tot het in het geding brengen van producties zijdens [eisers],
- de conclusie van antwoord tevens houdende een eis in reconventie, met producties, zijdens [gedaagde 3],
- het tussenvonnis van 5 september 2012 waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie van 13 december 2012 met de daarin genoemde proceshandelingen en de daaraan gehechte processtukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Het pand gelegen aan de [straatnaam 1] (verder: het pand) is op 25 juni 2001 gesplitst in twee appartementsrechten:
A1: het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte met tuinhuis op de begane grond; en
A2: het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woonruimte op de eerste, tweede en derde en zolderverdieping van het pand.
2.2.
In de splitsingsakte zijn de aandelen in de gemeenschap (betreffende het pand) als volgt verdeeld: de eigenaar van het appartementsrecht A1 1/5de deel en de eigenaar van het appartementsrecht A2 4/5de deel. Verder is de Vereniging van Eigenaars [straatnaam 1] (verder: de VvE) opgericht bij de splitsingsakte.
2.3.
In het Splitsingsreglement 1992 is, voor zover van belang, opgenomen:
“(…)
B. Aandelen (…) in de verplichting tot het bijdragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn
B. Aandelen (…) in de verplichting tot het bijdragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn
Artikel 2
1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.
(…)
3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
(…)
C. Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars
Artikel 3
1. Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement (…) niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a;
(…)
D. Jaarlijkse exploitatierekening, begroting en te storten bijdragen
(…)
Artikel 7
1. Voor het geval een appartementsrecht behoort tot een gemeenschap, zijn de deelgenoten hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen, die uit de gerechtigheid tot dat appartementsrecht voortvloeien, tenzij de onverdeeldheid het gevolg is van een ondersplitsing.
(…)
F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijk gedeelten en de gemeenschappelijke zaken
Artikel 9
(…)
2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.
(…)
Artikel 14
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor (…) de constructie gewijzigd zou worden. (…)
Artikel 16
Iedere eigenaar en gebruiker is tegenover de andere eigenaars en gebruikers aansprakelijk voor de schade toegebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken (…) voor zover deze schade (…) veroorzaakt is door de schuld van hemzelf of van zijn huisgenoten of zijn personeel en hij is verplicht voor zover dit redelijk is maatregelen te nemen of te dulden die de strekking hebben bedoelde schade te voorkomen.
G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten
(…)
Artikel 18
(…)
2. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken, ook wanneer die zaken zich in zijn privé gedeelte bevinden; (…).
(…)
L. Oprichting en vaststelling van de statuten van de vereniging van eigenaars
(…)
II. Vergadering van eigenaars
(…)
Artikel 38
Artikel 38
1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.
(…)”
2.4.
[eisers] is sinds 4 december 2006 eigenaar van het appartementsrecht A1. Op 31 mei 2007 heeft [eisers] het appartementsrecht A1 geleverd aan Akropolis Investments B.V. Door vervulling van een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst en leveringsakte is [eisers] op 13 september 2011 wederom eigenaar geworden van het appartementsrecht A1.
2.5.
Gedaagden zijn gezamenlijk eigenaar van het appartementsrecht A2. Amoril is sinds 26 juli 2001 gerechtigd tot het gebruik van de woonruimte op de derde en zolderverdieping, [gedaagde 3] heeft sinds 27 februari 2002 de woonruimte op de eerste verdieping van het pand in gebruik. [gedaagde 2] heeft sinds 2 september 2004 de woonruimte op de tweede verdieping in gebruik.
2.6.
Fugro Ingenieursbureau B.V. (verder: Fugro) heeft in oktober 2010, in opdracht van Amoril, een onderzoek uitgevoerd naar de fundering van het pand. Fugro heeft in haar rapport van 13 december 2010 geschreven dat de scheurvorming en scheefstand in het trapportaal van het pand een bouwkundige oorzaak heeft. Fugro heeft geconcludeerd:
“(…) De doorbuiging van de begane grondvloer is vooral veroorzaakt doordat hierop een laag cement en een tegelvloer is aangebracht. Bovendien ligt op de tegelvloer weer een houten vloer. Ter plaatse van de ingang van de meterkast in het café blijkt de afgewerkte vloer ca. 150 mm hoger te liggen dan de oorspronkelijke houten vloer. Hiervan is 100 à 120 mm opgehoogd met cement en tegels. Het gewicht van het cement en de tegels overbelast de balklaag van de begane grondvloer, waardoor een zeer forse doorbuiging is ontstaan. (…)”
2.7.
[gedaagde 3] heeft de woning op de eerste verdieping van het pand verhuurd. De huurder heeft per 1 december 2010 de huur opgezegd. [gedaagde 3] heeft toen geconstateerd dat er veel scheuren in de muren zaten en dat de vloer van de eerste verdieping scheef was gezakt. Zij is daarop gestart met werkzaamheden om die problemen te herstellen. [naam 1], de partner van [gedaagde 3], heeft toen geconstateerd dat stenen van de muur tussen de keuken en de woonkamer waren losgeraakt en op het plafond van de begane grond lagen. In mei 2011 heeft [gedaagde 3] bij de gemeente navraag gedaan naar de bouwwerkzaamheden op de begane grond van het pand.
2.8.
Op 14 juni 2011 heeft NVO Bouwkeuringen (verder: NVO) op verzoek van [naam 1] een bouwkundige expertisekeuring verricht in het appartement van [gedaagde 3]. Daarbij zijn de ruimtes onder en tussen de vloeren, wanden, achter plafondconstructies en dakbalken geïnspecteerd. NVO heeft gerapporteerd:
“(…)
3. Constateringen
3. Constateringen
3.1
Aanleiding en uitgangspunten
Er zijn een aantal verzakkingen ontstaan die mogelijk te maken hebben met foutieve uitgevoerde verbouwingen in het cafe op de begane grond.
3.2
Vraagstelling
(…) Volgens De heer Meuledijk zijn er op de begane grond draagmuren verwijderd en is er een betonvloer over de houten vloer gestort waarna de verzakkingen zijn ontstaan
3.3.
Verslaglegging
In het trappenhuis zijn duidelijk de volgende gebreken waar te nemen:
1: De vloer is verzakt aan de linker zijde ongeveer 4 cm.
2: De trap is duidelijk waarneembaar verzakt.
3: De scheidingswand tussen het café en het trappen huis is aan de boven door de verzakking over de volle lengte gescheurd onder deze wand is duidelijk waar te nemen dat de dragende constructie de balken gebroken zijn.
In de woning op de eerste verdieping zijn de volgende gebreken waar te nemen.
1: (…)
2: De dragende wand tussen de woonkamer en de keuken is verzakt en vertoond aan de bovenzijde scheurvorming onder deze wand is geen dragende constructie waar te nemen.
3.4
Conclusie
Waarschijnlijk is de vloer aan de zijde van het café te zwaar belast met beton waardoor de vloer is verzakt en de balken zijn gebroken met als gevolg dat de scheidingswand en de trap zijn verzakt.
Aangezien er onder de scheidingswand van de woonkamer en de keuken geen dragende constructie is waar te nemen is het zeer aanneembaar dat dit de oorzaak is van deze verzakking en van de vloer
3.5
Advies
(…) Een oplossing zou zijn het aanbrengen van een nieuwe constructie onder de begane grond vloer (staal) en een staalconstructie onder de scheidingswand van de keuken en de woonkamer en daarna de schade aan de wanden te herstellen
(…)”
2.9.
Uit een conceptbesluit tot handhaving en bestuursdwang, dat de gemeente Amsterdam op 3 februari 2012 aan [eisers] heeft verzonden, blijkt dat [naam 2] van de afdeling Gebouw, Milieu en Handhaving op 17 oktober 2011 een inspectie in het pand heeft verricht naar aanleiding van een verzoek tot handhaving van [naam 1]. Bij die inspectie is geconstateerd:
“(…)
Constatering
Constatering
- op 24 maart 1999 is (…) een bouwvergunning verleend voor het veranderen van de indeling van de begane grond verdieping en het maken van een stalen portaalconstructie ter vervanging van de draagmuur. De draagmuur is destijds gesloopt maar het portaal is niet geplaatst. Gevolg hiervan is dat de vloer van de eerste verdieping aan het zakken is.
- Op de begane grondvloer is een betonnen deklaag aangebracht van +/- 10 cm, het is niet bekend of de balklaag van de begane grondvloer voldoende draagkracht heeft.
- De ventilatie toevoer van de kruipruimte in de voorgevel is niet meer functioneel waardoor er geen ventilatie meer aanwezig is. Visuele inspectie heeft aangetoond dat enkele balken zijn gebroken in de begane grondvloer door schimmel en vocht.
- Op dit moment vertoont de scheidingswand van het café en trappenhuis ernstige gebreken.
(…)”
2.10.
[eisers] heeft opdracht gegeven aan Duyts Bouwconstructie B.V. (verder: Duyts) advies uit te brengen over de benodigde werkzaamheden om de bouwkundige constructie van het pand te herstellen. Duyts heeft op 6 december 2011 een advies over een te bevestigen stalen portaal ter ondersteuning van de bouwmuur afgegeven.
2.11.
[eisers] heeft over de uitvoering en de kosten van de herstelwerkzaamheden (ook van de verhoging van de prijs omdat het trappenhuis moest worden gerenoveerd) gecorrespondeerd met Amoril.
2.12.
Bij e-mail van 12 december 2011 heeft [eisers] aan Amoril geschreven:
“(…) Hierbij de prijs van het stalen portaal in het café op de begane grond. Wij gaan er vanuit dat je het doorstuurt aan de mede-eigenaar van het bovenappartement en dat jullie accoord zijn met de prijzen en startdatum van 2 januari 2012. (…)”
2.13.
Bij e-mail van 16 december 2011 heeft [naam 1] aan [naam 2] bericht:
“(…) Ik was gisteren voor het eerst sinds (…) 28 oktober j.l weer in het appartement (…). Ik had verwacht (…) dat er binnen enkele dagen op zijn minst een onderstutting van de zwevende muur aangebracht zou worden. tot mijn schrik is er nog helemaal niet te zien. De scheuren zijn alleen maar groter geworden. Graag hoor ik wat er door de eigenaar van het cafe’ is toegezegd over wat, en wanneer er iets word ondernomen om verdere schade te voorkomen en een einde te makken aan deze gevaarlijke situatie. (…)”
2.14.
[naam 2] heeft op 19 december 2011 aan [naam 1] geantwoord:
“(…) De constructie berekeningen en tekeningen die zijn gemaakt waren goedgekeurd zij hadden dus een start van de herstelwerkzaamheden kunnen maken, echter nu heeft de uitbater van het cafe een wijziging in het bar geteelde voorgesteld waardoor de constructie gewijzigd moet worden.
Deze gewijzigde berekeningen en tekenenging zijn ingediend en liggen nu ter goedkeuring bij de constructeur zodra deze zijn goedgekeurd gaat men aan de slag met de herstelwerkzaamheden. Ik verwacht dat de berekeningen deze week nog worden goedgekeurd. Ik stuur deze week nog een aanschrijving dat de herstelwerkzaamheden spoedig gestart moeten worden. (…)”
2.15.
In een e-mail van 16 januari 2012 heeft Amoril aan [eisers] geschreven te verwachten dat de mede-eigenaren van het appartementsrecht A2 een tweede offerte voor de werkzaamheden willen zien en dat Amoril daarvoor zou zorgen als dat gewenst is.
2.16.
In antwoord op die e-mail heeft [eisers] dezelfde dag aan Amoril geschreven:
“Wij moeten verder anders kan het stalen portaal er niet in ! (…) We laten het de huidige aannemer zowieso uitvoeren om niet nog meer vertraging op te lopen. Je kan er vandaag en morgen gewoon in want vandaag wordt de stalen onderbalk in het beton gestort! (…)”
2.17.
[eisers] heeft op 19 januari 2012 aan Amoril bericht dat de nieuwe vloerbalken die dag worden gelegd en dat de maandag daarop het stalen portaal kan worden geplaatst. In de e-mail heeft [eisers] verder geschreven:
“(…) Graag horen wij van jou aannemer wat hij voor de klus zou rekenen! (…)”
2.18.
De werkzaamheden tot herstel van de bouwkundige constructie van het pand zijn in opdracht van [eisers] in het eerste kwartaal van 2012 uitgevoerd voor een totaalbedrag van € 38.377,50 (inclusief btw en inclusief de factuur van Duyts).
2.19.
Bij brieven van 3 februari 2012 heeft de advocaat van [eisers] gedaagden verzocht een bedrag van € 13.328,00 binnen 14 dagen te voldoen ter zake van hun bijdrage in de kosten van de herstelwerkzaamheden.
2.20.
Bij brieven van 17 februari 2012 heeft de advocaat van [eisers] gedaagden medegedeeld dat zij naast de eerder vermelde kosten (zie 2.19) een bedrag van € 17.374,00 zijn verschuldigd aan [eisers] betreffende hun aandeel in de kosten voor het plaatsen van het stalen portaal in de dragende muur op de begane grond van het pand. Verder is in die brieven opgenomen:
“Inmiddels is de termijn gesteld in mijn brief van 3 februari jl. verstreken en u heeft niet alleen niet binnen de gestelde termijn voor betaling zorg gedragen, u heeft zelfs niet de moeite genomen om te reageren op mijn brief. Ik acht mij vrij om het cliënten toekomende in rechte te vorderen. (…)”
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vordert hoofdelijke veroordeling van gedaagden, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van € 30.702,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 januari 2012.
3.2.
[eisers] stelt – kort gezegd – daartoe het volgende. De herstelwerkzaamheden zijn verricht aan gemeenschappelijke delen en zaken van de gemeenschap. Volgens het Splitsingsreglement 1992 zijn gedaagden voor het breukdeel van het appartementsrecht A2 (4/5) hoofdelijk aansprakelijk voor vergoeding van die kosten. De herstelwerkzaamheden zijn zeer snel uitgevoerd nadat [eisers] bekend was geworden met de constructieve gebreken van het pand als gevolg van de verbouwingen op de begane grond. Daarbij is gekozen voor de meest voordelige oplossing, waarbij rekening is gehouden met de belangen van de huurder van het café. De goedkopere optie voor het plaatsen van het stalen portaal zou hebben geleid tot minder vloeroppervlakte in het café. De VvE was niet actief en het bijeenroepen van een vergadering voor toestemming voor die herstelwerkzaamheden zou hebben geleid tot onnodige vertraging. Bovendien had [gedaagde 3] al langere tijd wetenschap van de gebreken en zij heeft (slechts) via de gemeente getracht die gebreken te laten herstellen. Daarop gelet is het beroep op artikel 38 van het Splitsingsreglement naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Er rust geen risicoaansprakelijkheid op [eisers] op grond van een gebrekkige opstal – die overigens geen schade heeft veroorzaakt – aldus steeds [eisers]
3.3.
[gedaagde 3] voert – samengevat – aan dat zij niet aansprakelijk is voor de kosten van de herstelwerkzaamheden, althans dat de gevorderde kosten te hoog zijn en dat er geen sprake is van hoofdelijke aansprakelijkheid van [gedaagde 3]. Zij licht dat als volgt toe.
De herstelwerkzaamheden zijn noodzakelijk geworden omdat de vorige eigenaar van het appartementsrecht A1 zich bij de eerste verbouwing (het open maken van de draagmuur) niet aan de vergunning en bouwvoorschriften heeft gehouden, en bij latere verbouwingen (het storten van de vloer en het verwijderen van het toiletblok) ook niet aan de bepalingen uit het Splitsingsreglement is voldaan. Op grond van het Splitsingsreglement is de eigenaar die schade veroorzaakt aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken aansprakelijk voor die schade. [eisers] heeft met de overname van het appartementsrecht ook de aansprakelijkheid voor de schade aan het pand als gevolg van de verbouwingen overgenomen van de vorige eigenaar. Daarnaast is [eisers] op grond van artikel 6:174 Burgerlijk Wetboek (BW) aansprakelijk voor de schade. [eisers] heeft onrechtmatig gehandeld door de schade niet te herstellen terwijl hij wist, althans had moeten weten, van de gebrekkige wijze waarop de verbouwingen zijn uitgevoerd en de kans op schade aan het pand daardoor. Verder heeft [eisers] zonder overleg met gedaagden opdracht gegeven tot herstelwerkzaamheden waarbij constructieve ingrepen aan gemeenschappelijke gedeelten en zaken zijn uitgevoerd. Daarvoor is toestemming van de andere appartementseigenaren noodzakelijk, zoals is bepaald in het Splitsingsreglement, maar die ontbreekt. [eisers] kan de eigenaars van het appartementsrecht A2 daarom niet aanspreken voor de kosten van die herstelwerkzaamheden. Die kosten zijn bovendien exorbitant hoog. Duyts heeft twee opties gegeven voor het plaatsen van het stalen portaal. [eisers] heeft – zonder enig overleg – gekozen voor de duurste optie. Verder zijn de herstelwerkzaamheden gebrekkig uitgevoerd waardoor de kans op verzakking nog steeds aanwezig is. [gedaagde 3] hoeft niet bij te dragen aan de kosten van gebrekkig uitgevoerde herstelwerkzaamheden. Tot slot is [gedaagde 3] voor 1/4 deel mede-eigenaar van het appartementsrecht A2, zodat op haar geen hoofdelijke aansprakelijkheid uit artikel 2 lid 3 van het Splitsingsreglement rust, aldus steeds [gedaagde 3].
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[gedaagde 3] vordert veroordeling van [eisers], bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van € 19.524,30, vermeerderd met rente en kosten, en die ook te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.6.
[gedaagde 3] stelt daartoe – samengevat – het volgende. [gedaagde 3] heeft als gevolg van de verbouwingen (door de vorige eigenaar van het appartmentsrecht A1) schade geleden aan haar appartement op de eerste verdieping van het pand. Voor die schade van [gedaagde 3] is [eisers] op dezelfde gronden als aangevoerd in conventie aansprakelijk. De schade bestaat uit:
-
kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid
€
249,00
-
reeds gemaakte kosten tot herstel
3.150,62
-
nog te maken kosten tot herstel
5.674,68
-
gederfde huurinkomsten
10.540,00
Totaal
€
19.524,30
3.7.
[eisers] voert daartegen – samengevat – als volgt verweer. [eisers] heeft de schadeveroorzakende werkzaamheden (de verbouwingen) niet uitgevoerd of laten uitvoeren, en de aansprakelijkheid van de vorige eigenaar voor die schade niet overgenomen bij de levering van het appartementsrecht A1 in 2006, zodat hij niet aansprakelijk is. Verder voert [eisers] verweer tegen de gevorderde schadeposten.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Centraal in dit geschil staat de vraag wie aansprakelijk is voor de kosten van de uitgevoerde herstelwerkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen en gemeenschappelijke zaken van het pand. Volgens [gedaagde 3] waren die werkzaamheden noodzakelijk om de schade als gevolg van een viertal verbouwingen/veranderingen op de begane grond (waarvan de eigenaar van het appartementsrecht A1 het uitsluitend recht op gebruik heeft) te herstellen:
- het slopen van een dragende muur op de begane grond zonder de draagkracht te waarborgen (door middel van een stalen portaal);
- de afbraak en aanbouw van toiletten en een keuken op de begane grond;
- het afsluiten van het ventilatierooster aan de voorzijde van de begane grond;
- het aanbrengen van een betonnen deklaag van ongeveer 10 cm op de begane grondvloer.
4.2.
In de artikelen 16 en 18 lid 2 van het Splitsingsreglement is bepaald dat de eigenaar van een appartementsrecht aansprakelijk is voor de gevolgen van werkzaamheden die leiden tot schade aan de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijk zaken. Daaruit volgt dat deze aansprakelijkheid is gebaseerd op een gedraging of het handelen van de eigenaar van een appartementsrecht.
4.3.
Niet gebleken is dat [eisers] de onder 4.1 genoemde wijzigingen heeft doorgevoerd of heeft laten doorvoeren. Aansprakelijkheid voor de schade als gevolg van die wijzigingen rust daarom niet op [eisers] op grond van eigen handelen. In zoverre is het bepaalde in de artikelen 16 en 18 lid 2 van het Splitsingsreglement op hem derhalve niet van toepassing. [gedaagde 3] heeft aangevoerd dat op [eisers] die aansprakelijkheid rust omdat hij het appartementsrecht A1 heeft overgenomen en hij wist, althans behoorde te weten, dat de verbouwingen hebben plaatsgevonden en zij de oorzaak zijn van de constructieve gebreken aan het pand. [gedaagde 3] heeft daarmee betoogd dat als uitgangspunt dient te gelden dat [eisers], die onder bijzondere titel het appartementsrecht A1 heeft verkregen in 2006, aansprakelijk is voor onrechtmatige gedragingen van de vorige eigenaar van dat appartementsrecht. Dit uitgangspunt is in zijn algemeenheid echter onjuist. Nu niet is gebleken van omstandigheden die in dit geval tot een ander oordeel moeten leiden, wordt het verweer van [gedaagde 3] dat [eisers] op grond van de artikelen 16 en 18 lid 2 van het Splitsingsreglement aansprakelijk is voor de kosten van de herstelwerkzaamheden niet gevolgd.
4.4.
Daarnaast faalt ook het verweer van [gedaagde 3] dat [eisers] op grond van het bepaalde in artikel 6:174 BW aansprakelijk is voor de schade aan het pand. De in dat artikel vervatte risicoaansprakelijkheid betreft de schade als gevolg van een gebrekkige opstal. Daarvan is hier geen sprake.
4.5.
Verder heeft [eisers] onweersproken gesteld dat de gebreken ook voor hem verborgen waren totdat hij in 2011 is gewezen op de gebreken aan de constructie van het pand als gevolg van de wijzigingen aan het pand. De stelling van [gedaagde 3] dat [eisers] heeft nagelaten de constructie van het pand (tijdig) te herstellen houdt derhalve evenmin stand.
4.6.
Uit het voorgaande volgt dat het verweer van [gedaagde 3] dat [eisers] aansprakelijk is voor de volledige kosten van de herstelwerkzaamheden wordt verworpen, zodat die kosten in beginsel voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaars.
4.7.
[gedaagde 3] heeft aangevoerd dat [eisers] haar had moeten betrekken bij de besluitvorming over de herstelwerkzaamheden zodat zij vooraf in de kosten daarvan, en met name die voor het plaatsen van het stalen portaal, zou zijn gekend. In dat verband heeft [gedaagde 3] betoogd dat bij de besluitvorming het Splitsingsreglement ten onrechte niet is gevolgd omdat er geen vergadering van gezamenlijke eigenaars is uitgeschreven terwijl daarvoor – ook in december 2011 – nog voldoende tijd was.
4.8.
Dit verweer van [gedaagde 3], dat is gegrond op artikel 38 lid 1 van het Splitsingsreglement, wordt verworpen. In dat kader is van belang dat [gedaagde 3] (a) sinds december 2010 wetenschap had van de scheuren en de scheefgezakte vloer in het pand, (b) in mei 2011 het bouwdossier van het pand bij de gemeente heeft opgevraagd waaruit blijkt dat de werkzaamheden als omschreven onder 4.1 schade hebben veroorzaakt aan de constructie van het pand en (c) in juni 2011 NVO opdracht heeft gegeven haar appartement te inspecteren en het rapport daarvan heeft ontvangen waarin de constructieve problemen van het pand zijn opgesomd. [gedaagde 3] heeft vervolgens bij de gemeente aangedrongen op uitoefening van bestuursdwang jegens [eisers] om de herstelwerkzaamheden te bewerkstelligen (zoals volgt uit het conceptbesluit van de gemeente, zie 2.9) terwijl zij zelf niets heeft ondernomen binnen de VvE om de noodzakelijke herstelwerkzaamheden in gang te zetten. Uit de e-mail van [naam 1] van 16 december 2012 (zie 2.13) volgt dat [gedaagde 3] wist dat er herstelwerkzaamheden zouden plaatsvinden. Haar betoog dat [eisers] over de uitvoering daarvan slechts met een vertegenwoordiger van Amoril heeft gecorrespondeerd, verandert daaraan niets. Partijen zijn verplicht zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Gelet daarop en de wetenschap van [gedaagde 3], had het op haar weg gelegen om rechtstreeks met [eisers] in contact te treden. De enkele omstandigheid dat [gedaagde 3] meende dat [eisers] de kosten van de herstelwerkzaamheden diende te dragen, ontsloeg haar niet van die verplichting. Volgens [gedaagde 3] was er in december 2011 nog voldoende tijd voor het organiseren van een vergadering van gezamenlijke eigenaars. Zij heeft daar echter ook toen niet op aangedrongen. [naam 1] heeft in plaats daarvan, daags voor aanvang van de herstelwerkzaamheden, in zijn e-mail van 16 december 2012 aan [naam 2] geschreven dat de situatie verslechterd was en dat er nog steeds geen onderstutting van de (deels gesloopte) draagmuur was geplaatst (zie 2.13) en daarbij aangedrongen op controle zijdens de gemeente opdat de constructieve gebreken van het pand voortvarend zouden worden aangepakt. Onder deze omstandigheden, waarin [gedaagde 3] zelf geen initiatief heeft ontplooid richting [eisers] maar wel via interventie van de gemeente heeft aangedrongen op spoedige herstelwerkzaamheden, is haar beroep op artikel 38 lid 1 van het Splitsingsreglement naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Haar verweer wordt derhalve gepasseerd. Op dezelfde grond wordt gepasseerd het verweer van [gedaagde 3] dat de advocaat van [eisers] haar rauwelijks heeft verzocht een bijdrage in de kosten te betalen (de brief van 3 februari 2012, zie 2.19).
4.9.
[gedaagde 3] heeft verder aangevoerd dat het geplaatste stalen portaal te duur is omdat Duyts ook een goedkopere optie heeft opgenomen in haar rapport en dat zij van andere aannemers heeft vernomen dat met goedkoper staal ook voldoende onderstutting bereikt kan worden. Gelet op het gemotiveerde betoog van [eisers] over de keuze voor de duurdere optie heeft [gedaagde 3] haar verweer over de te hoge kosten onvoldoende onderbouwd. Daarnaast brengt de tussen partijen geldende redelijkheid en billijkheid met zich dat [gedaagde 3] ook rekening dient te houden met de belangen van [eisers] bij de verhuur van de bedrijfsruimte op de begane grond van het pand. Gelet op het onvoldoende gemotiveerd betwiste betoog van [eisers] dat alleen met de gekozen constructie geen verandering werd gebracht in de te verhuren oppervlakte, rechtvaardigden die belangen de duurdere optie. Bovendien heeft [gedaagde 3] geen goedkopere offerte voor het plaatsen van het stalen portaal aan [eisers] voorgelegd of in dit geding gebracht. Daarom wordt de stelling van [eisers] over de kosten van de plaatsing van het stalen portaal gevolgd en wordt er vanuit gegaan dat de kosten daarvan redelijk zijn.
4.10.
Daarnaast heeft [gedaagde 3] aangevoerd dat niet is gebleken dat [eisers] de aannemer heeft betaald. Dit verweer faalt omdat (als onvoldoende betwist) vaststaat dat de herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd door de aannemer en dat derhalve op [eisers] een betalingsverplichting rust.
4.11.
Tot slot heeft [gedaagde 3] aangevoerd dat zij niet hoeft bij te dragen aan de kosten van de herstelwerkzaamheden omdat het stalen portaal op onjuiste wijze is geplaatst en er thans een lege ruimte is tussen het stalen portaal en de vloerbalk van de eerste verdieping. De rechtbank volgt [gedaagde 3] daarin niet. De herstelwerkzaamheden zijn immers uitgevoerd aan de gemeenschappelijke delen en zaken van het pand. De kosten van dergelijke werkzaamheden komen (in dit geval) voor rekening van de gezamenlijke eigenaars van het pand, zoals ook is overwogen onder 4.6. Een enkele gebrekkige uitvoering van die werkzaamheden kan, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet tot de conclusie leiden dat één van de gezamenlijke eigenaren wordt ontslagen van de verplichting bij te dragen aan de kosten van de herstelwerkzaamheden waarvoor de gezamenlijke eigenaars verantwoordelijk zijn. Bovendien heeft [eisers] op de comparitie verklaard dat de aannemer hem heeft toegezegd tot herstel te zullen overgaan zodra hij daartoe door de VvE wordt aangesproken. Het ligt derhalve in de lijn der verwachting dat de aannemer tot herstel zal overgaan zodra zijn wederpartij (in dit geval dus [eisers]) dat vordert, terwijl van [eisers] mag worden verwacht dat hij daartoe het initiatief neemt.
4.12.
De slotsom is dat het verweer van [gedaagde 3] tegen de gevorderde bijdrage in de kosten van de herstelwerkzaamheden wordt verworpen, zodat die vordering jegens haar toewijsbaar is.
4.13.
Het jegens de niet verschenen gedaagden Amoril en [gedaagde 2] gevorderde komt de rechtbank niet onrechtmatig of ongegrond voor, zodat de vordering ook jegens hen wordt toegewezen.
4.14.
Het appartementsrecht A2 is gemeenschappelijk eigendom van Amoril, [gedaagde 2] en [gedaagde 3]. Niet gesteld, noch gebleken is dat sprake is van ondersplitsing van dat gemeenschappelijk eigendom. Uit artikel 7 lid 1 van het Splitsingsreglement volgt dat de deelgenoten hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de betalingsverplichtingen van die gemeenschap. Het verweer van [gedaagde 3] tegen hoofdelijke veroordeling tot betaling van de bijdrage in de kosten van de herstelwerkzaamheden stuit daarop af.
4.15.
De gevorderde vermeerdering met de wettelijke rente is toewijsbaar vanaf het moment dat gedaagden in verzuim zijn met hun betalingsverplichting jegens [eisers] (artikel 6:119 BW). Uit het procesdossier volgt dat [eisers] gedaagden een redelijke betalingstermijn van twee weken heeft gegeven voor het bedrag van € 13.328,00 (bij brief van 3 februari 2012, zie 2.19). De vermeerdering met de wettelijke rente over dit bedrag is daarom toewijsbaar vanaf 17 februari 2012. Van het restantbedrag is niet gesteld, noch gebleken, dat [eisers] een redelijke termijn voor betaling heeft gesteld aan gedaagden, zodat de wettelijke rente vanaf 1 mei 2012 (de dag dat de laatste dagvaarding is betekend) wordt toegewezen.
4.16.
Gedaagden worden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld. Omdat de veroordeling in de proceskosten niet concreet is gevorderd wordt die veroordeling niet hoofdelijk en zonder uitvoerbaar bij voorraad verklaring toegewezen. Nu alleen [gedaagde 3] in dit geding is verschenen en de andere gedaagden niet, dient de proceskostenveroordeling te worden gesplitst. De door [gedaagde 3] te betalen proceskosten aan de zijde van [eisers] worden tot op heden begroot op:
- dagvaarding
€
94,33
- vast recht
273,66
1/3 x 821,00
- salaris advocaat
772,00
1/3 + 1 punt tarief III (€ 579,00)
Totaal
€
1.139,99
De door Amoril te betalen proceskosten aan de zijde van [eisers] worden tot op heden begroot op:
- dagvaarding
€
90,64
- vast recht
273,66
1/3 x 821,00
- salaris advocaat
193,00
1/3 punt tarief III (€ 579,00)
Totaal
€
557,30
De door [gedaagde 2] te betalen proceskosten aan de zijde van [eisers] worden tot op heden begroot op:
- dagvaarding
€
90,64
- vast recht
273,66
1/3 x 821,00
- salaris advocaat
193,00
1/3 punt tarief III (€ 579,00)
Totaal
€
557,30
in reconventie
4.17.
De vordering van [gedaagde 3] steunt op het uitgangspunt dat [eisers] aansprakelijk is voor de schade als gevolg van de onder 4.1 genoemde wijzigingen. Gelet op hetgeen in conventie is overwogen, is [eisers] niet aansprakelijk. Reeds daarom houdt de stelling van [gedaagde 3] dat [eisers] haar schade moet vergoeden geen stand.
4.18.
Het door [gedaagde 3] gevorderde wordt derhalve afgewezen. Omdat partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld, en gelet op de samenhang met de stellingen van partijen in conventie, worden de proceskosten in reconventie gecompenseerd zodat ieder de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van € 30.702,00 (zegge: dertigduizend zevenhonderdtwee euro) aan [eisers], te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 13.328,00 vanaf 17 februari 2012 tot de dag der algehele voldoening en over een bedrag van € 17.374,00 vanaf 1 mei 2012 tot de dag der algehele voldoening,
5.2.
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
veroordeelt [gedaagde 3] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.139,99,
5.4.
veroordeelt Amoril in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 557,30,
5.5.
veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 557,30,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.7.
wijst het gevorderde af,
5.8.
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Korsten - Krijnen en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2013.