Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling Privaatrecht
Rolnummer: 1398635 CV EXPL 12-37369
Vonnis van: 24 september 2013
F.no.: 683
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting STICHTING PENSIOENFONDS METAAL EN TECHNIEK
gevestigd te ’s-Gravenhage en kantoorhoudende te Rijswijk
eiseres in conventie
gedaagde in reconventie
nader te noemen: het Pensioenfonds
gemachtigde: thans mr. H.R. Bos
t e g e n
1. [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beide wonende te [woonplaats]
gedaagden in conventie
eisers in reconventie
nader te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: thans mr. F.L.J. van Dijk
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend in conventie en in reconventie:
- de dagvaardingen van 21 en 23 november 2012, inhoudende de vordering van het Pensioenfonds met producties;
- de conclusies van antwoord in conventie en eis in reconventie (tegeneis) van [gedaagden] met producties.
Ingevolge het tussenvonnis van 29 januari 2013 zijn vervolgens nog ingediend:
- de conclusies van repliek in conventie en van antwoord in reconventie, tevens houdende wijziging van eis, van het Pensioenfonds;
- de conclusies van dupliek in conventie en repliek in reconventie tevens houdende akte vermeerdering van eis van [gedaagden] met producties;
- de conclusie van dupliek in reconventie van het Pensioenfonds.
De zaak staat voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feiten en omstandigheden
1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1. In de wijk [naam wijk] nabij het Olympisch Stadion is gelegen het appartementencomplex “[naam appartementencomplex]”, bestaande uit 97 appartementen, bergingen en een parkeergarage in de kelder van het complex. Het Pensioenfonds heeft een gedeelte van het appartementencomplex en de parkeergarage in eigendom. De andere eigenaar is de woningcorporatie Eigen Haard.
1.2. Sinds 1 januari 2008 huren [gedaagden] het appartement aan de [straatnaam 1].
1.3. Het Pensioenfonds heeft bij schriftelijke huurovereenkomst van 14/16 januari 2009 aan [gedaagden] verhuurd de parkeerplaats nr. 35 in de parkeergarage.
1.4. De tussen partijen overeengekomen huurprijs bedraagt thans € 150,00 per maand. [gedaagden] dienen de verschuldigde huur steeds op de eerste van iedere maand te voldoen (artikel 3 lid 3 van de huurovereenkomst).
1.5. In de schriftelijke huurovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
3.6. Betalingen
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.
………..
5. Gebrek
Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien een eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.
…..
15. Schade en aansprakelijkheid
15.6 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, …… Eveneens is verhuurder niet aansprakelijk voor schade aan de persoon of goederen van derden die in het gehuurde aanwezig zijn en huurder vrijwaart verhuurder voor aanspraken van die derden ter zake.
……..
Bijzondere bepalingen
1. De huur van een appartement en de huur van een parkeerplaats c.q. garage en/of berging vormen een onlosmakelijk geheel,
……
3. Verhuurder kan op geen enkele wijze aansprakelijk worden gesteld voor diefstal van of ontstane schade aan (motor)voertuigen of letsel aan personen binnen de autobox of op de parkeerplaats/carport.
1.6. De beheerder van de parkeergarage is Jabobus Recourt B.V. (hierna: de beheerder).
1.7. Bij brief van 29 februari 2012 – kennelijk op 1 maart 2012 per e-mail verzonden – wijst [gedaagde 2] de beheerder op de vele diefstallen vanuit de parkeergarage, waaronder de diefstal van 2 van haar fietsen, het drie keer strippen van haar scooter en het stelen van de motor van haar vriend. Hierdoor ervaart zij niet het huurgenot dat zij mag verwachten. [gedaagde 2] verzoekt de beheerder om adequate maatregelen te nemen om de veiligheid in de parkeergarage te waarborgen. Zo werken verschillende beveiligingscamera’s niet en blijken de dieven toegangssleutels te hebben. [gedaagde 2] kondigt aan dat als adequate maatregelen uitblijven zij de huurbetaling voor de parkeergarage zal opschorten.
1.8. De beheerder reageert (eerst) bij e-mail van 13 april 2012. De beheerder onderkent in zijn e-mail dat in de parkeergarage diefstallen plaatsvinden, maar stelt dat zij ter voorkoming van diefstal in het verleden al het nodige heeft gedaan, zoals het plaatsen van kappen over de rode drukknoppen, het bevestigen van inbraakstrippen op de garagedeuren, het wisselen van de parkeerzenders voor stickers en het vervangen van beveiligingscamera’s. Volgens de beheerder kan zij niets doen tegen toetreding door derden met sleutels. Voorts laat de beheerder weten dat het Pensioenfonds overweegt een beveiligingsbedrijf in te schakelen die geregeld in de parkeergarage een surveillance zal uitvoeren.
1.9. De toenmalige gemachtigde van [gedaagde 2] schrijft de beheerder op 7 mei 2012 bij aangetekend verzonden brief aan en verzoekt de beheerder adequate maatregelen tegen de diefstallen uit de parkeergarage te nemen. Ìn de brief wordt aan de beheerder het verwijt gemaakt dat in de e-mail van 13 april 2012 geen concrete maatregelen worden genoemd. Wegens het uitblijven van adequate maatregelen wordt de betaling van de huur opgeschort.
1.10. Tussen de toenmalige gemachtigde van [gedaagde 2] en de beheerder is daarna verder gecorrespondeerd over de diefstallen uit de parkeergarage en de al dan niet genomen maatregelen door de beheerder.
1.11. De huurders van het complex hebben een deskundige, de DSP Groep, ingeschakeld om de situatie van de parkeergarage te schouwen en een beknopte risicoanalyse te maken. [naam 1] en [naam 2] van de DSP Groep hebben op 23 mei 2012 de parkeergarage bezichtigd en op 27 mei 2012 een ‘veiligheidsparagraaf’ opgesteld, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
.... op het stedenbouwkundig niveau zijn keuzes gemaakt die verderop in uitwerking, beheer en gebruik tot onaanvaardbare situaties hebben geleid. Door deze keuzes op stedenbouwkundig niveau en in de architectonische uitwerking van de gesloten bouwblokken is er een probleem ontstaan in de parkeergarage. Daar is op bindend advies van de brandweer ingezet op twee parkeercompartimenten met twee gescheiden entrees.
......
De twee compartimenten zijn met beperkte middelen gescheiden. Auto’s kunnen niet van compartiment A naar B gaan, maar daarentegen hebben voetgangers ongehinderd toegang tot beide onderdelen van de parkeergarage. Hierdoor mengen zich verschillende gebruikersgroepen in de garage.
........
Vanuit de optiek van sociale veiligheid is dit een ongewenste situatie: de gehele garage is doorkruisbaar voor verschillende gebruikers. Mensen – ook kwaadwillende – kunnen van het ene compartiment naar het andere gaan zonder hierbij noemenswaardige barrières tegen te komen.
........
Bij het schouwen kwam – voortbordurend op de ruimtelijke constellatie van de garage – een ander aspect naar voren: de camera’s in de garages hebben geen adequate dekking, waardoor kwaadwillende personen ongezien vanuit de woningen van Eigen Haard de garage in kunnen komen en diefstallen of vernielingen aan kunnen richten uit het zicht (de zogenaamde inside job).
.......
In de garage zijn meerdere camera’s opgehangen. Bij de schouw kwam aan het licht dat de dome camera’s deels niet operationeel zijn ......
.........
Het gebruik van speedgates is op zich een goed middel om een garage snel te sluiten. Maar bij de schouw werd duidelijk dat het eenvoudig is mee te rijden met een auto die de garage verlaat of inrijdt. ..... De elektronica van de garage in dit deel van de [straatnaam 1] doet gedateerd aan vergeleken bij bijvoorbeeld het systeem dat aan de tegenoverliggende garage gebruikt wordt (korter afgesteld, met een pieper op de voorruit geplakt, waarop de sensor reageert).
1.12. Bij brieven van de beheerder van 5 juli 2012 en van de incassogemachtigde van het Pensioenfonds van 23 juli 2012, 3 augustus 2012, 24 augustus 2012 en 20 september 2012 zijn [gedaagden] gesommeerd de ontstane huurachterstand, vermeerderd met rente en kosten te voldoen.
vordering in conventie en verweer in reconventie
2. Het Pensioenfonds vordert, na vermindering van eis bij conclusie van repliek in conventie, dat [gedaagden] hoofdelijk - in die zin dat als de een betaalt de andere daarvan zal zijn bevrijd - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden
primairtot betaling van
:
:
€ 1.330,00 aan achterstallige huurpenningen vanaf maart 2012 tot 1 december 2012;
€ 157,08 aan buitengerechtelijke incassokosten;
€ 12,89 aan wettelijke rente, berekend tot 12 november 2012;
e wettelijke rente over € 1.330,00 vanaf 12 november 2012;
en bedrag van € 150,- per maand te rekenen vanaf 1 december 2012 tot en met de datum van het vonnis;
subsidiair:
tot het treffen van zodanige maatregelen als de kantonrechter in goede justitie gerade acht;
primair en subsidiair:
tot betaling van de proceskosten van het Pensioenfonds.
Ter onderbouwing van haar vordering in conventie en als verweer tegen de reconventionele vordering voert het Pensioenfonds samengevat het navolgende aan.
3. Het complex [naam appartementencomplex] kan op verschillende manieren worden betreden. Dat kan via een toegangshek vanuit het gedeelte van het complex dat eigendom is van Eigen Haard en via een toegangshek vanuit het gedeelte van het complex dat eigendom is van het Pensioenfonds. De toegangshekken zijn te openen met een speciale sticker met barcode die de bewoners van het complex op de voorruit van hun voertuig dienen te hebben geplakt. Voor (brom-)fietsers is er een aparte toegangsdeur naar de parkeergarage, die kan worden geopend met een speciale sleutel. Het trappenhuis, dat uitkomt in de parkeergarage en behoort tot het gedeelte van het complex dat eigendom is van het Pensioenfonds, is niet toegankelijk voor bewoners van het gedeelte van het complex dat eigendom is van Eigen Haard en vice versa. Het complex beschikt voorts over een huismeester en camera bewaking. De brandweer staat niet toe in de parkeergarage een bouwkundige scheiding aan te brengen tussen het deel van het Pensioenfonds en het deel van Eigen Haard.
4. [gedaagden] schieten ondanks aanmaning toerekenbaar tekort in hun verplichting tot tijdige betaling van de maandelijkse huur. Hierdoor is tot 1 december 2012 een huurschuld van € 1.330,00 ontstaan. Voorts laten [gedaagden] vanaf december 2012 de huur ten onrechte onbetaald.
5. Aan [gedaagden] komt geen opschortingsrecht toe, omdat dit contractueel is uitgesloten (artikel 3.6. van de huurovereenkomst). Overigens zijn er geen omstandigheden die een opschorting van de huur rechtvaardigen.
6. Het Pensioenfonds betwist dat de parkeergarage een gebrek kent waardoor [gedaagden] niet het genot van de parkeerplaats hebben dat zij mogen verwachten. Het Pensioenfonds doet al het mogelijke om inbraken in de parkeergarage te voorkomen. In dit opzicht schiet zij in haar verplichtingen jegens [gedaagden] niet te kort.
Zo zijn de volgende maatregelen genomen.
Het Pensioenfonds heeft in 2010 8 beveiligingscamera’s en Eigen Haard in 2011 4 beveiligingscamera’s geplaatst. Deze beveiligingscamera’s zijn permanent aan en zijn zodanig opgesteld dat de gehele parkeergarage in beeld is. Voor de beveiligingscamera’s geldt een protocol. Zo worden de beelden 30 dagen bewaard.
Daarnaast zijn kappen over de rode drukknoppen, waarmee de deuren open gaan, gemaakt. De garagedeuren zijn voorzien van inbraakstrippen. De parkeerzenders zijn vervangen door stickers. De toegangshekken functioneren naar behoren.
Voorts is aan beide zijden van de noodtrappenhuizen een stalen hek geplaatst dat alleen toegankelijk is voor de bewoners van het gedeelte dat eigendom is van het Pensioenfonds.
Op de glazen poorten, die leiden naar de binnentuin van het complex, heeft het Pensioenfonds naast het stalen frame van de poort balken tussen de muur en het frame laten plaatsen, zodat de automatische deuropener niet door derden (inbrekers) kan worden geactiveerd.
Het Pensioenfonds heeft contact met de politie gehad. De politie heeft een uitgebreid onderzoek naar de diefstallen in de wijk uitgevoerd.
Voorts heeft het Pensioenfonds recentelijk een beveiligingsbedrijf ingeschakeld dat preventief controles in de parkeergarage uitvoert. De controles vinden twee keer per dag gedurende iedere dag van de week plaats. Nadat het beveiligingsbedrijf met haar werkzaamheden is begonnen zijn er geen melding meer van diefstal in het garagecomplex door het Pensioenfonds ontvangen.
Naast het beveiligingsbedrijf is er iedere werkdag een uur per dag een servicemanager in het complex aanwezig. De servicemanager controleert onder meer of de toegangshekken in de parkeergarage goed functioneren, de sloten goed werken en laat waar nodig onderhouds- c.q. reparatiewerkzaamheden uitvoeren.
7. Het Pensioenfonds betwist dat er goederen van andere huurders/bewoners van het complex uit de parkeergarage zijn ontvreemd. [gedaagden] hebben geen enkele aangifte overgelegd van de vermeende diefstal of vernieling van hun goederen. Voorts kan uit de overgelegde facturen niet worden afgeleid dat die betrekking hebben op de door [gedaagden] gestelde diefstallen.
8. Het Pensioenfonds kan diefstal door derden niet uitsluiten. Bij onderzoek van de gerapporteerde diefstallen zijn geen inbraaksporen of vernielingen aan toegangsdeuren naar de parkeergarage geconstateerd. Diefstal blijft mogelijk door personen die in het bezit zijn van een sleutel van het complex, althans van de parkeergarage of die door bewoners van het complex worden binnengelaten. Het Pensioenfonds is voor die gedragingen van derden niet aansprakelijk. Diefstal is een feitelijke stoornis en daarmee geen gebrek.
9. Het Pensioenfonds betwist dat sprake is van een gebrek en dat zij toerekenbaar tekortschiet. Hierdoor kunnen [gedaagden] ook geen aanspraak maken op verlaging van de huurprijs. Evenmin rust op het Pensioenfonds een verplichting tot herstel ex artikel 7:206 BW. Voorzover sprake zou zijn van een gebrek is de daardoor geleden en de te lijden schade contractueel uitgesloten (artikel 15.6 van de huurovereenkomst en lid 3 van de bijzondere bepaling in de huurovereenkomst). Bovendien ontbreekt de voor schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW vereiste toerekening. Voorts hebben [gedaagden] niet aangetoond dat zij daadwerkelijk schade hebben geleden. Zo is de schade niet concreet met bewijsstukken onderbouwd. Daarnaast is denkbaar dat voorzover schade is geleden die schade door een verzekeraar is vergoed.
verweer in conventie en vordering in reconventie
10. [gedaagden] vorderen in reconventie
A. dat het Pensioenfonds bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis wordt veroordeeld:
- om binnen 30 dagen na betekening van het vonnis, zodanige aanpassingen aan de parkeergarage te treffen,
dat de gehele parkeergarage door camera’s wordt geobserveerd;
de toegang zodanig wordt aangepast dat slechts een voertuig per keer de garage kan betreden;
de toegang tot de garage het kenteken van het voertuig wordt geregistreerd;
overleg te voeren met huurders en gemeentelijke autoriteiten om tot aanvullende veiligheidsmaatregelen te komen,
zulks op verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag dat het Pensioenfonds daarmee in gebreke blijft;
- tot betaling van
€ 911,09 uit hoofde van schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 januari 2013;
€ 605,- ter zake de kosten van het inschakelen van de deskundige, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de conclusie van repliek in reconventie;
de werkelijk door [gedaagden] gemaakte proceskosten.
te bepalen dat [gedaagden] slechts gehouden zijn tot voldoening van 75% van de huurpenningen vanaf 1 maart 2012 tot het moment dat de beveiliging van de parkeergarage is aangepast conform het hierboven gevorderde;
Ter onderbouwing van de reconventionele vordering en als verweer tegen de conventionele vordering voeren [gedaagden] samengevat het navolgende aan.
11. De parkeergarage is gelegen onder een nieuwbouw woonblok dat uit twee gedeelten bestaat. Aan de ene zijde zijn sociale huurwoningen (met als eigenaar/verhuurder Eigen Haard) en aan de andere zijde vrije sectorwoningen (met als eigenaar/verhuurder het Pensioenfonds). Voor het gebruik van de parkeergarage zijn aan alle bewoners gecertificeerde sleutels en barcodes uitgegeven.
Vanaf 2009 wordt in de parkeergarage geregeld uit de gestalde auto’s gestolen en vernielingen aangericht. Ter ondersteuning wordt verwezen naar een overgelegde lijst met gestolen goederen onder vermelding van het woonadres in het complex, circa 16 verklaringen van bewoners en facturen van geleden schade door de diefstallen en vernielingen.
Van [gedaagden] zijn gestolen fiets (twee keer), onderdelen van de scooter (drie keer) en knipperlichten van haar auto. De motor (Harley Davidson) van haar vriend is gestolen, terwijl in de nacht van 10 op 11 september uit de beveiligde fietsenstalling de zogeheten “Buddyseat” van de bromfiets van de partner van [gedaagde 2] is opengebroken. De schade van de laatste diefstal bedroeg € 75,00.
Het probleem van de diefstallen uit de parkeergarage staat niet op zichzelf. In de omgeving van het gehuurde vinden veel inbraken in parkeergarages plaats. Het probleem heeft ook de aandacht van het stadsdeel/de gemeente.
12. Van [gedaagde 2] erkent de tot 1 december 2012 ontstane huurschuld. Doordat het Pensioenfonds nalaat het gebrek aan de parkeergarage door adequate maatregelen op te heffen zijn [gedaagden] gerechtigd de uit dezelfde rechtsverhouding voorvloeiende verbintenis tot betaling van de huur op te schorten. Zij heeft daarvan ook aan (de beheerder van) het Pensioenfonds mededeling gedaan. Voorts verkeert zij niet in verzuim doordat de verhuurder zelf in verzuim verkeert door geen adequate maatregelen te treffen tegen de onveiligheid in de parkeergarage (artikel 6:61 BW). Voorzover [gedaagden] een huurschuld hebben wordt een beroep op verrekening met de schadevergoeding gedaan.
13. [gedaagden] stellen dat het Pensioenfonds heeft zorg te dragen voor de veiligheid van de gestalde goederen. De inbraken, diefstallen en vernielingen zijn het gevolg van de gebrekkige beveiliging van de parkeergarage. Zo zijn er niet werkende beveiligingscamera’s, zijn de beveiligingscamera’s gericht op de rijvlakken en niet op de parkeervlakken en heeft het Pensioenfonds zeer lange tijd nagelaten een beveiligingsbedrijf in te zetten. De afwezigheid van een adequate beveiliging is een gebrek aan de parkeergarage. Ter ondersteuning wijzen [gedaagden] onder meer op de rapportage van de door haar ingeschakelde deskundige DSP Groep.
Door ondanks herhaalde verzoeken het treffen van adequate beveiligingsmaatregelen na te laten is het Pensioenfonds tekort geschoten in de uitvoering van de huurovereenkomst.
14. In reconventie vorderen [gedaagden] verlaging van de huurprijs. [gedaagden] stellen dat zij recht hebben op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:206 BW juncto artikel 7:207 BW vanaf het moment dat zij de beheerder op de hoogte hebben gesteld van het gebrek en tot het moment dat het gebrek is hersteld. Gezien de ernst van het gebrek achten zij een vermindering van de huurprijs met 25% per maand redelijk. [gedaagden] hebben de beheerder bij brief van 29 februari 2012 van het gebrek op de hoogte gesteld, zodat de huurprijsverlaging vanaf die dag dient in te gaan.
15. Voorts vorderen [gedaagden] schadevergoeding. [gedaagden] hebben doordat het Pensioenfonds geen maatregelen heeft getroffen, schade geleden. [gedaagden] begroten deze schade op € 911,09 en zij verwijzen hiervoor naar de facturen overgelegd als productie 2 bij conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie betreffende het herstel aan de auto en scooter. Tevens vorderen [gedaagden] een bedrag ter hoogte van € 605,00 ter zake het inschakelen van de deskundige en het laten uitvoeren van het onderzoek.
16. Tot slot betwisten [gedaagden] in conventie de verschuldigdheid van de incassokosten en de rente. Het Pensioenfonds dient in de proceskosten te worden veroordeeld, waarbij de volledige en werkelijke proceskosten van [gedaagden] worden vergoed.
beoordeling
in conventie:
17. [gedaagden] erkennen de tot 1 december 2012 ontstane huurschuld. [gedaagden] beroepen zich evenwel op opschorting van de huur ex artikelen 6:262 BW, althans 6:52 BW, jo 7:205 BW wegens een gebrek aan het gehuurde.
18. Op zichzelf kan een huurder zijn betalingsverplichting opschorten, indien de verhuurder in zijn verplichtingen te kort schiet. De wettelijke regelingen omtrent opschorting zijn van regelend recht, waarvan bij overeenkomst kan worden afgeweken. Het Pensioenfonds heeft er terecht op gewezen dat in artikel 3.6 van de huurovereenkomst de bevoegdheid van [gedaagden] om de betaling van de huurprijs op te schorten is uitgesloten. Veronderstellenderwijs aannemende dat van een algemene voorwaarde sprake is, is niet gesteld of gebleken dat het beding als neergelegd in artikel 3.6 van de huurovereenkomst onredelijk bezwarend is en de vernietiging daarvan wordt ingeroepen (artikel 6:233 onder a BW jo artikel 6:236 onder c BW).
Het voorgaande betekent naar het oordeel van de kantonrechter dat aan [gedaagden] geen opschortingsrecht toekomt.
19. [gedaagden] beroepen zich subsidiair op verrekening ex artikel 6:127 BW van de huurachterstand met de door hen gevorderde schadevergoeding.
Ook de bevoegdheid tot verrekening is van regelend recht en kan contractueel worden uitgesloten. Van deze mogelijkheid tot contractuele uitsluiting is in artikel 3.6 van de huurovereenkomst gebruik gemaakt.
Het contractuele verbod tot verrekening wordt evenwel vermoed kennelijk onredelijk bezwarend te zijn (artikel 6:233 onder a jo 6:237 onder g BW). Veronderstellenderwijs aannemende dat sprake is van een algemene voorwaarde en (ambtshalve) toetsing van het beding, waarbij verrekenen niet is toegestaan, tot gevolg zou hebben dat het beding dient te worden vernietigd, komt naar het oordeel van de kantonrechter aan [gedaagden] in dit geval geen beroep op verrekening toe. De gegrondheid van de tegenvordering, waarop van [gedaagden] zich ter verrekening beroept - mede gelet op de gemotiveerde betwisting – laat zich zoals hierna bij de beoordeling van de reconventionele vordering blijkt niet eenvoudig vaststellen, zodat het beroep op verrekening ex artikel 6:136 BW wordt verworpen.
20. Nu [gedaagden] ten onrechte de betaling van de huurprijs hebben opgeschort en het beroep op verrekening wordt afgewezen, is de vordering tot betaling van de achterstallige huur berekend tot december 2012 toewijsbaar. Voorts zal de daarover verschuldigde wettelijke rente worden toegewezen.
21. De kantonrechter zal eveneens toewijzen de gevorderde maandelijkse huur vanaf december 2012 tot heden. Uiteraard dienen door [gedaagden] daarop betrekking hebbende gedane betalingen op het toegewezen bedrag in mindering te worden gebracht.
22. Voor het incasseren van de huur zijn buitengerechtelijke werkzaamheden verricht, waarvan de gevorderde kosten vallen binnen de grenzen van de bij deze rechtbank, team kanton gehanteerde staffel.
23. Nu de primaire vordering wordt toegewezen, behoeft op de subsidiaire vordering niet te worden beslist.
24. Bij deze uitkomst van de conventionele procedure worden [gedaagden] veroordeeld in de kosten van het geding.
in reconventie:
25. Aan de reconventionele vorderingen leggen [gedaagden] ten grondslag dat sprake is van een gebrek op grond waarvan het Pensioenfonds herstelwerkzaamheden heeft uit te voeren, schade heeft te vergoeden en de huurprijs met 25% heeft te verlagen vanaf 1 maart 2012 totdat het Pensioenfonds het gebrek heeft hersteld.
26. [gedaagden] stellen dat het gebrek bestaat uit onvoldoende beveiliging van de parkeergarage waardoor de gestalde auto, scooter en fiets worden vernield en/of gestolen.
27. De kantonrechter stelt vast dat de voorziening, die volgens [gedaagden] een gebrek oplevert, niet betrekking heeft op de gehuurde parkeerplaats, maar op de gebouwde voorziening waarin de gehuurde parkeerplaats is gelegen.
28. Alsdan rijst eerst de vraag of een mogelijke gebrekkige voorziening in het gebouw waarin het gehuurde is gelegen een gebrek oplevert.
29. Uit zowel de wettelijke definitie in artikel 7:204 lid 2 BW als de contractuele omschrijving in artikel 5 van de huurovereenkomst volgt dat een gebrek niet alleen een staat of eigenschap van de gehuurde zaak is waarover de huurder het exclusieve gebruik heeft, maar valt onder gebrek eveneens de negatieve eigenschappen of omstandigheden in de gebouwde voorziening waartoe het gehuurde behoort of waarvan de huurder het mede gebruik heeft indien die negatieve eigenschappen of omstandigheden in de gebouwde voorziening de huurder niet het genot van het gehuurde verschaft dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst van een goed onderhouden zaak mocht verwachten en de gebrekkige staat of eigenschap van de zaak niet aan de huurder is toe te rekenen (vgl. HR 1 februari 2008, LJN: BB8098).
30. Ingevolge artikel 7:204 lid 3 BW is geen gebrek een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 7:211 BW.
Dit betekent dat de gedragingen van de derden, die feitelijk de op de parkeerplaats staande auto, scooter en fiets hebben gestolen of beschadigd geen gebrek opleveren.
31. Van een gebrek kan onder omstandigheden sprake zijn, indien de beveiliging in de gebouwde voorziening waarin de gehuurde parkeerplaats is gelegen zodanig is dat een huurder zijn auto, scooter of fiets niet veilig en zonder beschadiging op de parkeerplaats kan stallen.
32. [gedaagden] leggen aan hun reconventionele vordering ten grondslag, dat de genomen maatregelen niet tijdig, althans niet voldoende, zijn ter voorkoming van diefstal en vernieling en verwijzen hiervoor onder meer naar een rapport van een door hun ingeschakelde deskundige (zie 1.11). Uit dit rapport volgt onder meer dat de camera’s in de garage geen adequate dekking hebben, dat een deel van de camera’s niet operationeel zijn en dat de ingang van de parkeergarage niet snel genoeg sluit, waardoor er andere niet (bevoegden) mensen in de parkeergarage kunnen.
Het Pensioenfonds betwist gemotiveerd dat in dit geval sprake is van een gebrek. Zij stelt daartoe onder meer dat nadat zij over de beschadigingen en diefstallen is geïnformeerd zij voldoende adequate maatregelen heeft genomen teneinde de veiligheid van de parkeergarage te borgen.
33. Nu partijen over het effect en de tijdigheid van de getroffen maatregelen van mening verschillen acht de kantonrechter het noodzakelijk dat nadere inlichtingen worden verstrekt en een gerechtelijke plaatsopneming wordt gehouden.
34. Ten behoeve van de descente dient het Pensioenfonds een chronologische opstelling te maken van de door haar genomen beveiligingsmaatregelen.
[gedaagden] dienen aan te geven op welke data de auto, scooter en/of fiets van hem en [gedaagde 2] zijn gestolen en/of vernield zijn. Ook dienen zij aan te geven op welke datum/data het Pensioenfonds van de geregelde diefstallen en vernielingen op de hoogte was. Voorts worden [gedaagden] uitgenodigd de door hen gedane aangiften bij de politie te overleggen.
Op de comparitie van partijen, aansluitend op de descente, zal de kantonrechter ook de vraag bespreken of de reconventionele vordering – mede gelet op de in conventie gegeven beslissing – aldus moet worden gelezen, dat voorzover vanaf 1 maart 2012 gedurende enige tijd de huurprijs wordt verminderd het Pensioenfonds wordt veroordeeld tot terugbetaling van het teveel betaalde bedrag.
35. Op de rolzitting over 14 dagen na heden zal een datum voor de descente met aansluitend de comparitie van partijen worden bepaald. Partijen hoeven daar niet te verschijnen. Partijen dienen tot uiterlijk twee dagen voor die zitting hun verhinderdata op te geven (in een periode van twee tot acht weken na die zittingsdatum). Die opgave dient schriftelijk te gebeuren, of per e-mail (teamplannerc.kanton.rb.amsterdam@rechtspraak.nl), of per fax, dan wel per post (voor postbus of fax wordt verwezen naar het briefhoofd van de begeleidende brief). Partijen dienen daarbij de datum van de rolzitting en het rolnummer te vermelden. Indien een van de partijen niet of niet tijdig haar verhinderdata opgeeft zal haar – behoudens in geval van calamiteiten – na vaststelling van de zittingdatum geen uitstel meer worden verleend.
36. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt [gedaagden], hoofdelijk des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om tegen bewijs van kwijting te betalen aan het Pensioenfonds:
€ 1.330,00 wegens huurschuld tot en met november 2012, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 november 2012 tot aan de dag van algehele voldoening;
€ 12,89 wegens wettelijke rente tot 12 november 2012;
€ 157,08 wegens buitengerechtelijke incassokosten;
€ 150,00 per maand vanaf 1 december 2012 tot en met heden;
veroordeelt [gedaagden], hoofdelijk des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van het Pensioenfonds gevallen en tot op heden begroot op:
-griffierecht: € 437,00
-kosten dagvaarding: € 184,34
-salaris gemachtigde: € 300,00
-----------
Totaal: € 921,34
Inclusief eventueel verschuldigde btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie:
bepaalt een gerechtelijke plaatsopneming met aansluitend een comparitie van partijen in de parkeergarage van het complex ‘[naam appartementencomplex]’ te Amsterdam, alwaar partijen, Pensioenfonds deugdelijk vertegenwoordigd en [gedaagden] in persoon, vergezeld van hun gemachtigden, worden gelast te verschijnen, op de over twee weken vast te stellen datum en tijdstip;
bepaalt dat de zaak weer zal dienen ter rolzitting van
8 oktober 2013te 10.00 uur voor dagbepaling descente;
8 oktober 2013te 10.00 uur voor dagbepaling descente;
bepaalt dat verhinderdata kunnen worden opgegeven als hiervoor vermeld;
draagt elk der partijen op bij akte ten behoeve van de descente nadere inlichtingen te verschaffen en (tijdig) nadere stukken in de procedure te brengen overeenkomstig hetgeen hierboven is overwogen onder r.ov. 34;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 september 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.