Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling Privaatrecht
Rolnummer: CV 12-28650
Vonnis van: 27 augustus 2013
F.no.: 497
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de publiekrechtelijke rechtspersoon de gemeente Amsterdam, stadsdeel Zuid
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: de gemeente Amsterdam
gemachtigde: mr. M.F.A. Evers
t e g e n
de besloten vennootschap Automatiek Febo BV
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Febo
gemachtigden: mr. F. Stevens en mr. N. Molenaar
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op de dagvaarding met producties van 7 september 2012, inhoudende de vordering van de gemeente Amsterdam, heeft Febo bij conclusie van antwoord met producties gereageerd. Vervolgens is bij tussenvonnis van 27 november 2012 besloten tot een comparitie na antwoord, welke is gehouden op 17 januari 2013. Bij die gelegenheid is de gemeente Amsterdam verschenen bij [naam 1] en [naam 2], vergezeld van haar gemachtigde en is Febo verschenen bij[naam 3] en[naam 4], vergezeld van haar gemachtigden. Voorafgaande aan de comparitie na antwoord heeft de gemeente Amsterdam bij brieven van 10 januari 2013 en 15 januari 2013 aanvullende producties in het geding gebracht. Op de comparitie na antwoord hebben beide partijen hun standpunten toegelicht – de gemachtigde van de gemeente Amsterdam mede aan de hand van schriftelijke aantekeningen – en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting handgeschreven aantekeningen gemaakt, welke aan het procesdossier zijn toegevoegd.
De zaak staat voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feiten en omstandigheden
1.
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1.
De gemeente Amsterdam heeft bij twee afzonderlijke huurovereenkomsten van 14 oktober 1994 aan Febo in huur gegeven twee kiosken ter grootte van elk 106,3m², gelegen aan het [adres] – hierna te noemen “het gehuurde” - .
1.2.
Op de huurovereenkomsten zijn van toepassing verklaard de algemene bepalingen voor huur en verhuur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624 lid 2 BW van toepassing bij gemeente Amsterdam Stadsdeel Zuid, afd. Grondzaken, hierna te noemen: “de algemene huurvoorwaarden”.
1.3.
De huurovereenkomsten zijn aangegaan voor 5 jaar met de mogelijkheid tot verlenging van 5 jaar en daarna verlenging met steeds 1 jaar (artikel 27 van de algemene huurvoorwaarden).
1.4.
De contractuele bestemming van het gehuurde is: “automatiek en bedrijf annex snackbar”. In de kiosk aan het [adres] drijft Febo een snackbar en in de kiosk aan het [adres] een broodjeszaak.
1.5.
Bij brief van 28 augustus 2009 zegt de gemeente Amsterdam beide huurovereenkomsten met Febo op tegen 1 oktober 2010. Deze opzegging is bij brief van 27 september 2010 ingetrokken onder gelijktijdige opzegging van beide huurovereenkomsten tegen 1 oktober 2011. De opzeggingsgronden zijn primair dringend eigen gebruik en/of realisering van het bestemmingsplan en subsidiair de belangenafweging. Bij brief van 18 juli 2011 trekt de gemeente Amsterdam voor de tweede maal de opzegging van de huurovereenkomsten in onder gelijktijdige opzegging van beide huurovereenkomsten tegen 1 oktober 2012 op grond van dezelfde opzeggingsgronden als genoemd in de brieven van 28 augustus 2009 en 27 september 2010.
1.6.
Febo laat de gemeente Amsterdam onder meer bij brieven van 6 september 2010, 17 juni 2011 en 20 oktober 2011 weten dat zij niet met de huuropzegging instemt. Febo voert onder meer aan dat volgens haar de herontwikkeling van het Stadionplein ook mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomsten en dat de gemeente de mogelijkheid heeft om bij de selectie van de ontwikkelaar te bedingen dat Febo na de herontwikkeling terugkeert op het Stadionplein.
1.7.
Het bestemmingsplan Stadionplein is vastgesteld door de Stadsdeelraad van het (toenmalig) Stadsdeel Oud Zuid van de gemeente Amsterdam op 16 december 2009.
In het bestemmingsplan is onder meer opgenomen de bestemming “Gemengd 3”. Daaronder valt mede “Horeca IV”. Tot Horeca IV behoort onder meer een lunchroom of broodjeszaak (zonder afhaalfunctie), maar niet een snackbar. In het nieuwe bestemmingsplan hebben de kiosken een kleiner oppervlakte dan de huidige kiosken. In de toelichting bij het bestemmingsplan is op pagina 40 onder meer het volgende opgenomen:
De huidige kiosken op het plein worden teruggebracht tot hun oorspronkelijke vorm (de oorspronkelijke kiosken voor de Olympische Spelen van 1928). Als extra programmering en animatie kunnen ze een belangrijke bijdrage leveren aan de gebruiksmogelijkheden van het plein. Ruimtelijk gezien zorgen de kiosken voor een duidelijke onderverdeling van het plein en begeleiden ze de looproutes over het plein op een vanzelfsprekende manier. Bovendien geven ze enige afscherming van de verkeersdrukte van de Amstelveense weg.
1.8.
Bij uitspraak van 23 november 2011 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State het beroep van Febo tegen het vastgestelde bestemmingsplan ongegrond verklaard. De Raad van State overweegt onder meer:
2.1.
Het bestemmingsplan “Stadionplein” voorziet in realisatie van twee gebouwen. In het Zuidblok is een culturele voorziening en een hotel voorzien. In het Noordblok winkels, maatschappelijke voorzieningen en horeca met daarboven woningen voor ouderen. Tevens is voorzien in de bouw van een parkeergarage onder de gebouwen en het stadionplein.
In de bestaande situatie is Febo gebruikster van beide op het stadionplein aanwezige kiosken, die zij huurt van de gemeente Amsterdam. In één van beide is sinds 1972 een snackbar met automatiek gevestigd, in de andere sinds 1975 een lunchroom.
.........
2.3.3.
Niet in geschil is dat het bestaande gebruik van de kiosken, waaronder dat van één van de kiosken als snackbar, in overeenstemming is met het voorgaande plan.
Uit de verbeelding en artikel 5 lid 5.1. in samenhang met artikel 1 lid 1.34 van de planregels volgt dat gebruik van de kiosken als snackbar ingevolge het plan, behoudens het overgangsrecht niet langer is toegestaan. ........ De stadsdeelraad heeft zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat, in verband met zijn verhoogde ambitie om het stadionplein tot een verblijfsplein te maken waar een sfeer en beleving ontstaan die wenselijk is voor een goede synergie tussen cultuur, winkels en bewoners en waar niet wordt (kort-)geparkeerd, het nog slechts in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening om de kiosken, voorzover het horeca betreft, te gebruiken voor horeca van categorie IV en niet langer om deze te gebruiken voor horeca van categorie I, welke over het algemeen door lichtborden en zwerfafval een andere verschijningsvorm heeft. De stadsdeelraad heeft zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het belang bij de beoogde nieuwe bestemming zwaarder weegt dan de gevestigde rechten en belangen van Febo. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat het plan voorziet in een alternatieve locatie voor een snackbar aan de noordzijde van het bestemmingsvlak “Gemengd – 1”. De stadsdeelraad heeft dit alternatief in redelijkheid adequaat mogen achten. Voorts is aannemelijk dat het stadsdeelbestuur het bestaande gebruik van één van de kiosken als snackbar zal kunnen beëindigen, nu de gemeente als verhuurder van de kiosken optreedt, alsmede dat de beoogde bestemming binnen de planperiode wordt verwezenlijkt. ...... Voorts is in de plantoelichting vermeld dat tijdens de bouwwerkzaamheden de snackbar tijdelijk nabij het stadionplein zal worden gesitueerd.
.........
2.4.
Febo voert aan dat, hoewel de stadsdeelraad erkent dat het huidige gebruik van één van beide kiosken als lunchroom in overeenstemming is met het plan, in de plantoelichting nog steeds staat te lezen: “De FEBO keert niet terug in de kiosken, maar krijgt de mogelijkheid om zich in de nieuwe gebouwen te vestigen.”. ......
2.4.1.
De stadsdeelraad erkent dat de plantoelichting ten onrechte niet overeenkomstig de Nota van beantwoording is aangepast ten aanzien van het gestelde over het huidige gebruik van één van beide kiosken als lunchroom. ........
2.4.2.
De Afdeling overweegt dat aan de plantoelichting op zichzelf geen bindende betekenis toekomt. Gelet hierop treft deze beroepsgrond geen doel.
1.9.
Het bestemmingsplan Stadionplein is op 23 november 2011 onherroepelijk geworden.
vordering
2.
De gemeente Amsterdam vordert dat, zoveel mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
de datum waarop de huurovereenkomsten met Febo met betrekking tot het [adres]en het [adres] eindigt, wordt vastgesteld op 1 oktober 2013, althans op een andere door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;
Febo te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde op 1 oktober 2013, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, met al het hare en de haren en ontruimd te houden en om onder inlevering van de sleutels van het gehuurde aldus aan de gemeente ter beschikking te stellen, met machtiging van de gemeente om, zo Febo met deze veroordeling in gebreke mocht blijven, de ontruiming zelf voor rekening en risico van Febo te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;
Febo te veroordelen in de kosten van de procedure.
Ter onderbouwing van deze vordering voert de gemeente Amsterdam samengevat het navolgende aan.
3.
Het Stadionplein is in 1927 aangelegd als parkeerterrein voor het Olympisch Stadion. Sedertdien is het plein en de omgeving sterk gewijzigd. Nu ligt het Stadionplein in een stedelijk gebied aan de Ring A10. In de directe omgeving van het Stadionplein zijn de laatste jaren de nodige kwalitatieve verbeteringen doorgevoerd. Zo is het Olympisch Stadion gerenoveerd, het terrein rond het Olympisch Stadion heringericht en zijn Park Schinkeleilanden en het Olympisch kwartier gerealiseerd en in gebruik genomen. Het Stadionplein is nog onveranderd gebleven. Al lange tijd is de gemeente Amsterdam doende met plannen voor herinrichting van het Stadionplein. De gemeente Amsterdam wil het Stadionplein het karakter geven dat past bij de belangrijke locatie waarin het Stadionplein is gelegen.
4.
De Stadsdeelraad heeft op 21 december 2005 het Programma van Eisen voor het Stadionplein vastgesteld. Op basis daarvan is in 2007 het Schetsontwerp Stadionplein, een stedenbouwkundig ontwerp, opgesteld. Vervolgens zijn een concept investeringsbesluit en een concept ontwerp bestemmingsplan gemaakt. Na de inspraak van bewoners is er een nieuw stedenbouwkundig plan gemaakt dat op 17 december 2008 door de Stadsdeelraad is vastgesteld. Het concept ontwerp bestemmingsplan is op dat nieuwe stedenbouwkundig plan aangepast. Het aangepaste bestemmingsplan Stadionplein is in procedure gebracht en inmiddels onherroepelijk.
5.
Het nieuwe Stadionplein kan in twee blokken worden verdeeld, te weten een Zuidblok en een Noordblok.
In het Zuidblok komen een hotel, een culturele en/of toeristische/recreatieve voorziening en een parkeergarage voor de bij het hotel en overige voorzieningen behorende parkeerplaatsen plus circa 161 publieke parkeerplaatsen.
In het Noordblok komen 80 tot 90 woningen, een supermarkt, overige detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen en een parkeergarage.
6.
Voor de realisering van de nieuwe plannen in het Zuidblok is een aanbestedingsprocedure gevolgd, waarbij de realisatie van het Zuidblok is gegund aan Vink Bouw/IQNN Vastgoed.
De realisering van het Noordblok is onderhands aangeboden aan Bouwinvest. De onderhandelingen met Bouwinvest zijn in een vergevorderd stadium.
7.
De start bouw van het Noordblok is gepland op 1 april 2014 en van het Zuidblok rond 1 augustus 2014. Voordat met de bouw kan worden begonnen dienen de bestaande opstallen, waaronder de door Febo gehuurde kiosken, in opdracht van de gemeente Amsterdam te worden gesloopt en dient het terrein bouwrijp te worden gemaakt. Het bouwrijp maken van zowel het Noordblok als het Zuidblok start in oktober 2013. Voorafgaand aan de sloop dient onder meer nog asbestonderzoek te worden verricht.
8.
Nadat in het Noordblok en het Zuidblok de ondergrondse parkeergarages zijn gerealiseerd, wordt er op maaiveld gebouwd, waaronder de twee nieuwe kiosken van circa 39m² elk. Naar verwachting zullen de nieuwe kiosken eerst 3 jaar na de sloop van de huidige kiosken gereed zijn. De grond voor de bouw van de nieuwe kiosken wordt aan de ontwikkelaars van beide blokken in erfpacht uitgegeven.
9.
Het exploiteren van een snackbar in één van de twee nieuwe kiosken is op grond van het nieuwe bestemmingsplan niet toegestaan. De gemeente Amsterdam acht de nieuwe kiosken gezien hun geringe oppervlakte niet geschikt voor het exploiteren van de huidige Febo-broodjeszaak. Als Febo op of nabij het Stadionplein een of twee exploitatiepunten wenst te hebben, zal dat in een andere ruimte dienen te zijn dan de (nieuwe) kiosken. Het nieuwe bestemmingsplan staat in de nieuwbouw van het Noordblok de exploitatie van een snackbar toe, maar de gemeente Amsterdam is jegens Febo niet gehouden de ontwikkelaar van het Noordblok, Bouwinvest, te verplichten die ruimte aan Febo te gunnen. Als Febo in de nieuwbouw een snackbar wil exploiteren, zal Febo daarover rechtstreeks met Bouwinvest hebben te onderhandelen.
10.
Al vanaf 2004 voert de gemeente Amsterdam met Febo gesprekken over de sloop van de kiosken en de mogelijkheden voor Febo een verkooppunt op of aan het Stadionplein te behouden. Deze onderhandelingen hebben niet tot overeenstemming geleid.
11.
De gemeente Amsterdam beroept zich primair op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Sedert 1 augustus 2003 valt hieronder ook renovatie van bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Daarvan kan onder meer bij sloop en nieuwbouw sprake zijn. In dit geval worden de bestaande kiosken gesloopt, het terrein waartoe onder meer de kiosken behoren bouwrijp gemaakt voor een herontwikkeling en na realisatie van de parkeergarages worden 2 nieuwe, veel kleinere, kiosken gebouwd. Hierdoor is volgens de gemeente Amsterdam van dringend eigen gebruik sprake.
12.
De subsidiaire opzeggingsgrond is realisatie van het bestemmingsplan ex artikel 7:296 lid 4 sub d BW. De gemeente Amsterdam wenst het nieuwe bestemmingsplan Stadionplein te realiseren. Bij deze opzeggingsgrond heeft de kantonrechter slechts te toetsen of de gemeente Amsterdam in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot haar besluit tot herontwikkeling is gekomen. In de door de gemeente Amsterdam voorgestane wijze van uitvoering passen de bestaande kiosken en het gebruik van één van de kiosken als snackbar niet. Zo is de gemeente Amsterdam voornemens de oppervlakte van de oude kiosken van elk 106m² te verkleinen naar elk 39m². De kleinere kiosken worden ook zodanig geplaatst dat de nieuwe kiosken komen te liggen op de zicht-as tussen de Van Tuyll van Serooskerkenstraat en het Olympisch Stadion. De gemeente Amsterdam acht het vanuit stedenbouwkundig oogpunt gewenst dat die zicht-as zo open mogelijk blijft en een gebruik van de kiosken dat past bij de kwalitatief sterk verbeterde omgeving. De nieuwbouwplannen zijn financieel haalbaar en de uitvoering daarvan is (nagenoeg) verzekerd.
13.
Meer subsidiair beroept de gemeente Amsterdam zich op de belangenafweging als neergelegd in artikel 7:296 lid 3 BW. In deze belangenafweging dient onder meer mee te wegen het belang van de gemeente Amsterdam om een Stadionplein te creëren dat past bij de ambitie van de gemeente Amsterdam, de lange duur van de huurovereenkomsten en de reeds jarenlange bekendheid van Febo met de plannen van de gemeente Amsterdam waardoor Febo ook op deze nieuwe ontwikkeling heeft kunnen anticiperen. Op de gemeente Amsterdam rust geen verplichting voor vervangende bedrijfsruimte voor Febo zorg te dragen. Febo zal daartoe zelf initiatieven hebben te nemen. De gemeente Amsterdam heeft tijdelijke locaties in de nabijheid van het Stadionplein aangereikt, maar Febo zal zelf de vereiste vergunningen hebben aan te vragen.
verweer
14.
Febo voert verweer. Febo concludeert dat de gemeente Amsterdam in haar vorderingen niet ontvankelijk moet worden verklaard, althans dat de vorderingen moeten worden afgewezen met veroordeling van de gemeente Amsterdam in de kosten van het geding. Samengevat voert Febo het navolgende aan.
15.
Febo huurt sinds 2 juni 1972 van de gemeente Amsterdam twee kiosken. In de zuidelijke kiosk exploiteert Febo een broodjeszaak en in de noordelijke kiosk een snackbar/automatiek. De Febo kiosken op het Stadionplein genieten een grote bekendheid. Febo heeft meerdere vestigingen in Nederland, maar behaalt een belangrijk deel van haar omzet op deze twee locaties. Ook uit bedrijfshistorische overwegingen is Febo aan deze verkooplocaties gehecht.
16.
Van dringend eigen gebruik is volgens Febo geen sprake. Allereerst is vervreemding van dringend eigen gebruik uitgezonderd. In dit geval is de gemeente Amsterdam voornemens na sloop van de bestaande kiosken de grond in erfpacht aan ontwikkelaars uit te geven die alsdan gehouden zijn daarop nieuwe kiosken te bouwen. Ter ondersteuning wijst Febo onder meer naar de brochure Voorselectie Ontwikkeling Zuidblok Stadionplein Amsterdam d.d. 13 juni 2012. Ten tweede valt onder duurzaam gebruik tevens renovatie van bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.
In dit geval is van renovatie geen sprake. Na sloop wordt het nieuwgebouwde gehuurde belangrijk verkleind. Dit is een wezenlijke verslechtering van het gehuurde, zodat van renovatie in de zin van 7:220 BW geen sprake is. Daardoor is er ook geen sprake van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW.
17.
Op de grond van de nieuwe (en oude) kiosken rust volgens het nieuwe bestemmingsplan Stadionplein de bestemming “Gemengd 3”. Onder deze bestemming valt Horeca IV, zijnde restaurants, lunchrooms, koffie- /theehuizen, juicebars en ijssalons. Uit het Horecabeleid Oud Zuid 2009 blijkt dat het afhalen van maaltijden en/of etenswaar ook tot Horeca IV kan worden gerekend. De Febo Olympia, de kiosk in het Zuidblok, voldoet reeds aan de nieuwe bestemming, zodat voor deze kiosk de opzeggingsgrond verwezenlijking van het bestemmingsplan niet opgaat. Voorts wijkt voor de kiosk in het Noordblok de contractuele bestemming in de huurovereenkomst niet af van de bestemming in het nieuwe bestemmingsplan. Alleen het gebruik dat Febo thans van de noordelijke kiosk maakt, wijkt af van hetgeen op grond van het nieuwe bestemmingsplan Stadionplein is toegestaan. De gemeente Amsterdam onderbouwt evenwel op geen enkele manier waarom in beide kiosken geen broodjeszaak geëxploiteerd zou kunnen worden. Zo zijn er ondernemers die in een bedrijfsruimte met een oppervlakte nagenoeg gelijk aan de nieuwe kiosken een succesvolle broodjeszaak kunnen exploiteren.
Voorts noopt de ontwikkeling van de gemeente niet tot verwezenlijking van de nieuwe bestemming. Gezien de ligging van de huidige en de toekomstige kiosken, wordt de door de gemeente Amsterdam genoemde zicht-as door de verwezenlijking van het bestemmingsplan Stadionplein niet of nauwelijks opener. Febo betwist dat zij in de noordelijke kiosk voor zwerfafval zorgt. Verder is rondzwervend afval een maatschappelijk probleem dat niet louter en alleen aan de exploitatie van een snackbar/automatiek kan worden toegeschreven. Als de gemeente Amsterdam zwerfafval vreest, kan de gemeente Amsterdam een exploitant ook verplichtingen opleggen om overlast van zwerfafval tegen te gaan. Bovendien zal in het noordelijk bouwblok nog steeds een snackbar aanwezig zijn.
Febo vraagt zich ernstig af of de boogde herontwikkeling van het Stadionplein haalbaar en überhaupt wenselijk is. Zo zijn er problemen in de aanbestedingsprocedures waardoor er nog geen ontwikkelaars voor het Noordblok en het Zuidblok vast staan. Verder is er al enige jaren een verslechterende economie, zodat aan de commerciële ruimtes geen behoefte bestaat. Integendeel, er is veel leegstaande kantoorruimte in Amsterdam die de gemeente Amsterdam wil omvormen tot hotel en/of culturele voorzieningen. Dergelijke initiatieven concurreren met de voorzieningen die op basis van het nieuwe bestemmingsplan worden gerealiseerd. Volgens Febo is er geen behoefte aan meer hotels in Amsterdam. Ook de omwonenden hebben zich tegen het nieuwbouwplan gekeerd. De omwonenden bepleiten dat op korte termijn het Stadionplein met groen, water en speelvoorzieningen wordt ingericht en dat de andere elementen van het plan fasegewijs worden ingevoerd teneinde de risico’s zoveel mogelijk te beperken.
18.
De aan de opzegging ten grondslag gelegde belangenafweging valt ten nadele van de gemeente Amsterdam uit, zodat de huurovereenkomst ook niet op die grond kan worden beëindigd. Febo heeft grote belangen bij voortzetting van de exploitatie van het gehuurde gelet op de door haar opgebouwde goodwill, de niet uitgebate investeringen, de omzet die zij op die locaties heeft en de werkgelegenheid van 14 werknemers. Als de huurovereenkomsten worden beëindigd zonder dat Febo op het Stadionplein kan terugkeren komt de continuïteit van haar bedrijf in het gedrang.
beoordeling
rangorde opzeggingsgronden
19.
Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of de twee tussen partijen bestaande huurovereenkomsten op één van de drie door de gemeente Amsterdam aan de opzegging ten grondslag gelegde gronden dient te worden beëindigd. In de dagvaarding heeft de gemeente Amsterdam aan de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst een primaire (dringend eigen gebruik), een subsidiaire (realisering bestemmingsplan) en een meer subsidiaire (belangenafweging) opzeggingsgrond ten grondslag gelegd. De kantonrechter is aan deze door de gemeente Amsterdam in de dagvaarding aangebrachte rangorde van de opzeggingsgronden gebonden.
kwalificatie gehuurde
20.
De beide huurovereenkomsten hebben betrekking op de verhuur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub a BW.
dringend eigen gebruik
21.
Ingevolge artikel 7:296 lid 4 jo lid 1 sub b BW heeft de kantonrechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toe te wijzen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde persoonlijk in gebruik wil nemen en hij daartoe het gehuurde dringend nodig heeft. De wet voegt daaraan toe dat onder duurzaam gebruik niet wordt begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.
22.
Uit hetgeen partijen aan stukken hebben overgelegd en ter zitting hebben aangevoerd leidt de kantonrechter het navolgende af.
De gemeente Amsterdam wenst een kwalitatieve verbetering van het Stadionplein waarvoor een nieuwbouwplan is ontwikkeld en een nieuw bestemmingsplan in procedure is gebracht. Het nieuwe bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk geworden. Voor het realiseren van het nieuwbouwplan dienen onder meer de aan Febo verhuurde kiosken van elk 106m² te worden gesloopt. Nadat de ondergrondse parkeergarage is gerealiseerd zullen twee nieuwe kiosken van elk 39m² op het Stadionplein terugkeren.
De feitelijke en juridische gang van zaken zal met betrekking tot de kiosken kort gezegd de navolgende zijn. De gemeente Amsterdam beëindigt de beide huurovereenkomsten. Na beëindiging van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde zal de gemeente Amsterdam de beide kiosken slopen. Voorzover in de kiosken nog de oorspronkelijke kassahuisjes aanwezig zijn, worden die kassahuisjes voor de sloop gedemonteerd en opgeslagen. Vervolgens stelt de gemeente Amsterdam het Noordblok en het Zuidblok, waarin onder meer de gehuurde kiosken zijn gelegen, aan de gecontracteerde ontwikkelaars ter beschikking, die de grond bouwrijp maken en onder meer de ondergrondse parkeergarages en geplande opstallen realiseren. De gemeente zal de grond, waarop de nieuwe kiosken zijn gedacht, aan de ontwikkelaar in erfpacht uitgeven. De erfpachter zal de nieuwe kiosken van circa 39m² elk realiseren en verhuren of anderszins in gebruik geven. Voorzover in de oude kiosken de oorspronkelijke kassahuisjes zijn aangetroffen, worden in die nieuwe kiosken de kassahuisjes opgebouwd. De gemeente Amsterdam schat in dat tussen de sloop van de huidige kiosken en de bouw van de nieuwe kiosken 3 jaar zal zijn gelegen. Binnen dat tijdsbestek zal vooral het gehele Stadionplein bouwrijp worden gemaakt en de ondergrondse parkeergarages worden gerealiseerd.
23.
In het geval de gemeente Amsterdam de huurovereenkomsten in verband met een nieuwe stedenbouwkundige invulling van het gebied waartoe het gehuurde behoort opzegt en na beëindiging de beide huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde ter realisering van die nieuwe stedenbouwkundige invulling de beide kiosken aan een derde zou vervreemden - waaronder ook de uitgifte in erfpacht wordt begrepen - , die derde vervolgens de opstallen zou slopen, de grond bouwrijp zou maken en de parkeergarages, gebouwen en nieuwe kiosken zou realiseren, is van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 4 jo lid 1 sub b BW geen sprake. In dat geval wordt het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst vervreemd en wordt het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst ook niet persoonlijk (duurzaam) in gebruik genomen.
24.
Alsdan rijst de vraag of dit anders ligt in het geval de gemeente Amsterdam – bijvoorbeeld uit fiscale overwegingen - de kiosken sloopt alvorens de gronden te vervreemden en de ontwikkelaar de gronden bouwrijp laat maken en de ondergrondse parkeergarage en opstallen laat realiseren.
De kantonrechter is van oordeel dat in het geval een ander gewenste stedenbouwkundige invulling van het gebied waarin het gehuurde ligt aan de beëindiging van de huurovereenkomsten ten grondslag ligt en de verhuurder in verband met dat doel het gehuurde sloopt en vervolgens de grond vervreemd waarna een derde de grond bouwrijp maakt en bebouwt van persoonlijk (duurzaam) in gebruik nemen geen sprake is.
25.
Dit betekent dat de primaire grond voor de beëindiging van de huurovereenkomsten wordt afgewezen.
verwezenlijking bestemmingsplan
26.
Subsidiair voert de gemeente Amsterdam aan dat de huurovereenkomsten met Febo dienen te eindigen, omdat de gemeente Amsterdam het nieuwe bestemmingsplan Stadionplein wil realiseren.
27.
Ingevolge artikel 7:296 lid 4 sub c BW heeft de kantonrechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomsten toe te wijzen, indien de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.
28.
De gemeente Amsterdam heeft voor de door haar voorgestane nieuwe inrichting van het Stadionplein een nieuw bestemmingsplan in procedure gebracht. De door Febo daartegen gerichte bezwaren zijn door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State bij uitspraak van 23 november 2011 verworpen. Het nieuwe bestemmingsplan is daarmee vanaf 23 november 2011 onherroepelijk vastgesteld.
29.
De gronden van de kiosken zijn in het nieuwe bestemmingsplan Stadionplein bestemd tot de bestemming “Gemengd-3”. Deze bestemming is in artikel 5 van het nieuwe bestemmingsplan omschreven. Ingevolge artikel 5 lid 1 van het nieuwe bestemmingsplan zijn de gronden met deze bestemming onder meer bestemd voor horeca van categorie IV. Ingevolge artikel 1 lid 34 van het nieuwe bestemming wordt onder horeca van categorie IV verstaan een inrichting die
geheel gericht is op het verstrekken van maaltijden of etenswaar, die uitsluitend ter plaatse aan tafel genuttigd worden, en in zoverre deze inrichting niet valt onder de categorieën horeca van categorie I en III. Daaronder worden begrepen restaurants en lunchrooms;
geheel gericht is op het verstrekken van maaltijden of etenswaar, die uitsluitend ter plaatse aan tafel genuttigd worden, en in zoverre deze inrichting niet valt onder de categorieën horeca van categorie I en III. Daaronder worden begrepen restaurants en lunchrooms;
gericht is op het verstrekken van uitsluitend alcoholvrije dranken, kleine etenswaren en ijswaren. Daaronder worden begrepen koffie-/theehuizen, juicebars en ijssalons.
gericht is op het verstrekken van uitsluitend alcoholvrije dranken, kleine etenswaren en ijswaren. Daaronder worden begrepen koffie-/theehuizen, juicebars en ijssalons.
30.
De kantonrechter is van oordeel dat het gebruik van de kiosk in het Noordblok als snackbar in strijd is met artikel 5 lid 1 van het nieuwe bestemmingsplan. Voorzover Febo in de kiosk in het Zuidblok een broodjeszaak met afhaalfunctie exploiteert, is dat gebruik gelet op de definitie van horeca IV, zoals opgenomen in artikel 1 lid 34 van het bestemmingsplan, in het nieuwe bestemmingsplan niet toegestaan.
Op de plankaart zijn de nieuwe kiosken ingetekend met de bestemming “Gemengd-3”. De oppervlakte voor de nieuwe bestemming is 39m². Daarmee zijn de huidige kiosken van 106m² elk met het nieuwe bestemmingsplan in strijd.
31.
Artikel 16 van het nieuwe bestemmingsplan Stadionplein staat in het kader van het overgangsrecht op zichzelf de huidige kiosken en het gebruik daarvan toe.
Op zichzelf staat het de gemeente Amsterdam – civielrechtelijk - vrij om aan dat strijdige gebruik met het nieuwe bestemmingsplan een einde te maken en de nieuwe bestemming te realiseren. In het geval huurovereenkomsten dat in de weg staan, kan de gemeente Amsterdam die huurovereenkomsten beëindigen, indien in de concrete situatie van het geval - gelet op het verweer van Febo – de gemeente Amsterdam bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt (vgl. onder meer HR 16-3-1956, NJ 1956, 266, HR 24-1-1986, NJ 1986, 746, HR 12-12-1986, NJ 1987, 357 en HR 3-1-1997, NJ 1997, 208).
32.
Bij de toetsing van deze maatstaf stelt de kantonrechter voorop, dat de kantonrechter de planologische afweging van de gemeente Amsterdam niet vol maar marginaal heeft te toetsen. De kantonrechter is - mede gelet op hetgeen de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft overwogen - van oordeel dat de gemeente Amsterdam in redelijkheid heeft kunnen besluiten:
- de bestaande inrichting van het Stadionplein zodanig ingrijpend te wijzigen dat de nieuwe inrichting beter aansluit bij de kwalitatieve verbeteringen die de gemeente Amsterdam de laatste jaren in de directe omgeving van het Stadionplein heeft doorgevoerd;
- dat ondanks de ontwikkelingen elders in de stad met betrekking tot onder meer leegstaande kantoorpanden voor de gebruiksfuncties in de geplande nieuwbouw in dit specifieke gebied nabij het Olympisch Stadion voldoende behoefte bestaat;
- de omvang van de nieuwe kiosken substantieel te verkleinen teneinde deze meer in overeenstemming te brengen met de omvang van de in 1927 gerealiseerde kiosken.
De uitvoering van de door de gemeente Amsterdam voorgestane inrichting met betrekking tot het Stadionplein is voldoende verzekerd doordat de aanbesteding van het Zuidblok inmiddels is afgerond en is aanbesteed aan Vink Bouw/IQNN Vastgoed en de onderhandelingen met Bouwinvest betreffende de ontwikkeling van het Noordblok in een vergevorderd – naar de kantonrechter begrijpt afrondend – stadium bevinden.
Voorts weegt mee dat Febo als huurder van de twee kiosken een tijdelijk gebruiksrecht heeft en Febo naar eigen zeggen vanaf 1972 – en daarmee al zeer lange tijd - van de huidige kiosken gebruik heeft kunnen maken, de wet aan de huurder wiens huurovereenkomst op deze grond een einde komt vergoedingsrechten toekent, Febo op zichzelf in staat moet worden geacht elders (weliswaar niet gelijke maar wel geschikte) vervangende bedrijfsruimte te betrekken en aan Febo tijdelijk een vervangende locatie in de nabijheid van het Stadionplein is aangeboden.
Gelet op al deze omstandigheden, waarbij aan de planologische argumenten een zwaarwegend gewicht wordt toegekend, is de kantonrechter van oordeel dat de ontwikkeling van de gemeente Amsterdam met betrekking tot het gebied rond het Olympisch Stadion tot deze gewijzigde invulling van het Stadionplein noopt, zodat de kantonrechter de huurovereenkomsten op grond van verwezenlijking van op het gehuurde liggende bestemming zal beëindigen.
33.
De kantonrechter heeft op de comparitie na antwoord gevraagd of de gemeente Amsterdam onvoorwaardelijk afstand doet van haar bevoegdheid, als neergelegd in artikel 7:297 lid 2 BW, de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in te trekken. De gemeente Amsterdam heeft de kantonrechter verzocht in de gelegenheid te worden gesteld zich daarover in een later stadium van de procedure uit te laten. Desverzocht zal de kantonrechter op de hierna te bepalen zogeheten regiezitting de gemeente Amsterdam daartoe in de gelegenheid stellen. In het geval de gemeente Amsterdam daarvan geen (onvoorwaardelijke) afstand doet, zal de kantonrechter bij het eindvonnis waarin de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten wordt bepaald in het dictum de datum bepalen waarop de huurovereenkomst eindigt. In het geval de gemeente Amsterdam van haar bevoegdheid afstand doet, kan in een tussenvonnis (deelvonnis) de datum van beëindiging van de huurovereenkomsten worden bepaald.
tijdstip ontruiming
34.
De kantonrechter heeft gelet op het bepaalde in artikel 7:296 lid 5 BW het tijdstip van de ontruiming vast te stellen. Deze datum zal worden vastgesteld op het moment dat in het dictum van een vonnis de datum van beëindiging van de huurovereenkomst wordt vastgesteld.
uitvoerbaar bij voorraad
35.
Een opgezegde huurovereenkomst blijft, gelet op artikel 7:295 lid 1 BW, na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht totdat de rechter onherroepelijk op de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst heeft beslist. De rechter kan evenwel, indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt, zijn toewijzend vonnis uitvoer bij voorraad verklaren.
36.
Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat van een kennelijk ongegrond verweer kan worden gesproken wanneer er sprake is van misbruik van recht en dat, omdat de huurder door de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de ontruimingsbeslissing zijn belang bij een beslissing in hoger beroep in feite verliest, een terughoudende opstelling van de rechter op zijn plaats is (Kamerstukken II, 2000/01, 26 932, nr. 5, p. 8). Van misbruik van recht in vorenbedoelde zin kan ook sprake zijn bij een onevenredigheid van de wederzijdse belangen (HR 8 januari 1982, LJN: AG4313 en HR 3 mei 1996, LJN: ZC2065).
37.
Het terrein van de beide kiosken is een klein onderdeel van het gehele Stadionplein. Teneinde het gehele Stadionplein bouwrijp te maken, dient de gemeente Amsterdam en de ontwikkelaars ook vrijelijk over het terrein van deze kiosken te beschikken. Als Febo van het (eind)vonnis van de kantonrechter waarin de huurovereenkomst wordt beëindigd in hoger beroep gaat, zodat de kiosken niet ontruimd kunnen worden, zal dit tot een belangrijke vertraging in de realisering van de voorgestane nieuwe inrichting van het Stadionplein met zich meebrengen met alle kosten van dien. Onder deze omstandigheden is het naar het oordeel van de kantonrechter voldoende duidelijk dat de gemeente Amsterdam dringend vrijelijk over het gehuurde wil beschikken.
De gemeente Amsterdam heeft tijdig aan Febo een tijdelijke vervangende locatie aangeboden, waarbij Febo zelf heeft zorg te dragen voor de benodigde vergunningen.
Het voorgaande leidt er toe dat de mogelijkheid van een tijdelijke vervangende locatie voor Febo bij een ontruiming op of omstreeks 1 oktober 2013 de belangen van de gemeente Amsterdam onevenredig worden geschaad, indien Febo van het vonnis waarin de beëindiging van de huurovereenkomsten wordt uitgesproken in hoger beroep komt en de ontruiming dientengevolge niet zou kunnen plaatsvinden.
Daarnaast heeft te gelden dat nu het bestemmingsplan Stadionplein onherroepelijk is, tussen partijen niet in geschil is dat de huidige oppervlakte van de beide kiosken in strijd is met het nieuwe bestemmingsplan, de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State de planologische bezwaren van Febo heeft verworpen en gelet op de marginale toetsing van de maatstaf in het kader van artikel 7:296 lid 4 sub d BW het verweer van Febo tegen de opzeggingsgrond verwezenlijking van op het gehuurde liggende bestemming naar het oordeel van de kantonrechter in hoger beroep (en eventueel cassatie) nagenoeg geen kans van slagen heeft.
38.
De kantonrechter is voornemens, in het geval de gemeente Amsterdam afstand doet van haar bevoegdheid ex artikel 7:297 lid 2 BW de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in te trekken, het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten
39.
Ingevolge artikel 7:297 BW kan de rechter bij toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.
40.
Eerst op de comparitie na antwoord heeft Febo om een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten verzocht. Febo kan op een dergelijke tegemoetkoming alleen aanspraak maken in het geval zij haar bedrijven uit de twee kiosken naar een andere locatie(s) verplaatst. Bovendien heeft Febo de verhuis- en inrichtingskosten te onderbouwen, waarna kan worden beslist welk deel daarvan als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten wordt vergoed.
41.
De kantonrechter is op de hierna genoemde regiezitting voornemens met partijen nadere afspraken te maken over de procedure met betrekking tot de verhuis- en inrichtingskosten.
regiezitting
42.
De kantonrechter acht het wenselijk dat op korte termijn – in de maand september 2013 - een regiezitting wordt gehouden, waarin met name de volgende vragen aan de orde komen:
- doet de gemeente Amsterdam al dan niet afstand van haar bevoegdheid tot intrekking van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomsten als neergelegd in artikel 7:297 lid 2 BW;
- procedure afspraken met betrekking tot de verhuis- en inrichtingskosten;
De kantonrechter laat het aan partijen over of op deze regiezitting alleen de raadslieden of ook de partijen aanwezig zijn.
43.
Op de rolzitting over een week na heden – 3 september 2013 - zal worden bepaald op welke datum deze regiezitting zal plaatsvinden. Tot uiterlijk maandag 2 september 2013 te 12.00 uur kunnen partijen hun verhinderdata in de maand september 2013 schriftelijk opgeven aan het Bureau Teamplanner per post (postbus 70515, 1007 KM Amsterdam), per fax (020-5412990) of per e-mail (
TeamplannerC.kanton.rb.amsterdam@rechtspraak.nl). Bij de opgave van de verhinderdata moeten kenmerk van de zaak en de datum van de rolzitting vermeld worden.
TeamplannerC.kanton.rb.amsterdam@rechtspraak.nl). Bij de opgave van de verhinderdata moeten kenmerk van de zaak en de datum van de rolzitting vermeld worden.
Op die rolzitting hoeven partijen dus nog niet te verschijnen. Na afloop van de rolzitting krijgen partijen schriftelijk bericht van de datum waarop de bijeenkomst met partijen zal plaatsvinden.
Na vaststelling van de datum van de bijeenkomst met partijen wordt geen uitstel van die datum verleend, tenzij daarvoor hele goede redenen zijn.
44.
Voor de bijeenkomst van partijen is 30 minuten uitgetrokken.
45.
Voorzover er stukken voor de regiezitting zijn moeten partijen uiterlijk vijf werkdagen voor de datum van de bijeenkomst per post of – in noodgevallen – per fax (maar niet per e-mail!) ingediend worden bij de griffie van team kanton van de rechtbank. Een kopie van deze stukken moet tegelijkertijd gezonden worden naar de (gemachtigde van de) andere partij(en).
verdere beslissingen
46.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
gelast een regiezitting, waarbij in ieder geval de gemachtigden deugdelijk vertegenwoordigd aanwezig dienen te zijn, voor het verstrekken van nadere inlichtingen en het maken van nadere afspraken over de voortgang van de procedure;
verwijst de zaak naar de rolzitting van
3 september 2013te 10:00 uur voor datumbepaling van de regiezitting, waarbij partijen hun verhinderdata voor de maand september 2013 kunnen opgeven zoals hiervoor is vermeld;
3 september 2013te 10:00 uur voor datumbepaling van de regiezitting, waarbij partijen hun verhinderdata voor de maand september 2013 kunnen opgeven zoals hiervoor is vermeld;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 augustus 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter