Uitspraak
vonnis RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Rolnummer: 1397454 CV EXPL 12-36760
Vonnis van: 15 augustus 2013
481
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
LIVING TODAY B.V.
gevestigd te Warmond
eiseres in conventie / verweerster in reconventie
nader te noemen Living Today
gemachtigde: mr. M.H.J. van Riessen
t e g e n
1.
[gedaagde]
2.
[gedaagde 2]
beide wonende te [woonplaats]
gedaagden in conventie / eisers in reconventie
nader te noemen [gedaagden]
gemachtigde: mr. E. Swart
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 16 november 2012 inhoudende de vordering van Living Today met producties
- de conclusie van antwoord van [gedaagden] met producties, tevens houdende een conclusie van eis in (voorwaardelijke) reconventie.
Daarna is bij tussenvonnis van 24 januari 2013 een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen. Deze zitting heeft op 7 maart 2013 plaatsgevonden. Verschenen zijn Living Today bij de heren [naam 1] en [naam 2] met de gemachtigde en [gedaagden] met de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht. Er zijn afspraken gemaakt over de door partijen nog te nemen akten.
Ingediend zijn:
- de akte van [gedaagden] met een productie, waarin zij hun eis in reconventie hebben gewijzigd.
- de antwoordakte van Living Today, met producties
- de akte van [gedaagden], waarin zij reageren op die laatste producties
Thans staat de zaak voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feiten en omstandigheden
1.
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1.
met ingang van 5 oktober 2011 huren [gedaagden] van Living Today de woonruimte, thans bestaande uit een deel van de 3e etage en de gehele 4e etage, van de woning aan de [straat] te [woonplaats].
1.2.
de overeengekomen huurprijs bedraagt € 1.000,- per maand, exclusief de bijkomende kosten, die zijn bepaald op € 250,- per maand.
1.3.
op 1 oktober 2011 is in werking getreden het Koninklijk Besluit van 29 augustus 2011 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met aanwijzing schaarstegebieden), verder te noemen: het Wijzigingsbesluit.
1.4.
in maart 2012 hebben [gedaagden] de Huurcommissie verzocht de aanvangshuur te toetsen.
1.5.
blijkens het rapport van voorbereidend onderzoek heeft de rapporteur van de huurcommissie het totaal aantal punten gewaardeerd op 134 punten, waarvan 15 punten als
“waardering woning in schaarstegebied”. De rapporteur maakt de volgende opstelling:
“waardering woning in schaarstegebied”. De rapporteur maakt de volgende opstelling:
“Waardering woning in schaarstegebied
WOZ waarde € 205.500,-
Oppervlakte (m2) 71,67
WOZ waarde per m2 € 2.867,31
De woning is gelegen binnen een schaarstegebied, de WOZ-waarde is minder dan of gelijk aan € 2.900,-/m2. De bijbehorende waardering bedraagt 15 punten.”
1.6.
bij uitspraak van 22 augustus 2012 ( verzonden op 24 september 2012) heeft de Huurcommissie bepaald dat de huurprijs van € 1.000,- per maand niet redelijk is en dat wel redelijk is een huurprijs van € 629,28 per maand. De huurcommissie bepaalt voorts dat in verband met een gebrek (te weten het ontbreken van een werkende deurbel) tot 1 juni 2012 een huurprijs van € 251,71 per maand redelijk is voor de periode van 5 oktober 2011 tot 1 juni 2012.
1.7.
in de onder 1.5 bedoelde uitspraak heeft de Huurcommissie overwogen:
“Schaarstegebied”
Met ingang van 1 oktober 2011 is de wettelijke regeling van kracht geworden waarbij is bepaald dat voor woningen in zogenoemde schaarstegebieden een opslag van 15 punten wordt toegekend.
Wanneer de waarde van de woning voor de onroerende zaak belasting (de zogenoemde WOZ-waarde) meer dan € 2.900,00 per m2 bedraagt kan dit verhoogd worden tot maximaal 25 punten. Bij bepaling van de WOZ-waarde van een woonruimte gaat de Huurcommissie uit van de vaststelling daarvan van overheidswege, d.w.z. de laatste onherroepelijke vaststelling is bepalend. Kennelijk is de in de stukken vigerende WOZ-waarde niet meer in overeenstemming met de huidige woonruimte maar de commissie acht zich niet vrij verhuurder in zijn schatting van de waarde als gevolg van de renovatie in 2011 te volgen. De waardering blijft 15 punten.”
De huurcommissie heeft het puntenaantal vastgesteld op 135; de commissie waardeert “openbaar groen” iets hoger dan de rapporteur.
1.8.
per oktober 2011 was de liberalisatiegrens € 652,52 bij 141 punten.
1.9.
bij aanslag van de Gemeente Amsterdam (Dienst Belastingen) d.d. 28 februari 2011 is de WOZ-waarde van de onderhavige woonruimte voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 205.500,-, met 1 januari 2010 als peildatum.
1.10.
bij aanslag van de Gemeente Amsterdam (Dienst Belastingen) d.d. 29 februari 2012 is de WOZ-waarde van de onderhavige woonruimte voor het belastingjaar 2012 vastgesteld op € 211.500,-, met 1 januari 2011 als peildatum.
Vordering en verweer in conventie
2.
Living Today vordert
vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie.
te verklaren voor recht dat het hier gaat om geliberaliseerde woonruimte en dat de tussen partijen overeengekomen huurprijs van € 1.000,- per maand rechtsgeldig is en voorts te bepalen dat met ingang van 1 juli 2012 de geldende huurprijs € 1.023,- per maand is.
te bepalen dat de door de Huurcommissie berekende huurverlaging over de periode van 5 oktober 2011 tot 1 juni 2012 niet van toepassing is.
hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten en in de legeskosten bij de Huurcommissie ad € 450,-.
3.
Living Today stelt – kort gezegd – dat de woning in de eerste maanden van 2011 is gerenoveerd en verbouwd. Daarbij is de oppervlakte van de woning vergroot, van 56 m2 tot 75 m2. De peildatum voor het bepalen van de WOZ-waarde lag voor de renovatie. Dat is het geval, zowel als uitgegaan wordt van de aanslag, genoemd onder 1.8, als wanneer uitgegaan wordt van de aanslag genoemd onder 1.9. De Huurcommissie had dus, uitgaande van de eerdere peildatum, niet het aantal vierkante meters moeten hanteren van na die peildatum. Overigens meent Living Today dat de Huurcommissie de WOZ aanslag met 1 januari 2011 als peildatum had moeten hanteren. Dit leidt tot de rekensom: € 211.500,- gedeeld door 56 m2 is € 3.776,78. Zelfs als zou men hier delen door het nieuwe aantal vierkante meters, was men boven de € 2.900,-/m2 uitgekomen.
4.
Dit betekent dat er sprake is van geliberaliseerde woonruimte, aldus Living Today. En dat heeft tot gevolg dat de Huurcommissie niet bevoegd was om een uitspraak te doen inzake het gebrek betreffende de niet werkende deurbel.
5.
Volgens Living Today betekent dit alles dat de tussen partijen overeengekomen huur- prijs, € 1.000,- per maand, inmiddels verhoogd tot € 1.023,- per maand, de geldende huurprijs is.
6.
[gedaagden] voeren gemotiveerd verweer. Dit verweer zal, voor zover van belang, in het hierna volgende worden besproken en beoordeeld.
Vordering en verweer in (voorwaardelijke) reconventie
7.
[gedaagden] vorderen, na wijziging van eis, in reconventie:
primair
A. vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie, voor zover daarin de schaarstepunten worden toegepast.
B. de huurprijs vast te stellen op € 555,45 per maand, bij een waardering met 120 punten.
C. te bepalen dat de huurprijs vanaf 5 oktober 2011 tot en met de maand na herstel van de resterende gebreken 40 % van de maximale huurprijs bedraagt.
D. Living Today te veroordelen aan [gedaagden] te betalen wegens onverschuldigde huur tot en met april 2013 € 14.883,06, te vermeerderen met de wettelijke rente,
E. Living Today te veroordelen aan [gedaagden] te betalen de teveel te betalen huur vanaf mei 2013 ad € 800,82 per maand tot de datum van het te wijzen vonnis.
Subsidiair
F. vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie, voor zover daarin wordt bepaald dat per 1 juni 2012 de volledige maximale huurprijs verschuldigd is.
G. te bepalen dat de huurprijs vanaf 5 oktober 2011 tot en met de maand na herstel van de resterende gebreken 40 % van de maximale huurprijs bedraagt.
H. Living Today te veroordelen aan [gedaagden] te betalen wegens onverschuldigde huur tot en met april 2013 € 14.883,06, te vermeerderen met de wettelijke rente,
Living Today te veroordelen aan [gedaagden] te betalen de teveel te betalen huur vanaf mei 2013 ad € 771,29 per maand tot de datum van het te wijzen vonnis.
Meer subsidiair
J. Living Today te veroordelen aan [gedaagden] te betalen wegens onverschuldigde huur tot en met april 2013 € 10.173,54, te vermeerderen met de wettelijke rente,
K. Living Today te veroordelen aan [gedaagden] te betalen de teveel te betalen huur vanaf mei 2013 ad € 393,72 per maand tot de datum van het te wijzen vonnis.
Voorwaardelijk, voor zover het in conventie onder 2. b en c wordt toegewezen:
L. te bepalen dat de huurprijs wordt verlaagd tot € 400,- per maand, zijnde 40 % van de overeengekomen huurprijs, voor de periode van 5 oktober 2011 tot de dag dat de resterende gebreken zijn hersteld.
M. Living Today te veroordelen aan [gedaagden] te betalen wegens onverschuldigde huur tot en met april 2013 € 11.533,21, te vermeerderen met de wettelijke rente.
N. Living Today te veroordelen aan [gedaagden] te betalen de teveel te betalen huur vanaf mei 2013 ad € 623,- per maand tot de datum van het te wijzen vonnis,
en in alle gevallen Living Today in de kosten van de procedure te veroordelen.
8.
[gedaagden] voeren daarbij aan dat de deurbel weliswaar op 24 mei 2012 is gemaakt, doch dat er ook nu nog gebreken aan de woning kleven, die ook al bij de Huurcommissie aan de orde zijn geweest, althans tijdig aan Living Today zijn gemeld. Het gaat om: gevolgschade van een lekkage in de slaapkamer aan de achterzijde, een gebrekkige waterdruk en een verende/schuine vloer.
9.
[gedaagden] menen dat het Wijzigingsbesluit onverbindend is, omdat het in strijd is met de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw). De Minister heeft destijds op vragen van de Tweede Kamer geantwoord dat het laten meewegen van de WOZ-waarde bij het punten waarderingssysteem niet mogelijk is zonder aanpassing van artikel 10 lid 1 Uhw Pro, en dat de thans geldende delegatiegrondslag daarvoor niet toereikend is.
10.
Overigens is het Wijzigingsbesluit, ook al zou het niet onverbindend zijn, niet op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing. De huurovereenkomst is immers mondeling gesloten op 29 of 30 september 2011, derhalve voor de inwerkingtreding van het Wijzigingsbesluit.
11.
Living Today voert gemotiveerd verweer, welk verweer deels al volgt uit haar vorderingen in conventie en de toelichting daarop. Voor het overige zullen de stellingen van Living Today, mits van belang, hierna worden besproken en beoordeeld.
Beoordeling in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
12.
Gelet op hun onderlinge samenhang zullen de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk worden besproken.
Ingangsdatum huurovereenkomst
13.
De huurovereenkomst vermeldt als ingangsdatum 5 oktober 2011 en is door [gedaagden] op die datum ondertekend. Living Today heeft de overeenkomst op 10 oktober 2011 ondertekend. De stelling van [gedaagden] dat de huurovereenkomst op 29 of 30 september 2011 mondeling is aangegaan, hebben zij niet nader onderbouwd. Deze stelling wordt daarom gepasseerd en er zal van worden uitgegaan dat, als het Wijzigingsbesluit als verbindend wordt aangemerkt, dit besluit op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing is.
Is het Wijzigingsbesluit onverbindend?
14.
Ten aanzien van de (on)verbindendheid van het Wijzigingsbesluit wordt het volgende overwogen.
15.
Uit de wetsgeschiedenis bij het invoeren van de Uhw, in 1979, moet worden afgeleid dat de wetgever heeft beoogd om enerzijds een zekere mate van huurprijsbescherming te bieden en anderzijds de huurprijzen zoveel mogelijk af te stemmen op de reële waarde van het woongenot. Daarbij wordt aan de lagere wetgever de bevoegdheid gegeven om kwaliteitsnormen te stellen, zowel met betrekking tot objectieve kenmerken, als met betrekking tot subjectieve kenmerken. Onder de subjectieve kenmerken valt ook de ligging van de woonruimte, zodat daarmee in beginsel de bevoegdheid van de lagere wetgever om bij de beoordeling van de kwaliteit van de woning ook de ligging te betrekken en daar normen voor te geven, is gegeven. Anders dan [gedaagden] hebben betoogd, biedt de parlementaire geschiedenis een grondslag voor het aanbrengen van prijsdifferentiatie per regio, en niet uitsluitend voor een uniforme normering. Immers is aan de lagere wetgever uitdrukkelijk de bevoegdheid toegekend om in de regelgeving ruimte laten voor plaatselijke huurprijsverschillen, die niet zijn beperkt tot verschillen in bouwkosten en grondkosten. In de wetgeschiedenis wordt voorts geen beperking gezien om plaatselijke huurprijsniveauverschillen tot uitdrukking te laten komen door deze als subjectief kwaliteitskenmerk (de gewildheid van de woonomgeving, met de hoogte van de WOZ-waarde als verdeelsleutel) een rol te laten spelen in het Wijzigingsbesluit.
16.
Naar het oordeel van de kantonrechter is de lagere wetgever met de invoering van het Wijzigingsbesluit niet buiten de aan haar gedelegeerde bevoegdheid getreden en is er onvoldoende grond om het besluit buiten toepassing te laten.
Welke WOZ-waarde?
17.
[gedaagden] hebben er terecht op gewezen dat, conform het Wijzigingsbesluit, getoetst moet worden aan de hand van de laatstelijk onherroepelijk vastgestelde WOZ waarde, op het moment van aanvang van de huurovereenkomst. Op dat moment (5 oktober 2011) was de laatstelijk onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarde € 205.500,-, zoals vastgesteld bij aanslag van 28 februari 2011, met 1 januari 2010 als peildatum (zie onder 1.9).
Welk aantal m2 vormt de grondslag?
18.
Tussen partijen is niet in geschil dat vanaf de aanvang van de huur het gehuurde een omvang had van ongeveer 75 m2. De Huurcommissie is uitgegaan van (afgerond) 72 m 2.Niet geheel duidelijk is hoeveel m2 de woonruimte bedroeg voor de renovatie, die heeft plaatsgevonden in het voorjaar van 2011. Living Today stelt dat het 56 m2 was, en verwijst naar het Taxatieverslag woningen dat gehanteerd is voor het bepalen van de WOZ-waarde, met 1 januari 2011 als peildatum. [gedaagden] hebben dit betwist: zij weten niet hoe voordien de zolderetage op de 4e verdieping onder de bewoners was verdeeld. Living Today heeft de oude omvang van de woning ook nog met nadere stuken onderbouwd.
19.
De kantonrechter is met [gedaagden] van oordeel dat het in een taxatieverslag genoemde aantal vierkante meters, dienende ter vaststelling van de WOZ-waarde, (genoemd is daar 56 m2) niet zonder meer als grondslag kan dienen voor het aantal vierkante meters, waarmee ingevolge het Wijzigingsbesluit rekening wordt gehouden. Wel wordt geoordeeld dat, juist om te voorkomen dat appels met peren worden vergeleken, het aantal vierkante meters moet worden gehanteerd op de peildatum die geldt voor de WOZ-waarde. Beslissend is dan ook de omvang van de woning per 1 januari 2010. Vast staat dat de 4e verdieping van de [straat] toen gebruikt werd door alle bewoners van dat adres (zonder enige exclusieve ruimte op de 4e verdieping voor de huurders van de 3e verdieping), terwijl [gedaagden] de (exclusieve) beschikking hebben gekregen over de 4e verdieping. Daarmee is in voldoende mate aangetoond dat de betreffende woning, per 1 januari 2010, aanmerkelijk minder vierkante meters telde dan 72/75.
Sociale huurwoning of geliberaliseerde woonruimte?
20.
Rekening houden met een lager aantal vierkante meters (ook al kan het precieze aantal niet worden vastgesteld), betekent in de onderhavige kwestie dat de WOZ-waarde per m2 (per peildatum 1 januari 2010) hoger is dan € 2.900,-. Dat heeft tot gevolg dat de waardering betreffende het schaarstegebied met 10 punten wordt verhoogd (25 in plaats van 15). Dit leidt er weer toe dat de woning moet worden gewaardeerd op 145 punten, waarmee er sprake is van geliberaliseerde woonruimte.
21.
Uit al het bovenstaande vordert dat in beginsel de vordering van Living Today onder 2.b moet worden toegewezen.
Huurverlaging in verband met niet werkende deurbel
22.
Nu geoordeeld wordt dat het gaat om geliberaliseerde woonruimte moet worden vastgesteld dat de Huurcommissie niet bevoegd was een uitspraak te doen over de niet werkende deurbel. Daaruit volgt dat de vordering van Living Today onder 2.c zal worden toegewezen.
Overige gebreken
23.
[gedaagden] hebben aangevoerd dat er nog steeds gebreken in het gehuurde aanwezig zijn. Het gaat daarbij om gevolgschade van een lekkage in de slaapkamer aan de achterzijde, een gebrekkige waterdruk en een verende/schuine vloer.
24.
Geoordeeld wordt dat de gestelde gevolgschade en de verende/schuine vloer, als dit al gebreken opleveren, onvoldoende ernstig zijn om te kunnen concluderen dat het woongenot zodanig verminderd is, dat dit moet leiden tot een vermindering van de huurprijs. De vorderingen van [gedaagden] zullen op deze punten worden afgewezen.
25.
Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagden] wel aangetoond de waterdruk onvoldoende (en daarmee gebrekkig) is. Immers blijkt het door hen overgelegde rapport van [bedrijf] d.d. 29 maart 2013 dat de hoeveelheid water die uit de kranen komt niet aan de normale standaarden voldoet, hetgeen veroorzaakt wordt door het gebruik van verkeerde diameters (pijp) vanaf de begane grond. Volgens [bedrijf] kan een en ander worden opgelost door het gebruik van een geheel separate streng van 22 mm koper vanaf de begane grond tot aan het gehuurde. Geoordeeld wordt dat het gaat om een gebrek, dat leidt tot een verminderd huurgenot. Gelet daarop zal de kantonrechter de huurprijs tot 80 % van de overeengekomen huurprijs verlagen, zoals hierna te bepalen.
26.
Uit hetgeen hierboven is overwogen volgt dat de andere vorderingen van [gedaagden] zullen worden afgewezen.
27.
Partijen zijn over en weer deels in het ongelijk gesteld. Daarin ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, zowel in conventie als in reconventie.
Beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
stelt vast dat de gehuurde woning aan de [straat] te [woonplaats] geliberaliseerde woonruimte betreft en dat de tussen partijen overeengekomen huurprijs van € 1.000,- per maand rechtsgeldig is en dat met ingang van 1 juli 2012 de geldende huurprijs € 1.023,- per maand is, met inachtneming van hetgeen bij III wordt bepaald ten aanzien van de huurverlaging in verband met de gebrekkige waterdruk.
bepaalt dat de door de Huurcommissie berekende huurverlaging over de periode van 5 oktober 2011 tot 1 juni 2012 niet van toepassing is.
In (voorwaardelijke) reconventie
bepaalt dat de huurprijs wordt verlaagd tot € 800,00 per maand (en tot € 818,40, ingaande 1 juli 2012), zijnde 80 % van de overeengekomen/geldende huurprijs, voor de periode van 5 oktober 2011 tot de dag het gebrek betreffende de waterdruk is hersteld;
In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie:
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 augustus 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter