ECLI:NL:RBAMS:2013:5534

• Datum uitspraak: 3 september 2013
• Publicatiedatum: 3 september 2013
• Zaaknummer: C/13/546044 / KG ZA 13-884 CB/TF
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: C.M. Berkhout
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot nakoming van een vermeende koopovereenkomst met betrekking tot een pand in het winkelgebied de Negen Straatjes te Amsterdam

In deze zaak vorderde Stadsrenovatie B.V. dat de gedaagde haar medewerking verleent aan de overdracht van een pand gelegen in het winkelgebied de Negen Straatjes te Amsterdam. De voorzieningenrechter heeft op 3 september 2013 geoordeeld dat niet voldoende aannemelijk is geworden dat er tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. De vordering van Stadsrenovatie, die zou leiden tot onomkeerbare gevolgen, werd afgewezen. De voorzieningenrechter oordeelde dat de onderhandelingen tussen partijen, die plaatsvonden tijdens een diner op 10 oktober 2011, niet hebben geleid tot een bindende overeenkomst. Er waren onduidelijkheden over de koopprijs en de leveringsdatum, en de informele setting van de onderhandelingen speelde ook een rol in de beslissing. De rechter concludeerde dat er geen sprake was van een voldoende bepaalbare koopovereenkomst, en dat de gedaagde niet bedrijfsmatig handelde. Stadsrenovatie werd als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/546044 / KG ZA 13-884 CB/TF

Vonnis in kort geding van 3 september 2013

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

STADSRENOVATIE B.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres bij dagvaarding van 9 augustus 2013,

advocaat mr. A.D. van Koningsveld te Amsterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. J.A. Tuinman te Amsterdam.

Partijen zullen hierna Stadsrenovatie en [gedaagde] worden genoemd.

1. De procedure

Ter terechtzitting van 20 augustus 2013 heeft Stadsrenovatie gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties en pleitnota’s in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.

Ter zitting waren - voor zover van belang - aanwezig:

Aan de zijde van Stadsrenovatie: [A] ([functie], hierna [A]) met mr. Van Koningsveld;

Aan de zijde van [gedaagde]: [gedaagde] met mr. Tuinman.

2. De feiten

2.1.

Stadsrenovatie maakt haar onderneming van de exploitatie van een vastgoedbedrijf. In het bijzonder gaat haar belangstelling uit naar monumenten.

2.2.

[gedaagde] is eigenaresse van een pand gelegen aan de [adres] te Amsterdam (hierna het pand). Het pand is gelegen binnen de grachtengordel en maakt deel uit van het populaire winkel- en horecagebied
de Negen Straatjes . Op de begane grond van het pand exploiteert [gedaagde] een [winkel] onder de naam
[naam winkel] . Het betreft een eenmanszaak met drie personeelsleden. De twee bovengelegen verdiepingen worden door [gedaagde] verhuurd als woonruimte.

2.3.

Op 10 oktober 2011 heeft [A] met zeven personen in restaurant
Le Garage te Amsterdam gedineerd. Tijdens het diner heeft op een bepaald moment [gedaagde] zich bij het gezelschap gevoegd op uitnodiging van een kennis van haar. [A] wist op dat moment dat [gedaagde] de eigenaresse is van het pand en dat zij daarin een [winkel] exploiteert. [gedaagde] kende [A] niet.

2.4.

Tussen [A] en [gedaagde] heeft er vervolgens een gesprek plaatsgevonden waarin de verkoop van het pand aan de orde kwam. Zij hebben gesproken over de koopprijs van het pand.

2.5.

Op 11 oktober 2011 heeft [A] door notariskantoor [notariskantoor] een koopovereenkomst met betrekking tot het pand laten opstellen. In deze koopovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde], als verkoper, het pand voor een koopprijs € 1.400.000,00 aan Stadsrenovatie, als koper, verkoopt en dat de leveringsakte zal worden verleden op uiterlijk maandag 2 juli 2012 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen. [A] heeft dezelfde dag de koopovereenkomst ondertekend en ter ondertekening aan [gedaagde] voorgelegd. [gedaagde] heeft geweigerd deze koopovereenkomst te ondertekenen.

2.6.

In een e-mail van 11 oktober 20112:26 pm van [A] aan [gedaagde] staat voor zover van belang het volgende:

Subject: Koopovereenkomst (…)

• [adres]
• 1.400.000 k.k.
• gesplitst in 3 appartementsrechten
• afname juli 2012 (of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen)
• geheel pand leeg
• koper : stadrenovatie b.v. (…)

2.7.

In een e-mail van 11 oktober 20112:49 pm van [gedaagde] aan [A] staat voor zover van belang het volgende:

thks for your nice offer (…)

2.8.

In een e-mail van 11 oktober 20113:00 pm van [A] aan [gedaagde] staat voor zover van belang het volgende:

Jij bedankt voor het verkopen van je mooie pand aan ons.

We zijn er erg blij mee (…)

2.9.

In een e-mail van 11 oktober 20115:21 pm van [gedaagde] aan [A] staat voor zover van belang het volgende:

Bedankt voor het aanbod, even voor de duidelijkheid, het pand is nog niet verkocht. Zoals gisteren aangegeven moet ik eerst kijken hoe en of ik mijn winkel/voorraad kan verkopen.

Verder zal ik kijken hoe het staat met de splitsvergunnings aanvraag en je dit laten weten.

Tot die tijd hebben we nog geen deal ! (…)

2.10.

In een e-mail van 11 oktober 20118:10 am (bedoeld zal zijn pm, vzr) van [gedaagde] aan [A] staat voor zover van belang het volgende:

Ik krijg nu weer een mailtje van je om 19.17 ? Stuur mij even een mail dat we geen verkoopovereenkomst hebben. Zoals we elkaar gisteren en vandaag besproken was heel gezellig maar geen verkoop :-) en je bent de eerste die ik bel als ik mijn winkel/voorraad en [product] heb verkocht.

2.11.

In een e-mail van 12 oktober 201112:08 am van [A] aan [gedaagde] staat voor zover van belang het volgende:

Strikt juridisch gezien is er wel degelijke een koopovereenkomst gesloten, mondelinge overeenkomsten zijn ook rechtsgeldig. (…) ben ik bereid de koopovereenkomst te ontbinden in ruil voor het recht van koopoptie. (…)

2.12.

Na een uitgebreide e-mailwisseling vanaf 27 oktober 2011 tussen [A] en [gedaagde] heeft [A] op 31 oktober 201112:49 pm een laatste e-mail aan [gedaagde] verstuurd. In de e-mail staat voor zover van belang het volgende:

begrijp me niet verkeerd maar ik probeer het beste te regelen voor ons tweeën;

• ik doe een geldige koop in le garage met 7 getuigen
• ik wil deze koop laten vallen voor een 1e optie tot koop (aanbod geldig tot 1 nov 2011)
• daarna gaan wij er over praten en geef je mij mondeling weer eerste koop
• daarna wil je het niet bevestigen per emial
• en nu wil je onder alles uit ook de eerste optie tot koop, (…)

( ps door dat jij niet aan mij bevestigd vervalt mij aanbod tot los laten van de koop, en wil ik op 2 november 2011 de koopakte getekend hebben, ps dat vind ik persoonlijk heel erg jammer )

2.13.

Bij brief van 3 november 2011 heeft de advocaat van Stadsrenovatie [gedaagde] gesommeerd de volgens Stadsrenovatie op 10 oktober 2011 overeengekomen koopovereenkomst na te komen.

2.14.

In het geschil tussen partijen heeft er bij deze rechtbank een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden. Op verzoek van Stadsrenovatie zijn de navolgende personen gehoord die allen bij het diner van 10 oktober 2011 aanwezig waren: [A], [B] (hierna [B]), [C] (hierna [C]) en [D] (hierna [D]). Op verzoek van [gedaagde] zijn in contra-enquete

[E] (de zus van [gedaagde]) en [F] (hierna [F]) gehoord. Deze personen waren in de avond van 10 oktober 2011 ook in het restaurant aanwezig.

3. Het geschil

3.1.

Stadsrenovatie vordert  samengevat - [gedaagde] op straffe van de verbeurte van een dwangsom te veroordelen het pand te ontruimen en in een behoorlijke staat ter vrije beschikking aan Stadsrenovatie in eigendom over te dragen door medewerking te verlenen aan het ondertekenen van de koop- en leveringsakte, een en ander tegen een koopprijs van € 1.400.000,00. Stadsrenovatie vordert daarnaast [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding en nakosten.

3.2.

Stadsrenovatie stelt hiertoe het volgende.

Tijdens een diner op 10 oktober 2011 zijn partijen in bijzijn van meerdere personen een koopovereenkomst aangegaan met betrekking tot het pand. [gedaagde] was bereid haar pand voor een bedrag van € 1.400.000,00 aan Stadsrenovatie verkopen. Nu [gedaagde] het bestaan van de koopovereenkomst betwist en weigert haar verplichtingen daaruit na te komen, ziet Stadsrenovatie zich genoodzaakt nakoming in rechte af te dwingen. Stadrenovatie heeft een voorlopig getuigenverhuur geïnitieerd waarin de bij het diner aanwezige personen zijn gehoord. Uit de verklaringen van deze personen volgt dat de koopovereenkomst op 10 oktober 2011 tot stand is gekomen.

Toen [gedaagde] aanschoof bij [A] en zijn gezelschap zijn er onderhandelingen gevoerd over de verkoop van het pand. [A] heeft aan [gedaagde] gevraagd wat ze voor het pand wilde ontvangen. [gedaagde] heeft toen een koopprijs van € 1.500.000,00 genoemd. [A] heeft [gedaagde] vervolgens een bedrag van € 1.250.000,00 geboden. [gedaagde] heeft daarop verklaard dat zij het pand leeg en gesplitst in drie appartementen kon leveren. Uiteindelijk zijn [gedaagde] en [A], die namens Stadsrenovatie handelde, op een bedrag van € 1.400.000,00 uitgekomen. Als leverdatum is 1 juli 2012 overeengekomen. Met deze ruime termijn werd [gedaagde] in de gelegenheid gesteld haar juweliersvoorraad te verkopen. [A] heeft daarbij toegezegd dat hij de resterende voorraad kon overnemen. Verder kwamen partijen overeen dat alle overige voorwaarden uit de standaard koopovereenkomst, het Ringmodel Amsterdam, zouden gelden en dat [A] de volgende dag met een schriftelijke koopovereenkomst bij [gedaagde] langs zou komen. Dit is ook gebeurd, maar [gedaagde] heeft echter tot nu toe geweigerd de schriftelijke koopovereenkomst te ondertekenen. Een beroep op artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) waarin is bepaald dat een koop van een onroerende zaak schriftelijk wordt aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf is in onderhavige zaak niet van toepassing. Het betreft geen consumentenkoop. Dat de koopovereenkomst niet meteen op schrift is gesteld, kan derhalve Stadsrenovatie niet worden tegengeworpen. Tot slot heeft Stadsrenovatie een spoedeisend belang bij haar vordering.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Hierop wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat een redelijke belangenafweging ertoe leidt dat de vordering van Stadsrenovatie bij het gebrek aan spoedeisend belang moeten worden afgewezen. De voorzieningenrechter volgt dit standpunt niet. Hoewel de vermeende koopovereenkomst al op 10 oktober 2011 is gesloten, de levering volgens Stadsrenovatie op uiterlijk 1 juli 2012 had moeten plaatsvinden, en voor [gedaagde] toewijzing van de vordering vérstrekkende gevolgen heeft, heeft ook Stadsrenovatie er, mede gezien de huidige onrustige woningmarkt, belang bij dat de vermeende koopovereenkomst op korte termijn wordt nagekomen en zij daarvoor niet de uitkomst van de bodemprocedure hoeft af te wachten. Stadsrenovatie heeft in die zin dan ook een spoedeisend belang bij haar vordering.

4.2.

Tussen partijen bestaat verschil van mening over de vraag of tussen hen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Volgens Stadsrenovatie is dat het geval omdat na onderhandelingen tijdens een diner in restaurant La Garage te Amsterdam op 10 oktober 2011 overeenstemming is bereikt over het pand, de koopprijs, leveringsdatum en andere voorwaarden. [gedaagde] betwist dat er een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Volgens haar is er alleen over de verkoop van haar pand gesproken en is in de niet serieuze setting waarin dat plaatsvond geen koopovereenkomst gesloten.

4.3.

Voorop staat dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen op het moment dat er sprake is van aanvaarding van een aanbod. Daarbij moet over de essentialia van de overeenkomst tussen partijen overeenstemming zijn bereikt. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is dit in deze zaak in onvoldoende mate komen vast te staan.

4.4.

Weliswaar hebben [A] en de getuigen [C], [D] en [B] over de bewuste avond op 10 oktober 2011 verklaard dat er op een bepaald moment tussen [A] en [gedaagde] een prijs voor het pand en een leveringsdatum is overeengekomen en dat er handen zijn geschud en glazen zijn geheven, maar er zijn daarnaast ook voldoende aanwijzingen dat van een koopovereenkomst (nog) geen sprake was. De aanwezigen hebben namelijk twee verschillende koopprijzen van

€ 1.400.000,00 en € 1.450.000,00 genoemd en alleen [A] en [C] hebben de datum van 1 juli 2012 als leveringsdatum aangeduid. Dit terwijl [gedaagde] nadrukkelijk betwist dat zij heeft ingestemd met een leveringsdatum. Verder heeft [F] nog aanvullend over het diner op 10 oktober 2011 (productie 4 aan de zijde van [gedaagde]) verklaard dat hij zich niet kan herinneren dat [A] en [gedaagde] duidelijke voorwaarden (met betrekking tot de koop, vzr) hebben besproken. Volgens [F] was [gedaagde] nogal jolig en heeft hij haar erop gewezen dat zij haar mond moest houden. Volgens [F] heeft [A] op een bepaald moment zijn hand uitgestoken en een bedrag van

€ 1.450.000,00 genoemd. Volgens [F] heeft [gedaagde] [A] vervolgens een hand gegeven en gezegd
we hebben een deal mits ik mijn bedrijf verkoop dus zeg ik nu niets . [A] heeft nog aangevoerd dat voornoemde verklaring niet gedateerd is en niet onder ede is afgelegd, alsmede een kopie van de legitimatie [F] niet is bijgevoegd en derhalve niet van de juistheid van de verklaring worden uitgegaan. Nu deze verklaring echter grotendeels overeenkomt met hetgeen [F] ten overstaan van de rechter heeft verklaard, hij heeft daar immers verklaard
Op een gegeven moment is er echt wel een deal gesloten die met een handdruk is bezegeld, maar mevrouw [gedaagde] heeft daar wel bij gezegd mits ik mijn winkel verkoop , en past binnen hetgeen aan de zijde van [gedaagde] wordt betoogd, zal in dit kort geding vooralsnog toch van de juistheid van deze verklaring worden uitgegaan. Uit de diverse getuigenverklaringen volgt dat de [winkel] van [gedaagde] die in het pand is gevestigd op de bewuste avond onderwerp van gesprek is geweest. Uit deze verklaringen kan niet worden afgeleid dat er nader omlijnde afspraken zijn gemaakt over wat er met de [winkel] zou gebeuren. Niet voldoende aannemelijk is bovendien geworden dat [gedaagde] de bedoeling had haar pand te verkopen zonder dat er een plan was met betrekking tot haar [winkel] en ook niet dat de genoemde koopprijzen inclusief de goodwill van haar bedrijf waren bedoeld. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij de voorstellen van [A], zoals het opkopen van de winkelvoorraad, ook niet serieus heeft genomen. Ter zitting heeft zij overigens met betrekking tot haar [winkel] verklaard dat zij deze wil behouden.

4.5.

De voorzieningenrechter acht het gezien de twee verschillende koopprijzen die zijn genoemd, de onduidelijkheid die bestond en is geuit over hoe zou worden omgegaan met de [winkel] van [gedaagde] die zich in het pand bevindt en de informele setting waarbinnen de onderhandelingen hebben plaatsgevonden, laat op de avond in een restaurant, niet aannemelijk dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van een koopovereenkomst.

4.6.

Daarbij komt dat uit de e-mailwisseling tussen [gedaagde] en [A], weergegeven bij de feiten onder 2.6 tot en met 2.12, volgt dat ondanks dat [A] de dag na het diner meteen stappen heeft ondernomen, hij heeft een schriftelijke koopovereenkomst laten opmaken en [gedaagde] er in diverse e-mails op gewezen dat volgens hem tussen hen een deal was gesloten, [gedaagde] op haar beurt in haar e-mails, weergegeven bij de feiten onder 2.9 en 2.10, [A] duidelijk te kennen heeft gegeven dat er volgens haar geen koopovereenkomst was gesloten. Zij heeft er daarbij opnieuw op gewezen dat voordat het pand kon worden verkocht eerst moest worden bezien wat er met haar [winkel] moest gebeuren. Dit komt overeen met hetgeen volgens de diverse getuigen ook tijdens het diner al aan de orde kwam. Uit de e-mails volgt ook dat [gedaagde] aanvankelijk nog wel met [A] verder wilde praten, zij zijn ook nog samen gaan lunchen, maar op een bepaald moment - nadat was gebleken dat [A] vasthield aan hetgeen volgens hem was overeengekomen - van hem af wilde. Tot slot is voor de conclusie dat het niet voldoende aannemelijk is dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen ook nog van belang dat [gedaagde] geen idee had wie nu de potentiële koper zou zijn. Zij was in gesprek met [A] die zij vóór 10 oktober 2011 nooit eerder had ontmoet, maar niet gebleken is dat zij wist dat hij voor Stadsrenovatie optrad. [gedaagde] heeft zich overigens in dit verband nog op het standpunt gesteld dat de vorderingen alleen al dienen te worden afgewezen vanwege de omstandigheid dat zij zich door de gedragingen van [A] in de identiteit van haar wederpartij heeft vergist en haar derhalve een beroep op dwaling ex artikel 6:228 BW toekomt. De voorzieningenrechter zal daar vooralsnog niet vanuit gaan. In deze zaak ligt het meer in de rede de onduidelijkheid met betrekking tot de identiteit van de koper te betrekken bij de vraag of er een overeenkomst tot stand is gekomen.

[gedaagde] heeft overigens betwist dat Stadrenovatie, zoals [A] ter zitting heeft verklaard, al eerder een makelaar een bod heeft laten uitbrengen op het pand. Ook heeft zij ter zitting betwist dat zij het pand in de stille verkoop heeft.

4.7.

De voorzieningenrechter gaat er verder vanuit dat [gedaagde], ondanks dat zij niet in het pand woonachtig is en aldaar een [winkel] exploiteert, niet bedrijfsmatig handelde. Zij is geen vastgoedhandelaar en niet is gebleken dat zij een specifieke kennis en belangstelling op dat gebied heeft. [A] had daar als professional rekening mee moeten houden. Daargelaten de vraag of artikel 7:2, eerste lid BW, het schriftelijkheidsvereiste, van toepassing is op de situatie dat de verkoper een natuurlijk persoon is, die niet handelt in de uitoefening van een beroep op bedrijf, en de koper wel bedrijfsmatig handelt, had het in onderhavige zaak, waarin het gaat om een - voor [gedaagde] - grote vastgoedtransactie waarbij grote belangen een rol spelen, wel in de rede gelegen een koopovereenkomst schriftelijk aan te gaan.

4.8.

Al met al is op grond van het voorgaande vooralsnog niet voldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het standpunt van [gedaagde] kan worden gevolgd dat geen sprake is geweest van een volledig aanbod en volledige aanvaarding, die tot een voldoende bepaalbare koopovereenkomst in juridische zin heeft geleid. De vordering van Stadsrenovatie die [gedaagde] dwingt haar medewerking te verlenen aan de overdracht van het pand en derhalve bij toewijzing tot onomkeerbare gevolgen zal leiden, zal dan ook worden afgewezen.

4.9.

Stadsrenovatie zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht €  274,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal €  1.090,00

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

weigert de gevraagde voorzieningen,

5.2.

veroordeelt Stadsrenovatie in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.090,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Berkhout, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G.H. Felix, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2013.