Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
team kanton
rolnummer: CV 12‑36603
17 juli 2013
11
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
gemachtigde: mr.A.Noordermeer-van der Heide
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
gemachtigde: mr.H.M.Meijerink.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
-de dagvaarding van 21 november 2012 inhoudende de vordering van eiser met honderden bladzijden bijlagen zonder index of tabbladen waaraan de nummers 23 t/m 28 ontbraken
-het antwoord van gedaagde met bewijsstukken.
Bij tussenvonnis van 20 februari 2013 is een comparitie van partijen gelast. Deze is op 22 mei 2013 gehouden. Bij gelegenheid van de comparitie heeft eiser een akte met bijlagen genomen.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1.Als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) weersproken staat, voor zover thans van belang, vast:
1.1Sinds 1991 huurt gedaagde van (diverse rechtsvoorgangers van) eiser de woning staande en gelegen aan de [straat] te [woonplaats] voor Eur 146,38 per maand (in elk geval tot 1 juli 2013).
1.2In maart 2008 is thans eiser eigenaar van het gehuurde geworden. Bij ongedateerde en niet ondertekende brief heeft hij gedaagde meegedeeld de huurprijs te verhogen naar Eur 250,- per 1 april 2008.
1.3De voorgaande eigenaar, [naam 1], heeft op 10 januari 2012 gereageerd op een e-mail aan hem van gedaagde, voor zover van belang luidende: '...maar ik moet eerlijk zeggen dat dit door het enorme aantal klachten van jouw kant, ...., ik minder geneigd was om positief te reageren. Na de verkoop heeft de heer [eiser] (eiser) mij opgezocht en heb ik hem de documentatie die ik had gegeven om hem inzicht te geven in de relatie die ik met jou had. Vanaf de dag dat ik in het pand ben komen wonen heb ik zonder normaal te zijn voorgesteld alleen maar een regen van klachten gehad ik kan je vertellen dat dit geen goed begin was en dat daarmee meteen de toon gezet was....'
1.4Op 19 augustus 2008 spant eiser een kort geding aan tegen gedaagde vanwege huurachterstand. De kantonrechter oordeelde dat opschorting van de huur van één maand evenredig was vanwege de bouwvallige staat van het balkon (vonnis van 26 september 2008, prod.1d). Eiser heeft de drie balkons aan het perceel in 2009 vernieuwd. Dat kostte hem Eur 33.138,-.
1.5Gedaagde weigert de huurverhoging 2009 vanwege klachten. De huurcommissie oordeelt op 22 oktober 2010 dat de woning geen gebreken heeft die het woongenot zodanig schaden dat een tijdelijke huurvermindering daardoor wordt gerechtvaardigd (zie prod.4c van eiser). Gedaagde is het hier niet mee eens en dient een klacht in bij de Ombudsman.
1.6Gedaagde weigert de huurverhogingen 2010, 2011 en 2012.
1.7Vanwege achterstallig onderhoud aan het perceel wil eiser renoveren om te kunnen splitsen. In het kader van een door eiser in juni 2010 aangespannen procedure tegen gedaagde wegens o.a. huurachterstand wordt tussen partijen op 29 november 2010 een schikking getroffen over door eiser uit te voeren werkzaamheden aan de hand van een klachtenlijst van gedaagde van 9 november 2009 (zie produktie D Proces-verbaal). In de schikking was opgenomen dat gedaagde, na uitvoering door eiser van de 16 punten van gedaagdes klachtenlijst, Eur 15,- p.m. aan huurverhoging zou betalen per 1 februari 2011 en dat hij geen bezwaar zou indienen tegen de door het Stadsdeel aan eiser verstrekte splitsingsvergunning.
1.8Na oplevering in februari 2011 heeft gedaagde de huur over de maanden februari t/m april 2011 opgeschort en op 25 maart 2011 heeft gedaagde bezwaar gemaakt tegen de op 11 maart 2011 aan eiser verleende splitsingsvergunning.
1.9In kort geding vordert gedaagde oplevering van het gehuurde in overeenstemming met de afspraken. Hij heeft acht klachten. Bij vonnis van 11 mei 2011 wordt eiser tot aanpak van drie klachten veroordeeld (herstel warmwaterdruk in geiser, passend maken wc-bril, herstel deuropener).
1.10In het eindvonnis van 23 december 2011 van de onder 1.7 bedoelde procedure worden de huurvorderingen van eiser toegewezen (gecedeerde huurachterstand, huur augustus 2008 en huurverhoging 2009). De tegenvordering van gedaagde van Eur 121,90 wegens verminderd huurgenot (omdat gedaagde geen gebruik kon maken van zijn balkon en vanwege de andere huurgenot beperkende gebreken) wordt afgewezen.
1.11Op 14 januari 2012 meldt gedaagde wederom een twaalftal woonklachten. Op 9 mei 2012 verzoekt gedaagde aan het Stadsdeel handhavend op te treden voor door hem beschreven woonklachten.
1.12Op 1 juli 2012 meldt gedaagde 13 woonklachten aan eiser. Na inspectie van de inspecteur gebruik, bouw, milieu van het Stadsdeel blijft daar vrijwel niets van over.
1.13Op 10 oktober 2012 klaagt gedaagde over geluidsoverlast van zijn bovenburen. Hij wijt dit aan een mogelijk onvoldoende geluidswerend plafond waarvoor het Stadsdeel in het kader van de splitsingsvergunning bouwtechnisch toestemming heeft verleend. Hij ziet het als zijn plicht ook het Stadsdeel en de Woonbond te informeren over dit gebrek aan het gehuurde, zo schrijft hij eiser.
1.14Op 10 oktober 2012 bericht gedaagde aan eiser dat enige bewoners van het [complex soort], waaronder gedaagde, opheldering willen over bodemverontreiniging van het Stadsdeel. Hij wijst eiser er op dat het Stadsdeel in verzuim is met handhaving van het beheersplan en hij verwijt eiser in gebreke te zijn met voorlichting over de stand van zaken en de geldende gebruiksbeperkingen.
1.15In december 2012 heeft gedaagde de huurachterstand van Eur 13,16 aan eiser betaald nadat de onder 1.12 bedoelde restklachten op 19 december 2012 waren verholpen.
Vordering
2.Eiser vordert de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en gedaagde te veroordelen om het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van eiser te stellen met machtiging van eiser de ontruiming zelf te bewerkstelligen met de hulp van de sterke arm. Voorts vordert eiser gedaagde te veroordelen tot betaling van EUR 13,16 aan huurachterstand. De wettelijke rente daarover wordt gevorderd vanaf 21 november 2012. Eiser stelt - kort gezegd - dat gedaagde zich niet als goed huurder gedraagt door met alle middelen zijn gelijk te willen halen. Subsidiair stelt eiser dat de overeenkomst ontbonden dient te worden wegens onvoorziene omstandigheden bestaande uit de onherstelbaar verstoorde verhouding van partijen.
Verweer
3.Gedaagde verweert zich tegen deze vordering en voert - kort gezegd - aan dat eiser schromelijk overdrijft. Mogelijke verwijten richting gedaagde rechtvaardigen in elk geval geen ontbinding/ontruiming.
Beoordeling
4.Partijen bij een huurovereenkomst kunnen elkaar het leven zuur maken. De verhuurder zou in een geschil zonder meer de sterkste positie hebben als de wetgever niet had ingegrepen. Daardoor is met name de positie van de huurder van woonruimte om te kunnen blijven huren tegen een aanvaardbaar bedrag versterkt. Het gevolg daarvan is wel dat een huurgeschil zoals in deze zaak kan ontstaan dat diep ingrijpt in de levens van beide partijen, vooral als ook de verhuurder een persoon is en geen instantie. Huurder voert aan ziek te zijn geworden van het geschil terwijl bij de behandeling voldoende is gebleken dat ook de verhuurder aan het einde van zijn Latijn is.
5.Uit de onder 1. weergegeven feiten en omstandigheden blijkt voldoende dat deze partijen elkaar intensief bestrijden waarbij gedaagde als huurder door opschorting van huurbetaling en weigering van huurverhogingen eiser tot actie dwingt. Daargelaten het (juridische) gelijk van de een of de ander heeft gedaagde als huurder vanaf het moment dat eiser verhuurder werd hem bestookt met brieven/klachten waarbij hij geen enkel oog lijkt te hebben voor de omstandigheid dat de kosten van de door hem noodzakelijk geachte werkzaamheden niet meer in verhouding staan tot het rendement van de woning. Eiser van zijn kant geeft er geen blijk van dat hij zich ervan bewust is dat hij geheel vrijwillig een perceel heeft gekocht met een lastige huurder erin die een niet rendabele huur betaalt en hij geeft, wellicht vanuit frustratie, gedaagde houvast voor nieuwe klachten. Omdat eiser bijgedragen heeft aan de verstoorde verhouding van partijen (zie bijv. 1.2 de huurverhogingsaanzegging en huurders klachten over herstel die deels gegrond zijn geoordeeld, zie onder 1.4, 1.9 en 1.12 ) en rekening houdend met de omstandigheid dat de wetgever de positie van de huurder gelet op zijn woonbelang heeft willen beschermen wordt de gevorderde ontbinding/ontruiming thans afgewezen.
6.De oorspronkelijk gevorderde huurachterstand is lopende de procedure voldaan (zie 1.15).
7.Gedaagde dient zich te realiseren dat eiser een splitsingsvergunning heeft gekregen waarbij tot uitgangspunt dient dat een woning 10 jaar onderhoudsvrij is. Dat hij het daarmee niet eens is moet hij niet (zijdelings) met eiser uitvechten. Eiser heeft fors in de woning moeten investeren om een splitsingsvergunning te krijgen (zie bijv. 1.4 en 1.7) waardoor het woongenot van eiser in elk geval aanzienlijk moet zijn toegenomen vergeleken bij de situatie voordien.
8.Als eiser, na deze zaak en in het licht van de feiten en omstandigheden die tot deze zaak aanleiding gaven, in de komende jaren reële klachten van gedaagde voortvarend en adequaat aanpakt dient gedaagde ermee rekening te houden dat de wijze waarop hij tot nu toe gebruik maakt van zijn rechten alsnog tot het oordeel kan leiden dat hij daarvan misbruik maakt dan wel dat hij zijn verplichting ten aanzien van het gebruik van het gehuurde om zich als goed huurder te gedragen zo zeer schendt dat ontbinding gerechtvaardigd wordt geacht.
9.Hoewel de vordering niet wordt toegewezen wordt eiser niet als (hoofdzakelijk) in het ongelijk gestelde partij aangemerkt. De kosten worden daarom gecompenseerd.
BESLISSING
De kantonrechter:
Iwijst de vordering af;
IIcompenseert de kosten.
Aldus gewezen door C.von Meyenfeldt, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de Rechtbank Amsterdam van 17 juli 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter