Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling Privaatrecht
Rolnummer: CV EXPL 13-5234
Vonnis van: 2 juli 2013
F.no.: 497
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de naamloze vennootschap Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund NV
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Bouwinvest
gemachtigde: Janssen & Janssen c.s., gerechtsdeurwaarders
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
procederende in persoon
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op de inleidende dagvaarding van 21 februari 2013 met producties, inhoudende de vordering van Bouwinvest, heeft [gedaagde] bij conclusie van antwoord gereageerd.
Bij instructie tussenvonnis van 19 maart 2013 heeft de kantonrechter een comparitie na antwoord gelast, welke op 26 april 2013 is gehouden. Voorafgaande aan de comparitie na antwoord heeft de gemachtigde van Bouwinvest bij brief van 17 april 2013 aanvullende producties ingediend.
Op de comparitie na antwoord is Bouwinvest verschenen bij [naam 1] (werkzaam bij de beheerder [bedrijf 1]), vergezeld van mr. E. de Best, werkzaam bij haar gemachtigde. [gedaagde] is eveneens verschenen. Beide partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting handgeschreven aantekeningen gemaakt, welke aan het procesdossier zijn toegevoegd.
De zaak staat voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feiten en omstandigheden
1.
Als gesteld en niet voldoende weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1.
Bij schriftelijke huurovereenkomst van 6 april 1994 heeft (de rechtsvoorganger van) Bouwinvest aan [gedaagde] in huur gegeven de 2-onder-1 kapwoning aan de [straat] te [plaats] - hierna het gehuurde - . Aan de huurovereenkomst is een - kennelijk algemene - inventarislijst gehecht die van toepassing is op “huurwoningen[plaats]”. In de inventarisatielijst wordt verwezen naar een inspectierapport. Het inspectierapport is niet overgelegd.
1.2.
In de huurovereenkomst wordt verwezen naar de Algemene Bepalingen, gedeponeerd op 5 maart 1993 bij de griffie van de rechtbank Amsterdam (hierna: de algemene huurvoorwaarden). Deze algemene huurvoorwaarden zijn niet overgelegd.
1.3.
[gedaagde] heeft van de vorige huurder – de familie [naam 2] – een aantal inventarisgoederen in het gehuurde overgenomen en daarvoor een bedrag van NLG 21.000,00 (€ 9.529,38) betaald. Het gaat daarbij onder meer om vloerbedekking, lamellen, gordijnen, tuinaanleg, tuinmeubelset, tuingereedschap, koelkast, wasmachine, bedden en plafondlampen.
1.4.
In 2012 is geconstateerd dat in het gehuurde een hennepkwekerij werd geëxploiteerd.
1.5.
De huurovereenkomst is (in ieder geval) op 31 juli 2012 geëindigd.
1.6.
Bij brief van 27 juni 2012 nodigt Bouwinvest [gedaagde] uit aanwezig te zijn bij de (voor)inspectie van het gehuurde. [gedaagde] antwoordt bij brief van 1 juli 2012, dat bij hem de financiële middelen ontbreken om aanwezig te zijn. Voorts sluit [gedaagde] bij deze brief de resterende sleutels bij.
1.7.
Op 11 juli 2012 voert [bedrijf 1], de beheerder van het gehuurde, de (voor)inspectie uit en maakt daarvan een proces-verbaal van constatering op. In dit proces-verbaal worden de onderdelen in het gehuurde, die herstel behoeven, gespecificeerd met bij ieder onderdeel een indicatie van de kosten die met het herstel zullen zijn gemoeid. De totale kosten worden geraamd op € 22.975,00 incl. btw.
1.8.
Bij aangetekend verzonden brief van 12 juli 2012 zendt [bedrijf 1] het proces-verbaal van constatering aan [gedaagde] toe en nodigt hem uit vóór 17 juli 2012 kenbaar te maken of en welke werkzaamheden [gedaagde] zelf wil uitvoeren. Mocht het noodzakelijk zijn dat Bouwinvest de herstelwerkzaamheden geheel of gedeeltelijk uitvoert, dan zullen de kosten daarvan voor [gedaagde] zijn.
1.9.
Bij aangetekend verzonden brief van 25 juli 2012 bericht [bedrijf 1] dat in de tuin veel afval is aangetroffen dat opgeruimd moet worden en waarbij de tuin op orde moet worden gebracht. Deze kosten worden begroot op € 7.000,00.
1.10.
Elektro Technisch Bureau [bedrijf 5] brengt bij factuur van 13 augustus 2012 € 214,20 incl. btw in rekening. De werkzaamheden betreffen het in orde maken van de E-installatie nadat de wietplantage was verwijderd.
1.11.
Bij factuur van 21 september 2012 brengt [bedrijf 2] (schoonmaak- en bedrijfsdiensten) aan Bouwinvest voor werkzaamheden in het gehuurde een bedrag van € 16.865,55 in rekening. Voor de specificatie van de werkzaamheden wordt verwezen naar de (niet overgelegde) offerte.
1.12.
[bedrijf 3] brengt bij factuur van 27 september 2012 een bedrag van € 3.119,44 in rekening. Deze factuur heeft onder meer betrekking op het herstel van de keuken.
1.13.
Bij factuur van 4 oktober 2012 factureert Loodgietersbedrijf [bedrijf 4] voor werkzaamheden aan het gehuurde aan Bouwinvest het bedrag van € 1.167,43 incl. btw.
1.14.
Bouwinvest laat [gedaagde] bij brief van 14 november 2012 onder meer weten, dat de totale kosten van herstel van het gehuurde € 21.366,62 (woonschade) is. [gedaagde] wordt gesommeerd dit bedrag binnen 14 dagen te voldoen.
1.15.
Als betaling achterwege blijft, wordt [gedaagde] bij brieven van 8 januari 2013, 16 januari 2013 en 24 januari 2013 gesommeerd het bedrag van € 21.366,62, vermeerderd met incassokosten en gederfde rente, te voldoen.
1.16.
Bij vonnis van 6 maart 2013 (rolnummer CV 12-22524) beslist de kantonrechter op de vordering van Bouwinvest, zoals gedaan bij dagvaarding van 13 juli 2012, tot betaling van de huurachterstand met rente en kosten. De kantonrechter wijst in dit vonnis onder meer toe het bedrag van € 4.676,95 aan huurachterstand, € 535,50 aan buitengerechtelijke kosten en € 927,64 aan proceskosten.
vordering
2.
Bouwinvest vordert – kort gezegd – bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van:
- € 21.366,62 wegens hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 februari 2013;
- € 338,19 wegens wettelijke rente tot 8 februari 2013;
- € 1.196,29 wegens buitengerechtelijke incassokosten;
- de proceskosten.
3.
Aan de vordering legt Bouwinvest kort gezegd ten grondslag, dat [gedaagde] jegens Bouwinvest tekort is geschoten in zijn verplichting het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in onbeschadigde staat en leeg en ontruimd ter beschikking te stellen ten gevolge waarvan Bouwinvest schade heeft geleden, bestaande uit betaling van de facturen van[bedrijf 2], [bedrijf 5],[bedrijf 4] en [bedrijf 3] tot een totaalbedrag van € 21.366,62 incl. btw alsmede uit buitengerechtelijke incassokosten en gederfde rente. Ter ondersteuning van de vordering legt Bouwinvest onder meer over een proces-verbaal van constatering en foto’s van het gehuurde ten tijde van de oplevering.
verweer
4.
[gedaagde] voert verweer. Kort gezegd voert [gedaagde] aan dat de toenmalige beheerder in 1994 het gehuurde in een advertentie te huur heeft aangeboden. Op die advertentie heeft [gedaagde] gereageerd. Hij diende met de toenmalige huurders, de familie [naam 2], overeenstemming te bereiken over de overname van enige goederen in het gehuurde. Hij heeft daarvoor een bedrag van NLG 21.000,00 (€ 9.529,38) betaald. De afspraak tussen de familie [naam 2] en [gedaagde] over de over te nemen goederen en het door [gedaagde] te betalen bedrag is schriftelijk vastgelegd, waarvan [gedaagde] een afschrift heeft overgelegd. [gedaagde] betwist in zijn conclusie van antwoord specifieke onderdelen van het proces-verbaal van constatering en de daarin geraamde bedragen tot een totaalbedrag van € 11.160,00.
beoordeling
5.
Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag welk bedrag [gedaagde] aan Bouwinvest heeft te betalen wegens het niet in behoorlijke staat opleveren van het gehuurde.
6.
De kantonrechter stelt voorop dat de huurovereenkomst vóór 1 augustus 2003 is gesloten, zodat ingevolge artikel 208a Overgangswet Nieuw BW de regels van de artikelen 7A:1598 BW en 7A:1599 BW van toepassing zijn.
De kantonrechter stelt voorts vast dat geen van partijen de algemene huurvoorwaarden heeft overgelegd, terwijl zij daar ook geen beroep op hebben gedaan.
7.
Hoewel de verwijzing in de inventarislijst behorende bij de huurovereenkomst naar een inspectierapport doet vermoeden dat bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving van de staat van het gehuurde is opgemaakt, hebben beide partijen geen beschrijving van de staat van het gehuurde overgelegd en hebben zij evenmin gesteld dat zo’n beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst is opgesteld. Dit heeft tot gevolg dat ingevolge artikel 7A:1599 BW ten aanzien van het onderhoud van het gehuurde wordt verondersteld, behoudens tegenbewijs, dat de huurder het gehuurde in goede staat heeft aanvaard en dat de huurder het gehuurde in dezelfde staat moet teruggeven.
8.
[gedaagde] heeft een lijst met inventarisgoederen overgelegd, die hij van de vorige huurder [naam 2] heeft overgenomen. De kantonrechter stelt vast dat die overnamelijst voornamelijk roerende goederen betreft, die niet tot de staat van het gehuurde behoren. Anders gezegd, Bouwinvest mag van [gedaagde] in het kader van de lege en ontruimde oplevering verlangen dat hij de van de vorige huurder overgenomen vloerbedekking, lamellen, gordijnen, tuinmeubelset, tuingereedschap, koelkast, wasmachine, bedden en plafondlampen verwijderd.
9.
Op die lijst van overgenomen inventarisgoederen staat ook “tuinaanleg”. Deze lijst is niet door (de rechtsvoorganger van) Bouwinvest mede ondertekend. Evenmin zijn in de huurovereenkomst of anderszins afspraken tussen (de rechtsvoorganger van) Bouwinvest en [gedaagde] gemaakt over de mogelijk afwijkende staat van de tuin bij aanvang van de huurovereenkomst en de staat waarin [gedaagde] de tuin bij het einde van de huurovereenkomst heeft op te leveren. Nu een inspectierapport of een ander document, waarin afspraken over de afwijkende staat bij aanvang van de huurovereenkomst zijn vastgelegd, ontbreekt heeft [gedaagde] de tuin bij het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst aanvaard in de staat waarin [naam 2] de tuin indertijd aan (de rechtsvoorganger van) Bouwinvest heeft opgeleverd. Dit betekent dat op [gedaagde] de verplichting rust de tuin op te leveren in de staat en met de inrichting zoals hij de tuin bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aangetroffen. Bouwinvest heeft aan [gedaagde] kosten voor de tuin in rekening gebracht die betrekking hebben op zowel het verwijderen van vuil uit de tuin als het opnieuw inrichten van de tuin.
De kantonrechter is van oordeel dat Bouwinvest de kosten voor het verwijderen van het afval, waaronder restanten van de wietplantage, in de tuin aan [gedaagde] in rekening kan brengen. De kosten voor het opnieuw inrichten van de tuin worden afgewezen nu [gedaagde] onder verwijzing naar de door hem overgelegde inventarislijst aannemelijk heeft gemaakt dat de feitelijke inrichting van de tuin bij oplevering overeenstemde met de tuininrichting zoals [gedaagde] die bij aanvang van de huurovereenkomst aantrof. Daarbij weegt mee dat Bouwinvest niet specifiek heeft aangegeven welke inrichting van de tuin zij niet heeft aanvaard en heeft gewijzigd.
10.
[gedaagde] heeft in zijn antwoord specifieke onderdelen van het proces-verbaal van constatering betwist. Op die specifieke punten heeft Bouwinvest gereageerd in een e-mail die als productie op de comparitie na antwoord is overgelegd.
Een belangrijk deel van de bezwaren van [gedaagde] betrof de hoogte van de kosten van herstel. Tijdens de comparitie is vastgesteld dat [gedaagde] de geraamde kosten heeft genomen die in het proces-verbaal van constatering stonden vermeld. Het totaalbedrag van de posten die door [gedaagde] worden betwist betreft een bedrag van € 11.160,00 incl. btw. De werkelijke kosten voor die posten is uiteindelijk lager uitgevallen, te weten € 6.928,10 excl. btw. Daarmee komt een deel van de bezwaren van [gedaagde] te vervallen.
Op zichzelf heeft [gedaagde] terecht aangevoerd, dat de onderdelen in het gehuurde die zijn vervangen vanwege niet bovenmatige slijtage niet aan hem in rekening kunnen worden gebracht. Evenmin kunnen aan hem in rekening worden gebracht de kosten die Bouwinvest ook bij een behoorlijke oplevering door [gedaagde] had gemaakt om het gehuurde voor een nieuwe huurder naar de huidige eisen des tijds geschikt te maken.
11.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, door partijen is aangevoerd en aan stukken is overgelegd, begroot de kantonrechter op de voet van artikel 6:97 BW Pro de kosten van herstel op € 13.500,00, incl. btw.
12.
In de dagvaarding vordert Bouwinvest de wettelijke rente vanaf de dag dat [gedaagde] in verzuim is.
De kantonrechter stelt voorop dat de huurder ingevolge artikel 7A:1599 BW gehouden is het gehuurde uiterlijk op de laatste dag van de huurperiode op te leveren. Gelet op het bepaalde in artikel 6:83 sub a BW Pro is de huurder zonder nadere ingebrekestelling in verzuim wanneer hij op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt het gehuurde niet in goede staat heeft opgeleverd. Aldus onder meer HR 27 november 1998, NJ 1998, 380 / LJN: ZC2790 ([naam 3] vs Beter Wonen).
In de dagvaarding vordert Bouwinvest € 338,19 aan rente tot 8 februari 2013. Dit bedrag is in ieder geval over een hoger bedrag berekend dan in dit vonnis is toegewezen, zodat dit bedrag in ieder geval niet kan worden toegewezen. Bouwinvest heeft in de dagvaarding niet gesteld vanaf welke specifieke datum zij de rente is gaan berekenen en heeft evenmin een berekening van de rente overgelegd waaruit de begin datum kan worden afgeleid. In de dagvaarding stelt Bouwinvest dat de wettelijke rente wordt berekend vanaf het moment dat [gedaagde] in verzuim is en wordt (indirect) verwezen naar de sommatiebrief van 14 november 2012. De kantonrechter legt de dagvaarding aldus uit dat Bouwinvest de wettelijke rente vordert vanaf (eerst) 28 november 2012, zodat de wettelijke rente vanaf die datum zal worden toegewezen.
13.
Buitengerechtelijke incassokosten worden vergoed voorzover die kosten in redelijkheid zijn gemaakt en op zichzelf redelijk zijn. Op het moment dat de werkelijke opleveringskosten al bekend waren, was reeds een bodemprocedure tussen partijen bij de kantonrechter over de hoogte van de huurschuld met rente en kosten aanhangig. Voorts was Bouwinvest ermee bekend dat [gedaagde] over onvoldoende financiële middelen beschikt om die huurschuld en zeker de herstelkosten ineens te voldoen. Bovendien heeft Bouwinvest [gedaagde] in de brieven voor een substantieel hoger bedrag gesommeerd dan in deze procedure wordt toegewezen. Deze omstandigheden brengen met zich mee dat de buitengerechtelijke incassokosten in dit geval niet in redelijkheid zijn gemaakt en derhalve worden afgewezen.
14.
Voor wat betreft de proceskosten oordeelt de kantonrechter als volgt. De proceskosten in deze procedure aan de zijde van Bouwinvest bedragen € 1.788,82 (€ 896,00 wegens griffierecht + € 92,82 wegens explootkosten + € 800,00 wegens salaris gemachtigde).
Bouwinvest heeft om haar moverende redenen ervoor gekozen de onderhavige vordering niet in de reeds lopende procedure bij de kantonrechter over de huurschuld bij wege van vermeerdering van eis in te brengen. Dat staat Bouwinvest op zich zelf vrij maar de proceskosten in deze procedure tot het bedrag als in dat vonnis van 6 maart 2012 is toegewezen, zijnde € 927,64, kunnen niet op [gedaagde] worden afgewenteld. Immers als Bouwinvest deze vordering in die procedure had ingebracht, had [gedaagde] bij een veroordelend vonnis dat bedrag niet nog eens hoeven te betalen. Dit betekent dat naar het oordeel van de kantonrechter de proceskosten tot het bedrag van € 927,64 als nodeloos zijn gemaakt, zodat die kosten aan de zijde van Bouwinvest worden gelaten.
Het meerdere bedrag aan proceskosten, zijnde € 861,18 (€ 1.788,82 - € 927,64) wijst de kantonrechter af, omdat een niet onbelangrijk deel van de vordering van Bouwinvest wordt afgewezen.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Bouwinvest van € 13.500,00 incl. btw wegens hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 november 2012 tot aan de dag van algehele voldoening;
laat de door Bouwinvest gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 927,64 als nodeloos gemaakt aan haar zijde en wijst het meerdere bedrag aan proceskosten af;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 juli 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.