Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Rolnummer: 1391813 CV EXPL 12-33910
Vonnis van: 13 juni 2013
667
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting STICHTING STADGENOOT
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen Stadgenoot
gemachtigde: mr. A.S. Rueb
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen [gedaagde]
gemachtigde: mr. H.A. Sarolea
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 18 april 2013 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis zijn ingediend:
- de akte met producties van Stadgenoot;
- de antwoordakte van [gedaagde], met als bijlagen een brief van ir. [naam 1] d.d.7 mei 2013 en een foto.
De zaak staat thans weer voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Beoordeling
1.
Hetgeen is opgenomen in de tussenvonnissen van 17 januari 2013 en 18 april 2013, bij de inhoud waarvan de kantonrechter blijft, wordt hier beschouwd als herhaald en ingelast.
2.
Bij het tussenvonnis van 18 april 2013 is Stadgenoot - kort gezegd - in de gelegenheid gesteld om een nadere toelichting te verschaffen ten aanzien van de door haar gestelde structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
3.
Stadgenoot heeft vervolgens bij akte primair aangevoerd dat de maatstaf gegeven in het arrest van de Hoge Raad d.d 26 maart 2010 (NJ 2010, 190) niet op de onderhavige procedure moet worden toegepast.
4.
Daarnaast heeft Stadgenoot gesteld dat de totale kosten voor de door haar geplande renovatie van het pand met nr. 27/29, waar [gedaagde] woonachtig is, geraamd zijn op een bedrag van € 3,5 miljoen. De huidige woning van [gedaagde] wordt daarbij gesplitst in een bedrijfsruimte en twee woningen. Als gevolg van de kredietcrisis en het wegvallen van verschillende overheidsbijdragen, is het niet mogelijk om de exploitatie c.q. renovatie te financieren door middel van (al dan niet geliberaliseerde) verhuur. De woningen en de bedrijfsruimte moeten worden verkocht. Indien verhuur toch zou plaatsvinden, is vereist dat voor de bedrijfsruimte € 1.851,00, voor de eerste woonruimte € 1.006,00 en voor de tweede woonruimte € 1.220,00 aan maandhuur wordt ontvangen. [gedaagde] heeft echter aangeboden maximaal € 630,00 aan huur per maand te voldoen. Bovendien dient gekeken te worden naar de verhouding tussen de huidige huurprijs en de exploitatiekosten. Daarbij is sprake van een structurele wanverhouding.
5.
[gedaagde] heeft bij antwoordakte, kort gezegd, aangevoerd dat Stadgenoot de door haar gestelde bouwkundige dan wel financiële noodzaak bij het verbouwplan niet naar behoren heeft onderbouwd en daarmee niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Uit alles wat Stadgenoot naar voren heeft gebracht blijkt dat zij vanaf de aanvang af deze ingrijpende aanpak heeft voorgestaan, ongeacht de bestaande kwaliteit van de onderdelen van het gebouw. Een onderzoek naar de staat van de fundering ontbreekt.
6.
Stadgenoot miskent volgens [gedaagde] dat in verband met de toets aan het criterium van de structurele wanverhouding het in de kern gaat om de bepaling van de al dan niet lonendheid van de investering, waarbij dus alle toekomstige uitgaven en inkomsten leidend behoren te zijn bij de berekening.
7.
Volgens [gedaagde] kloppen ook de oppervlakteberekeningen niet en zij verwijst daarbij naar de brief van ir. [naam 1] van 7 mei 2013.
8.
Geoordeeld wordt als volgt.
9.
De door de Hoge Raad in het arrest van 26 maart 2010 geformuleerde maatstaf (zie r.o. 3 van het tussenvonnis van 18 april 2013) dient ook in deze procedure te worden toegepast. Stadgenoot heeft haar andersluidende stelling op dit punt, welke stelling zij overigens eerst bij akte heeft geponeerd, terwijl zij in de dagvaarding en ter zitting voornoemde maatstaf wel heeft gehanteerd, onvoldoende onderbouwd. Een wijziging van de grondslag van de vordering is in dit stadium van de procedure bovendien in strijd met de goede procesorde.
10.
Door Stadgenoot is met betrekking tot de exploitatiekosten gesteld dat de totale stichtingskosten voor het cluster waarvan ook de woning van [gedaagde] deel uitmaakt
€ 3.532.077,60 bedragen en de aanneemsom € 3.011.913,60 bedraagt. Dit volgt ook uit de door Stadgenoot bij akte in het geding gebrachte producties A en B. Dat de genoemde bedragen juist zijn is daarmee voldoende gebleken. Bij de beoordeling van de al dan niet bestaande structurele wanverhouding dient naar het oordeel van de kantonrechter rekening te worden gehouden met de stichtingkosten, en niet met de aanneemsom. De stichtingskosten betreffen immers de volledige exploitatiekosten, welke meer omvatten dan enkel de aanneemsom.
€ 3.532.077,60 bedragen en de aanneemsom € 3.011.913,60 bedraagt. Dit volgt ook uit de door Stadgenoot bij akte in het geding gebrachte producties A en B. Dat de genoemde bedragen juist zijn is daarmee voldoende gebleken. Bij de beoordeling van de al dan niet bestaande structurele wanverhouding dient naar het oordeel van de kantonrechter rekening te worden gehouden met de stichtingkosten, en niet met de aanneemsom. De stichtingskosten betreffen immers de volledige exploitatiekosten, welke meer omvatten dan enkel de aanneemsom.
11.
Uit de, met stukken onderbouwde, stellingen van Stadgenoot volgt voorts dat de stichtingskosten omgerekend per m2 € 2.985,00 bedragen. Onvoldoende betwist is dat de twee in het gehuurde te realiseren woningen qua omvang respectievelijk 75,6 m2 en 96,5 m2 groot zullen zijn en de bedrijfsruimte 159,3 m2. De exploitatiekosten (stichtingskosten) met betrekking tot het gehuurde bedragen derhalve € 989.229,00 (331,4 m2 maal € 2.985,00).
12.
Dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen voornoemde exploitatiekosten en de thans geldende huurprijs van € 74,79 per maand exclusief servicekosten kan niet worden ontkend en is als zodanig door [gedaagde] ook niet (voldoende) betwist.
13.
Zoals echter al in het tussenvonnis van 18 april 2013 is overwogen, dient de vraag of sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten niet (enkel) te worden beantwoord aan de hand van de thans geldende huurprijs, maar mede op basis van het door [gedaagde] ter comparitie gedane aanbod om de maximale redelijke huurprijs te voldoen.
14.
De omstandigheid dat de woning van [gedaagde] in haar huidige vorm na de renovatie niet meer zal bestaan, belemmert in beginsel reeds de onverkorte voortzetting van de huurovereenkomst.
15.
Wanneer er echter veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat [gedaagde] één van de twee nieuw te realiseren woningen zal gaan huren geldt het volgende. Daarbij zal in verband met het door [gedaagde] eerder genoemde maximaal te betalen bedrag worden aangenomen dat dit de kleinste woning betreft, waarvoor de maximaal redelijke huurprijs volgens Stadgenoot € 623,67 bedraagt. Zelfs indien vervolgens met [gedaagde] zou worden aangenomen dat de andere woning en de bedrijfsruimte voor een kostendekkende huur (volgens Stadgenoot € 1.220,00 respectievelijk € 1.851,00 per maand) zouden kunnen worden verhuurd, betekent dit dat maandelijks door Stadgenoot een verlies wordt geleden van € 382,33. De kostendekkende huur voor de kleine woning bedraagt immers, zo is door Stadgenoot onbetwist gesteld, € 1.006,00. Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
16.
Met betrekking tot de belangenafweging wordt als volgt overwogen. Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde in slechte staat van onderhoud verkeert en dat om die reden renovatie aangewezen is. Met de renovatie wordt nieuwe woon- en bedrijfsruimte verkregen. Deze renovatie kan niet (rendabel) plaatsvinden onder voortzetting van de huidige huurovereenkomst, terwijl de overige huurders van het complex reeds zijn vertrokken. Enkel [gedaagde] belemmert derhalve de uitvoering van de renovatie. Tegenover deze belangen aan de zijde van Stadgenoot, weegt het (woon)belang van [gedaagde] niet op. Daarbij wordt meegewogen dat zij ruim dertig jaar tegen een bijzonder lage huurprijs in het centrum van [woonplaats] heeft kunnen wonen.
17.
Voldoende aannemelijk is voorts dat voor [gedaagde] andere passende woonruimte beschikbaar is. Door Stadgenoot zijn aan [gedaagde] verschillende woningen aangeboden. [gedaagde] heeft de door Stadgenoot aangeboden woningen geweigerd, terwijl in rechte niet voldoende is gebleken dat deze woningen niet passend waren. Daarbij is van belang dat ook woningen die in grootte, ligging of op andere wijze een ander woongenot bieden dan het gehuurde wel passend kunnen zijn. Bovendien lag in ieder geval bij een aantal van de aangeboden woningen de huurprijs lager dan het bedrag dat [gedaagde] maximaal voor het gehuurde (kennelijk) kan betalen. [gedaagde] heeft ook niet toegelicht in welke financiële (inkomens)positie zij verkeert, zodat niet valt na te gaan welke maandelijkse huurprijs zij zou kunnen opbrengen. [gedaagde] miskent met haar stellingen ten slotte dat geen sprake hoeft te zijn van een daadwerkelijk concreet aanbod, doch dat genoeg is dat voldoende aannemelijk is dat er passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is.
18.
Door [gedaagde] is onvoldoende betwist dat de beweegredenen van Stadgenoot om tot renovatie over te gaan niet gelegen zijn in vervreemding van de panden waarvan het gehuurde deel uitmaakt, maar dat renovatie van het gehuurde nodig is. Dat de renovatie enkel op (enigszins) rendabele wijze kan worden bekostigd door de panden na renovatie te verkopen, staat aan toepassing van artikel 7:274 lid 1 sub c BW niet in de weg.
19.
Het voorgaande brengt met zich dat sprake is van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW op grond waarvan de huurovereenkomst dient te worden beëindigd.
20.
Bij deze uitkomst van de procedure wordt [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten.
21.
Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat met het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van vonnissen als de onderhavige gelet op artikel 7:272 BW terughoudend moet worden omgegaan. In het onderhavige geval doen zich echter omstandigheden voor op grond waarvan de belangen van Stadgenoot bij toewijzing van de gevraagde uitvoerbaar bij voorraadverklaring zwaarder dienen te wegen dan de belangen van [gedaagde] bij afwijzing daarvan. Daarbij is vooral van belang dat door Stadgenoot in ieder geval reeds in 2003 aan [gedaagde] kenbaar is gemaakt dat er renovatieplannen waren en dat de huurovereenkomst reeds in 2006 is opgezegd, dat [gedaagde] de enige nog aanwezige bewoner in het complex is en als zodanig de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden - waarmee nieuwe woningen en bedrijfsruimte(n) worden gerealiseerd - tegenhoudt en dat aan haar verschillende passende woningen zijn aangeboden en dat door Stadgenoot ter comparitie te kennen is gegeven dat zij bij toewijzing van de vordering passende woonruimte aan [gedaagde] zal aanbieden.
22.
De provisionele vordering van Stadgenoot wordt afgewezen, nu deze bij toewijzing daarvan geen belang meer heeft. Stadgenoot wordt daarbij in de proceskosten veroordeeld, welke aan de zijde van [gedaagde] - gelet op de samenhang tussen de hoofdzaak en de provisionele vordering - worden begroot op nihil.
23.
Hetgeen partijen voor het overige hebben aangevoerd behoeft geen nadere bespreking, nu dit het bovenstaande niet anders maakt.
BESLISSING
De kantonrechter:
In de hoofdzaak
stelt vast dat de huurovereenkomst tussen Stadgenoot en [gedaagde] eindigt per 1 augustus 2013;
veroordeelt [gedaagde] tot ontruiming van de woonruimte gelegen aan de [straat] te [woonplaats] uiterlijk op 1 augustus 2013, met medeneming van al het hare en al de haren, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Stadgenoot tot op heden begroot op:
-griffierecht: € 109,00
-kosten dagvaarding: € 92,17
-salaris gemachtigde: € 800,00
--------------
Totaal: € 1.001,17
Inclusief eventueel verschuldigde BTW;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
In het incident
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Stadgenoot in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op nihil.
Aldus gewezen door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 juni 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter