Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling Privaatrecht
Rolnummer: 1392020 CV EXPL 12-34024
Vonnis van: 18 juni 2013
F.no.: 683
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. A. Noordermeer-van der Heide
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. M.C. Jonkman
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 31 oktober 2012 inhoudende de vordering van [eiseres] met producties;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] met producties.
Daarna is bij instructie tussenvonnis van 18 december 2012 een comparitie na antwoord gelast. Beide partijen hebben ten behoeve van de zitting een akte met producties ingediend. De zitting heeft op 31 januari 2013 plaatsgevonden. Beide partijen zijn vergezeld van hun gemachtigde verschenen. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt, welke aan het procesdossier zijn toegevoegd. Ter uitvoering van de ter zitting gemaakte afspraken heeft [eiseres] een conclusie na comparitie genomen, waarop [gedaagde] bij antwoord-conclusie heeft gereageerd. De zaak staat thans voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feiten en omstandigheden
1.
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1.
[gedaagde] huurt krachtens schriftelijke Engelstalige huurovereenkomst van [eiseres] de woning aan de [straat] (voorzijde) te [woonplaats] (hierna: het gehuurde) tegen een (bruto) huurprijs van thans € 761,05 per maand.
1.2.
Ingevolge artikel 1 sub b van de huurovereenkomst kan de huurprijs jaarlijks per 1 juli worden verhoogd met de jaarlijkse index, zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau van de Statistiek in Den Haag
1.3.
Het pand, waartoe het gehuurde behoort, is een rijksmonument.
1.4.
De Huurcommissie heeft op 22 januari 2007, verzonden op 2 augustus 2007, uitspraak gedaan op het verzoek van [gedaagde] of een all-in prijs was overeengekomen en of de huurprijs redelijk is. De Huurcommissie oordeelde dat van een all-in huurprijs geen sprake was en achtte het niet meer mogelijk de aanvangshuurprijs te toetsen en heeft daartoe het volgende overwogen:
Op grond van artikel 11 lid 4 van de UHW kan de huurcommissie in een dergelijk geval de redelijkheid van die overeengekomen aanvangshuurprijs toetsen aan de hand van de bepalingen van de UHW. Indien uit die toets blijkt, dat de maximale huurprijs op grond van de UHW lager is dan de huursubsidiegrens ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst, dan is geen sprake van een geliberaliseerde huurovereenkomst, maar is de UHW onverkort van toepassing op die huurovereenkomst. Deze toetsing dient dan wél binnen 6 maanden na aanvang van de overeenkomst aan de commissie te zijn gevraagd. Laat men, zoals de huurder van de onderhavige woning deed, na om binnen 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huurcommissie te vragen om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te toetsen, dan is in alle gevallen, ongeacht de kwaliteit van de woonruimte, de overeenkomst geliberaliseerd.
Vervolgens oordeelde de Huurcommissie, voorzover van belang:
De huurprijs van de woonruimte is geliberaliseerd. De tussen partijen overeengekomen huurprijs van € 650,- per maand blijft gelden.
In het kader van het voorbereidend onderzoek heeft de inspecteur van de Huurcommissie het puntenaantal van het gehuurde gesteld op 104 punten. De Huurcommissie heeft het puntenaantal niet vastgesteld, omdat de noodzaak daartoe ontbrak nu zij ervan had uit te gaan dat sprake was van geliberaliseerde woonruimte.
1.5.
[gedaagde] is bij dagvaarding van 16 oktober 2007 van deze beslissing van de Huurcommissie bij de kantonrechter in beroep gekomen. De kantonrechter heeft bij eindvonnis van 11 januari 2010 (rolnummer 07-33638) voor recht verklaard dat de huurprijs van het gehuurde per 1 september 2004 € 650,00 per maand bedraagt, zonder bijkomende kosten en heeft de servicekosten vastgesteld op € 20,- per maand.
1.6.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 28 juni 2012 een huurprijsaanpassingsvoorstel gedaan. In dit voorstel wordt per 1 december 2012 een huurprijsverhoging voorgesteld van de toen geldende huur ad € 743,94 per maand naar een kale huurprijs van € 1.350,00 per maand.
1.7.
[gedaagde] heeft bij e-mail van 7 juli 2012 aangegeven het voorstel niet redelijk te vinden.
1.8.
[eiseres] heeft bij aangetekend verzonden brief van 25 juli 2012 de huurovereenkomst op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW tegen 1 februari 2013 opgezegd. In deze brief wordt [gedaagde] verzocht om binnen 6 weken aan te geven of hij het gehuurde per 1 februari 2013 zal verlaten, bij gebreke waarvan een gerechtelijke procedure zal worden gestart.
1.9.
[gedaagde] heeft niet ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst.
vordering
2.
[eiseres] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis,
Primair
beëindiging van de huurovereenkomst per 1 februari 2013 op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW;
[gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de proceskosten.
Subsidiair
de kale huurprijs met ingang van 1 december 2012 vast te stellen op € 1.350,00 per maand;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.
Aan de vorderingen legt [eiseres] ten grondslag dat van geliberaliseerde woonruimte sprake is, waarbij de markthuurprijs op circa € 1.500,00 per maand ligt. Door aan [gedaagde] een nieuwe (kale) huurprijs voor te stellen van € 1.350,00 per maand heeft [eiseres] een alleszins redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst gedaan. Bij de beoordeling van de vraag of een redelijk aanbod is gedaan, dient onder meer te worden betrokken dat [eiseres] vanaf 1999 geen huurverhogingsvoorstel heeft gedaan. Nu [gedaagde] dat redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst niet heeft aanvaard, dient de huurovereenkomst te eindigen.
4.
Voorzover de huurovereenkomst niet eindigt, dient – subsidiair – de (kale) huurprijs vanaf 1 december 2012 te worden gesteld op dat alleszins redelijke bedrag van € 1.350,00 per maand.
5.
Ter onderbouwing van de markthuurprijs legt [eiseres] onder meer over:
- de e-mail van 25 juni 2012 van [naam 1] Makelaardij te [plaats], waarin de markthuurprijs op € 1.500,00 per maand wordt gesteld. Ter toelichting wordt opgemerkt dat voor het bepalen van deze markthuur gebruik is gemaakt van de NVM database;
- een uitgebreide lijst van vergelijkbare huurwoningen;
- een toelichting op drie referentie panden, neergelegd in de akte ten behoeve van de comparitie na antwoord.
6.
Voorzover het puntentotaal van het gehuurde dient te worden vastgesteld, dient het puntentotaal van de rapporteur van de Huurcommissie van 104 punten te worden vermeerderd met 2 punten voor de vloerisolatie, 1 punt voor de bouwisolatie en 0,4 punt voor het dubbel glas in het velux dakraam. Het puntentotaal komt daarmee op 107 punten.
verweer
7.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] betwist dat aan hem een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst is gedaan. Als een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen wordt overeengekomen, heeft [gedaagde] weer de mogelijkheid de nieuwe aanvangshuurprijs te toetsen. Uitgaande van een waardering van 104 punten en een opslag van 30% vanwege de rijks monumentale status van het pand waartoe het gehuurde behoort, ligt de huurprijs onder de grens voor geliberaliseerde woonruimte. De door [eiseres] voorgestelde huurprijs is daardoor veel te hoog.
8.
Overigens betwist [gedaagde] dat in dit geval de monumentale toeslag van 30% moet worden toegepast. [eiseres] heeft (al zeer lange tijd) geen extra investeringen ten behoeve van de monumentale waarde van het pand gedaan die een dergelijke toeslag rechtvaardigen.
9.
Voorts is het voorstel van [eiseres] niet behoorlijk gemotiveerd. Zo ligt aan de voorgestelde nieuwe huurprijs geen behoorlijke taxatie ten grondslag. In de e-mail van de door [eiseres] geraadpleegde makelaar wordt weliswaar gesteld, dat de NVM database is gebruikt maar volstrekt onduidelijk is welke woningen in de vergelijking zijn betrokken en waarom die woningen vergelijkbaar met het gehuurde zijn. Zo laat de staat van het gehuurde te wensen over. Al jarenlang is in het gehuurde niet geïnvesteerd. De keuken en badkamer zijn gedateerd.
10.
Zelfs als de overgelegde gegevens uit kennelijk de NVM database worden gebruikt, wordt hooguit een huur van € 870,00 per maand verkregen als wordt uitgegaan van een vloeroppervlakte van 67 m² en een huurniveau van € 13,00 per m².
11.
Het voorstel is niet alleen vanwege de hoge huurprijs niet redelijk, maar ook omdat een huurgewenningsperiode ontbreekt. Voorts dient bij de beoordeling van de redelijkheid van het voorstel te worden meegewogen dat [eiseres] al vele jaren procedures met [gedaagde] voert waardoor hij substantiële advocaatkosten (circa € 18.000,00) heeft moeten maken. Ook dient te worden meegewogen dat hij in de eerste jaren van de huurovereenkomst veel te veel aan huur heeft betaald.
12.
Ter onderbouwing van zijn stellingen legt [gedaagde] onder meer over het rapport van [naam 2], [naam 3] en [naam 4] Makelaardij d.d. 7 december 2012.
beoordeling
13.
[eiseres] vordert primair vaststelling van het tijdstip van de beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
Aan de primaire vordering legt [eiseres] ten grondslag dat zij op de voet van artikel 7:274 lid 1 sub d BW de huurovereenkomst heeft opgezegd wegens het niet aanvaarden door [gedaagde] van een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst. Haar aanbod betreft een nieuwe huurovereenkomst, waarbij dezelfde bepalingen gelden als thans tussen partijen is overeengekomen, maar waarbij de (kale) huurprijs substantieel wordt verhoogd naar € 1.350,00 per maand.
14.
De kantonrechter stelt voorop dat in het geval van geliberaliseerde woonruimte de huurder een redelijk aanbod van de verhuurder niet aanvaardt, de verhuurder de huurovereenkomst op die grond kan opzeggen. Ook in het geval de enige wijziging in het aanbod voor de nieuwe huurovereenkomst ten opzichte van de vigerende huurovereenkomst de hoogte van de huurprijs is.
15.
De kantonrechter heeft in het eindvonnis van 11 januari 2010 tussen partijen de huurprijs vastgesteld en geoordeeld dat in hun rechtsverhouding op basis van de toen (en thans nog) geldende huurovereenkomst het gehuurde is te kwalificeren als geliberaliseerde woonruimte. Dit brengt met zich mee dat [eiseres] op zichzelf een aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst kan doen, waarin de enige wijziging ten opzichte van de vigerende huurovereenkomst de hoogte van de (kale) huurprijs is.
16.
Voor het beantwoorden van de vraag of [eiseres] een redelijk aanbod heeft gedaan, heeft de kantonrechter alle omstandigheden van het geval te betrekken.
17.
Eén van de omstandigheden betreft de redelijkheid van de voorgestelde nieuwe huurprijs. Voor de beoordeling van de huurprijs is niet slechts van belang of de nieuwe huurprijs marktconform is, maar ook of de huurprijs past in het wettelijk stelsel.
18.
Voor het bepalen van de huurprijs van een rijks monumentale huurwoning bestaan kort gezegd twee methodes, de zogeheten Amsterdamse methode en de Utrechtse methode. Volgens vaste rechtspraak van deze rechtbank, afdeling privaatrecht, team kanton wordt bij rijks monumentale huurwoningen de huurprijs in de regel aan de hand van de Amsterdamse methode vastgesteld, tenzij de huurprijs volgens de Utrechtse methode hoger uitvalt.
19.
Het Besluit van 13 oktober 2012 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met woonruimte in beschermd monument en beschermd stadsgezicht en dorpsgezicht), Staatsblad 2012, 518 zal blijkens het Besluit van 10 april 2013, Staatsblad 2013, 155 op 1 juli 2013 in werking treden, zodat de kantonrechter de berekeningsmethodiek in dat besluit niet zal toepassen en evenmin daarop zal anticiperen. Bij het laatste weegt onder meer mee dat beide partijen zich over de regeling in dat besluit niet hebben uitgelaten.
20.
Op de comparitie na antwoord heeft de kantonrechter [eiseres] in de gelegenheid gesteld onder meer de huurprijs volgens de Amsterdamse methode te berekenen. [eiseres] heeft in de conclusie na comparitie verklaard de huurprijs slechts aan de hand van de Utrechtse methode te willen bepalen. Nu [eiseres] ook de onderliggende stukken voor de berekening van de Amsterdamse methode niet heeft overgelegd en overigens daarvoor ook geen specifieke feiten en omstandigheden heeft gesteld, zal de kantonrechter in dit geval het aanbod van de nieuwe huurprijs beoordelen in het licht van de zogeheten Utrechtse methode.
21.
De rapporteur van de Huurcommissie heeft voorafgaande aan de beslissing van de Huurcommissie van 22 januari 2007 de waardering van het gehuurde gesteld op 104 punten. [eiseres] heeft aangevoerd dat het puntenaantal op 107 dient te worden gesteld, omdat de rapporteur ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de vloerisolatie, spouwisolatie en het velux dakraam. [gedaagde] heeft deze aanvullingen niet gemotiveerd betwist, zodat de kantonrechter de waardering van het gehuurde zal bepalen op 107 punten. Vanaf 1 juli 2012 is de maximale redelijke huurprijs behorende bij 107 punten € 502,80 per maand. Als dit bedrag met 30% wordt vermeerderd vanwege de rijks monumentale status van het gehuurde is de maximaal redelijke huurprijs € 653,64 per maand.
In 2012 is de grens voor geliberaliseerde woonruimte € 664,66 per maand. Dit betekent dat als de Huurcommissie na aanvang van de huurovereenkomst de door [eiseres] voorgestelde nieuwe huurprijs van € 1.350,00 per maand toetst, geoordeeld zal worden dat het gehuurde geen geliberaliseerde woonruimte is, waarna de huurprijs zal worden bepaald op (circa) € 653,64 per maand.
22.
Nu de door [eiseres] voorgestelde nieuwe huurprijs meer dan het dubbele is van hetgeen volgens de wet voor niet geliberaliseerde woonruimte is toegestaan, de nieuwe huurder die door [eiseres] voorgestelde nieuwe huurprijs bij aanvaarding ook rechtsgeldig kan aantasten en laten stellen op het volgens niet geliberaliseerde woonruimte maximaal redelijk bedrag, het achterwege laten van huurverhogingen vanaf 1999 – behoudens de jaarlijkse indexering – op zichzelf geen rechtvaardiging is een van het wettelijke systeem afwijkende huurprijs te bedingen en door [eiseres] geen overige (relevante) feiten en omstandigheden zijn gesteld, is naar het oordeel van de kantonrechter het aanbod van [eiseres] voor de nieuwe huurovereenkomst niet redelijk.
23.
Het voorgaande betekent dat de kantonrechter de primaire vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal afwijzen. Ingevolge artikel 7:273 lid 2 BW zal de kantonrechter bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen voor onbepaalde tijd wordt verlengd.
24.
Bij gebreke van een contractuele en wettelijke grondslag voor de subsidiaire vordering van [eiseres] tot verhoging van de huurprijs tot € 1.350,00 per maand, wordt deze vordering eveneens afgewezen.
25.
Bij deze uitkomst van de procedure wordt [eiseres] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen voor onbepaalde tijd worden voortgezet;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden zijn gemaakt, welke worden begroot op € 750,00 wegens salaris gemachtigde;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 juni 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.