Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAMKORT GEDING
Afdeling Privaatrecht
Zaaknummer: KK 13-754
Vonnis van: 12 juni 2013
F.no.: 497
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. P.R. Worp
t e g e n
1.
[gedaagden]
2.
[gedaagden]
beide wonende te [woonplaats]
gedaagden
nader te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. J.W.C. Bruins
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding met producties van 17 mei 2013 heeft [eiser] in kort geding een voorziening gevorderd. Voorafgaande aan de mondelinge behandeling hebben [gedaagden] bij brief van 29 mei 2013 negen (9) producties toegezonden. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 mei 2013. Bij die gelegenheid is [eiser], vergezeld van zijn gemachtigde, verschenen. [gedaagden] zijn verschenen bij hun vader [Naam 1], bijgestaan door hun gemachtigde. Ter zitting hebben beide partijen hun standpunten toegelicht - de gemachtigde van [gedaagden] mede aan de hand van pleitnotities - en vragen van de kantonrechter beantwoord. De zaak staat voor vonnis.
feitelijke uitgangspunten
1.
Tot uitgangspunt dient het navolgende:
1.1.
Bij schriftelijke huurovereenkomst van 1 augustus 1996 heeft [Naam 2], de rechtsvoorganger van [gedaagden], aan [eiser] in huur gegeven de woning aan de [Straat] te [woonplaats]. In de huurovereenkomst is het gehuurde omschreven als:
woning[Straat] met gebruik van zolderkamer voorzijde, totaal 3 kamers
1.2.
[eiser] heeft twee kamers op de derde verdieping en een kamer aan de voorzijde op de zolderverdieping in gebruik. Volgens [eiser] hoort ook de vliering boven de zolderverdieping tot het gehuurde.
1.3.
In april/mei 2012 kopen [gedaagden] van de toenmalige eigenaren [Naam 3] en [Naam 5] (hierna:[Naam 4]) het pand aan de [Straat] te [woonplaats]. Zij zijn onder meer overeengekomen dat de notariële akte tot levering van de eigendom van het pand op 16 mei 2012 zal worden verleden.
1.4.
Bij brief van 18 mei 2012 bericht advocaat mr J.M. de Bruin namens [Naam 4] [gedaagden] onder meer als volgt:
Kort gezegd stelt u dat de huurder, de heer[eiser], de zolderkamer ten onrechte als woonruimte zou gebruiken. Dat is onjuist. Zoals hiervoor aangegeven is de bestemming van het gehuurde woonruimte. De woning op de derde verdieping en de zolderkamer hebben dus beiden de bestemming woonruimte. Van enig tekortschieten van de huurder, doordat hij de zolderkamer gebruikt als woonruimte is dus geen sprake. Sterker nog, de huurder is verplicht om het gehuurde (inclusief de zolderkamer) als woonruimte te gebruiken.
Uw stelling dat de zolderkamer de bestemming “berging” zou hebben is, gelet op het voorgaande, aantoonbaar onjuist.
……….
Van een “dreigende niet conforme levering” zoals uw advocaat, mr. F.M.N. Janssen, in zijn e-mail van 16 mei 2012 stelt is aldus geen sprake. Daarom stemmen cliënten niet in met een van de opties die mr. Janssen in zijn e-mail van 16 mei 2012 uiteenzet. U bent gehouden om mee te werken aan de levering van het pand op de overeengekomen datum.
1.5.
Advocaat mr. M.E. van Huet antwoordt mr. De Bruin bij e-mail van 21 mei 2012, dat hij de behandeling van de zaak van mr. Janssen heeft overgenomen en voortaan de belangen van [gedaagden] behartigt. Volgens mr. Van Huet maakt blijkens de tekst van de huurovereenkomst de zolderkamer aan de voorzijde geen deel uit van de huurovereenkomst. [Naam 4] worden uitgenodigd dit te bevestigen.
1.6.
Mr. De Bruin reageert bij e-mail van 22 mei 2012 en blijft erbij dat de zolderkamer aan de voorzijde onderdeel uitmaakt van hetgeen [eiser] heeft gehuurd.
1.7.
[gedaagden] hebben op 25 mei 2012 de eigendom van het pand aan de [Straat] te [woonplaats] verkregen en zijn daarmee jegens [eiser] opvolgend verhuurder geworden.
1.8.
Bij e-mail van 25 september 2012 verzoekt [Naam 1] [eiser] de zolderkamer tijdelijk te ontruimen teneinde [gedaagden] in staat te stellen het dak te vernieuwen, te isoleren en te restaureren. De ontruiming is volgens [Naam 1] noodzakelijk, omdat de bouwmaterialen met het verhuiskatrol worden opgetakeld en naar de vliering moeten worden gebracht. [Naam 1] verklaart dat [eiser] na de verbouwing in de gelegenheid zal worden gesteld zijn goederen in de verbouwde ruimte op te slaan. Ander gebruik van die ruimte is niet toegestaan. Voorts zal [eiser] in de gelegenheid worden gesteld op nog nader overeen te komen voorwaarden de gehele zolderverdieping te huren. In de e-mail wordt evenwel al aangekondigd dat[gedaagden]. na ommekomst van de 3 jaarstermijn de ruimtes op de derde/vierde etage voor eigen gebruik zal opeisen.
1.9.
De vliering van het pand aan de [Straat] te [woonplaats] is inmiddels verbouwd.
vordering
2.
[eiser] vordert bij dagvaarding, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, [gedaagden] te veroordelen:
om op exact dezelfde plaats en met exact dezelfde afmetingen als voorheen het dichtgetimmerde luik te heropenen, zulks op straffe van een dwangsom;
om op exact dezelfde plaats als voorheen tussen het te heropenen luik en de thans verwijderde lichtkoepel een woningscheidende muur te plaatsen, zulks op straffe van een dwangsom;
tot betaling van de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.
3.
Aan de vordering legt [eiser] ten grondslag, dat [gedaagden] in strijd met de huurovereenkomst de toegang tot de vliering boven de zolderkamer hebben afgesloten ten gevolge waarvan hij van die vliering geen gebruik meer kan maken.
4.
[eiser] voert aan dat toen hij afwezig was [gedaagden] het luik in het plafond van de zolderkamer van bovenaf hebben dicht getimmerd ten gevolge waarvan hij al bijna een half jaar zijn privé vliering niet meer kan betreden. Bovendien hebben [gedaagden] de vliering intern verbonden met de vliering van het naast gelegen nieuw gecreëerde zolderappartement. [eiser] heeft getracht het geschil in der minne op te lossen, maar dit is niet mogelijk gebleken.
5.
Ter zitting heeft [eiser] aangevoerd, dat hij de zolderverdieping als slaapkamer in gebruik heeft en dat [gedaagden] de vliering boven zijn slaapkamer aan derden in gebruik heeft gegeven. Eerst hebben de Bulgaarse bouwvakkers tijdens de renovatie op de vliering geslapen. Nu wordt de vliering voor de duur van 1 à 2 dagen aan toeristen verhuurd. [eiser] ondervindt hiervan overlast.
verweer
6.
[gedaagden] voeren verweer en voeren samengevat het navolgende aan. Voor het bepalen welke ruimte tot het gehuurde behoort is de inhoud van de huurovereenkomst bepalend. De vliering wordt in het huurcontract niet genoemd. Aan [eiser] is slechts in huur gegeven de twee kamers op de derde verdieping en de zolderkamer – in totaal 3 kamers – en niet de vliering boven de zolderkamer.
7.
Toen [gedaagden] het pand aankochten, hebben de (toenmalige) eigenaren / verhuurders het door [eiser] gehuurde aangewezen. Toen is wel op de zolderkamer gewezen, maar niet op de vliering. In het kader van de aan-/verkoop van het pand zijn foto’s gemaakt en is een verkoopfolder verspreid. De vliering is daarin niet genoemd als een ruimte die tot het door [eiser] gehuurde behoort.
8.
[eiser] had ook geen feitelijk gebruik van de vliering. Bij aankoop van het pand troffen [gedaagden] op de vliering een open niet afgewerkte ruimte aan, waarbij direct zicht was op de dakpannen. Op de vliering stonden enkele spullen, waaronder tegeltjes van de vorige eigenaar en enkele oude koffers.
9.
Verder hangt het verhuiskatrol aan de straatzijde van het pand ter hoogte van de vliering, zodat een ieder die goederen naar en vanaf de 1e, 2e of 3e verdieping van het pand verhuist toegang tot de vliering zal moeten hebben om van die verhuiskatrol feitelijk gebruik te maken.
10.
In oktober 2012 zijn [gedaagden] begonnen met de renovatie van het dak, de vliering en de andere zolderkamer op de vierde verdieping. Eerst na de verbouwing maakt [eiser] aanspraak op het gebruik van de vliering boven zijn zolderkamer. [gedaagden] vermoeden dat [eiser] als strategie heeft een zo hoog mogelijke vergoeding te ontvangen bij beëindiging van de huurovereenkomst. Dit vermoeden wordt versterkt doordat [eiser] volgens [gedaagden] feitelijk niet in het gehuurde woont. Het komt voor dat [eiser] even langskomt om de muziek hard te zetten en dan weer weggaat, zodat de overige gebruikers van het pand gedurende lange tijd ernstige geluidsoverlast ondervinden.
beoordeling
11.
De kantonrechter heeft te beoordelen of op basis van de door partijen gepresenteerde feiten en omstandigheden - zonder dat daarbij ruimte is voor nader onderzoek - de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de uitkomst daarvan vooruit te lopen en de vordering in dit kort geding toe te wijzen. Het volgende behelst niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
12.
Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de volgende vragen:
- behoort de vliering boven de zolderkamer van [eiser] tot het gehuurde;
- heeft [eiser] recht op toegang tot de vliering;
- zijn [gedaagden] gerechtigd het gebruik van de vliering van de zolderverdieping van opslag en toegang tot het verhuiskatrol te wijzigen in woonruimte ten behoeve van de naast gelegen zolderkamer.
13.
Voor het beantwoorden van de vraag of de vliering boven de zolderkamer van [eiser] tot het gehuurde behoort heeft de kantonrechter de huurovereenkomst uit te leggen. Volgens vaste jurisprudentie kan bij de uitleg van de huurovereenkomst niet met een taalkundige benadering worden volstaan. Bij de uitleg van de huurovereenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan het overeengekomene mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
14.
Uit hetgeen partijen ter zitting hebben verklaard en aan stukken hebben overgelegd leidt de kantonrechter voorshands het navolgende af.
In het pand is vanaf de parterre tot en met de vierde verdieping een trap. Bovenaan de trap is ter hoogte van het dak een lichtkoepel/lichtvenster. Aan het einde van de trap op de vierde verdieping is er een plateau met 2 deuren. De ene deur geeft toegang tot de zolderkamer van [eiser] en de andere deur geeft toegang tot de andere zolderkamer.
Direct achter de voordeur van de zolderkamer van [eiser] is in het plafond een luik dat toegang geeft tot de vliering aan de voorzijde. De vliering aan de voorzijde ligt boven de zolderkamer van [eiser]. De vliering is aan driezijden omgeven door schuine daken. Het dak was niet geïsoleerd, zodat de dakpannen direct zichtbaar waren. De vierde zijde van de vliering was het open gedeelte naar de lichtkoepel/lichtvenster dat boven de trap en in het dak is ingebouwd. Aan de voorzijde van de vliering boven de zolderkamer van [eiser] is een verhuiskatrol.
In de andere zolderkamer op de vierde verdieping was ook een luik dat toegang gaf tot de boven die zolderkamer gelegen vliering aan de achterzijde. Ook die vliering had aan drie zijden een schuin dak en had een open vierde zijde in verband met de lichtkoepel/lichtvenster. De beide vlieringen waren derhalve feitelijk van elkaar gescheiden door het gat onder de open lichtkoepel. Hierdoor kon men staande op de ene vliering niet de andere vliering betreden.
Het feitelijk gebruik van de vliering boven de zolderkamer van [eiser] was de opslag van enkele materialen, waaronder tegels die aan de voormalige eigenaren van het pand toebehoorden. Er lagen (nagenoeg) geen goederen en materialen van [eiser] opgeslagen.
15.
In de tekst van de huurovereenkomst wordt “vliering” niet expliciet genoemd. Voorshands stelt de kantonrechter vast dat bij het aangaan van de huurovereenkomst en tot voor kort de feitelijke situatie van de vliering boven de zolderkamer van [eiser] was:
- de vliering aan de voorzijde was alleen via een luik in de zolderkamer van [eiser] bereikbaar;
- de vliering aan de voorzijde had aan drie zijden dakpannen zonder isolatie en een open zijde naar de lichtkoepel in het dak met gat met daaronder op de derde verdieping het einde van de trap in het pand;
- aan de voorzijde van de vliering hangt een verhuiskatrol dat door een ieder in het pand bij een verhuizing of af- of aanvoer van omvangrijke huisraad moet kunnen worden gebruikt;
- op de vliering aan de voorzijde lagen enkele goederen opgeslagen, waaronder (nagenoeg) geen persoonlijke bezittingen van [eiser].
De kantonrechter komt tot het voorlopig oordeel dat gelet op de samenhang tussen de hiervoor genoemde feitelijke omstandigheden en de bewoordingen in de huurovereenkomst de enkele omstandigheid dat de vliering aan de voorzijde alleen via een luik in de zolderkamer van [eiser] bereikbaar was, op zichzelf onvoldoende is om te concluderen dat de vliering aan de voorzijde een ruimte is die tot het gehuurde behoorde waarover [eiser] het exclusieve gebruik heeft.
Uit de hiervoor aangehaalde juridische en feitelijke omstandigheden leidt de kantonrechter voorshands af, dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben beoogd dat de vliering boven de zolderkamer van [eiser] niet exclusief aan [eiser] in gebruik werd gegeven, maar dat de vliering in ieder geval door de eigenaar van het pand werd gebruikt voor de opslag van enkele bouwmaterialen en een ieder in het pand incidenteel tot die ruimte toegang had als dat nodig was voor het gebruik van het verhuiskatrol. [eiser] moest dan medewerking verlenen door toegang tot die vliering via zijn zolderverdieping te geven.
16.
Aldus uitgelegd mocht [eiser] bij het aangaan van de huurovereenkomst verwachten dat hij – net als de overige bewoners van het pand – gebruik kan maken van het verhuiskatrol en daarmee voor dat doel toegang heeft tot de vliering aan de voorzijde. Ook mocht [eiser] gezien de inrichting van en de toegang tot de vliering verwachten dat de vliering niet als woonruimte in gebruik aan derden zou worden gegeven, zodat hij ook geen overlast vanaf de vliering boven zijn zolderverdieping zou hebben.
17.
De door [gedaagden] uitgevoerde verbouwing heeft er kennelijk toe geleid dat in de open ruimte in de lichtkoepel een vloer is gekomen waardoor de beide vlieringen boven de zolderkamers op de vierde verdieping met elkaar zijn verbonden. Voorts is het luik naar de vliering boven de zolderkamer van [eiser] dichtgezet en is de gehele vliering alleen toegankelijk via de andere zolderkamer. De vliering is zodanig verbouwd dat deze voor bewoning geschikt is gemaakt en kennelijk is getrokken bij het gebruik van de andere zolderkamer.
18.
Deze verbouwing van de beide vlieringen en de andere zolderkamer heeft voor [eiser] feitelijk tot gevolg dat de vliering boven zijn zolderkamer tot het exclusieve gebruik van de bewoner(s) van de andere zolderkamer is getrokken waardoor hij overlast vanaf de vliering boven zijn slaapkamer kan ondervinden en hij geen toegang meer heeft tot het verhuiskatrol. Voor deze wijziging van het gebruik van de vliering aan de voorzijde, waarvan hij contractueel (incidenteel) het mede gebruik had, hebben [gedaagden] geen toestemming aan [eiser] gevraagd en verkregen, terwijl zij evenmin blijk hebben gegeven rekening te hebben gehouden met zijn gerechtvaardigde belangen bestaande uit het mede gebruik van het verhuiskatrol en het rustig huurgenot van de zolderkamer als slaapkamer.
19.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn voorziening dat hij geen overlast ondervindt van het gewijzigde gebruik van de vliering boven zijn slaapkamer. Voorts dient hij – net als de overige bewoners van het pand - toegang te kunnen hebben tot het verhuiskatrol bij een verhuizing of aan- of afvoer van substantiële huisraad. Die toegang tot de vliering aan de voorzijde hoeft niet te zijn het open maken van het luik in zijn zolderkamer. Als [gedaagden] op andere wijze een effectieve toegang – al dan niet nadat eerst daartoe met [gedaagden]/[Naam 1] een afspraak wordt gemaakt – verzekert, is dat voldoende. De kantonrechter weegt mee dat [gedaagden] onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat [eiser] (nagenoeg) niet in het gehuurde woont en verblijft. Ook weegt de kantonrechter mee dat [gedaagden] kennelijk de andere zolderkamer met de verbouwde vliering (nog) niet aan een derde voor langere tijd exclusief in gebruik hebben gegeven of dat er anderszins een juridische of feitelijk beletsel is de toegewezen voorziening uit te voeren.
Dit alles leidt ertoe dat de kantonrechter de voorziening zal treffen als hierna is vermeld.
20.
Bij deze uitkomst van de procedure zal de kantonrechter [gedaagden] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordelen. De gevorderde nakosten worden toegewezen overeenkomstig het bij deze rechtbank, afdeling privaatrecht team kanton gevoerde beleid, zijnde een half punt salaris gemachtigde met een maximum van € 100,00.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagden] binnen 4 weken na betekening van dit vonnis tot het plaatsen van een zodanige bouwkundige voorziening op de vliering van het pand aan de [Straat] te [woonplaats] dat de vliering aan de voorzijde, boven de zolderkamer van [eiser], niet voor woondoeleinden kan worden gebruikt en alleen toegankelijk is voor de eigenaren/verhuurders van het pand aan de [Straat] te [woonplaats] voor onderhoudswerkzaamheden aan dat deel van de vliering en voor de bewoners en de eigenaren/verhuurders van dat pand indien en voorzover zij gebruik dienen te maken van het verhuiskatrol aan de voorzijde van de vliering, zulks op straffe van een dwangsom van € 200,00 per dag tot een maximum van € 50.000,00;
veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] gevallen en tot op heden begroot op:
-griffierecht: € 75,00
-kosten dagvaarding: € 96,76
-salaris gemachtigde: € 400,00
--------------
Totaal: € 571,76
inclusief eventueel verschuldigde btw en vermeerderd met € 100,00 aan nakosten;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 juni 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.