Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 12/2961 BELEI
uitspraak van de meervoudige kamer in de zaak tussen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Houtop Beheermaatschapij B.V.,
gevestigd te Oisterwijk,
eiseres,
gemachtigde mr. P.L.J.M. van Dun,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Wijdemeren,
verweerder,
gemachtigde van mr. A. van Dekken.
Tevens hebben als partij aan het geding deelgenomen:
[belanghebbende 1] en [belanghebbende 2],
beiden wonende te [plaats],
belanghebbenden.
Procesverloop
Bij besluit van 11 oktober 2011 (het primaire besluit) heeft verweerder besloten een bedrag van € 32.608,79 aan planschade toe te kennen aan [belanghebbende 2] en [A] (hierna: de familie [familie]) en een bedrag van € 10.409,45 aan planschade toe te kennen aan [belanghebbende 1] (hierna: [belanghebbende 1]).
Bij besluit van 24 april 2012, verzonden op 2 mei 2012, heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit ongegrond verklaard (het bestreden besluit).
Eiseres heeft tegen dit besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 18 oktober 2012. Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door voornoemde gemachtigde. Belanghebbenden zijn niet verschenen.
Ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek ingevolge artikel 8:64, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geschorst, teneinde verweerder in de gelegenheid te stellen om een kleurenkopie van de plankaart en een kopie van de planvoorschriften aan de rechtbank over te leggen.
De rechtbank heeft de stukken op 22 oktober 2012 ontvangen. Nadat partijen toestemming hebben verleend als bedoeld artikel 8:64, vijfde lid, van de Awb, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden.
1.1. Eiseres is eigenaar van het perceel Kerklaan 20 te Kortenhoef (hierna: het perceel). Bij besluit van 1 mei 2007 heeft verweerder vrijstelling op grond van artikel 19, tweede lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) verleend ten behoeve van het oprichten van een complex van 20 appartementen (verder: het appartementencomplex) op het perceel. Het appartementencomplex is inmiddels daadwerkelijk gerealiseerd.
1.2. Verweerder heeft met eiseres een verhaalsovereenkomst tegemoetkoming planschade, als bedoeld in artikel 49a van de WRO, gesloten. Uit deze overeenkomst volgt dat eiseres alle uit de vrijstelling voortvloeiende, voor vergoeding in aanmerking komende, planschade volledig aan verweerder compenseert.
1.3. Bij brief van 6 juli 2010 heeft [belanghebbende 1], eigenaar van het perceel [adres 1] te [plaats], verzocht om toekenning van planschade in verband met voornoemd bouwplan. Bij brief van 15 februari 2011 heeft [B] namens de familie [familie], eigenaren van het perceel [adres 2] in [plaats], eenzelfde verzoek ingediend.
1.4. Ter beoordeling van de gedane verzoeken om planschadevergoeding heeft verweerder de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) verzocht om advies uit te brengen. De SAOZ heeft verweerder in afzonderlijke rapporten geadviseerd om [belanghebbende 1] een tegemoetkoming toe te kennen van €10.000,-, te vermeerderen met wettelijke rente en de familie [familie] een tegemoetkoming van € 31.900,-, te vermeerderen met wettelijke rente. Nadat eiseres een reactie heeft gegeven op de rapporten van de SAOZ, heeft de SAOZ in september 2011 herziene adviezen uitgebracht. In deze adviezen is aangegeven dat er geen redenen zijn om de eerder uitgebrachte adviezen te wijzigen.
1.5. Verweerder heeft bij het primaire besluit de adviezen van de SAOZ opgevolgd en de verzoeken om planschade toegekend, te weten een bedrag van € 32.608,79 (inclusief wettelijke rente) aan de familie [familie] en een bedrag van € 10.409,45 (inclusief wettelijke rente) aan [belanghebbende 1]. Het bezwaar van eiseres daartegen is bij het bestreden besluit ongegrond verklaard.
1.6. Eiseres heeft zich in beroep - kort gezegd - op het standpunt gesteld dat verweerder zich niet volledig en onvoorwaardelijk op de SAOZ-adviezen had mogen baseren, omdat er op de adviezen gefundeerde kritiek is geleverd en dit niet overtuigend is weerlegd.
1.7. Verweerder heeft zich - kort gezegd - op het standpunt gesteld dat SAOZ in de herziene adviezen van september 2011 uitvoerig is ingegaan op het commentaar van eiseres. Verweerder stelt dat er geen aanleiding bestaat om te twijfelen aan de juistheid van de adviezen van de SAOZ, zodat verweerder de adviezen aan haar bestreden besluit ten grondslag heeft mogen leggen.
2. De rechtbank gaat uit van de volgende relevante regelgeving.
2.1. Op grond van artikel 6.1. van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van - voor zover hier relevant - een besluit op grond van artikel 19, tweede lid, van de WRO, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
2.2. Gelet op de datum van indiening van het verzoek geldt ten aanzien van de familie [familie] dat op grond van artikel 6.2, eerste en tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro voor rekening van de aanvrager blijft de schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade (normaal maatschappelijk risico).
2.3. Op 9 februari 1962 heeft de gemeenteraad van de toenmalige gemeente Kortenhoef het uitbreidingsplan in onderdelen “Munniksveen, derde wijziging” vastgesteld. Dit plan is op 26 februari 1963 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten. Op 30 oktober 1986 heeft de toenmalige gemeente ’s-Graveland de voorschriften behorende bij het voornoemde uitbreidingsplan herzien door middel van de “Bebouwingsregeling erven en tuinen bebouwde kom Kortenhoef”. Ten tijde van het primaire besluit waren voornoemd uitbreidingsplan en voorschriften op de locatie van toepassing.
2.4. Op het perceel Kerklaan 20 te Kortenhoef rusten de bestemmingen “Bebouwing met eensgezinshuizen (C), winkel en/of kleinbedrijf toegestaan” en “Tuinen en erven”. Op het perceel mogen volgens de plankaart maximaal vier eengezinshuizen worden gebouwd.
3. De rechtbank komt tot de volgende beoordeling van het geschil.
3.1. In geschil is of verweerder op goede gronden de hoogte van de planschadevergoeding heeft vastgesteld, overeenkomstig de adviezen van de SAOZ.
3.2. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft eerder overwogen dat de SAOZ is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade (zie de uitspraak van 31 mei 2006, te vinden op www.rechtspraak.nl onder LJN: AX6365). Verweerder mag dan ook in beginsel afgaan op door de SAOZ uitgebrachte adviezen. Dit is slechts anders indien moet worden geoordeeld dat de adviezen onzorgvuldig tot stand zijn gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven.
3.3. De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld of er concrete aanknopingspunten bestaan voor twijfel aan de zorgvuldige totstandkoming van de adviezen van de SAOZ dan wel of aan de adviezen ernstige gebreken kleven.
3.4. Eiseres heeft zich in beroep op het standpunt gesteld dat de SAOZ in zijn adviezen is uitgegaan van een onjuiste planvergelijking. Eiseres heeft hiertoe onder andere aangevoerd dat de SAOZ ten onrechte heeft gesteld dat het nog steeds mogelijk is om een bijgebouw op te richten. Eiseres stelt dat het oprichten van bijgebouwen feitelijk niet meer mogelijk is, nu dit zou leiden tot de situatie dat het gerealiseerde bouwplan in strijd zou komen met de parkeernorm.
3.5. Verweerder heeft zich ter zitting – zakelijk weergegeven – op het standpunt gesteld dat de huidige feitelijke situatie het oprichten van bijgebouwen niet op voorhand uitsluit.
3.6. De rechtbank overweegt dat de Afdeling in haar uitspraak van 10 november 2010 (LJN: BO3474) heeft bepaald dat voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op de voet van die bepaling dient te worden onderzocht of de verzoeker als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de planologische maatregel, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kan, onderscheidenlijk kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3.7. Gelet op het voorgaande overweegt de rechtbank dat er niet gekeken dient te worden naar de feitelijke situatie, maar naar hetgeen volgens het bestaande regime maximaal mogelijk is. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de geldende parkeernorm onverlet laat dat realisatie van de bijgebouwen op basis van het bestemmingsplan nog steeds mogelijk is. De rechtbank is voorts van oordeel dat niet kan worden gesproken van een geval waarbij realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, nu het - onder andere - mogelijk is om ontheffing te verlenen van de bestaande parkeernorm. De rechtbank is dan ook van oordeel dat niet is gebleken dat het oordeel van de SAOZ op dit punt onjuist is.
3.8. Eiseres heeft ter onderbouwing van zijn standpunt, dat de SAOZ in zijn adviezen van een onjuiste planvergelijking is uitgegaan, tevens aangevoerd dat er volgens het oude planologische regime vier detailhandels op het perceel konden worden opgericht, zodat er 600 m² aan bebouwing mogelijk was.
3.9. De SAOZ heeft in het in het herziene adviesrapport opgemerkt dat de uitleg van het bestemmingsplan van eiseres onjuist is, nu in artikel 7, zesde lid, van de planvoorschriften staat dat de bebouwde oppervlakte niet meer dan 60% van het totaal achter de achtergevelrooilijn gelegen erf- en tuingedeelte beslaat. De SAOZ merkt op dat een bebouwing van 600 m² door het gestelde percentage van 60% niet tot de mogelijkheden behoorde, nu de gronden een totale oppervlakte hebben van maximaal 617 m².
3.10. De rechtbank concludeert aan de hand van de plankaart en de planvoorschriften dat de SAOZ is uitgegaan van de juiste feiten. Nu ook overigens niet is gebleken van onjuiste vaststelling van de feiten door de SAOZ, slaagt deze beroepsgrond van eiseres niet.
3.11. Eiseres heeft in beroep aangevoerd dat de SAOZ onvoldoende rekening heeft gehouden met de voor- en nadelen van de planologische wijziging en dat de SAOZ bij de taxatie een cijfermatige vertaling van de voor- en nadelen had dienen te geven.
3.12. De rechtbank overweegt dat de SAOZ, in de planologische vergelijking, in de herziene adviezen van september 2011 heeft beschreven wat de voor- en nadelen van het oude en het nieuwe planologische regime zijn. Verder heeft de SAOZ in de herziene adviezen gemotiveerd gereageerd op de door [C] (hierna: [C]), de door eiseres ingeschakelde deskundige van het makelaars- en assurantiekantoor [C] & zn BV, genoemde voor- en nadelen.
3.13. De rechtbank ziet in hetgeen door eiseres is aangevoerd geen reden om aan te nemen dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de voor- en nadelen van het oude en het nieuwe planologische regime. Uit de adviezen van de SAOZ volgt dat [belanghebbende 1] door het nieuwe planologische regime nadeel ondervindt door de toename van hinder. Door het intensievere en meer permanente woongebruik wordt de in- en uitrit intensiever benut. De hinder wordt met name veroorzaakt door voertuigverlichting. Ook de familie [familie] ondervindt door de aanzienlijke toename van de intensiteit van het woongebruik nadeel door de toegenomen hinder. Daarnaast wordt de privacy van de familie [familie] in verdergaande mate aangetast vanwege de intensivering van de woonfunctie en de mogelijke inkijk vanaf en vanuit het nieuwe appartementencomplex. De rechtbank ziet geen reden om te oordelen dat verweerder de voor- en nadelen elk afzonderlijk cijfermatig had dienen te vertalen. De adviezen van de SAOZ bieden voldoende inzicht in de feiten en omstandigheden die hebben geleid tot de conclusie dat de aan eiseres verleende vrijstelling heeft geleid tot een nadeliger positie voor zowel [belanghebbende 1] als de familie [familie]. In dit verband merkt de rechtbank nog op dat ook [C] in zijn taxatierapport geen cijfermatige vertaling van de voor- en nadelen heeft gegeven.
3.14. Tot slot heeft eiseres aangevoerd dat de aan het advies van de SAOZ ten grondslag liggende taxaties onjuist zijn. Dit klemt volgens eiseres te meer nu een tegenadvies is ingediend door een onafhankelijke deskundige, [C], vergezeld van een contra-taxatie.
3.15. De SAOZ heeft in zijn concept-adviezen van juni 2011 de waarde op de peildatum 10 mei 2005 voor het perceel [adres 1] getaxeerd op 625.000 euro, en dat van [adres 2] op 530.000 euro. In de herziene adviezen van september 2011 heeft het SAOZ, met een nadere onderbouwing in reactie op het door de taxateur van eiseres gegeven commentaar, geconcludeerd tot een ongewijzigd taxatiebedrag voor beide percelen. Op 17 februari 2011 zijn aan eiseres de taxatiegegevens verstrekt die ten grondslag lagen aan de rapportages van de SAOZ.
3.16. De rechtbank stelt vast dat uit de herziene adviezen van de SAOZ, in samenhang gelezen met nadien overgelegde taxatiegegevens van VTA taxateurs en adviseurs, afdoende blijkt welke factoren bij de taxatie een rol hebben gespeeld. Verder heeft verweerder op 17 februari 2012 taxatiegegevens overgelegd, waaruit blijkt welke panden met welke waarden bij de taxatie zijn betrokken. De rechtbank is, gelet op deze gegevens, in beginsel van oordeel dat de SAOZ voldoende inzichtelijk heeft gemaakt welke feiten en omstandigheden aan de taxaties ten grondslag liggen.
3.17. Eiseres heeft de taxaties van de SAOZ gemotiveerd betwist door het overleggen van een tegentaxatie van [C].
3.18. Ten aanzien van het perceel [adres 1] heeft [C] aangevoerd dat de sprong in waarde van de aankoop in 2001 voor 315.377,- euro naar de door de SAOZ op peildatum getaxeerde waarde te hoog is. Door de SAOZ is naar het oordeel van de rechtbank afdoende onderbouwd dat het pand na aankoop direct uitvoerig is verbouwd en dat dit de hogere waarde rechtvaardigt. Voorts heeft [C] in zijn nadere brief van 2 maart 2012 aangevoerd dat de zes referentiewoningen allen een lagere geschatte prijs op de peildatum hebben. De rechtbank is van oordeel dat deze omstandigheid op zichzelf genomen niet hoeft te leiden tot twijfel over de door de SAOZ gehanteerde taxatie. Mede gelet op de door [C] overgelegde nadere gegevens van drie referentiepanden en het ontbreken van een nadere onderbouwing door [C] is de rechtbank van oordeel dat de prijsverschillen van de referentiepanden, gezien de verschillen in hetzij bouwjaar, danwel perceelsgrootte of inhoud of de mate van onderhoud, niet zodanig zijn dat er grond bestaat voor twijfel aan de door de SAOZ gehanteerde taxatie.
3.19. Ook ten aanzien van het perceel [adres 2] heeft [C] aangevoerd dat de waardetoename bij aankoop in 2002 van 240.000 euro naar de door de SAOZ gehanteerde taxatiewaarde te hoog is. Door de SAOZ is naar het oordeel van de rechtbank afdoende onderbouwd dat het pand door de familie [familie] is gekocht van hun bejaarde moeder onder het recht op vruchtgebruik, dat de moeder sindsdien is opgenomen in een verpleegtehuis zonder zicht op terugkeer en dat het recht op vruchtgebruik in feite illusoir is geworden. Voorts is de rechtbank van oordeel dat de prijsverschillen van de referentiepanden, mede gelet op de onderlinge verschillen niet zodanig zijn dat er op grond daarvan reden is voor twijfel aan de door de SAOZ gehanteerde taxatie.
3.20. Door eiseres is voorts aangevoerd dat de waardevermindering van de twee percelen minder is dan getaxeerd door de SAOZ. Ook op dit punt heeft eiseres haar standpunt doen onderbouwen door [C], met name diens brief van 30 januari 2012. De rechtbank is van oordeel dat hetgeen door eiseres is aangevoerd niet tot twijfel aan het door de SAOZ opgestelde advies kan leiden, nu reeds is gebleken dat [C] bij zijn taxaties van een onjuiste planologische vergelijking is uitgegaan. De rechtbank is derhalve van oordeel dat de tegentaxatie van Oldenkotte onvoldoende aannemelijk maakt dat het advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen of ernstige gebreken kent. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
3.21. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat uit de adviezen van de SAOZ op objectieve en onpartijdige wijze blijkt, welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn. Er bestaat geen reden om te twijfelen aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van de adviezen van de SAOZ. Evenmin bestaat er reden om te oordelen dat deze adviezen zodanige gebreken bevatten dat de besluitvorming daarop niet mocht worden gebaseerd. Verweerder heeft aldus mogen afgaan op de door de SAOZ opgestelde adviezen en deze ten grondslag kunnen leggen aan het besluit. Voor het benoemen van een deskundige, zoals verzocht door eiseres, ziet de rechtbank dan ook geen aanleiding.
3.22. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren. Voor een proceskostenveroordeling of voor vergoeding van het betaalde griffierecht ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. van der Linden-Kaajan, voorzitter,
mrs. A.D. Belcheva en M.M. Verberne, leden, in aanwezigheid van
mr. S. van Douwen, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 december 2012.
de griffier de voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Afschrift verzonden op:
D: B
SB