Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 508347 / HA ZA 12-82
Vonnis van 18 juli 2012
in de zaak van
1. [A],
wonende te [plaats],
2. [B],
wonende te [plaats],
eisers,
advocaat mr. R.F. Meijer te Haarlem,
tegen
1. [C],
wonende te [plaats],
2. de stichting
STICHTING KADAM CHÖLING,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagden,
advocaat mr. L.J. van Gastel te Amstelveen.
Partijen zullen hierna [A] c.s. en [C] en Kadam Chöling genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 december 2011,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- de akte houdende overlegging van producties van [A] c.s.,
- het tussenvonnis van 14 maart 2012, waarin een comparitie is gelast,
- de brief houdende overlegging van een productie van [C] en Kadam Chöling,
- het proces-verbaal van comparitie van 6 juni 2012.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [A] c.s. heeft in 2009 aan [makelaar] (hierna: ‘[makelaar]’) opdracht gegeven tot bemiddeling bij de verkoop/verhuur van de Schuilkerk, gelegen aan de Kokstraat 11 te Haarlem (hierna: ‘de Schuilkerk’).
2.2. In september 2010 heeft [C] de Schuilkerk bezichtigd. Op 5 oktober 2010 heeft [C] per e-mailbericht een bod op de Schuilkerk uitgebracht. Per e-mailbericht van 7 oktober 2010 (en nogmaals per e-mailbericht van 28 oktober 2010) heeft [makelaar] dit bod van [C] afgewezen. Op 2 december 2010 heeft [makelaar] een tegenbod gedaan aan [C], welk tegenbod [C] op 5 december 2010 heeft afgewezen.
2.3. Op 26 januari 2011 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen [C] en [A] c.s., in aanwezigheid van [makelaar]. Partijen hebben toen onder meer gesproken over door [C] gewenste voorbehouden bij een eventuele aankoop van de Schuilkerk. Vervolgens heeft [makelaar] op 21 februari 2011 aan [C] een e-mailbericht verstuurd, waarin onder meer het volgende staat opgenomen:
“Daar de heer [A] gebaat is met een snelle oplevering, hierbij twee keuzemogelijkheden uwerzijds;
* koopsom: € 875.000, mits juridische levering plaatsvindt over één maand.
* koopsom: € 880.000, mits juridische levering plaatsvindt over twee maanden.
Naar wij mogen aannemen heeft u voor wat betreft de ontbindende voorwaarden reeds de voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd.
Deze worden uiteraard opgenomen.”
2.4. Per e-mailbericht van 28 februari 2011 heeft [C] gereageerd op het onder 2.3. opgenomen e-mailbericht van [makelaar]. Het e-mailbericht van [C] vermeldt onder meer het volgende:
“Wat betreft de levering termijn, zitten we niet op een lijn. U zult begrijpen dat binnen een termijn van twee maanden voor ons geen zekerheid verkregen kan worden betreft bestemmingswijziging en toestemming voor verbouwing. Levering en betaling is pas aan de orde als we die zekerheid wel hebben. Dit is van meet af aan duidelijk geweest. We begrijpen dan ook niet geheel de strekking van uw laatste mail met die twee prijzen en zo’n korte leveringstermijn.
We zullen minimaal 6 maanden nodig hebben hiervoor. Mocht eerder hierover duidelijkheid blijken dan kan de levering en betaling zoveel eerder plaatsvinden. Mocht blijken dat we de vereiste toestemming niet kunnen krijgen (binnen zes maanden) dan heeft dit pand geen enkele gebruikswaarde voor ons en moeten we kunnen afzien van de koop. We kunnen ons in elk geval vinden in een prijs van € 875.000,- mits dus het pand de juiste bestemming krijgt en verbouwd kan worden zoals door ons voorzien.
(…)
Voor de goede orde, er is géén enkele overstemming noch een gerechtvaardigde verwachting van uw cliente dat er een transactie totstand komt zolang er geen handtekening staat van beide partijen onder een koopakte. Partijen zullen het dus volledig eens moeten zijn over de formulering van een en ander waarna er gebondenheid ontstaat.”
2.5. Partijen hebben de onderhandelingen over de koop van de Schuilkerk hierop voortgezet. Per e-mailbericht van 8 april 2011 heeft mevrouw [D], juridisch adviseur van [C] (hierna: ‘[D]’), namens [C] aan [makelaar] een voorstel geformuleerd. [D] vermeldt in haar e-mailbericht nog het volgende:
“Nogmaals alles is onder voorbehoud, er is geen enkele deal totdat er een handtekening van de koper en verkoper onder de koopovereenkomst staat.”
2.6. Op 18 april 2011 stuurde [D] wederom een e-mailbericht aan [makelaar], met daarin onder meer de volgende tekst:
“Indien akkoord over het voorgaande dan gaan wij een concept koopovereenkomst opstellen zoals besproken. Als daar alle handtekeningen onder zijn gezet is er overeenstemming over de koop en de voorwaarden waaronder. Tot die tijd zijn partijen geheel vrij te doen wat ze willen!”
2.7. Op 21 april 2011 stuurde [makelaar] een e-mailbericht aan [D], waarin onder meer het volgende staat:
“Het is ons niet helemaal duidelijk waar de schoen nog wringt. Wij hadden al met onze mail van 11 april doorgegeven dat de ontbindende voorwaarden wat verkoper betreft accoord zijn. (12 maanden looptijd en een vergoeding vanaf de 7e maand). Wij nemen aan dat e.e.a. nu voldoende duidelijk is en verzoeken u vriendelijk de nodige stappen te ondernemen om de koopovereenkomst op te laten maken.”
2.8. In reactie op het hiervoor genoemde e-mailbericht stuurde [D] nog dezelfde dag een e-mailbericht aan [makelaar], met daarin onder meer het volgende:
“Wat fijn dat het nu dan eindelijk duidelijk is.
Uit de mail van 11 april heeft geen van ons dit kunnen destilleren. De vertraging die hierdoor is ontstaan ligt dan ook niet aan onze zijde.
Wij zullen volgende week met een concept koopovereenkomst komen waarin hetgeen verwoord is zoals de koop thans beoogd lijkt te zijn door beide partijen.
We zullen het onderstaande verwerken aan bijzondere afspraken naast de gebruikelijke bepalingen:
• 12 maanden ontbindende voorwaarde Wabo vergunning zoals verwoord in eerdere mails vanaf datum ondertekening koopcontract.
• Ontbindende voorwaarden bouwtechnische keuring/financiering gelden 1 maand;
• Vanaf 7de maand 3% over de koopsom vergoeding per maand tot uiterlijk de 12 maand na koop.
• Koopsom € 875.000,- k.k. betaling bij levering.
Dit onder voorbehoud van ondertekening koopcontract door alle partijen.”
2.9. Op 12 mei 2011 heeft notaris mr. [notaris] (hierna: ‘de notaris’) de conceptkoopovereenkomst aan partijen toegestuurd. Bij e-mailbericht van 17 mei 2011 heeft [makelaar] aan de notaris de door [A] c.s. gewenste aanpassingen op de conceptkoopovereenkomst toegestuurd. Bij e-mailbericht van 23 mei 2011 heeft [makelaar] dat e-mailbericht doorgestuurd aan [D]. Per e-mailbericht van 30 mei 2011 heeft [D] hierop naar [makelaar] gereageerd. [D] schreef onder meer het volgende:
“Naar aanleiding van uw mailtje bericht ik u dat wij het op een groot aantal punten niet eens zijn met de door uw cliënt voorgestelde wijzigingen. We zouden dit graag in een bespreking willen toelichten en proberen er met u en uw cliënt uit te komen dit onder voorzitterschap van het notariskantoor. Wellicht kunnen we indien het naar ieders tevredenheid verloopt diezelfde bespreking nog een koopakte ondertekenen.”
2.10. Op 14 juni 2011 heeft er een bijeenkomst tussen partijen plaatsgevonden bij de notaris. De bespreking heeft niet geresulteerd in een ondertekening van de koopovereenkomst door partijen. Op 17 juni 2011 heeft [D] een e-mailbericht gestuurd aan [makelaar], waarin onder meer het volgende staat:
“Wij zien geen aanleiding tot een vervolg gesprek omdat dit slechts een herhaling van zetten zal zijn. De door u cliënt geopperde wijzigingen zijn nou eenmaal niet acceptabel voor ons. Inmiddels is er ook een vertrouwensbreuk ontstaan door de gang van zaken. Wederzijds vertrouwen is echter van cruciaal belang om een situatie als die van Kokstraat 11 aan te gaan.”
3. Het geschil
3.1. [A] c.s. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [C] en Kadam Chöling tot betaling van € 87.500,-. Voorts vordert [A] c.s. veroordeling van [C] en Kadam Chöling in de proceskosten van [A] c.s.
3.2. [A] c.s. stelt daartoe – kort gezegd – het volgende. [A] c.s. en [C] en Kadam Chöling waren met elkaar in onderhandeling over de verkoop/aankoop van de Schuilkerk. Na een langdurig onderhandelingstraject waren partijen het over alle essentialia van de overeenkomst met elkaar eens. Tijdens de bijeenkomst bij de notaris op 14 juni 2011 bleek dat partijen nog enkel op een aantal ondergeschikte punten overeenstemming moesten bereiken. Daartoe heeft [A] c.s. een vervolgafspraak voorgesteld. [C] en Kadam Chöling braken echter op dat moment, zonder opgaaf van een redelijke reden, de onderhandelingen af. Gelet op het feit dat partijen zich in een vergevorderd stadium van de onderhandelingen bevonden, waarbij de overeenkomst op een haar na rond was en [A] c.s. er derhalve gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand zou komen, waren [C] en Kadam Chöling niet gerechtigd om zonder gevolgen de onderhandelingen af te breken. [C] en Kadam Chöling dienen de schade van [A] c.s. aan hem vergoeden. Deze schade betreft het positieve contractsbelang, conform artikel VI 2b van de conceptkoopovereenkomst begroot op 10% van de koopprijs.
3.3. [C] en Kadam Chöling voeren als volgt verweer. Kadam Chöling was geen partij bij de onderhandelingen over de aan-/verkoop van de Schuilkerk.
[C] heeft gedurende de onderhandelingen telkens expliciete voorbehouden gemaakt ten aanzien van gebondenheid en gerechtvaardigd vertrouwen bij [A] c.s. op de totstandkoming van een overeenkomst. [A] c.s. diende er dan ook voortdurend van doordrongen te zijn geweest dat partijen pas definitieve overeenstemming over de koop van de Schuilkerk zouden hebben op het moment dat alle punten uitonderhandeld waren en een koopovereenkomst was ondertekend. Partijen hebben op geen enkel moment overeenstemming bereikt over alle essentialia van de koopovereenkomst. In haar e-mailbericht van 30 mei 2011, voorafgaand aan de bespreking bij de notaris, heeft [D] duidelijk aangegeven dat [C] het op een groot aantal punten niet eens was met de door [A] c.s. voorgestelde wijzigingen op de conceptkoopovereenkomst. Zij heeft de bespreking bij de notaris voorgesteld om dit nader toe te lichten en om te proberen eruit te komen. Partijen moesten zowel voorafgaand aan als volgend op de bespreking bij de notaris nog overeenstemming bereiken over de datum van levering van de Schuilkerk. Voorts bleek bij de notaris dat de binnenplaats van de Schuilkerk niet tot het verkochte zou behoren en partijen moesten dan ook nog afspraken maken met betrekking tot de eigendom van c.q. een recht van erfdienstbaarheid op de binnenplaats van de Schuilkerk. Verder wilde [A] c.s. de prijsonderhandelingen heropenen indien [C] ook de eigendom van de binnenplaats van de Schuilkerk wilde verkrijgen, zodat partijen ook nog geen overeenstemming over de uiteindelijke koopprijs hadden bereikt. Bovendien is [C] voor het eerst bij de bespreking geconfronteerd met het feit dat een deel van de ramen van de Schuilkerk mogelijkerwijs zouden moeten worden geblindeerd, omdat de Schuilkerk gedeeltelijk overhing op het perceel van een naastgelegen woning. Dit leverde voor [C] een essentiële beperking op. Gelet op het feit dat tijdens de bespreking (wederom) nieuwe omstandigheden boven tafel waren gekomen, had [C] geen vertrouwen meer in een voortzetting van de onderhandelingen.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Nietigheid dagvaarding
4.1. [C] en Kadam Chöling hebben betoogd dat de dagvaarding van [A] c.s. nietig is. [C] en Kadam Chöling hebben daartoe het volgende aangevoerd. [A] c.s. heeft niet voldaan aan zijn verplichting om in de dagvaarding op te nemen (i) de eis en de gronden daarvan en (ii) de bij hem bekende verweren van [C] en Kadam Chöling. [A] c.s. heeft tevens nagelaten om een afschrift van de stukken waar hij zich op beroept bij de dagvaarding te voegen.
4.2. Anders dan [C] en Kadam Chöling hebben betoogd, is de dagvaarding van [A] c.s. naar het oordeel van de rechtbank niet nietig. Met [C] en Kadam Chöling is de rechtbank van oordeel dat [A] c.s. zijn vordering slechts summier heeft uiteengezet en daarbij heeft nagelaten om de relevante stukken reeds bij de dagvaarding over te leggen. Gelet op de conclusie van antwoord is echter niet gebleken dat [C] en Kadam Chöling zijn geschaad in hun mogelijkheden om inhoudelijk tegen de vordering van [A] c.s. verweer te voeren. Dat [A] c.s. heeft nagelaten om het bij hem bekende verweer van [C] tegen de vordering in de dagvaarding op te nemen, leidt, ingevolge artikel 120 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, evenmin tot de nietigheid van de dagvaarding.
Afgebroken onderhandelingen
4.3. De vordering van [A] c.s. is gegrond op de stelling dat de onderhandelingen tussen partijen zich in een dusdanig vergevorderd stadium bevonden dat deze niet meer gerechtvaardigd konden worden afgebroken zonder vergoeding van de door [A] c.s. geleden schade. Deze schade begroot [A] c.s. aan de hand van het positieve contractsbelang. Kadam Chöling bestrijdt op enigerlei wijze betrokken te zijn geweest bij de onderhandelingen en [C] bestrijdt dat de onderhandelingen niet meer gerechtvaardigd konden worden afgebroken.
4.4. De vordering van [A] c.s. jegens Kadam Chöling zal worden afgewezen. [A] c.s. heeft gesteld dat hij zowel met [C] als met Kadam Chöling heeft onderhandeld over de verkoop van de Schuilkerk. Kadam Chöling heeft betrokkenheid bij de onderhandelingen gemotiveerd betwist, waarbij zij erop heeft gewezen dat alle e-mailberichten in het kader van de onderhandelingen zijn gestuurd op dan wel uit naam van [C] en dat enkel [C] als koper stond opgenomen op de conceptkoopovereenkomst. Gelet hierop lag het op de weg van [A] c.s. om zijn stellingen ten aanzien van Kadam Chöling nader te onderbouwen. [A] c.s. heeft dit echter niet gedaan. De in het geding gebrachte stukken bevatten geen aanwijzingen dat Kadam Chöling betrokken is geweest bij de onderhandelingen.
4.5. Bij de beoordeling van de vordering van [A] c.s. jegens [C] staat voorop dat als maatstaf heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op het grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (zie o.m. Hoge Raad 12 augustus 2005, NJ 2005, 467).
4.6. Per e-mailbericht van 17 juni 2011 is namens [C] aangegeven dat [C] de onderhandelingen met [A] c.s. niet wenste voort te zetten. Voor wat betreft het totstandkomingsvertrouwen van [A] c.s. is doorslaggevend hoe daarover op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld, tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen. Ter beoordeling ligt dan ook voor de vraag of [C] op 17 juni 2011, mede gelet op het gehele verloop van de onderhandelingen, vrij was om de onderhandelingen zonder gevolgen af te breken.
4.7. [A] c.s. heeft gesteld dat hij ervan uitging (erop heeft vertrouwd) dat de bespreking bij de notaris (slechts) een formaliteit rondom de afronding van de koop betrof, alsmede dat hij er ook na de bespreking bij de notaris van uitging dat de koop wel rond zou komen. Gelet op de e-mailberichten van (dan wel namens) [C], zoals opgenomen onder r.o. 2.4 tot en met 2.6 en r.o. 2.8, heeft [C] voortdurend – in wisselende bewoordingen – duidelijk gemaakt dat partijen pas een overeenkomst zouden hebben op het moment dat er een handtekening van alle betrokkenen onder een koopakte zou staan en dat er tot die tijd geen gerechtvaardigd vertrouwen bij [A] c.s. kon zijn op de totstandkoming van een overeenkomst. Deze voorbehouden van [C] zijn van doorslaggevende invloed op het beroep van [A] c.s. op het totstandkomingsvertrouwen als bedoeld onder r.o. 4.5., nu [C] elke gebondenheid tijdens de onderhandelingen, de voorfase van de overeenkomst, op deze wijze wilde uitsluiten. Daartegen heeft [A] c.s. niet geprotesteerd. Wat derhalve ook zij van het antwoord op de vraag of [A] c.s. op een bepaald moment gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen op de totstandkoming van een overeenkomst, [A] c.s. komt hoe dan ook geen beroep toe op dit totstandkomingsvertrouwen in de voorfase. [C] heeft de onderhandelingen met [A] c.s. op 17 juni 2011 dan ook zonder gevolgen mogen afbreken.
Ter zake van het gerechtvaardigde vertrouwen van [A] c.s. op de totstandkoming van een koopovereenkomst geldt verder nog dat [D] in haar e-mailbericht van 30 mei 2011, zoals opgenomen onder r.o. 2.9, expliciet heeft aangegeven dat [C] het op een groot aantal punten niet eens was met de door [A] c.s. voorgestelde wijzigingen op de conceptkoopovereenkomst. Bovendien moesten partijen – onbetwist – ook na de bespreking bij de notaris op 14 juni 2011 nog overeenstemming bereiken over een tweetal essentialia van de koopovereenkomst, namelijk de leverdatum en de uiteindelijke koopprijs. In dit licht heeft [A] c.s., op het moment van het afbreken van de onderhandelingen, niet gerechtvaardigd kunnen vertrouwen op de totstandkoming van een overeenkomst.
Gelet op het voorgaande zal de vordering van [A] c.s. jegens [C] worden afgewezen.
4.9. [A] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [C] en Kadam Chöling worden begroot op:
- griffierecht € 1.744,00
- salaris advocaat 1.788,00 (2,0 punt × tarief € 894,00)
Totaal € 3.532,00
4.10. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [A] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [C] en Kadam Chöling tot op heden begroot op € 3.532,00,
5.3. veroordeelt [A] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [A] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.4. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.A. Brunner en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2012.?