Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 09/2383 GEMWT
uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak tussen:
[eisers], eisers,
beiden wonende te [plaats],
gemachtigde mr. M. Vleems,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,
verweerder,
gemachtigde mr. M.A.H. van der Hijden.
Procesverloop
Bij besluit van 5 november 2007 (het primaire besluit) heeft verweerder eisers, als eigenaren van de woning aan de [straat] te [plaats], gelast uiterlijk binnen twee weken na dagtekening van het besluit een huishouden voor deze woning voor te dragen, waarna zij, indien zij hieraan niet voldoen, een dwangsom van € 125,00 per dag zullen verbeuren met een maximum van € 3.750,-.
Bij besluit van 15 mei 2009 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen dit besluit beroep ingesteld. Tevens hebben zij de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen.
Bij mondelinge uitspraak van 15 juli 2009, waarvan het proces-verbaal is geregistreerd onder het procedurenummer AWB 09/2433 GEMWT, heeft de voorzieningenrechter het verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening toegewezen en de last onder dwangsom geschorst tot zes weken na uitspraak van de rechtbank in de hoofdzaak.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 15 april 2010. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. De rechtbank heeft de zaak ter zitting geschorst en een deskundige benoemd.
De rechtbank heeft de zaak vervolgens opnieuw ter zitting behandeld op 27 maart 2012. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door bovengenoemde gemachtigde.
Overwegingen
1. Feiten en omstandigheden
1.1. Naar aanleiding van het bezwaarschrift van eisers is namens de directeur van de Dienst Wonen bij brief van 20 december 2007 bericht dat het pand waarin de woning van eisers is gelegen een rijksmonument betreft. Volgens de richtlijnen van de Huurcommissie dient in deze situatie de woning te worden gewaardeerd volgens het woningwaarderings-stelsel, waarbij een monumentenopslag van 30% wordt berekend (de Utrechtse methode).
1.2. Eisers hebben bij brief van 1 februari 2008 een door een bouwkundig adviesbureau opgestelde huurprijsberekening volgens de zogenoemde Dynamische Kostprijs methode (de Amsterdamse methode) overgelegd, waarbij rekening wordt gehouden met gedane investeringen in het pand.
1.3. Bij brief van 21 juli 2008 heeft verweerder de Huurcommissie verzocht een verklaring te verstrekken waarin onder meer is opgenomen een berekening van de maximaal redelijke huurprijs volgens de Amsterdamse methode.
1.4. Op 5 maart 2009 heeft de Huurcommissie verklaard dat de betreffende woning een zelfstandige woonruimte is en de kwaliteit van de woning op 1 augustus 2008 66 punten bedraagt. Op basis daarvan bedraagt volgens de Utrechtse methode de maximale huurprijs
€ 281,57 plus 30% monumentenopslag, in totaal € 366,04. De Huurcommissie heeft aangegeven dat sinds 2000 ook in Amsterdam de Utrechtse methode wordt gehanteerd. Berekeningen volgens de Amsterdamse methode worden niet meer gemaakt, aldus de Huurcommissie.
2. Standpunten van partijen
2.1. Verweerder heeft zich in het bestreden besluit op het standpunt gesteld dat – gelet op de verklaring van de Huurcommissie – vaststaat dat de woning vergunningsplichtig is. De woning dient dan ook te worden gemeld door eisers en zij dienen een kandidaat-huurder voor de woning voor te dragen, hetgeen ten tijde van het primaire besluit niet is gebeurd. Er bestaat geen concreet uitzicht op legalisatie, aangezien eisers dit ondanks meerdere verzoeken hebben nagelaten. Niet is gebleken dat handhavend optreden zodanig onevenredig is in verhouding tot de daarmee te dienen belangen van een evenwichtige en rechtvaardige woonruimteverdeling dat van dit optreden diende te worden afgezien. Voorts is niet gebleken van andere bijzondere omstandigheden op grond waarvan van handhavend optreden had moeten worden afgezien, aldus verweerder.
2.2. Eisers hebben in beroep aangevoerd dat hun woning niet vergunningsplichtig is. Hiertoe hebben zij – kort gezegd – aangevoerd dat verweerder bij de berekening van de huurprijs van de woning ten onrechte is uitgegaan van de Utrechtse methode. Volgens eisers had van de Amsterdamse methode moeten worden uitgegaan, nu de Utrechtse methode leidt tot een apert onredelijke uitkomst. Volgens eisers resulteert een berekening op grond van de Amsterdamse methode in een huurprijs van € 665,49 per 1 juli 2007, met als gevolg dat geen vergunningsplicht bestaat. De Utrechtse methode resulteert in een zodanig lage huurprijs dat eisers zich genoodzaakt zien hun woning te verkopen omdat de huuropbrengst niet kostendekkend is.
3. Juridisch kader
3.1. Ingevolge artikel 5 van Pro de Huisvestingswet kan, voor zover hier van belang, de gemeenteraad, voor zover dat in het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte noodzakelijk is, in de Huisvestingsverordening woonruimte aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mag worden genomen of gegeven, indien voor het in gebruik nemen daarvan geen huisvestingsvergunning is verleend.
3.2. Ingevolge artikel 2.1.1, onder a, van de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007 (de Verordening) worden als woonruimten als bedoeld in artikel 5 van Pro de wet aangewezen alle huurwoningen, gelegen in de gemeente Amsterdam, met een huurprijs tot de aftoppingsgrens genoemd in artikel 20, tweede lid, onder b, van de Wet op de huurtoeslag.
3.3. Ingevolge artikel 20, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wet op de huurtoeslag is de aftoppingsgrens per 2 juli 2007 vastgesteld op € 526,89.
3.4. Ingevolge 2.7.2, tweede lid, van de Verordening draagt de eigenaar in ieder geval binnen vier weken na het beschikbaar komen van de woonruimte een huishouden voor.
3.5. In artikel 5, eerste lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) is neergelegd hoe de waardering van woonruimte plaatsvindt.
3.6. Ingevolge artikel 8a van het Bhw, voor zover hier van belang, beoordeelt de Huurcommissie woonruimte die bestaat uit of deel uitmaakt van een beschermd monument als bedoeld in artikel 1, onder d, van de Monumentenwet 1988, de redelijkheid van een wijziging van de huurprijs of de redelijkheid van een huurprijs met inachtneming van de door de verhuurder voor de instandhouding van de monumentale waarde gemaakte kosten. Het bepaalde in artikel 5 is Pro niet van toepassing.
4. Beoordeling
4.1. In geschil is de vraag of verweerder bevoegd was aan eisers een last onder dwangsom op te leggen. Daarbij is van belang de vraag op grond van welke methode de huurprijs voor eisers woning aan de [straat] te [plaats] dient te worden berekend, om te bepalen of de woning een woonruimte is in de zin van artikel 5 van Pro de Huisvestingswet in samenhang met artikel 2.1.1, onder a, van de Verordening. Slechts indien dit het geval is geldt ingevolge artikel 2.7.2, tweede lid, van de Verordening onder meer de verplichting een huishouden voor te dragen na het vrijkomen van de woonruimte.
4.2. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de woning van eisers onderdeel uitmaakt van een monumentaal pand als bedoeld in de Monumentenwet 1988. Partijen zijn het echter oneens over de vraag of de huurprijs die de Huurcommissie voor deze woning heeft berekend redelijk is.
4.3. De Huurcommissie heeft de maximaal redelijke huurprijs berekend aan de hand van het bepaalde in artikel 5 van Pro de Bhw. In dit artikel is bepaald dat waardering van de kwaliteit van zelfstandige woonruimte plaatsvindt overeenkomstig het in bijlage I, onder A, van dit besluit vervatte waarderingsstelsel en de daarbij gegeven toelichting. In deze bijlage zijn normen gegeven aan de hand waarvan de kwaliteit van de woonruimte moet worden bepaald, uit te drukken in punten. Daarbij heeft zij 30% monumententoeslag opgeteld, volgens de Utrechtse methode.
4.4. Blijkens artikel 8a van het Bhw dient de Huurcommissie bij een woonruimte die bestaat uit of deel uitmaakt van een beschermd monument de redelijkheid van een huurprijs met inachtneming van de door de verhuurder voor de instandhouding van de monumentale waarde gemaakte kosten te beoordelen. Het bepaalde in artikel 5 van Pro het Bhw is uitdrukkelijk buiten toepassing gesteld. In de Nota van Toelichting van het Bhw (Stb. 1981, 198) is aangegeven waarom de wetgever het nodig heeft geacht voor deze categorie woningen aparte regels te stellen:
'De mogelijkheid dat voor woonruimte in een monument een hogere huurprijs wordt bedongen dan voor gewone woonruimte is noodzakelijk om de verhuurders van dergelijke panden zekerheid te geven dat zij een redelijke vergoeding zullen ontvangen voor de door hen gedane grote en van cultuurhistorisch belang zijnde investeringen. Het ontbreken van een dergelijke zekerheid zou tot gevolg kunnen hebben dat het opknappen en verhuren van monumenten tot stilstand zou komen. Daarom zullen de huurprijzen en huurprijswijzigingen van woonruimte met waarde als monument worden beoordeeld met inachtneming van de kosten van de verhuurder - dus na aftrek van eventuele subsidies - verband houdend met de instandhouding van de monumentale waarde.'
4.5. De rechtbank overweegt dat de Amsterdamse methode op artikel 8a van het Bhw en de toelichting is gebaseerd. De methode is ontwikkeld door de Huurcommissie van Amsterdam, waarbij als uitgangspunt is genomen de op inflatie gecorrigeerde aankoop- en netto-instandhoudingskosten, waarbij ter bepaling van een redelijke opbrengst is uitgegaan van het gemiddelde dynamische kostprijs percentage.
4.6. Verweerder heeft verwezen naar een brief van de Minister van Wonen, Wijken en Integratie van 19 februari 2010 gericht aan de Tweede Kamer. In deze brief heeft de Minister gesteld dat hij heeft besloten de toeslag op de normale maximale huurprijs voor woningen die een rijksmonument zijn, te bepalen op 30% en dat het Bhw daarop zal worden aangepast. Hieruit blijkt, aldus verweerder, dat in Nederland uitsluitend de Utrechtse methode dient te worden toegepast. De rechtbank is echter van oordeel dat, indien dit al het geval zou zijn, hiertoe eerst het Bhw dient te worden gewijzigd. Nu de Minister dit nog niet heeft gedaan is de rechtbank van oordeel dat een berekening van de huurprijs op grond van de Utrechtse methode strijd oplevert met het bepaalde in artikel 8a van het Bhw. Om deze reden houden ook de Amsterdamse kantonrechters bij de berekening van de huurprijs – anders dan in de rest van het land – nog steeds vast aan de berekening volgens de Amsterdamse methode zo lang de wetgever de regeling niet heeft gewijzigd (zie voor een uitvoerige uiteenzetting hieromtrent de beschikking van 13 september 2000, LJN: AK1060).
4.7. Naar aanleiding van haar ter zitting van 15 april 2010 genomen beslissing, heeft de rechtbank op 25 mei 2010 de heer [deskundige], werkzaam bij Stadsherstel Amsterdam N.V., als deskundige benoemd. De rechtbank heeft de deskundige gevraagd een berekening te maken van de huurprijs van de woning aan de [straat] te [plaats] per
1 juli 2007 op grond van de Amsterdamse methode. Bij brief van 31 mei 2011 heeft de deskundige zijn bevindingen aan de rechtbank doen toekomen. De deskundige heeft de aan de woning toe te rekenen kosten bepaald door de verdeelsleutel toe te passen op de geïndexeerde netto-instandhoudingskosten en heeft vervolgens het dynamische kostprijs percentage vermenigvuldigd met de aan de woning toe te rekenen kosten om de jaarhuur te bepalen. De conclusie is dat de maximale huurprijs voor de woning van eisers per 1 juli 2007 € 930,45 per maand bedraagt.
4.8. Verweerder heeft bij brief van 22 juli 2011 aangegeven zich niet te kunnen verenigen met het deskundigenrapport. Verweerder heeft zich – kort gezegd – op het standpunt gesteld dat de totstandkoming van het deskundigenrapport niet volgens de regels is verlopen, nu de deskundige contact heeft gehad met eisers zonder verweerder daarvan op de hoogte te stellen. De deskundige heeft volgens verweerder voorts ten onrechte de financieringskosten meegenomen in zijn berekening. In een pand als het onderhavige dienen bovendien de totale kosten eerst te worden uitgesplitst over de aanwezige ruimten, maar nu de werkzaamheden niet zijn gespecificeerd is het onduidelijk of dit daadwerkelijk is gebeurd. Als het casco betreft kan de verdeelsleutel voor de overige investeringen op basis van de WOZ-beschikkingen worden toegepast. Als de verdeelsleutel op basis van de WOZ-waarde niet mogelijk is dient de verdeling van de investeringen op basis van de oppervlakte plaats te vinden, aldus verweerder.
4.9. In de reactie van 2 december 2011 heeft de deskundige toegelicht dat geen contact heeft plaatsgevonden met eisers zelf, maar met hun gemachtigde. Dit contact was noodzakelijk om de juiste WOZ-beschikkingen te achterhalen en heeft dan ook alleen maar plaatsgevonden met dat doel. Afgezien van de WOZ-beschikking(en) zijn er geen stukken uitgewisseld en van een plaatsopname zoals verweerder stelt is geen sprake, aldus de deskundige. De financieringskosten zijn inderdaad per abuis meegerekend, welk bedrag van € 506,54 inmiddels in mindering is gebracht. Voor wat betreft de gedane investeringen geeft de deskundige aan dat niet inzichtelijk is geworden welke kosten precies voor welke verdieping zijn gemaakt. Om die reden heeft hij de berekening gemaakt volgens eigen opgave van eisers, te weten facturen en eerdere verklaringen. De rekeningen en de samenstellingen en hoogte van de bedragen in aanmerking genomen, in combinatie met de bestudering van het hele dossier, hebben de deskundige tot de conclusie geleid dat sprake moet zijn geweest van een complete restauratie van het pand, oftewel volledig casco en volledige renovatie van drie woningen en één bedrijfsruimte, verdeeld over vijf bouwlagen. Het totaalbedrag van de daarvoor door eisers gemaakte kosten vormt geen uitzondering op andere gevallen voorkomend in de administratie van Stadsherstel en komt hem dan ook niet als onwaarschijnlijk voor, aldus de deskundige. Verder is het zo dat alle in aanmerking te nemen kosten worden opgeteld en de nader vast te stellen verdeelsleutel juist voor verdeling zorgt. Er vindt geen verdeling plaats indien na de restauratie dan wel renovatie onderhoud in een specifieke woning wordt gepleegd, maar daarvan is uit het dossier niets gebleken, aldus de deskundige. Tot slot heeft de deskundige het belang van de correcte WOZ-registratie ten behoeve van de huurprijsberekening uitgelegd. Concluderend is de deskundige van oordeel dat – afgezien van de kleine wijziging omtrent de financieringskosten – geen aanleiding bestaat het rapport en de daaraan verbonden conclusie te herzien. De maximale huurprijs voor de woning van eisers luidt dan ook € 929,49.
4.10. Volgens vaste rechtspraak pleegt de rechtbank het oordeel van een onafhankelijke door haar ingeschakelde deskundige te volgen, mits de deskundige zijn bevindingen en conclusies op inzichtelijke wijze en naar behoren heeft gemotiveerd (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Centrale Raad van Beroep van 24 juni 2009, LJN: BI9799). De rechtbank is van oordeel dat de deskundige in de brief van 31 mei 2011 en in de reactie van 2 december 2011, zoals hiervoor weergegeven, op inzichtelijke wijze en naar behoren heeft gemotiveerd hoe hij tot zijn bevindingen en conclusies is gekomen. De rechtbank overweegt hiertoe dat verweerder er ten onrechte vanuit is gegaan dat sprake is geweest van afspraken tussen de deskundige en eisers waarbij gegevens zouden zijn uitgewisseld. Zoals de deskundige in zijn reactie van 2 december 2011 heeft toegelicht en ook eisers in een reactie van 16 januari 2012 hebben aangegeven ging dit louter over de juiste WOZ-beschikking van de woning, hetgeen wordt bevestigd door afschriften van e-mailberichten tussen de gemachtigde van eisers en de deskundige. De rechtbank heeft geen enkele aanleiding om aan te nemen dat de deskundige de rechtbank onjuist zou informeren over de wijze waarop het onderzoek heeft plaatsgevonden. Tevens heeft de deskundige in zijn conclusie en in de reactie voldoende toegelicht waarom alle gedane investeringen en gemaakte kosten bij elkaar zijn opgeteld en zijn verdeeld over de vijf bouwlagen. De deskundige heeft aangegeven dat de rekeningen en de samenstellingen en hoogte van de bedragen in aanmerkingen genomen, in combinatie met de bestudering van het hele dossier en zijn eerdere ervaringen, tot de conclusie leiden dat sprake moet zijn geweest van restauratie van het volledige pand. De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan het oordeel van de deskundige, te meer omdat hetgeen verweerder hier tegenin heeft gebracht onvoldoende concreet is onderbouwd.
4.11. Voor zover verweerder zich op het standpunt heeft gesteld dat de deskundige ten onrechte de WOZ-waarde van de woning in acht heeft genomen bij de berekening van de huurprijs overweegt de rechtbank als volgt. In de brief van 21 oktober 2010 heeft de deskundige toegelicht dat de Amsterdamse methode voorschrijft dat bij een pand waarin eveneens woonruimte is gelegen, de WOZ-taxatiewaarden van de eenheden bepalend zijn in de kostenverdeling. Aan de hand van de WOZ-gegevens dient te worden vastgesteld welk deel van de (investerings-)kosten is toe te rekenen aan de desbetreffende woning. In de reactie van 2 december 2011 heeft de deskundige tevens nader uitgelegd dat de WOZ-waarde over het jaar 2007 niet beschikbaar was, waardoor hij zich genoodzaakt heeft gezien voor de berekening van de maximale huurprijs de WOZ-waarde over het jaar 2010 te gebruiken. Voor de volledigheid heeft de deskundige contact opgenomen met de Dienst Belastingen van de gemeente Amsterdam, teneinde te onderzoeken hoe zou moeten worden teruggerekend om er achter te komen hoe de verdeelsleutel zou zijn geweest in het jaar 2007. Uit door de Dienst Belastingen gemaakte trendanalyses en opgestelde marktrapportages bleek dat aan de [straat] de WOZ-waarden van woningen iets meer zijn gezakt dan die van bedrijfsruimten. Dit zou ertoe leiden dat de verdeelsleutel zoals nu gebruikt in de huurprijsberekening hierdoor licht hoger zou uitvallen, waardoor de daarmee berekende maximale huurprijsgrens ook iets hoger zou uitvallen. De rechtbank acht de wijze van vaststellen van de verdeelsleutel op basis van de WOZ-waarden daarom in dit geval niet onredelijk en volgt niet het standpunt van verweerder dat een verdeling op basis van het oppervlak zou moeten plaatsvinden.
4.12. Gelet op de uitkomsten van het door de deskundige verrichte onderzoek komt de rechtbank tot het oordeel dat de woning van eisers niet vergunningsplichtig is als bedoeld in artikel 5 van Pro de Huisvestingswet. Derhalve luidt de slotsom dat verweerder niet bevoegd was om wegens een met artikel 2.7.1, tweede lid, van de Verordening strijdige situatie handhavend op te treden. De rechtbank zal het beroep dan ook gegrond verklaren en het bestreden besluit vernietigen wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank ziet verder aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door het primaire besluit te herroepen en te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit.
4.13. Tot slot ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten van eisers, die onder toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht worden begroot op € 805,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting op 15 april 2010 en 0,5 punt voor het verschijnen ter zitting op 27 maart 2012, ad € 322,- per punt. Gelet op het bepaalde in artikel II van het Besluit aanpassing van de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht (Stb. 2009, 375) geldt dit bedrag per punt omdat het beroepschrift is ingediend voor 1 oktober 2009, de datum waarop dit Besluit in werking is getreden). Tevens dient verweerder het door eisers betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept het primaire besluit;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- bepaalt dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht van € 150,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van het geding tot een bedrag van € 805,- te betalen aan eisers.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.C. Loman, voorzitter, mrs. R.B. Kleiss en L.H. Waller, leden, in aanwezigheid van mr. L.D. Wevers, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2012.
de griffier de voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Afschrift verzonden op:
D: B
SB