Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 510335 / HA ZA 12-165
Vonnis van 18 juli 2012
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te [plaats],
2. [eiser 2],
wonende te [plaats],
eisers,
advocaat mr. G. Kuijper te Almere,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SLOTERDAM VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. B. Külbs te Amsterdam.
Partijen zullen hierna eiser c.s. en Sloterdam Vastgoed worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding 13 januari 2011, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 11 april 2012 waarin een comparitie van partijen is gelast,
- de akte overlegging productie ontvangen op 16 mei 2012 aan de zijde van eiser c.s.,
- het proces-verbaal van 31 mei 2012 van de comparitie van partijen en de daarin genoemde processtukken,
- de brief van 14 juni 2012 aan de zijde van eiser c.s. met aanvullingen op het proces-verbaal.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Eiser c.s. heeft in december 2010 een woning van Sloterdam Vastgoed gekocht aan het adres [straat] [nummer] te [plaats]. In de op Funda website geplaatste verkoopinformatie is de woning, voor zover van belang, omschreven:
“(…) appartement van circa 140m2 verdeeld over 2 lagen met zonnige tuin. (…)
De indeling is als volgt:
Eigen entree, hal, badkamer (…), doorzonwoonkamer (…), woonkeuken met wederom toegang tot de veranda en zonnige tuin (circa 60m2). Trap naar het souterrain, twee grote ruimtes beide met een raam aan de achterzijde. Deze ruimtes dienen aangepast/gerenoveerd te worden. (…)
Overige informatie
Bouwjaar 1922
(…)
Bestemmingen
Volgens de splitsingsakte: ‘woning’
Volgens het eigendomsbewijs: ‘woning’
Volgens de woningcartotheek: ‘woning’
(…)”
Op de op Funda geplaatste foto’s van het souterrain is te zien dat in de linker kelderruimte op de vloer een houten vloer is aangebracht en dat de wanden zijn voorzien van houten voorzetwanden.
2.2. Eiser c.s. heeft de woning driemaal bezichtigd voor de koop. Volgens zijn verklaring vertoonden de naden van de wanden van het souterrain vochtplekken. Ter gelegenheid van de comparitie heeft eiser c.s. bevestigd dat bij de bezichtiging de vloerplaten aan de uiteinden sporen van vochtoverlast vertoonden (aantekeningen comparitie punt 3).
2.3. Op 17 december 2010 heeft [A] van Perfectbouw B.V. (verder: [A]) in opdracht van eiser c.s. een inspectie in de woning uitgevoerd. Op 20 december 2010 heeft [A] daarvan een bouwkundige rapportage opgesteld, waarin met betrekking tot het souterrain is opgenomen:
“(…) VERVOLG KEURINGSRESULTATEN ALGEMENE BOUWDELEN (I)
(…) Met betrekking tot de betonnen vloer, wanden en constructie, ter plaatse van het souterrain van de woning is lekkage zichtbaar. (…)
VERVOLG KEURINGSRESULTATEN SOUTERRAIN
(…) De betonnen/steenachtige vloeren verkeren in goede conditie en zijn voldoende stabiel. De betonbak of het metselwerk welke zich onder het maaiveld bevinden zijn bij hoog grondwater aan verschillende risico’s onderhevig. Er is een lekkage plek zichtbaar, injecteren of repareren van de wanden wordt geadviseerd om grotere schade op termijn te voorkomen. Nader onderzoek en offerte aanvraag bij gespecialiseerd bedrijf wordt geadviseerd. Rekening houden met (indien aanwezig) verzanden van voegwerk alsmede loskomend stucwerk e.d.”
2.4. De woning is op 14 februari 2011 geleverd aan eiser c.s. Dezelfde dag is hij begonnen met de verbouwing van het souterrain.
2.5. De voorzetwanden en de houten vloer in het souterrain zijn op 20 februari 2011 verwijderd. De volgende dag was een vochtige ondergrond zichtbaar, op 22 februari 2011 is een laag water in de linker kelderruimte waargenomen.
2.6. Eiser c.s. heeft op 18 mei 2011 Sloterdam Vastgoed aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van de lekkage. Sloterdam Vastgoed heeft daarop Adviesbureau Hoogeboom B.V. (verder: Hoogeboom) opdracht gegeven de lekkage in het souterrain van de woning nader te onderzoeken. Hoogeboom heeft daarover op 30 juni 2011 geconcludeerd, voor zover van belang:
“Uit het onderzoek is geen enkele aanwijzing gekomen welke duidt op een lekkende kelderbak. Slechts in het deel wat bij aankoop reeds zichtbaar was is sprake van zweetplekken in de betonwand. Dit was of kon bekend zijn bij aankoop van het pand, en mag verwacht worden bij dergelijke oude kelders. (…)”
2.7. Eiser c.s. heeft met de voormalige huurder van de woning (verder: Voorm. huurder) gesproken en daarvan het volgende gespreksverslag opgesteld dat door Voorm. huurder is ondertekend:
“Voorm. huurder heeft een kleine 20 jaar in de het huis gewoond en de eerste jaren van de kelder gebruik gemaakt als slaapvertrek. Tevens heeft hij de wanden aan de noordkant (van de straatkant de linkerkant) van de kelder geplaatst met als bedoeling er een werkruimte en slaapvertrek van te maken. Dit is ook als zodanig gerealiseerd, en met deze intentie gebruikt tot het moment dat de gemeente [gemeente] (…) werkzaamheden had verricht aan de straat (…) en als waarschijnlijk gevolg daarvan er water in de kelder begon te lopen. (…)
Voorm. huurder heeft hiervan melding gemaakt bij de partij die van Sloterdam Vastgoed de verhuur van betreffend pand in beheer had. (…) De lekkage is nooit verholpen waarna Voorm. huurder (…) verder nooit meer iets met de kelder heeft kunnen doen omdat deze op gezette tijden bleef vollopen. Dit onveranderd gebleven tot het moment van vertrek van Voorm. huurder, enkele jaren geleden. (…)”
3. Het geschil
3.1. Eiser c.s. vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat Sloterdam Vastgoed een woning heeft geleverd die niet voldoet aan de overeenkomst, althans dat aan eiser c.s. een beroep op vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling toekomt, alsmede:
Primair: De tussen partijen gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met het bedrag ter hoogte van de door eiser c.s. geleden schade; dan wel
Subsidiair: De gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst te wijzigen zodanig dat de koopprijs wordt verminderd het bedrag ter hoogte van de door eiser c.s. geleden schade;
Alsmede:
II. Sloterdam Vastgoed te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiser c.s. te betalen een bedrag ter hoogte van de door eiser c.s. geleden schade van € 59.525,63, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 februari 2011, althans vanaf de dag der dagvaarding.
Een en ander met veroordeling van Sloterdam Vastgoed in de proceskosten, met inbegrip van de nakosten.
3.2. Eiser c.s. stelt daartoe - samengevat - dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor ee nnormaal gebruik nodig zijn, althans dat hij heeft gedwaald bij de koop van de woning. Voorm. huurder heeft verklaard dat hij heeft geklaagd over de lekkage in de kelder bij de beheerder van de huurwoningen. Sloterdam Vastgoed was dus op de hoogte van de lekkage in het souterrain, althans had dat moeten zijn. Sloterdam Vastgoed heeft over die lekkage geen mededeling aan eiser c.s. gedaan. Bij de bezichtiging en uit het door [A] verrichte bouwkundig onderzoek is gebleken van vochtige naden in de wanden van de linker kelderruimte. De vloer en de wanden in die ruimte konden niet nader worden onderzocht zonder de voorzetwanden of de houten vloer te verwijderen. Dit kon niet zolang Sloterdam Vastgoed nog eigenaresse van de woning was. Na de levering van de woning heeft eiser c.s. de houten voorzetwanden en houten vloerdelen laten verwijderen. Vervolgens is de linker kelderruimte ondergelopen met water, blijkbaar was er dus al een grote lekkage aanwezig. De rapporteur van Hoogeboom heeft een aantal feiten verkeerd opgenomen in zijn rapport, zodat dit rapport als onjuist terzijde moet worden gelegd. Zo is er wel sprake van een continue stroming van water, zijn er scheuren in de wanden te zien, zijn de houten wanden en vloerplaten ernstig verrot. Dit laatste duidt op een langdurige blootstelling aan water, zoals ook de aanwezigheid van stalagmieten op de muren en de vloer. Uit dit alles volgt dat voor langere tijd water in het souterrain is gelekt. Als hij van de lekkage had geweten dan had hij de woning niet, althans niet voor de overeengekomen prijs, gekocht, aldus steeds eiser c.s.
3.3. Sloterdam Vastgoed betwist de vorderingen en voert daartoe - kort gezegd - aan dat zij in 2005 eigenaresse van de woning is geworden, dat haar geen vochtproblemen bekend zijn, en dat in het huurdersdossier niets is terug te vinden over de door Voorm. huurder gestelde klachten over lekkage in de kelderruimte. De werkzaamheden van de gemeente Amsterdam waarop Voorm. huurder duidt, zijn in 2001 uitgevoerd. Eiser c.s. had op basis van haar bezichtigingen en het onderzoek van [A] nader onderzoek moeten (laten) verrichten. Dit heeft zij nagelaten. Het is ook waarschijnlijker dat het verwijderen van de houten wanden en vloerdelen de oorzaak van de lekkages zijn, en niet de door eiser c.s. gestelde gebreken, aldus steeds Sloterdam Vastgoed.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Aan de orde is of de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan eiser c.s. als koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, zoals bedoeld in artikel 7:17 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW).
4.2. Vast staat dat kort na de levering van de woning aan eiser c.s. in een groot deel van het souterrain een laag water kwam te staan; op sommige plaatsen stond het water enkele centimeters hoog. Partijen zijn het niet eens over de oorzaak van de wateroverlast.
De rechtbank gaat er in het navolgende veronderstellenderwijs van uit dat sprake is van het door eiser c.s. gestelde gebrek. Zijn standpunt komt erop neer dat de in beton uitgevoerde kelderconstructie ten tijde van de koop onvoldoende bestand was tegen de vanaf 1953 gestegen waterdruk als gevolg van een verhoogde grondwaterstand. De betonvloer in het souterrain is volgens hem onvoldoende dik, is gescheurd en/of poreus waardoor het grondwater niet afdoende wordt tegengehouden.
4.3. Eiser c.s. stelt dat een normaal gebruik van de woning hierdoor wordt belemmerd. Sloterdam Vastgoed voert aan dat het souterrain niet is verkocht als zijnde geschikt voor gebruik als woon- of slaapruimte. De vraag welk ‘normaal gebruik’ van het souterrain in de zin van artikel 7:17 BW Pro partijen bij de koop op het oog hebben gehad kan echter in het midden blijven. Het souterrain beslaat ongeveer de helft van het totale oppervlak van de woning en vormt daarmee een substantieel onderdeel van het verkochte. Uit de omschrijving in de verkoopbrochure valt af te leiden dat van het souterrain, bestaande uit ‘twee grote ruimtes met raam aan de achterzijde’ gebruik kon worden gemaakt, bijvoorbeeld als opslagruimte. De aanhoudende wateroverlast maakt de ruimte echter ongeschikt voor welk gebruik dan ook. Daarmee staat vast dat (het souterrain van) de woning niet de eigenschappen bezit die voor een ‘normaal gebruik’ nodig zijn.
4.4. Vervolgens is aan de orde of eiser c.s. wist, dan wel had kunnen weten van het gebrek. Een koper kan de verkoper immers niet aanspreken als het gebrek kenbaar was of moet zijn geweest. In dit kader zijn de volgende omstandigheden van belang.
- De woning is gebouwd in 1923. De keldervloer en -wanden zijn uitgevoerd in beton. Algemeen bekend is dat het gebruik van beton in de bouw in die jaren nog in de kinderschoenen stond.
- Eiser c.s. heeft de woning drie keer bezichtigd. Er waren tijdens de bezichtiging vochtplekken zichtbaar op meerdere naden in de betonnen kelderwand. In het linkerdeel van het souterrain lagen vloerplaten. Deze platen vertoonden aan de uiteinden sporen van vochtoverlast.
- Eiser c.s. heeft voor de koop een bouwtechnisch onderzoek laten verrichten door [A]. In het daarvan opgemaakte rapport op 20 december 2010 is met betrekking tot het souterrain geadviseerd dat nader onderzoek naar de lekkageplek noodzakelijk is (zie 2.3).
4.5. De rechtbank komt tot het oordeel dat eiser c.s. in de gegeven omstandigheden aanleiding had moeten zien het souterrain nader te laten onderzoeken. De ouderdom van de woning, de concrete sporen van vochtproblemen op de wanden en vloerplaten in het souterrain en tenslotte het advies van [A], bezien in onderlinge samenhang, maakten nader onderzoek in redelijkheid noodzakelijk.
4.6. Eiser c.s. voert aan dat het advies van [A] zich beperkte tot nader onderzoek van de wanden, en dat dergelijk nader onderzoek geen uitsluitsel zou hebben gegeven over de toestand van de vloer. Dit standpunt gaat niet op. Dat het advies zo beperkt moet worden opgevat als eiser c.s. stelt blijkt niet uit de bewoordingen. Bovendien vormde een combinatie van omstandigheden, te weten de ouderdom van de kelder, de waarschuwing van [A] voor de ‘verschillende risico’s’, de vochtplekken op de wanden en aanwijzingen op de vloerplaten, voldoende aanleiding voor een nader onderzoek naar de algehele toestand van het souterrain. Eiser c.s. had er niet vanuit mogen gaan dat de vochtproblemen zich beperkten tot de zichtbare plekken op de wanden. Hij had gelet op voornoemde omstandigheden in redelijkheid moeten begrijpen dat de zichtbare aanwijzingen konden duiden op veel ernstiger, niet direct zichtbare gebreken, en daarnaar onderzoek moeten (laten) doen.
4.7. Dat uitgebreidere onderzoek in het souterrain zou de gebrekkige betonconstructie en waterdoorlatendheid aan het licht hebben gebracht. Eiser c.s. had dus kunnen weten dat het souterrain de gestelde gebreken vertoonde.
4.8. Eiser c.s. stelt verder dat Sloterdam Vastgoed wist, althans kon weten, dat zich voor de koop één of meer kelderlekkages in de woning hebben voorgedaan, en dat zij ten onrechte heeft nagelaten dit bij de koop aan eiser c.s. te melden. Sloterdam Vastgoed heeft daarmee haar mededelingsplicht geschonden, aldus eiser c.s.
Dit standpunt gaat niet op. Eiser c.s. beroept zich op de verklaring van de voormalig huurder van de woning Voorm. huurder. Uit deze verklaring valt af te leiden dat Voorm. huurder vermoedelijk rond 2001, en mogelijk later nog eens, melding heeft gemaakt van kelderlekkage bij de toenmalige eigenaar/beheerder van het pand. Vast staat dat Sloterdam Vastgoed in 2005 de woning in eigendom heeft verkregen van haar rechtsvoorganger [makelaarskantoor]. Daarbij heeft zij tevens de huurdersdossiers van haar rechtsvoorganger overgedragen gekregen. In die dossiers stond volgens Sloterdam Vastgoed niets over eerdere lekkageklachten en er zijn geen aanwijzingen dat deze uitlating onjuist zou kunnen zijn. Niet gemotiveerd betwist is verder dat sinds de overdracht geen klachten bekend zijn geworden bij Sloterdam Vastgoed. Dat Sloterdam Vastgoed heeft geweten, althans kon weten van kelderlekkage is derhalve onvoldoende onderbouwd. Dat Sloterdam Vastgoed in het kader van de verkoop verplicht zou zijn zelfstandig onderzoek te doen naar gebreken die zich mogelijk hebben voorgedaan in de periode voordat zij eigenaar werd valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat Sloterdam Vastgoed wist, althans kon weten dat er vóór de koop lekkageproblemen waren. Van schending van een mededelingsplicht is dus geen sprake.
4.9. Het beroep op ontbinding en wederzijdse dwaling waaraan dezelfde stellingen ten grondslag liggen, wordt gelet op het voorgaande eveneens verworpen. De vordering van eiser c.s. zal worden afgewezen, met zijn veroordeling in de proceskosten van Sloterdam Vastgoed, tot op heden begroot op:
- vast recht € 1.789,00
- salaris advocaat 1.788,00 (2 punten tarief IV à € 894,00)
Totaal € 3.577,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst af het gevorderde,
5.2. veroordeelt eiser c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Sloterdam Vastgoed tot op heden begroot op € 3.577,00,
5.3. verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2012.?