Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector kanton
Locatie: Hilversum
zaaknummer / rolnummer: 1289962 \ HA EXPL 11-94
Vonnis van 18 juli 2012
in de zaak van
1. [A],
2. [B],
beiden wonende te [plaats],
eisers,
gemachtigde mr. S.W. Haagsma, ARAG Rechtsbijstand,
t e g e n
Gemeente Blaricum,
zetelende te Blaricum,
gemachtigde mr. J.A.W.A. Suijver, BEL Combinatie,
gedaagde.
Partijen zullen hierna [A] c.s. en de gemeente worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 september 2011, met producties,
- de conclusie van antwoord, met productie,
- het tussenvonnis van 23 november 2011 waarbij een comparitie van partijen is bepaald,
- het proces-verbaal van comparitie van 16 januari 2012, waarbij de comparitie is aangehouden,
- het proces-verbaal van comparitie van 14 maart 2012.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Het perceel gelegen aan de [straat] [nr. 2] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [sectie], nummer [nummer] (hierna: het perceel) behoorde van 1978 tot 1985 in eigendom toe aan de heer [C], van 1985 tot 1999 aan de heer [D] en van 1999 tot 2007 aan [A] c.s.
2.2. Aansluitend aan de kadastrale percelen aan de [straat] te [plaats] is een strook grond gelegen, kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [sectie], nummer [nummer] bestaande uit een vlak stuk grond dat overgaat in een talud. Het deel van die grond dat aan het kadastrale perceel van [straat] [nr. 2] grenst, heeft een omvang van 46 vierkante meter (hierna: de strook).
2.3. De heer [C] heeft, ter voorkoming van het verschuiven van zand van het talud, enkele houten bielzen tegen het talud geplaatst waaraan vaste bloembakken, vervaardigd van dezelfde bielzen, zijn bevestigd. Op enig moment is op het vlakke deel van de strook een stenen plaatsje aangelegd en een tuinhuisje geplaatst.
2.4. Bij brief van 8 augustus 2006 heeft de gemeente [A] c.s. onder meer bericht:
“Onlangs is in de wijk [wijk] illegaal grond gebruik geïnventariseerd. (…) Uit de inventarisatie is gebleken dat u zonder toestemming van de gemeente een deel van de groenstrook, gelegen bij uw woning aan [straat] [nr. 2] te [plaats] (…) gedeeltelijk, ter grootte van ongeveer 36 m2 in gebruik heeft genomen. Om één lijn te hanteren en zodoende perceelsgrenzen recht te trekken met uw buren, doen wij u een voorstel om de grond te kopen (…). Het gaat hierbij om meer vierkante meters dan uit de inventarisatie naar voren is gekomen. In totaal gaat het om 46 m2. De gemeente is bereid deze grond aan u te verkopen voor een bedrag van € 130,- voor de eerste 25 vierkante meters en € 115 voor de overige aangeboden vierkante meters.”
2.5. [A] c.s. heeft bij brief van 1 september 2006 aan de gemeente gereageerd, waarin onder meer staat:
“Naar mijn mening heeft u de zgn. wederrechtelijke ingebruikname van gemeentegrond onjuist vastgesteld en wel om de navolgende redenen maak ik daar tegen bezwaar:
(…) is het huidige in gebruik zijnde grondoppervlak, al meer dan vijfentwintig jaar van toepassing (…) en dit gebruik is altijd door de gemeente Blaricum gedurende die tijd toegelaten, zodat duidelijk sprake is van extinctieve verjaring (…). Verder is ondergetekende altijd te goeder trouw geweest en ook tijdens diverse wisselingen van bewoners in het verleden is nooit aktie door de gemeente ondernomen.”
2.6. Bij brief van 18 januari 2007 heeft de gemeente – kort gezegd – betwist dat sprake is van extinctieve verjaring. Zij heeft daarbij aangegeven dat [A] c.s. de strook in gebruik heeft en dat een bezitter slechts een eigendomsrecht kan verkrijgen als de grond voortdurend, onafgebroken, ondubbelzinnig, ongestoord en openbaar in gebruik is genomen. De gemeente is van oordeel dat daarvan geen sprake is en vraagt [A] c.s. te bewijzen dat hij rechthebbende is van de strook.
2.7. [A] c.s. heeft de gemeente bij brief van 1 februari 2007 onder meer gewezen op het volgende:
“De eerste bewonder van [straat] [nr. 2], Dhr. [C], heeft aan mij persoonlijk verklaard al sinds de oplevering van zijn woning in 1978 de grond in gebruik te hebben genomen, mede genoodzaakt door het feit dat de gemeente Blaricum op geen enkele wijze behoorlijk onderhoud verrichte aan de wal of heeft geprobeerd te voorkomen dat zand van de wal (…) in de tuinen van de woningen terecht kwam (…). Verder heeft de gemeente Blaricum op aandringen van diverse bewoners, in de loop van 1985 aan de bewoners van [straat] extra ‘groen’ aan de achterzijde te koop aangeboden (…). Voor een aantal percelen, zoals die van mij, is dat aanbod later weer ingetrokken ivm de ligging ten opzichte van de wal en evt. nuts-leidingen. Ook toen is niets opgemerkt en/of gecorrigeerd mbt wederrechtelijke ingebruikname van gemeentegrond. (…) Er is ondubbelzinnig sprake van inbezitneming (...) doordat duidelijk sprake is van gebruik van de grond door middel van bestrating, vaste borders en bloembakken, zoals een tuinhuisje, afscherming dmv steen en hout etc. Zo ook bij de diverse buren.”
Aan het hierin opgenomen verzoek de strook in het kadaster op naam van [A] c.s. in te schrijven heeft de gemeente Blaricum geen gevolg gegeven.
2.8. Na het sluiten van een mondelinge koopovereenkomst ten aanzien van het perceel met woonhuis aan de [straat] [nr. 2] met de familie [E] heeft [A] c.s. op 23 mei 2007 onder protest met de gemeente een overeenkomst gesloten op grond waarvan partijen overeen zijn gekomen dat [A] c.s. de strook van de gemeente koopt voor
€ 5.665,- (kosten koper). De strook is op 24 juli 2007 door de gemeente aan [A] c.s. geleverd.
2.9. Het perceel en de strook zijn vervolgens door [A] c.s. aan de familie [E] in eigendom overgedragen.
3. Het geschil
3.1. [A] c.s. vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de gemeente veroordeelt tot betaling aan [A] c.s. van een hoofdsom € 7.137,08 – bestaande uit de koopsom van de strook grond ad € 5.665,- en de daarbij komende notariskosten en overdrachtsbelasting – en buitengerechtelijk kosten van € 833,-, steeds te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding tot volledige betaling en de kosten van de procedure.
3.2. [A] c.s. voert hiertoe aan dat hij door extinctieve verjaring reeds eigenaar was van het deel van de strook dat aansluit aan de tuin van het perceel [straat] [nr. 2] tot aan het talud. Ten aanzien van dat deel van de strook is de koopovereenkomst met de gemeente door [A] c.s. dan ook onder invloed van dwaling aangegaan, althans is de gemeente door de verkoop van dat deel van de grond ongerechtvaardigd verrijkt, dan wel heeft de gemeente onrechtmatig gehandeld door in strijd met het gelijkheidsbeginsel het beroep van [A] c.s. op extinctieve verjaring niet te honoreren, dan wel is het in strijd met de redelijkheid en billijkheid als de gemeente de aankoopprijs daarvan niet teruggeeft. Ten aanzien van het overige deel van de strook, het talud, geldt dat [A] c.s. dit heeft gekocht omdat de gemeente hem niet minder dan 46m2 wilde verkopen, aldus [A] c.s.
3.3. De gemeente heeft betwist dat [A] c.s. reeds eigenaar van enig deel van de strook was ten tijde van de verkoop daarvan door de gemeente, omdat hij wist dat de strook aan de gemeente toebehoorde en bovendien geen sprake is geweest van inbezitneming door [A] c.s. dan wel zijn rechtsvoorgangers. Er zijn geen vergelijkbare gevallen bekend waarbij de gemeente het beroep op extinctieve verjaring wel heeft gehonoreerd en als dat wel zo is dan berust dat op een vergissing en is zij niet gehouden die vergissing nogmaals te maken. De gemeente verkoopt nooit meer grond dan de koper wenst te kopen, aldus de gemeente.
3.4. De stellingen van partijen worden hierna, voor zover van belang, nader weergegeven.
4. De beoordeling
4.1. De vraag moet worden beantwoord of [A] c.s. reeds rechthebbende was ten aanzien van het deel van de door hem van de gemeente aangekochte strook dat is gelegen tussen de kadastrale erfafscheiding van het perceel aan de [straat] [nr. 2] en het talud. [A] c.s. beantwoordt die vraag bevestigend. Hij stelt daartoe dat de eerste eigenaar van [straat] [nr. 2] de grond die aan de tuin grenst tot aan het talud in bezit heeft genomen en dat de gemeente vervolgens meer dan twintig jaar heeft gewacht om aanspraak te maken op haar eigendom. Aangezien [A] c.s. ten tijde van de ommekomst van die termijn bezitter – al dan niet te goeder trouw – was van dat stuk grond, heeft hij uit hoofde van extinctieve verjaring het stuk grond verkregen (art. 3:105 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW)), aldus [A] c.s.
4.2. Dat de gemeente in de openbare registers als eigenaar van de strook is ingeschreven is door [A] c.s. niet betwist. Door het raadplegen van die registers had dit feit dan ook voor (de rechtsvoorgangers van) [A] c.s. kenbaar kunnen zijn. Dat [A] c.s. aan een tekening bij zijn koopovereenkomst met de heer [D] de veronderstelling heeft ontleend dat het deel van de strook tot aan het talud bij het perceel aan de [straat] [nr. 2] hoorde, kan daaraan niet afdoen. Er kan dan ook niet worden geoordeeld dat (de rechtsvoorgangers van) [A] c.s. zich redelijkerwijs als rechthebbenden mocht beschouwen van enig deel van de strook.
4.3. Bij gebreke van goede trouw aan de zijde van (de rechtsvoorgangers van) [A] c.s., kan slechts sprake zijn van verkrijgende verjaring door [A] c.s. ex art. 3:105 BW als er voordat hij het perceel medio 2007 van de gemeente kocht, meer dan 20 jaar zijn verstreken nadat een van zijn rechtsvoorgangers – als niet-rechthebbenden – (een deel van) de strook in bezit heeft genomen en de gemeente – als rechthebbende – gedurende die tijd geen actie heeft ondernomen om dat bezit te beëindigen.
4.4. De vraag of sprake is van inbezitneming door een van de rechtsvoorgangers van [A] c.s., dient – ook naar oud recht – te worden beantwoord aan de hand van de maatstaven zoals neergelegd in art. 3:107 BW e.v. Artikel 3:313 lid 1 BW bepaalt dat een goed in bezit wordt genomen door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen, het tweede lid van dat artikel voegt daaraan toe dat inbezitneming van een goed waarvan een ander reeds bezitter is, slechts kan bestaan in een zodanige machtsuitoefening dat naar verkeersopvatting de oorspronkelijke bezitter – in dit geval de gemeente – niet meer als zodanig kan gelden. Dit betekent dat sprake moet zijn geweest van zodanige feitelijke handelingen van een van de rechtsvoorgangers van [A] c.s. dat het voor de gemeente helder moet zijn geweest dat die rechtsvoorganger de bedoeling had als eigenaar/bezitter gebruik te maken van de strook en dat daartegen zou moeten worden opgekomen om verlies van eigendom te voorkomen.
4.5. [A] c.s. heeft hiertoe aangevoerd dat de heer [C] bielzen tegen het talud heeft geplaatst en daaraan vaste bloembakken heeft bevestigd en dat op enig moment een stukje van die grond is bestraat en dat daar een tuinhuisje op is geplaatst. Met de gemeente is de kantonrechter van oordeel dat hieruit niet kan worden afgeleid dat de gemeente had moeten begrijpen dat één van de rechtsvoorgangers van [A] c.s. pretendeerde eigenaar van dat deel van de strook te zijn, zodat de gemeente tijdig maatregelen had moeten nemen om de inbreuk op haar recht te beëindigen. Ook een persoon die de strook op grond van gedogen in gebruik had kon immers het talud met bielzen verstevigen en daarop plantenbakken plaatsen, een terrasje plaatsen en een tuinhuisje neerzetten. Hierbij is van belang dat, volgens de verklaring van de heer [C], de bielzen niet met de intentie zijn geplaatst om een deel van de strook te omheinen ten behoeve van exclusief gebruikt voor de bewoner van [straat] [nr. 2] maar dat dit is gedaan om te voorkomen dat zand van het talud in de tuin zou schuiven. Evenmin is gesteld dat de bielzen feitelijk de functie van een omheining – hetgeen een belangrijke aanwijzing is voor inbezitneming – hebben vervuld en daarvan is, gelet op de beperkte hoogte van de bielzen, ook niet gebleken. Daarnaast is van belang dat uit de in het geding gebrachte foto kan worden afgeleid dat het een eenvoudig verplaatsbaar houten tuinhuisje betreft. Voor zover al vast zou kunnen worden gesteld dat het tuinhuisje reeds 20 jaar voor de verkoop van de strook grond door de gemeente aan [A] c.s. daarop is geplaatst kan, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet worden geoordeeld dat dit een bouwwerk is dat dermate met de grond is verbonden dat de gemeente daaruit had moeten afleiden dat de bewoner van [straat] [nr. 2] had besloten het betreffende deel van de strook voor zichzelf te gaan houden. Gelet op het voorgaande, kan op basis van de door [A] c.s. aangevoerde feitelijke handelingen niet geconcludeerd worden dat er ten aanzien van het betreffende deel van de stook sprake is van machtsuitoefening in die zin dat de gemeente naar verkeersopvattingen niet meer als bezitter kan gelden.
4.6. Nu van inbezitneming van (een deel van) de strook door een rechtsvoorganger van [A] c.s. geen sprake is, kan het beroep van [A] c.s. op verkrijgende verjaring evenmin slagen. [A] c.s. had ten tijde van de aankoop van de strook van de gemeente dan ook niet reeds als rechthebbende (van enig deel) daarvan te gelden en de vordering tot terugbetaling van de koopsom kan dan ook niet op die grondslag worden toegewezen.
4.7. De stelling van [A] c.s. dat hij het deel van de strook waarop het talud staat slechts heeft gekocht omdat de gemeente hem niet minder – de kantonrechter begrijpt: alleen het vlakke deel van de strook tot aan het talud – wilde verkopen, kan bij gebreke van een nadere onderbouwing en een (juridische) gevolgtrekking evenmin tot toewijzing van de vordering van [A] c.s. tot terugbetaling van de koopsom leiden.
4.8. De volgende vraag die beantwoord moet worden is of het beroep van [A] c.s. op het gelijkheidsbeginsel slaagt. [A] c.s. heeft hiertoe aangevoerd dat de gemeente ten aangezien van de eigenaren van [straat] [nr. 1] en [straat] [nr. 3], destijds de directe buren van [A] c.s., heeft erkend dat zij door verjaring rechthebbende waren geworden van de strook grond aansluitend aan de betreffende percelen. Nu bij [straat] [nr. 1] en [straat] [nr. 3] eveneens sprake was van aangelegde borders althans terrassen tegen het talud en het plaatsen van speeltoestellen dan wel een tuinhuisje op het deel van de strook tussen het talud en de kadastrale erfafscheiding van het betreffende perceel is sprake van gelijke gevallen, aldus [A] c.s. De gemeente heeft bij gebrek aan wetenschap betwist dat aanspraken van buren zijn gehonoreerd en dat dat gelijke gevallen zijn. Dit is – in het licht van de onderbouwde stelling van [A] c.s. – niet voldoende. De gemeente moet immers geacht worden inzicht te hebben in haar besluitvorming ten aanzien van [straat] [nr. 1] en [straat] [nr. 3] en zij heeft ook voldoende gelegenheid gehad – nu deze concrete gevallen immers al in de dagvaarding door [A] c.s. zijn aangevoerd – om daar in het kader van deze procedure onderzoek naar te doen. Bij gebreke van een onvoldoende gemotiveerde betwisting, houdt de kantonrechter het er dan ook voor dat er ter zake van [straat] [nr. 1], [nr. 2] en [nr. 3] sprake is van gelijke gevallen.
4.9. Dit brengt de kantonrechter tot de vraag of, ondanks dat sprake is van gelijke gevallen, er geen sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel omdat de gemeente niet gehouden kan worden een eenmaal gemaakte fout te herhalen. De kantonrechter stelt voorop dat de feitelijke handelingen die volgens [A] c.s. ten aanzien van de strook grond achter [straat] [nr. 1] en [straat] [nr. 3] zijn verricht, niet tot het oordeel kunnen leiden dat sprake is van inbezitneming. Voor zover de gemeente daar wel vanuit is gegaan bij de honorering van het beroep op verkrijgende verjaring, is dit dus rechtens onjuist. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel strekt naar het oordeel van de kantonrechter echter niet zover dat de gemeente in een eenmaal gemaakte fout zou moeten volharden. Hierbij is van belang dat van een onjuiste toepassing van de criteria voor inbezitneming in brede kring met een structureel karakter geen sprake is geweest. De gemeente heeft immers onweersproken aangevoerd dat zij aan de eigenaren van verschillende huizen aan de [straat] de achterliggende grondstroken heeft verkocht – hetgeen niet anders kan worden begrepen dan dat de gemeente haar rechten ten aanzien van die grond heeft uitgeoefend door deze te verkopen – en dat zij bovendien handhavend optreedt tegen personen die in de wijk [wijk] stukjes gemeentegrond gebruiken. Hieruit vloeit voort dat het honoreren van het beroep op verkrijgende verjaring tegenover de eigenaren van [straat] [nr. 1] en [straat] [nr. 3] geldt als een incidentele fout en daarom kan op basis van deze twee gelijke gevallen niet worden geoordeeld dat de gemeente op grond van het gelijkheidsbeginsel gehouden was ook de aanspraak van [A] c.s. te honoreren.
4.10. Uit het voorgaande vloeit voort dat de vordering van [A] c.s. zal worden afgewezen.
4.11. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [A] c.s. worden veroordeeld in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van de gemeente begroot op € 400,00
(2 x € 200,00) aan kosten van de gemachtigde.
5. De beslissing
De kantonrechter:
5.1. wijst het gevorderde af.
5.2. veroordeelt [A] c.s. in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van de gemeente begroot op € 400,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.M. Visser en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2012.