Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 508436 / HA ZA 12-95
Vonnis van 6 juni 2012
in de zaak van
1. [A],
wonende te [plaats],
2. [B],
wonende te [plaats],
eisers,
advocaat mr. F. Sepmeijer te ‘s-Gravenhage,
tegen
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW [GEBOUW], [STRAAT] TE [PLAATS],
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. N.L.J.M. Rijssenbeek te Arnhem.
Partijen zullen hierna [A] en de VvE genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 januari 2012, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 21 maart 2012, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 4 mei 2012 en de daarin genoemde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De VvE is opgericht bij akte van splitsing van 28 maart 1994. Bij de akte van splitsing is het gebouw “[gebouw]” (althans: het recht van erfpacht) gesplitst in 224 appartementsrechten rechtgevende op gebruik van een woning en 211 appartementsrechten rechtgevende op gebruik van een parkeerplaats.
2.2. [A] is eigenaar van een van de woningen in het gebouw, en daarmee van rechtswege lid van de VvE.
2.3. In de akte van splitsing is het modelreglement 1992 (hierna: het modelreglement) van toepassing verklaard, met dien verstande dat daarin een aantal wijzigingen worden aangebracht. Eén van de wijzigingen is dat artikel 17 lid 5 van het reglement van splitsing als volgt komt te luiden:
“De vloerbedekking van de privé-gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zoveel mogelijk worden tegengegaan. Met name is het zonder meer niet toegestaan parket, stenen of marmeren vloeren of iets dergelijks aan te brengen op andere plaatsen dan in de sanitaire ruimten.”
2.4. In het modelreglement is onder meer het volgende bepaald:
“(…)
Artikel 37
(...)
4. Met een besluit van de vergadering (de vergadering van eigenaars, rechtbank) staat gelijk een voorstel, waarmee alle eigenaars schriftelijk hun instemming hebben betuigd.
(…)
Artikel 38
(…)
6. In het (…) geval zal een nieuwe vergadering worden uitgeschreven, te houden niet vroeger dan twee en niet later dan zes weken na de eerste. In de oproep tot deze vergadering zal mededeling worden gedaan dat de komende vergadering een tweede vergadering is als bedoeld in dit artikel. In deze vergadering zal over de aanhangige onderwerpen een besluit kunnen worden genomen ongeacht het aantal stemmen, dat ter vergadering kan worden uitgebracht.
(…)
Artikel 44
1. De vergadering kan een huishoudelijk reglement vaststellen ter regeling van de volgende onderwerpen:
(…)
b. het gebruik van de privé-gedeelten;
(…)
alles voor zover dit niet reeds in het reglement (het modelregelement, rechtbank) is geregeld.
Bepalingen in het huishoudelijk reglement die in strijd zijn met de wet of het reglement worden voor niet-geschreven gehouden.
2. Het huishoudelijk reglement kan door de vergadering slechts worden vastgesteld, gewijzigd en aangevuld met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. Kan op grond van het in de vorige zin bepaalde geen geldig besluit worden genomen, dan zal een nieuwe vergadering worden uitgeschreven. Artikel 38 zesde lid is van overeenkomstige toepassing.
(…)”
2.5. In de akte van splitsing is tevens een huishoudelijk reglement vastgesteld. Artikel 3 onder c van dit huishoudelijk reglement luidde als volgt:
“Buiten de natte cellen (badkamer en keuken) is alleen zachte vloerbedekking toegestaan.”
2.6. Van meet af aan heeft bij een groot aantal appartementseigenaren de wens bestaan het verbod op harde vloerbedekking te schrappen. Reeds op de eerste VvE-vergadering van 6 februari 1995 is een gedoogvoorstel aangenomen, waarvan in de notulen wordt vermeld dat het geen rechtsgeldig besluit is, omdat het ingaat tegen het gestelde in de akte van splitsing. De strekking van het gedoogvoorstel was - kennelijk - dat artikel 3 onder c van het huishoudelijk reglement als volgt werd gewijzigd:
“Buiten de natte cellen (badkamer en toilet) is uitsluitend zachte vloerbedekking toegestaan. Het aanbrengen van harde vloerbedekking zoals parket, tegels, steen en dergelijke, is niet toegestaan met uitzondering van de natte cellen. Harde vloerbedekking wordt evenwel gedoogd, mits voldaan wordt aan de volgende bepalingen:
a. Parket of stenen vloeren mogen worden aangebracht mits de wijze waarop dit gebeurt een geluidsisolerende verbetering te gevolg heeft van minimaal 15 dB.
b. De geluidsisolerende werking moet zijn beoordeeld op basis van de NEN-normen 1070 of 5077 A+B en uitgedrukt in een verbetering van de isolatieindex voor contactgeluiden (Ico) door een betonvloer met de desbetreffende vloerbedekking te beleggen.”
2.7. Op enig moment heeft de eigenaar van de woning [adres] de eigenaar van de daarboven gelegen woning [adres] gedagvaard en gevorderd, met een beroep op artikel 17 lid 5 van de akte van splitsing, dat deze zou worden veroordeeld de houten vloerbedekking in die woning te verwijderen. De vordering is in eerste instantie afgewezen. Het Gerechtshof Amsterdam heeft bij tussenarrest van 19 mei 2009 geoordeeld dat de gedoogregeling in het huishoudelijk reglement in strijd is met artikel 17 lid 5 van de akte van splitsing en daarom nietig is, en bij eindarrest van 14 december 2010 de eigenaar van de woning met de harde vloerbedekking veroordeeld om, op straffe van dwangsommen, de harde vloerbedekking te verwijderen en verwijderd te houden.
2.8. Bij de vergadering van eigenaars van 25 mei 2011 is een voorstel besproken tot wijziging van zowel artikel 17 lid 5 van de akte van splitsing als artikel 3 van het huishoudelijk reglement. Het voorstel was om:
i. artikel 17 lid 5 van de akte van splitsing als volgt te wijzigen:
“Vloerbedekking dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Het aanbrengen van harde vloerbedekking in de privé gedeelten met uitzondering van de badkamer(s), de keuken(s) en de toiletruimte(n) is slechts toegestaan met inachtneming van de normen die in het Huishoudelijk Reglement zijn vastgesteld en zodanig dat geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars en/of gebruikers.”
en
ii. artikel 3 van het huishoudelijk reglement aldus aan te passen, dat harde vloerbedekking wordt toegestaan mits
“De vloerbedekking met isolatielaag en de betonvloer samen, (…) een isolerende werking hebben van minimaal Ico +10 dB. (effectieve isolatieindex voor contactgeluid)”
Verder is een uitgebreide klachtenprocedure opgenomen, waarin wordt uitgewerkt hoe een deskundige vaststelt of wel of niet aan de gestelde isolatievoorwaarde is voldaan.
In de notulen van deze vergadering wordt vermeld:
“(…) Na het besluit in deze vergadering (ofwel in de 2e vergadering op 8 juni 2011) zal in september een nieuwe vergadering hierover plaatsvinden. Daaraan vooraf zal iedereen benaderd worden om een volmacht te ondertekenen. (…) Pas wanneer meer dan 80% van de eigenaars akkoord zijn zal de definitieve wijziging worden gerealiseerd. (…)”
Op deze vergadering waren onvoldoende stemmen vertegenwoordigd om rechtsgeldige besluiten te nemen, zodat een nieuwe vergadering is uitgeschreven voor 8 juni 2011.
2.9. Op de vergadering van 8 juni 2011 is over het voorstel tot wijziging van de akte van splitsing en het huishoudelijk reglement gestemd. De notulen vermelden:
“ 3. Akkoord met tekstwijzigingen akte 1.147 voor, 56 tegen en 11 blanco”
van splitsing en huishoudelijk reglement
i.v.m. harde vloerbedekking
2.10. Nadien heeft het bestuur van de VvE een notitie laten verspreiden met de titel “Teksten zoals goedgekeurd door de Vergadering van Eigenaars” en als aanhef
“Wanneer er onvoldoende steun is voor de wijziging van de splitsingsakte, zal het huishoudelijk reglement ook niet worden gewijzigd. (Dat heeft dan geen zin).”
Daarna worden de voorgestelde nieuwe tekst (zie hiervoor onder 2.8) van artikel 17 lid 5 van de splitsingsakte en artikel 3 van het huishoudelijk reglement weergegeven.
2.11. Op 21 juli 2011 heeft het bestuur van de VvE een brief naar alle eigenaars gezonden, waarin zij worden opgeroepen de voorgestelde wijziging van de akte van splitsing te steunen, en daartoe de bijgesloten volmacht te tekenen. Een groot aantal eigenaars heeft dit gedaan.
2.12. Op 12 oktober 2011 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden, waarbij uitsluitend op de agenda stond de voorgestelde wijziging van artikel 17 lid 5 van de akte van splitsing. Deze is met 85,8% van de stemmen aangenomen.
2.13. De wijziging van de akte van splitsing is nog niet gepasseerd.
3. Het geschil
3.1. [A] c.s. vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. primair: het op grond van artikel 5:139 lid 2 BW genomen besluit van de VvE van 12 oktober 2011 tot wijziging van de akte van splitsing vernietigt,
II. subsidiair: voor recht verklaart dat het op grond van artikel 5:139 lid 2 BW genomen besluit van de VvE van 12 oktober 2011 nietig is, en
III. primair en subsidiair: de VvE veroordeelt in de kosten van het geding, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.
3.2. De VvE voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [A] in de kosten van het geding.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Een akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van het bestuur van een vereniging van eigenaars, mits het besluit tot wijziging wordt genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt (artikel 5:139 lid 2 BW). Het besluit tot wijziging van de akte van splitsing van 12 oktober 2011 voldoet aan deze eisen. Artikel 5:140b lid 1 BW bepaalt dat op vordering van een eigenaar die niet voor het besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd, dit besluit bij rechterlijke uitspraak wordt vernietigd. [A] heeft niet voor wijziging gestemd, zodat hij bevoegd is een vordering tot vernietiging in te stellen. Artikel 5:140b lid 3 BW bepaalt dat de rechter de vordering kan afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.
4.2. [A] stelt dat hij als gevolg van het besluit tot wijziging van de akte van splitsing schade lijdt. Hij onderbouwt deze stelling als volgt:
i. volgens [A] is een formeel besluit tot wijziging van het huishoudelijk reglement uitgebleven, zodat door het besluit van 12 oktober 2012 het verbod op harde vloerbedekkingen is geschrapt, maar er (nog) geen nadere regeling in het huishoudelijk reglement - waar het nieuwe artikel 17 lid 5 van de akte van splitsing naar verwijst - in werking is getreden, zodat [A] nu met lege handen staat als hij zou moeten optreden tegen iemand die geluidsoverlast veroorzaakt,
ii. [A] vreest dat de regeling in het huishoudelijk reglement nietig is wegens strijd met artikel 44 lid 1 van het modelreglement, zodat iemand die geluidsoverlast veroorzaakt en op basis van het huishoudelijk reglement wordt aangesproken de nietigheid daarvan zou kunnen inroepen, en
iii. (voor het eerst ter comparitie naar voren gebracht) in de voorgestelde regeling in het huishoudelijk reglement wordt een norm van 10 dB als criterium gesteld, en dat is een minder strenge norm dan de 15 dB die wordt genoemd in het - zij het nietige - gedoogbeleid.
4.3. Ad i: [A] veronderstelt ten onrechte dat een formeel besluit tot wijziging van het huishoudelijk reglement is uitgebleven. Bij de vergadering van eigenaars van 8 juni 2011 is gestemd voor aanpassing van het huishoudelijk reglement. Het ging om een tweede vergadering, belegd nadat op de eerste onvoldoende stemmen vertegenwoordigd waren, en er was (ruim) sprake van een twee derde meerderheid, waarmee aan alle formele eisen (als gesteld in artikel 44 lid 2 van het modelreglement) voor een rechtsgeldig besluit tot wijziging van het huishoudelijk reglement is voldaan. Uit de context waarbinnen dit besluit is genomen, blijkt dat de wijziging in werking zal treden indien en op het moment dat de akte van splitsing wordt gewijzigd conform het eveneens op die vergadering behandelde voorstel. De beide wijzigingen zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de aanhef van (zie hiervoor onder 2.10) de notitie waarin de nieuwe teksten zijn opgenomen: “Wanneer er onvoldoende steun is voor de wijziging van de splitsingsakte, zal het huishoudelijk reglement ook niet worden gewijzigd. (Dat heeft dan geen zin).” Anders dan [A] meent, kan uit deze tekst niet worden afgeleid dat er nog (geen) besluit is genomen over wijziging van het huishoudelijk reglement. Tot die wijziging is reeds besloten, maar hij zou slechts worden doorgevoerd als ook zou zijn voldaan aan de - strengere - eisen tot wijziging van de akte van splitsing (met name: vier vijfde meerderheid van alle stemmen), waaraan op 8 juni 2011 nog niet was voldaan. De stelling van [A] dat op de vergadering van 8 juni 2011 slechts de concept-tekst van de nieuwe artikelen is goedgekeurd, en dat er een onderscheid moet worden gemaakt tussen het goedkeuren van de tekst van de wijziging en het goedkeuren van de wijziging zelf, snijdt geen hout. De rechtbank ziet ook niet in hoe [A] tijdens de termijn van beroep tegen het besluit tot wijziging van het huishoudelijk reglement (artikel 5:130 lid 2 BW) door deze notitie “op het verkeerde been” is gezet - nog los van het feit dat [A] zelf stelt dat deze notitie dateert van 15 juli 2011, dat wil zeggen kennelijk van na het verstrijken van deze termijn van beroep, en dat gesteld noch gebleken is op welke gronden het besluit voor vernietiging in aanmerking zou komen. Wat de advocaat van de VvE ten slotte in een brief van 14 februari 2012 aan de advocaat van [A] heeft geschreven, is niet relevant voor de duiding van het besluit van 8 juni 2011.
4.4. Ad ii: deze vrees is ongegrond. Als in het reglement van de akte van splitsing wordt bepaald dat harde vloerbedekking slechts is toegestaan indien deze voldoet aan de nader in het huishoudelijk reglement uitgewerkte voorwaarden, kan niemand in redelijkheid stellen dat de betreffende uitwerking in het huishoudelijk reglement nietig is omdat er in het reglement in de akte van splitsing al iets over harde vloerbedekking is bepaald. Deze situatie is een totaal andere dan die in de zaak bij Gerechtshof Amsterdam, waar de bepaling in het huishoudelijk reglement nietig werd geacht op grond van artikel 44 modelreglement, omdat als in de akte van splitsing een categorisch verbod op harde vloerbedekking is opgenomen, en in het huishoudelijk reglement een gedoogregeling voor harde vloerbedekking is opgenomen, natuurlijk wel sprake is van een bepaling in het huishoudelijk reglement die in strijd is met het modelreglement.
4.5. Ad iii: de schade die [A] stelt te lijden, is geen gevolg van de wijziging van de akte van splitsing, maar van de wijze waarop een en ander nader is uitgewerkt in het huishoudelijk reglement. Daarmee is geen sprake van schade als bedoeld in artikel 5:140b lid 3 BW, of anders gezegd: gesteld noch gebleken is dat [A] schade lijdt doordat het verbod op harde vloerbedekking wordt vervangen door een bepaling dat harde vloerbedekking is toegestaan mits is voldaan aan nader in het huishoudelijk reglement uit te werken normen. Indien de rechtbank bij de vraag of [A] schade lijdt als gevolg van de wijziging van de akte van splitsing zou meewegen hoe een en ander in het huishoudelijk reglement is uitgewerkt, zou overigens evenmin zijn gebleken dat [A] schade lijdt. [A] heeft op geen enkele wijze onderbouwd dat de norm (isolerende werking van minimaal Ico +10dB) geen afdoende bescherming biedt tegen geluidsoverlast. Uit het enkele feit dat in het nietige gedoogbeleid een geluidsisolerende verbetering van minimaal 15 dB wordt genoemd, volgt niet dat de norm van 10 dB niet voldoet.
4.6. Nu [A] geen schade heeft geleden als gevolg van de wijziging van de akte van splitsing, volgt uit artikel 5:140b lid 3 BW dat de rechtbank zijn primaire vordering kan afwijzen. Het ligt voor de hand dat de rechter, indien de eigenaar die vernietiging vordert geen schade lijdt, de vordering afwijst (kamerstukken 2002-2003, 28 614, nr. 3, blz. 11), en in dit geval zal de rechtbank dat ook doen. Zij hecht er daarbij belang aan dat [A] onweersproken laat dat ruim 80% van de eigenaars - waaronder [A] zelf - houten vloeren heeft, dat een verbod op harde vloerbedekkingen niet meer van deze tijd is omdat bijna niemand met een koopappartement tapijt wil, dat geen enkel gebouw met koopappartementen in de buurt een dergelijk verbod kent, en dat het verbod ertoe leidt dat - zeker in de huidige markt - eigenaars met verkoopplannen schade lijden, omdat het verbod kopers afschrikt. De VvE heeft met de wijziging van de akte van splitsing en het huishoudelijk reglement nu juist deze problemen uit de wereld willen helpen.
4.7. Aan zijn subsidiaire vordering legt [A] ten grondslag dat het besluit tot wijziging van de akte van splitsing ex artikel 2:14 BW nietig is omdat:
i. een regeling van het onderwerp harde vloerbedekking in het huishoudelijk reglement afstuit op het bepaalde in artikel 44 modelreglement, te weten dat een nadere regeling in het huishoudelijk reglement slechts kan plaatsvinden voor zover het betreffende onderwerp niet reeds in de akte van splitsing is geregeld, en aangezien het onderwerp harde vloerbedekking reeds in de akte van splitsing is geregeld, ook artikel 44 modelreglement gewijzigd zal moeten worden wil een nadere regeling van dit onderwerp zijn plaats kunnen vinden in het huishoudelijk reglement,
ii. nu de voor de goedkeuring van de wijziging van de akte van splitsing benodigde stemmen zijn verkregen door verzameling van de op 21 juli 2011 verzonden volmachten, feitelijk sprake is geweest van een voorstel waarmee schriftelijk is ingestemd, en dat in strijd is met artikel 37 lid 4 van het modelreglement, en
iii. de volgens artikel 5:139 lid 2 jo. 2:42 lid 2 BW verplichte terinzagelegging van een afschrift van het voorstel, waarin de voorgedragen wijziging woordelijk is opgenomen, niet heeft plaatsgevonden, en er geen afschrift van het voorstel bij de oproeping voor de vergadering van 12 oktober 2011 was gevoegd.
4.8. Ad i: de argumentatie van [A] stuit af op wat hiervoor onder 4.4 al is overwogen.
4.9. Ad ii: ook deze argumentatie snijdt geen hout. Ook al zijn de meeste of alle van de voor de wijziging van de akte van splitsing benodigde stemmen verkregen door middel van de door het bestuur verspreide volmachten, het blijft gaan om een volmacht om in de vergadering van eigenaars een stem (voor wijziging) uit te brengen, en er heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden, waarvoor alle eigenaars rechtsgeldig zijn opgeroepen, en eigenaars die tegen de wijziging waren, tegen konden stemmen, dan wel anderen konden machtigen tegen te stemmen.
4.10. Ad iii: ter comparitie is door de VvE gemotiveerd betwist dat de verplichte terinzagelegging niet zou zijn nageleefd, terwijl [A] deze stelling niet nader heeft onderbouwd, zodat niet is komen vast te staan dat aan dit vereiste niet is voldaan. Dat in de oproeping voor de vergadering van 12 oktober 2011 de (wel in de oproeping voor de vergaderingen van 25 mei en 8 juni 2011, in de nadien verzonden notitie en de brief van 21 juli 2011 opgenomen) tekst van de wijziging niet was opgenomen, doet niet ter zake, nu in die oproeping wel is vermeld dat het (enige) agendapunt is wijziging van de akte van splitsing, en meer eist artikel 2:42 lid 1 BW niet.
4.11. Nu de daarvoor aangevoerde argumentatie faalt, moet ook de subsidiaire vordering worden afgewezen.
4.12. [A] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding. Deze worden tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 904,- (twee punten, tarief II) aan salaris advocaat en € 575,- aan griffierecht.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [A] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 1.479,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.A.J. Purcell en in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2012.?