Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM
Kenmerk : CV 11-20204
Datum : 11 juni 2011
438
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
1. eiser A
2. eiser B
3. eiser C
4. eiser D
5. eiser E
6. eiser F
7. eiser G
8. eiser H
en
9. eiser I
allen wonende te Amsterdam
eisers
nader te noemen de huurders
gemachtigde: mr. J.A. Tuinman en mr. T.Q de Booys
t e g e n:
de stichting STICHTING YMERE
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen Ymere
gemachtigde: mr. G.S. Geurts
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
-de dagvaarding van 30 mei 2011 inhoudende de vordering van de huurders, met producties;
-de conclusie van antwoord van Ymere met producties.
Vervolgens is bij tussenvonnis van 12 september 2011 een comparitie van partijen bepaald. Deze is op 9 november 2011 gehouden. Tegelijkertijd heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden van de procedures met rolnummers CV 11-20090, CV 11-20091, CV 11-20211, CV 11-20215, CV 11-11433 en CV 11-11650 waarin andere huurders van woningen in hetzelfde complex op basis van gelijkluidende feiten en stellingen gelijkluidende vorderingen hebben ingesteld tegen hun verhuurders, zijnde Stichting Ymere en Stichting Eigen Haard. Voorafgaande aan de comparitie hebben de huurders nog stukken in het geding gebracht. De gemachtigden van de huurders zijn verschenen en voorts (van de eisers in de onderhavige procedure) [naam]. Ymere en Eigen Haard zijn verschenen bij [naam], projectmanager voor Ymere en Eigen Haard), [naam] (adviseur woonbeleid Eigen Haard), [naam] (juridisch adviseur Ymere) en [naam] (bedrijfsjurist Eigen Haard) en hun gemachtigden.
Vervolgens hebben beide partijen nog een Akte voor plaatsopneming ingediend, met producties.
Daarna is een gerechtelijke plaatsopneming bepaald. Deze heeft plaats gevonden op 7 maart 2011 waarbij het complex is opgenomen. Aan de zijde van de huurders was daarbij aanwezig [naam] (voorzitter van de bewonersvereniging, vergezeld door mr. T.Q. de Booys als gemachtigde. Aan de zijde van Ymere en Eigen Haard waren daarbij aanwezig [naam], [naam], [naam], [naam] en [naam] evenals de personen aan de zijde van de corporaties verschenen bij de comparitie als hierboven vermeld. Van de plaatsopneming is proces-verbaal opgemaakt dat aan de gedingstukken is toegevoegd.
Vervolgens zijn nog ingediend:
-de akte na plaatsopneming van de huurders met producties;
-de antwoordakte na plaatsopneming van Ymere.
Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1.Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1.De huurders huren ieder voor zich van Ymere een zelfstandige woning gelegen in het complex Het Breed in Amsterdam Noord, bestaande uit ruim 1150 flatwoningen en daarnaast ook atelierwoningen en bedrijfsruimten. Het complex bestaat uit een aantal blokken aangeduid met de letters A tot en met M, welke voor een deel in eigendom zijn van Ymere en voor het andere deel van Eigen Haard. Het complex dateert van eind jaren zestig en wordt gekenmerkt door een speciale architectuur, onder meer tot uiting komend door de overdekte galerijen en arcades (benedenstraten en bovenstraten) en luchtbruggen waarmee de woningen c.q. de blokken met elkaar zijn verbonden.
1.2.In 2004 is een samenwerkingsovereenkomst tot stand gekomen tussen Ymere en Eigen Haard (waarmee hierna voor zover nodig ook hun rechtsvoorgangers worden bedoeld) en de Bewonersvereniging Het Breed (hierna: de Bewonersvereniging), gericht op verbetering van het complex.
1.3.Ymere en Eigen Haard hebben in 2005 een voorstel tot verbetering voorgelegd aan de Bewonersvereniging en aan alle huurders, dat zij vervolgens heeft ingetrokken omdat slechts 30% van de huurders daarmee instemde.
1.4.Een nieuw verbeterplan is in 2006 aan alle huurders voorgelegd (volgens Ymere was de meerderheid van de huurders daarmee akkoord) en met de uitvoering daarvan is in 2008 begonnen, maar die uitvoering is in verband met daarbij ondervonden problemen gestaakt, althans opgeschort.
1.5.In mei 2009 hebben Ymere en Eigen Haard de huurders geïnformeerd dat zij voornemens waren een aangepast verbeterplan uit te voeren.
1.6.Bij dagvaarding van 8 september 2009 heeft Ymere van een aantal huurders van woningen in het complex in kort geding gevorderd dat deze medewerking verleenden aan de verbeterwerkzaamheden, daarbij stellende dat er sprake was van (ook) dringende werkzaamheden, in elk geval niet van renovatie. Bij vonnis d.d. 24 september 2009 heeft de kantonrechter die vordering afgewezen, daarbij onder meer overwegend dat er sprake was van een renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro, dat niet gebleken was dat 70% of meer van de huurders had ingestemd met het voorstel van Ymere en dat evenmin voldoende aannemelijk was dat de bodemrechter zou oordelen dat er sprake was van een redelijk voorstel.
1.7.Daarna heeft overleg plaats gevonden tussen Ymere en Eigen Haard enerzijds en de Bewonersvereniging anderzijds, zonder dat dit vooralsnog tot overeenstemming heeft geleid.
1.8.Eind maart 2010 hebben Ymere en Eigen Haard aan alle huurders een gewijzigd verbeterplan voorgesteld, waarna 48% van de huurders daarmee heeft ingestemd.
1.9.In november en december 2010 en januari 2011 hebben Ymere en Eigen Haard huisbezoeken afgelegd bij individuele huurders die niet hadden ingestemd met het laatstbedoelde voorstel teneinde een nadere toelichting te geven, alsnog om medewerking te verzoeken en eventuele gebreken op te nemen.
1.10.Bij brief van 24 november 2010 heeft de Bewonersvereniging haar leden opgeroepen geen medewerking te verlenen aan de hiervoor bedoelde huisbezoeken en/of het verbeterplan.
1.11.In elk geval in augustus 2011 hadden meer dan 70% van alle huurders ingestemd met de uitvoering van het laatstbedoeld verbeterplan.
1.12.Vanaf 2008 zijn reeds diverse werkzaamheden uitgevoerd aan (met name) sommige algemene voorzieningen van het complex.
1.13.Bij dagvaarding van 1 juni 2010 heeft de Bewonersvereniging vorderingen (als bedoeld in artikel 3:305a BW) ingesteld tegen Ymere en Eigen Haard, gericht op (na eiswijziging) het verkrijgen van een verklaring voor recht dat er sprake is van een gebrek in de door de leden van de Bewonersvereniging gehuurde woningen, welk gebrek het huurgenot vermindert en in de weg staat aan een huurverhoging, en voorts dat Ymere en Eigen Haard in verzuim zijn bij de uitvoering van groot onderhoud en dat zij zich niet mogen beroepen op de vervaltermijn van artikel 7:257 BW Pro. Bij vonnis d.d. 19 mei 2011 heeft de kantonrechter te Amsterdam de Bewonersvereniging niet ontvankelijk verklaard in haar vordering omdat – kort gezegd – daarop niet kan worden beslist zonder de individuele omstandigheden van de betreffende huurders in de beoordeling te betrekken.
Vordering en verweer
2.De huurders vorderen om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de door ieder van hen verschuldigde huurprijs als vermeld in de dagvaarding te verminderen met een percentage dat evenredig is aan de vermindering van hun huurgenot als gevolg van gebreken, zijnde 40%, ingaande op 1 januari 2009, althans vanaf een in goede justitie nader te bepalen datum. Daaraan leggen de huurders ten grondslag dat het gehuurde, althans het complex, met name door het langdurig achterwege blijven van herstelwerkzaamheden en renovatie, gebreken vertoont als vermeld in de dagvaarding en andere door de huurders ingediende processtukken, die het huurgenot aanmerkelijk schaden. Verschillende andere huurders hebben uitspraken gekregen waarbij de huurprijs reeds aanzienlijk is verlaagd wegens gebreken. Dat Ymere de huurprijs jaarlijks indexeert is onredelijk. Volgens de huurders waren die gebreken al in 2004 bekend maar zijn zij sindsdien niet, althans onvoldoende verholpen omdat Ymere het herstel gelijk met de renovatie wilde uitvoeren. Het feit dat een aantal huurders inhoudelijke bezwaren hebben tegen het renovatievoorstel ontslaat Ymere niet van haar verplichting om tijdig periodiek onderhoud te doen en gebreken te herstellen. Artikel 7:257 BW Pro heeft een bewijsrechtelijke achtergrond. Gelet op op de hierboven omschreven feiten en omstandigheden en in het bijzonder de wetenschap van Ymere en Eigen Haard en hun toezeggingen tot herstel, dient die termijn van artikel 7:257 BW Pro te worden verlengd tot 1 januari 2009, althans is een beroep van Ymere en Eigen Haard op die termijn onaanvaardbaar, aldus – steeds – de huurders.
3.Ymere verweert zich tegen deze vordering en voert aan dat er geen sprake is van gebreken die een huurprijsverlaging rechtvaardigen. Voor zover er sprake was van onderhoudsklachten in de individuele woningen zijn deze bij huisbezoeken geïnventariseerd en daarna verholpen. Diverse voorzieningen in het complex zijn reeds, althans worden vernieuwd, maar van Ymere kan niet worden verlangd dat zij ad hoc werkzaamheden uitvoert die vanuit technisch en financieel oogpunt projectmatig moeten worden aangepakt. Dat nog niet alle voorgenomen werkzaamheden zijn uitgevoerd is toe te rekenen aan de tegenwerking van (ook) de eisers, daarom is er geen sprake van een gebrek, althans is de vordering gericht op huurverlaging in strijd met maatstaven van redelijkheid en billijkheid. In elk geval is er volgens Ymere geen sprake van een substantiële vermindering van het huurgenot. Ymere betwist dat de huurprijs van verschillende huurders wegens gebreken is verlaagd, nu door de huurders slechts één uitspraak van de huurcommissie wordt overgelegd waar dat uit blijkt en Ymere een uitspraak van de huurcommissie met een tegenovergestelde beslissing heeft overgelegd. Dat de huurprijs bij huurders (waarbij de huurprijs niet is verlaagd wegens gebreken) jaarlijks wordt geïndexeerd is niet relevant. Op grond van de vervaltermijn van artikel 7:257 BW Pro kan een eventuele huurverlaging pas plaatsvinden met ingang van december 2010, aldus Ymere.
4.Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.
Beoordeling
Artikel 7:257
5.Partijen verschillen niet van mening over het feit dat – indien aan de voorwaarden daarvoor is voldaan – een vordering tot huurverlaging wegens gebreken toewijsbaar kan zijn, maar wel over de vraag vanaf welk moment een huurverlaging toewijsbaar kan zijn.
6.Artikel 7:257 (leden 1 en 3) BW bepaalt dat geen huurvermindering kan worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaande aan het instellen van de vordering. Uit de wetsgeschiedenis kan worden afgeleid dat de strekking van deze bepalingen is duidelijkheid te verschaffen en te voorkomen dat de vordering aan teveel betaalde huur ‘te hoog’ kan oplopen. Anders dan de huurders stellen heeft deze termijn niet een bewijsrechtelijke achtergrond, maar was het de bedoeling van de wetgever om de financiële risico’s aan de zijde van de verhuurder te beperken, die betrekking hebben op perioden in het verleden waarin de huurder (nog) geen verzoek bij de huurcommissie of vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld. In de literatuur en jurisprudentie wordt deze termijn van zes maanden aangemerkt als een vervaltermijn. Deze dient (zonodig) ook ambtshalve (zonder beroep van de verhuurder daarop) te worden toegepast.
7.Toepassing van artikel 7:257 BW Pro leidt tot de conclusie dat een vordering tot huurverlaging slechts toewijsbaar kan zijn vanaf een datum gelegen zes maanden voor het betekenen van de dagvaarding op 30 mei 2011, uit praktische overwegingen te stellen op 1 december 2010.
8.De huurders hebben gesteld dat toepassing van artikel 7:257 BW Pro achterwege dient te blijven omdat Ymere al jarenlang op de hoogte is van de gebreken, dat het herstel daarvan ook volgens de eigen stellingen van Ymere dringend is en dat dit herstel door Ymere al jarenlang in het directe vooruitzicht wordt gesteld, zonder dat zij zich aan deze belofte houdt. Toepassing van de vervaltermijn zou er toe leiden dat het door de huurders betrachte geduld wordt afgestraft, aldus de huurders.
9.Gesteld noch gebleken is dat Ymere iets heeft gedaan of nagelaten waardoor het voor de huurders redelijkerwijs niet mogelijk was of niet voor de hand lag om eerder een vordering tot huurverlaging in te stellen. Voor zover de huurders verwijzen naar mededelingen van Ymere gericht op het verrichten van herstelwerkzaamheden, is van belang dat deze steeds werden gedaan in het kader van een projectmatig verbeterplan, dat betrekking had op het gehele project. Niet gebleken is dat Ymere vóór 1 december 2010 concrete en onvoorwaardelijke voorstellen of toezeggingen tot het verrichten van herstelwerkzaamheden aan de woningen van de huurders heeft gedaan en deze niet is nagekomen. Vast staat dat de opeenvolgende plannen tot projectmatige verbetering van het project niet dan wel moeizaam tot uitvoering kwamen. Dit had alles te maken met het feit dat tussen de verhuurder(s) enerzijds en (tenminste 70% van) de huurders van het complex anderzijds lange tijd geen overeenstemming kon worden bereikt over de inhoud van de plannen. Dit laatste moet de huurders bekend zijn geweest. Op grond waarvan zij er onder die omstandigheden in de betreffende periode op hadden mogen vertrouwen dat de gebreken desondanks op korte termijn zouden worden opgeheven, hebben de huurders niet nader onderbouwd. Gelet op het voorgaande kan er niet van worden uitgegaan dat de huurders in de periode vóór 1 december 2010 door toedoen van de huurders een gerechtvaardigd vertrouwen hebben kunnen hebben dat de gebreken op korte termijn zouden worden opgeheven.
10.Dat de Bewonersvereniging vorderingen met eenzelfde strekking heeft ingesteld in de onder 1.13 bedoelde procedure doet aan het voorgaande niet af, reeds omdat de huurders (eisers in deze procedure) geen partij waren bij die procedure en die procedure evenmin in de weg stond aan het aanhangig maken van vorderingen tot huurverlaging door individuele huurders, waardoor Ymere bekend zou zijn geweest met de financiële omvang van de betreffende vorderingen.
11.Uit het voorgaande volgt dat er geen gronden zijn te concluderen dat toepassing van de vervaltermijn van artikel 7:257 BW Pro naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Toerekening uitstel herstelwerkzaamheden
12.Ymere heeft aangevoerd dat zij (ook op 1 december 2010) reeds veel herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd, maar dat het feit dat deze nog niet zijn voltooid is toe te rekenen aan de weigering van de huurders en de Bewonersvereniging om medewerking te verlenen aan de uitvoering van de verbeterplannen. Daarom is er geen sprake van een gebrek, althans is de vordering gericht op huurverlaging in strijd met maatstaven van redelijkheid en billijkheid, aldus Ymere.
13.Naar aanleiding hiervan wordt met de huurders geoordeeld dat het hen vrij staat om niet akkoord te gaan met een voorstel tot renovatie van de zijde van Ymere, zoals het Ymere vervolgens vrijstaat om de redelijkheid van dat voorstel te laten toetsen door de kantonrechter en om – indien het voorstel redelijk wordt geacht – medewerking daaraan eventueel af te dwingen. Dat Ymere tot 2011 geen voorstellen heeft gedaan waarmee tenminste 70% van de huurders van het complex akkoord konden gaan of die door de kantonrechter als redelijk zijn beoordeeld, kan zij niet aan de huurders tegenwerpen. Niet gebleken is dat de huurders (eisers) desgevraagd geen medewerking zouden hebben verleend aan de uitvoering van concrete werkzaamheden. Hetgeen Ymere heeft opgemerkt over de houding van de Bewonersvereniging kan zij niet tegenwerpen aan de onderhavige individuele huurders, nu gesteld nog gebleken is dat zij daarmee kunnen worden vereenzelvigd of dat de gewraakte uitlatingen namens hen persoonlijk werden gedaan.
14.Ook indien er van uit wordt gegaan dat de (nog niet verrichte) herstelwerkzaamheden uit technisch en financieel oogpunt slechts projectmatig en tegelijk met de algehele renovatie kunnen worden uitgevoerd, doet dat niet af aan een aanspraak op huurverlaging zolang er daardoor sprake is van een gebrek dat het huurgenot noemenswaardig vermindert (en ook aan de overige voorwaarden daarvoor is voldaan). Aan een partiële ontbinding als bedoeld in artikel 7:207 BW Pro staat niet in de weg dat het gebrek niet aan de verhuurder zou kunnen worden toegerekend of dat het herstel daarvan redelijkerwijs (nog) niet van de verhuurder zou kunnen worden verlangd.
15.Uit het voorgaande volgt dat het handelen of nalaten van de huurders geen reden vormt om hun aanspraken als gevolg van een (eventueel) gebrek te beperken.
Gebreken algemeen
16.Dit betekent dat moet worden beoordeeld of er op en na 1 december 2010 sprake was van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro dat het huurgenot zodanig verminderde dat dit een vermindering van de te betalen huurprijs rechtvaardigt.
17.De gebreken die door de huurders aan hun vordering ten grondslag zijn gelegd betreffen met name de volgende algemene aspecten van het complex, waarvan de eerste vier en de laatste van invloed zijn op het huurgenot dat in de woning zelf wordt ondervonden en de overige betrekking hebben op de (staat van de) algemene ruimten:
A. Ontbreken isolatie van de puien en onderruimtes op de begane grond;
B. Te hoge verwarmingskosten;
C. Onvoldoende ventilatie;
D. Warmwatervoorziening;
E. Bestrating;
F. Trappenhuizen en loopbruggen;
G. Plafondafdekking en verlichting van de boven- en benedenstraten;
H. Liften;
I. Vervuiling;
J. Gebreken van immateriële aard.
18.Hierna zal eerst een overzicht worden gegeven van de algemene stellingen van partijen met betrekking tot bovengenoemde aspecten. Daarna zal worden beoordeeld of deze aspecten op en na 1 december 2010 kwalificeren als een gebrek. Vervolgens zal worden beoordeeld of, indien een gebrek aanwezig wordt geacht, de invloed daarvan op het huurgenot van de huurders zodanig is dat dit een huurverlaging rechtvaardigt. In verband met de overzichtelijkheid en gelet op de identieke stellingen van partijen in de zeven samenhangende procedures tussen verschillende huurders enerzijds en de corporaties anderzijds, zullen die beoordelingen een algemeen en voor alle zaken gelijkluidend karakter hebben. Tenslotte zal, op grond van de hiervoor bedoelde overwegingen, per individuele eiser in de onderhavige procedure worden beoordeeld in welke mate en in welke periode sprake is geweest van een zodanige vermindering van het huurgenot dat een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is en – zo ja – in welke mate dat het geval is.
Ad A: Ontbreken isolatie c.a.
19.Standpunt huurders:
Bij alle woningen zijn de puien versleten (met uitzondering van die van [eiser F] bij wie de pui in 2008 is vervangen). Daardoor functioneert het hang- en sluitwerk slecht. Daardoor werken de sluitrubbers van de schuiframen niet meer. Ook is de afdekking van de pui versleten. Daardoor is het tochtig in de woningen en lekt warme uit de woning naar buiten (zogenoemde koudebruggen), hetgeen een verminderd woongenot oplevert. De versleten puien zorgen niet alleen voor problemen met warmte-isolatie, maar ook voor een gebrekkige geluidsisolatie. De puien worden vervangen bij de renovatie. Onder de woningen op de begane grond (ook die van [eiser F]) is een kruipruimte aanwezig. Deze onderruimte is niet geïsoleerd, waardoor warmte uit de woning gebruikt wordt om deze ruimte te verwarmen. Voor de bewoners die op de begane grond wonen levert dit een aanvullende vermindering van het woongenot op. Pas na de renovatie zal dit gebrek (merendeels) zijn verholpen.
20.Standpunt Ymere:
De rubbers voor de schuiframen zijn weliswaar niet meer te koop maar de schuiframen zijn waar nodig en gemeld opgelapt zodanig dat zij functioneren. Voor zover dat niet helemaal het geval is levert dat zeer beperkte defect geen gebrek op, althans geen gebrek dat een huurverlaging rechtvaardigt. Ander hang- of sluitwerk is er niet. Volgens Ymere is tijdens de bezichtiging gebleken dat de ramen in de bezochte woningen goed functioneerden. Ymere betwist het bestaan van een gebrek aan de kruipruimten en ook dat de puien zijn versleten. Ymere betwist voorts dat het ontbreken van isolatie een gebrek vormt.
Ad B: Hoge verwarmingskosten
21.Standpunt huurders:
Door de versleten puien en overigens slechte isolatie, het gedateerde cv-systeem (waarbij ook individuele energiemeters ontbreken, zodat er zich een freeridersprobleem voordoet) en de aanwezigheid van enkel glas zijn de stookkosten van de woning ongeveer twee keer zo hoog als bij een vergelijkbare, goed onderhouden woning. De huurders verwijzen daarbij naar de door hen overgelegde Projectfolder 2005, afkomstig van (ook) Ymere en naar een in opdracht van Ymere opgesteld rapport van een ingenieursbureau. Uit die Projectfolder volgt tevens dat dit in gelijke mate bij alle woningen speelt. Deze hoge strookkosten door een sterk verouderde centrale verwarming zijn op zichzelf ook een gebrek in de zin van art. 7 : 204 lid 2 BW. De gevolgen daarvan worden versterkt doordat de woning ook anderszins slecht geïsoleerd is, bijvoorbeeld door het ontbreken van dubbel glas. De bewoners lijden hierdoor schade. Daarnaast levert het voortduren van de situatie substantieel verminderd huurgenot op. De corporaties stellen al sinds 2001 opheffing van deze gebreken in het vooruitzicht. Dit heeft gerechtvaardigde verwachtingen bij de bewoners gewekt die niet door de corporaties waargemaakt worden. De teleurstelling is een immaterieel gebrek die het woongenot van eisers aantast
22.Standpunt Ymere:
Ymere betwist dat hoge stookkosten een gebrek vormen, reeds omdat de huurders hun individuele stookkosten niet inzichtelijk hebben gemaakt. Uit het enkele feit dat na de renovatie de stookkosten lager zullen zijn volgt nog niet dat deze thans dermate hoog zijn dat zij een gebrek opleveren. Voorts wijst Ymere er op dat de stookkosten in de afgelopen jaren reeds zijn verlaagd door het vervangen van de ketel(huizen) en het transportsysteem. Bij de renovatie zullen ook de transportsystemen in de individuele woningen worden vervangen.
Ad C: Onvoldoende ventilatie
23.Standpunt huurders:
Er is sprake van onvoldoende ventilatie in de woningen, veroorzaakt doordat zowel de ventilatoren op het dak niet werken als de ventilatieroosters onvoldoende functioneren. Daarnaast moeten de (binnen)deuren van de woningen aangepast worden voor een goed functioneren van het systeem. De gebreken in de ventilatie zijn vooral merkbaar op de wc, in de keuken en in de badkamer, waar zij een substantieel verminderd woongenot veroorzaken: luchtjes en waterdampen blijven hangen en schimmelvorming ligt permanent op de loer. Volgens de huurders heeft Ymere de aanwezigheid van deze gebreken in alle woningen bij antwoord erkend. Ymere heeft alleen de binnendeuren aangepast bij huurders die huurprijsvermindering hebben gevorderd of nadat schimmelvorming was opgetreden, bij de overige huurders gebeurt dit pas tijdens de renovatie.
24.Standpunt Ymere:
Ymere betwist te hebben erkend dat het ventilatiesysteem in de woning gebrekkig is. Dit kan in elk geval niet worden afgeleid uit het feit dat de ventilatoren zijn vernieuwd, dit betrof slechts een energetische maatregel. De ventilatoren op de daken zijn reeds vernieuwd en werken naar behoren. Voor een goed functioneren van het ventilatiesysteem is van belang dat de binnendeuren zijn ingekort. Dit is bij alle eisers gebeurd. Niet alle (overige) huurders hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid om hun deuren in te laten korten. Tijdens de plaatsopneming zijn op dit punt geen problemen geconstateerd en niet is komen vast te staan dat dit probleem zich in andere woningen voordoet.
Ad D: Warmwatervoorziening
25.Standpunt huurders
In de blokken F tot en met M zijn de transportleidingen voor warmwater in de zomer van 2008 en 2009 vervangen in het kader van het plaatsen van de nieuwe collectieve stookinstallaties. De diameter van de nieuwe leidingen is niet geschikt voor de bestaande ketelhuizen waarop de warmwaterleidingen op dit moment nog zijn aangesloten. Doordat de maximale waterafname van de woningen niet geregeld kan worden, ontstaan er drukverschillen in de warmwatertoevoer van de woningen in blokken F tot en met M, met name als veel bewoners tegelijk warm water afnemen. Deze drukverschillen leveren een substantieel verminderd woongenot op omdat bijvoorbeeld tijdens het douchen de temperatuur van het water plotseling sterk kan omslaan. Het bestaan van deze gebreken in deze woningen is door de corporaties in hun conclusie van antwoord uitdrukkelijk erkend, aldus de huurders.
26.Standpunt Ymere:
De nieuwe leidingen zijn afgestemd op de nieuwe ketels. De leidingen in de woningen zelf konden nog niet worden vervangen. Als gevolg daarvan treden soms drukverschillen op. Dit betreft een tijdelijke situatie die bij de renovatie zal worden verholpen.
Ad E: Problemen met de bestrating
27.Standpunt huurders:
Door slijtage is de bestrating glad. Deze moet worden opgeruwd. Dit zal plaatsvinden bij de renovatie door het aanbrengen van een nieuwe stroeve deklaag. De huurders verwijzen naar het Renovatieplan 2010. Met name mensen die slecht ter been zijn ondervinden onderlast van de gladheid en hebben een hoog risico uit te glijden
28.Standpunt Ymere:
Dit probleem betreft met name de overdekte arcades. Bij regenval kan de vloer daarvan wat nat worden. Dit probleem wordt met de renovatie verholpen.
Ad F: Trappenhuizen en loopbruggen
29.Standpunt huurders:
De trappenhuizen en loopbruggen zijn zwaar vervallen. Dit geeft een troosteloze aanblik en veroorzaakt een onveilig gevoel bij de bewoners. De huurders verwijzen naar de door hen overgelegde Projectfolder 2005, afkomstig van (ook) Ymere en naar de door Ymere overgelegde Nieuwsbrief d.d. 17 november 2010. Dit betreft een gebrek dat de sociale veiligheid en het woongenot van de huurders vermindert. Volgens de huurders geldt dit ook voor de bewoners van de benedenwoningen nu ook zij gebruik maken van de doorgangen van de trappenhuizen om hun woningen te bereiken. Daarnaast bezoeken zij ook buurtgenoten en voorzieningen die aan de bovenstraten zijn gelegen.
30.Standpunt Ymere:
De trappenhuizen en loopbruggen zijn niet zo vervallen als de huurders het doen voorkomen, alleen het schilderwerk ziet er niet goed uit. De bewoners van benedenwoningen maken echter geen gebruik van de trappenhuizen, liften en loopbruggen zodat de staat van die ruimten voor hen geen verminderd huurgenot kan opleveren.
Ad G: Plafondafdekking en verlichting van de boven- en benedenstraten
31.Standpunt huurders:
De plafondafdekking van de straten en de daaraan bevestigde verlichting zijn versleten en aan vervanging toe. De huidige staat geeft een troosteloze aanblik en geeft in het donker een onveilig gevoel. De huurders verwijzen naar de Nieuwsbrief van november 2001 en de Projectfolder 2005. Bij de vervanging van de centrale watertransportleidingen in de zomer van 2008 en 2009 bij de bovenstraat van blokken F tot en met M zijn de plafonds daarvan geheel verwijderd. Dit had tot gevolg dat de waterleidingen in de winter van 2010 bevroren. Vanaf begin 2011 zijn nieuwe plafonds aangebracht, waarbij tevens de verlichting is vervangen. Sinds de oplevering in zomer 2011 is dit gebrek bij de bovenstraat in de blokken F tot en met M verholpen. Voor de overige straten geldt dat dit gebrek bij de renovatie wordt aangepakt. Uit dit feit en uit het feit dat de verlichting (deels) al vóór de renovatie is aangepakt volgt reeds dat er sprake is, althans was, van een gebrek.
32.Standpunt Ymere:
De plafonds zijn niet versleten en alle verlichting van de arcades en galerijen functioneert. De plafonds in de blokken F t/m M zijn in de zomer van 2011 vervangen, waarbij de verlichting is vernieuwd. Bij de overige blokken wordt dit uitgevoerd tijdens de renovatie.
Ad F: Problemen met de liften.
33.Standpunt huurders:
De liften zijn (althans waren) oud en onbetrouwbaar. Hierdoor zijn zij regelmatig langdurig buiten gebruik (geweest). Naast het feit dat een niet functionerende lift een gebrek oplevert elke keer wanneer deze niet werkt, levert de voortdurende onbetrouwbaarheid op zich eveneens een gebrek op. Op dit moment zijn de corporaties bezig met de uitvoering van een vernieuwings- en vervangingsprogramma van de liften, omdat de liften in een dergelijke staat zijn dat niet meer op de renovatie gewacht kan worden. Planning is dat de liften in de periode september 2011 tot en met mei 2012 allemaal vervangen worden. Zij verwijzen naar een (door Ymere verstrekt) overzicht van het aantal liften per blok en de vervanging daarvan. Voorts verwijzen de huurders naar de bevindingen bij de plaatsopneming.
34.Standpunt verhuurders:
De liften worden vanaf 5 september 2011 vervangen, volgens de planning zal de laatste in mei 2012 zijn vervangen. Voor zover de nieuwe liften storingen geven wordt dat veroorzaakt door vandalisme. Daaraan zal met de renovatie een einde komen door afsluiting van de toegang tot de liften voor onbevoegden.
Ad I: Vervuiling van de woonomgeving.
35.Standpunt huurders:
De woonomgeving, waarvoor de corporaties verantwoordelijk zijn, is permanent vervuild en verkeert door het vele vandalisme in een armoedige staat. De huurders verwijzen daarbij naar hetgeen door de corporaties zelf naar voren is gebracht in een procedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Pas bij de renovatie wordt daarvoor een oplossing gevonden door het afsluiten van de bovenstraten. De huurders verwijzen ook naar de Nieuwsbrief d.d. 17 november 2010. De permanente aanwezigheid van vervuiling levert een substantieel verminderd woongenot op. Bewoners komen niet meer graag buiten en durven geen bezoek meer uit te nodigen, aldus de huurders.
36.Standpunt Ymere:
Het beheer van de openbare ruimte is een verantwoordelijkheid van de gemeente, het onderhouden van de arcaden en galerijen is een verantwoordelijkheid van de corporaties. Door het open karakter van deze ruimten is de kans op vervuiling groter zonder dat de corporaties daar invloed op kunnen uitoefenen. Nadat deze ruimten met de renovatie worden afgesloten kunnen de corporaties dit beter beheersen.
Ad J: Gebreken van immateriële aard
37.Standpunt huurders:
De huurders hebben hun verwachtingen en plannen (voor bijvoorbeeld het eigen onderhoud en de inrichting van de woning) aangepast aan de voortdurende toezeggingen van de corporaties om snel met de renovatie van start te gaan. Als gevolg van het niet nakomen van die toezeggingen hebben de huurders al tien jaar geen verbeteringen aan hun woning(inrichting) doorgevoerd. De hinder die zij in verband hiermee ondervinden levert een gebrek op van immateriële aard.
38.Standpunt verhuurders:
Niet duidelijk is wat de huurders exact bedoelen met immateriële gebreken. Het niet nakomen van een toezegging, als dat al is gebeurd, levert geen gebrek op, althans geen gebrek dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Ymere verwijst naar haar stellingen inhoudende dat het feit dat de renovatieplannen niet voortvarend konden worden uitgevoerd niet ligt aan gebrek aan daadkracht aan de zijde van de corporaties, maar aan het verzet daartegen van de zijde van de Bewonersvereniging en de huurders, waarbij tevens van belang is dat er nog een aantal individuele procedures aanhangig zijn tussen de corporaties en de huurders waarin de redelijkheid van de renovatievoorstellen wordt getoetst.
Cumulatie van buiten de woningen gelegen problemen
39.In het algemeen hebben de huurders nog gesteld dat er sprake is van een cumulatie van gebreken en dat de gebreken ook in samenhang moeten worden bezien. Juist die cumulatie rechtvaardigt een zekere mate van objectivering ten aanzien van de situatie per individuele huurder, omdat waar het ene gebrek (bijvoorbeeld de staat van de lift) meer irritant is voor huurders van de bovenstraten, een ander gebrek (bijvoorbeeld zwerfvuil) weer meer irritant is voor huurders van de benedenstraten. Zij verwijzen ook naar de systematiek van het door de huurcommissie gehanteerde Gebrekenboek, waarin de aanwezigheid van meer dan één gebrek een huurprijsvermindering tot 70% van de maximale huurprijs kan rechtvaardigen.
40.In het algemeen heeft Ymere nog aangevoerd met betrekking tot de problemen buiten de woningen (categorieën E tot en met I) dat deze, voor zover de problemen al aanwezig zijn, geen gebrek kunnen opleveren en voorts dat deze niet voor alle huurders eenzelfde vermindering van woongenot tot gevolg kunnen hebben. Voorts voert Ymere aan dat het Gebrekenboek slechts betrekking heeft op gebreken in de woning en de door de huurders gestelde problemen met name zien op problemen buiten de individuele woningen, terwijl er in elk geval sprake moet zijn van een ernstige aantasting van het huurgenot. Volgens Ymere is niet gebleken dat er sprake is van gebreken die van het huurgenot zodanig aantasten dat een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is, laat staan in een mate als door de huurders gevorderd.
Beoordeling van de gebreken
41.Er is een gebrek aanwezig indien er sprake is van een (niet aan de huurder toe te rekenen) omstandigheid waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
42.De huurovereenkomsten hebben betrekking op flatwoningen in een eind jaren zestig van de vorige eeuw gebouwd complex. Dat betekent dat er niet van uit kan worden gegaan dat bepaalde voorzieningen, zoals gevel- en vloerisolatie en de stookisolatie, bij de soort woningen als waartoe het gehuurde behoort van dezelfde kwaliteit zijn als soortgelijke voorzieningen bij woningen in complexen die aanzienlijk later zijn gebouwd. Dergelijke oudere complexen plegen te worden verbeterd door het uitvoeren van renovatieprojecten, zoals ook bij het onderhavige complex in de bedoeling ligt. Daarnaast volgt uit artikel 7:243 BW Pro dat huurders de mogelijkheid hebben om verbetering van de isolatie van gevels en kruipruimte en vervanging van de verwarmingsinstallatie af te dwingen, maar dat daaraan wel een huurverhoging verbonden zal zijn. Zolang een renovatie of een verbetering op de voet van artikel 7:243 BW Pro niet heeft plaats gevonden, blijft de maatstaf voor de vraag of er sprake is van een gebrek het huurgenot dat een huurder redelijkerwijs van een ouder complex als het onderhavige mag verwachten indien dat goed is onderhouden.
43.Uit het voorgaande volgt dat het enkele ontbreken van isolatie in de gevel en de kruipruimte geen gebrek oplevert, omdat dergelijke voorzieningen ook bij een goed onderhouden maar niet gerenoveerd ouder complex niet zonder meer mogen worden verwacht. Dat er sprake is van andere gebreken aan de gevels is niet concreet gesteld of onderbouwd.
44.Het voorgaande heeft ook te gelden ten aanzien van de stookinstallatie en de wijze van bemetering. Voldoende staat vast (dat heeft Ymere ook bevestigd) dat verdere vernieuwing van de verwarminginstallaties tot gevolg zal hebben dat de stookkosten aanzienlijk zullen worden verminderd. Gesteld noch gebleken is echter dat de verwarmingsinstallatie (waarvan de ketels en algemene leidingen vanaf 2009 in de verschillende blokken werden vernieuwd) op enig moment vanaf 1 december 2010 niet voldeden aan de eisen die mogen worden gesteld aan een verwarmingssysteem in een ouder complex als het onderhavige. Evenmin hebben de huurders concrete cijfers overgelegd waaruit blijkt dat hun stookkosten dermate hoog waren, dat deze de grenzen van hetgeen de huurders van dergelijke woningen redelijkerwijs mogen verwachten hebben overschreden.
45.Maatstaf blijft echter wel de goed onderhouden woning van de betreffende soort. Dat betekent dat de huurders mogen verwachten dat bijvoorbeeld hang- en sluitwerk in goede staat blijft verkeren. In het onderhavige complex betekent dit dat vooral de schuiframen gangbaar en tochtdicht blijven. Voldoende is komen vast te staan dat dit laatste niet steeds het geval is en dat dit in min of meer dezelfde mate geldt voor het gehele complex. Dat de oorspronkelijke rubbers voor de schuiframen niet meer te koop zijn en dat Ymere derhalve moet improviseren is niet een omstandigheid die aan de huurders kan worden toegerekend. Dat betekent dat wordt geoordeeld dat er in dit opzicht sprake is van een gebrek.
46.Dat de ventilatiemogelijkheden van de woningen van de huurders (eisers) zodanig zijn dat deze een gebrek opleveren is niet gebleken. Ook hier geldt als maatstaf de ventilatiemogelijkheden die in een complex als het onderhavige mogen worden verwacht. Verder mag de huurder verwachten dat de ventilatiemogelijkheden zodanig zijn dat deze bij normaal gebruik geen schimmelproblemen veroorzaken en voorts dat de verhuurder redelijke en voor de hand liggende maatregelen treft die de ventilatiemogelijkheden vergroten. Dat er in de woningen van de huurders sprake is van ernstige schimmelvorming als gevolg van onvoldoende ventilatieproblemen is niet gebleken. Wel staat vast dat Ymere bij de huurders de daarvoor in aanmerking komende binnendeuren heeft ingekort. Een en ander betekent dat niet is komen vast te staan dat er sprake is van een gebrek wegens onvoldoende ventilatiemogelijkheden.
47.Huurders van een goed onderhouden woning mogen wel verwachten dat de leidingen en andere onderdelen van de warmwatervoorziening op elkaar zijn afgestemd, althans dat verschillen niet tot problemen bij de warmwatervoorziening leiden als gevolg van de daardoor optredende drukverschillen. Voldoende is komen vast te staan (reeds omdat dit door de corporaties is erkend) dat dit probleem zich heeft voorgedaan in de blokken F-M vanaf de vernieuwing van de collectieve installaties in 2008 en 2009 (in gebruik genomen in mei 2009 en juli 2010). Dat betekent dat er van uit wordt gegaan dat de woningen gelegen in deze blokken in dit opzicht (ook) vanaf 1 december 2010 een gebrek kenden.
48.Huurders van een goed onderhouden woning mogen eveneens verwachten dat de plafondafdekking en verlichting van de arcades in goede staat verkeert en dat de afwezigheid van die plafondafdekking in elk geval niet leidt tot bevriezing van de waterleiding. Vast staat dat in de blokken F tot en met M vanaf medio 2008 is begonnen met het verwijderen van de plafondafdekking van de arcades ter vervanging van gemeenschappelijke waterleidingen en van de verlichting, maar dat deze werkzaamheden niet zijn afgemaakt tot de zomer van 2011. Afgezien van het ongemak van (het risico op) bevroren waterleidingen wordt het huurgenot ook reeds verminderd door een onafgewerkt plafond. Ook hier is sprake van een gebrek, gelet op de mededelingen van partijen tijdens de plaatsopneming, inhoudende dat deze plafonds in december 2010 en januari 2011 zijn hersteld en vernieuwd, gaat de kantonrechter er van uit dat dit gebrek tot 1 februari 2011 heeft bestaan.
49.Dat de (oude) liften zo vaak defect waren dat reeds in dit opzicht sprake was van een gebrek is niet (voldoende) door de huurders onderbouwd. Wel is, mede gelet op de inhoud van het informatiemateriaal afkomstig van de corporaties en op de waarnemingen tijdens de plaatsopneming, voldoende komen vast te staan dat de algehele staat waarin de oude liften, de bestrating (gladheid), de trappenhuizen en loopbruggen evenals de groenvoorzieningen (zwerfvuil) verkeerden niet zodanig was als de huurders van een goed onderhouden wooncomplex mogen verwachten. Daarnaast is voldoende komen vast te staan dat ook de nieuwe liften te lijden hebben onder storingen en vervuiling. Het feit dat dit, zoals door Ymere aangevoerd, voornamelijk het gevolg is van vandalisme en dat dit probleem pas kan worden opgelost wanneer tijdens de renovatie maatregelen betreffende de toegang worden genomen, doet daar niet aan af. Zoals hiervoor in r.o. 12 en volgende reeds is overwogen kan het voortbestaan van de hier bedoelde gebreken niet aan de huurders worden toegerekend. Voorzover zou moeten worden geoordeeld dat in dit opzicht van Ymere thans redelijkerwijs niet méér maatregelen kunnen worden verlangd dan zij reeds heeft genomen, zou dat niet meebrengen dat er geen sprake is van een gebrek dat een huurverlaging kan rechtvaardigen. De staat van de hier bedoelde algemene ruimten levert daarom ingaande 1 december 2010 een gebrek op.
50.Niet gebleken is dat er in of om een bepaalde woning sprake is van een bepaald gebrek dat niet ook in andere woningen (van hetzelfde blok) aanwezig is. Tussen de verschillende (groepen van) blokken zijn wel verschillen. Waar het de situatie in de algemene ruimten betreft (de trappenhuizen, liften, galerijen en arcades, de bij het gehuurde behorende groenvoorzieningen) kan het huurgenot bij alle woningen van een bepaald blok worden beïnvloed door alle tekortkomingen in die ruimten. Per woning zal verschillen welke algemene ruimte het meest wordt gebruikt. Niet gebleken is echter dat er op enig sprake is of was van zodanige kwaliteitsverschillen in de (delen van) de algemene ruimten van een bepaald blok, dat er een onderscheid moet worden gemaakt tussen boven- en beneden woningen. Naar het oordeel van de kantonrechter is het niet gerechtvaardigd om bij de benedenwoningen de staat van de trappenhuizen buiten beschouwing te laten, omdat het voor de hand ligt dat de bewoners van de woningen de trappenhuizen en de daarbij behorende doorgangen gebruiken om van en naar hun woningen te gaan. Bovendien is van belang dat bewoners van de benedenwoningen op bezoek zullen gaan bij bewoners en voorzieningen van de bovenwoningen terwijl voorts de algehele uitstraling van een blok eveneens van invloed is op het huurgenot van (ook) de huurders van benedenwoningen. Gelet op het voorgaande zal per blok worden beoordeeld in hoeverre er sprake is van een gebrek en gedurende welke periode dat het geval was.
51.Dat er sprake zou zijn van omstandigheden van immateriële aard die als een gebrek althans een tekortkoming van Ymere kwalificeren, hebben de huurders onvoldoende onderbouwd. De huurders hebben gesteld dat er huurders zijn die plannen met betrekking tot de binnenkant van hun woning langdurig hebben uitgesteld naar aanleiding van opeenvolgende voorstellen en berichten van de zijde van Ymere. Dit is voorstelbaar, maar dat berust ook in hoge mate op de keuzes en inschattingen van de betreffende huurders. Dat de huurders (eisers) concrete plannen hadden, dat zij die hebben uitgesteld als gevolg van toezeggingen van Ymere waarbij zij er geen rekening mee behoefden te houden dat Ymere die niet kon of wilde nakomen, en dat zij als gevolg daarvan een aanmerkelijk huurgenot hebben gemist dat zij zonder die toezeggingen wel zouden hebben gehad, hebben de huurders onvoldoende met concrete feiten of omstandigheden onderbouwd.
52.Uit het voorgaande volgt dat de volgende omstandigheden (in elk geval) ingaande 1 december 2010 kwalificeren als een gebrek:
In het hele complex:
a. het feit dat (veel) schuiframen onvoldoende gangbaar en tochtvrij zijn;
b. de staat van de liften, de bestrating, de trappenhuizen, loopbruggen en de groenvoorzieningen;
In de blokken F tot en met M:
c. storingen in de warmwatervoorzieninig;
d. de afwezigheid van plafondafdekking van de arcades.
Er wordt uitgegaan van de aanwezigheid van laatstbedoeld gebrek tot 1 februari 2011. Voor de overige gebreken geldt dat zij nog steeds aanwezig zijn.
53.Vervolgens moet worden bepaald of deze gebreken het huurgenot verminderen in een mate die een huurvermindering rechtvaardigt en zo ja, in welke mate. Naar het oordeel van de kantonrechter leveren die gebreken niet een zodanig ernstige aantasting van het huurgenot op dat een huurvermindering zoals door de huurders is gevorderd gerechtvaardigd is. Wel vormt ook reeds de combinatie van de hiervoor bij 52 onder a. en b. bedoelde gebreken een zodanige inbreuk op het huurgenot dat de huurders redelijkerwijs mogen verwachten dat enige huurverlaging gerechtvaardigd is. De kantonrechter waardeert die verlaging op 10% van de door de huurders verschuldigde huurprijs.
54.Voor de woningen in de blokken F tot en met M komt daarboven nog een vermindering van het huurgenot als gevolg van de combinatie van de hiervoor bij 52 onder c. en d. bedoelde gebreken (per 1 februari 2011 de onder c. genoemde gebreken). De kantonrechter waardeert de daardoor gerechtvaardigde huurverlaging op 5% per genoemd gebrek.
55.Uit het voorgaande volgt dat eisers die een woning huren in de blokken A tot en met E aanspraak hebben op een huurverlaging van 10% van de verschuldigde huurprijs ingaande 1 december 2011 tot het moment waarop de hiervoor bij 52 onder a. en b. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven.
Eisers die een woning huren in de blokken F tot en met M hebben aanspraak op een huurverlaging van 20% van de verschuldigde huurprijs ingaande 1 december 2010 tot 1 februari 2011 en op een huurverlaging van 15% van de verschuldigde huurprijs ingaande 1 februari 2011 tot het moment waarop de hiervoor bij 52 onder a., b. en c. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven.
56.Voor de eisers in de onderhavige procedure kan per eiser hiervoor het volgende overzicht worden gegeven van respectievelijk het adres van het gehuurde, het blok waarin dat is gelegen, de laatstelijk verschuldigde huurprijs en 80% respectievelijk 85% daarvan:
Naam huurder Adres gehuurde Blok Huurprijs 80% 85%
[eiser A] Adres L+M € 504,96 € 403,97 € 429,22
[eiser B] Adres L+M € 491,72 € 393,38 € 417,96
[eiser C] Adres L+M € 504,96 € 403,97 € 429,22
[eiser D] Adres L+M € 422,22 € 337,78 € 358,89
[eiser E] Adres L+M € 758,57 € 606,86 € 644,78
[eiser F] Adres L+M € 427,29 € 341,83 € 363,20
[eiser G] Adres L+M € 664,16 € 531,33 € 564,54
[eiser H] Adres L+M € 447,52 € 358,02 € 380,39
[eiser I] Adres L+M € 541,10 € 432,88 € 459,94
57.Dit betekent dat de vordering van de huurders wordt toegewezen zoals hieronder wordt bepaald.
58.Gelet op de afloop van het geding en de daarin gebleken omstandigheden zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd.
BESLISSING
De kantonrechter:
I.verlaagt de door [eiser A] verschuldigde huurprijs exclusief bijkomende kosten met ingang van 1 december 2010 tot € 403,97 en met ingang van 1 februari 2011 tot € 429,22 tot het moment waarop de hiervoor bij rechtsoverweging 52 onder a., b. en c. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven;
II.verlaagt de door [eiser B] verschuldigde huurprijs exclusief bijkomende kosten met ingang van 1 december 2010 tot € 393,38 en met ingang van 1 februari 2011 tot € 417,96 tot het moment waarop de hiervoor bij rechtsoverweging 52 onder a., b. en c. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven;
III.verlaagt de door [eiser C] verschuldigde huurprijs exclusief bijkomende kosten met ingang van 1 december 2010 tot € 403,97 en met ingang van 1 februari 2011 tot € 429,22 tot het moment waarop de hiervoor bij rechtsoverweging 52 onder a., b. en c. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven;
IV.verlaagt de door [eiser D] verschuldigde huurprijs exclusief bijkomende kosten met ingang van 1 december 2010 tot € 337,78 en met ingang van 1 februari 2011 tot € 358,89 tot het moment waarop de hiervoor bij rechtsoverweging 52 onder a., b. en c. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven;
V.verlaagt de door [eiser E] verschuldigde huurprijs exclusief bijkomende kosten met ingang van 1 december 2010 tot € 606,86 en met ingang van 1 februari 2011 tot € 644,78 tot het moment waarop de hiervoor bij rechtsoverweging 52 onder a., b. en c. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven;
VI.verlaagt de door [eiser F] verschuldigde huurprijs exclusief bijkomende kosten met ingang van 1 december 2010 tot € 341,83 en met ingang van 1 februari 2011 tot € 363,20 tot het moment waarop de hiervoor bij rechtsoverweging 52 onder a., b. en c. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven;
VII.verlaagt de door [eiser G] verschuldigde huurprijs exclusief bijkomende kosten met ingang van 1 december 2010 tot € 531,33 en met ingang van 1 februari 2011 tot € 564,54 tot het moment waarop de hiervoor bij rechtsoverweging 52 onder a., b. en c. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven;
VIII.verlaagt de door [eiser H] verschuldigde huurprijs exclusief bijkomende kosten met ingang van 1 december 2010 tot € 358,02 en met ingang van 1 februari 2011 tot € 380,39 tot het moment waarop de hiervoor bij rechtsoverweging 52 onder a., b. en c. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven;
IX.verlaagt de door [eiser I] verschuldigde huurprijs exclusief bijkomende kosten met ingang van 1 december 2010 tot € 432,88 en met ingang van 1 februari 2011 tot € 459,94 tot het moment waarop de hiervoor bij rechtsoverweging 52 onder a., b. en c. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven;
X.compenseert de kosten van de procedure in dier voege dat elk der partijen de eigen kosten draagt
XI.verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
XII.wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 juni 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter