Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/2968
uitspraak van de meervoudige kamer van 24 mei 2012 in de zaak tussen:
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(mr. B. Brekveld).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2011 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan [adres] te [plaats] (hierna: eisers object) voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 182.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 7 november 2011 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 april 2012. Eiser is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn broer, [naam]. Verweerder is verschenen in de persoon van mr. B. Brekveld, bijgestaan door R. Gordinou de Gouberville, taxateur.
Feiten
De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan. Eiser is mede-eigenaar en verhuurder van het object aan [adres] te [plaats]. Volgens het bestemmingsplan rust op het object de bestemming ‘gemengde doeleinden’. Dit houdt in dat het object mag worden gebruikt als woning, kantoor, bedrijfsruimte en/of winkel. Het in het souterrain gelegen object wordt gebruikt als winkel.
De bestreden uitspraak gaat over de waarde van het object. Verweerder heeft de waarde voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 182.000. De waardepeildatum is 1 januari 2010.
Geschil en beoordeling
1. Verweerder stelt in de bestreden uitspraak dat de waarde moet worden bepaald volgens de in de Wet WOZ vastgestelde uitgangspunten. Voorts stelt verweerder dat eisers object is gewaardeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de toegekende huurwaarden zijn herleid van binnen de gemeente Amsterdam gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum zijn verhuurd. Verweerder stelt dat hierbij onder andere rekening is gehouden met de ligging, de kwaliteit, de doelmatigheid, de aanwezige voorzieningen en de grootte van het object. In de kapitalisatiefactor zijn zaken als leegstandrisico en zakelijke lasten verdisconteerd. De bruto jaarhuur vormt volgens verweerder het uitgangspunt voor de waardering. Volgens verweerder is, gelet op alle waardebepalende factoren en in het bijzonder gelet op de rond de waardepeildatum gerealiseerde verhuurcijfers van vergelijkbare objecten, de waarde van eisers object niet te hoog vastgesteld.
2. Eiser voert aan dat de door verweerder gehanteerde bruto jaarhuur te hoog is bepaald. Eiser geeft aan een jaarhuur van € 6.360 te ontvangen. Dat komt neer op
€ 96 per m², terwijl verweerder uitgaat van € 240 per m². Eiser is van mening dat de door verweerder gehanteerde jaarhuur niet kan worden gerealiseerd voor een donker souterrain waar tweedehands kleding wordt verkocht.
Ter zitting stelt eiser nog dat het object met ingang van 2011 is verhuurd aan een reisbureau voor € 113 per m².
3. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die op de waardepeildatum aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
4. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de
WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Uit de gedingstukken – de rechtbank doelt hierbij onder meer op het taxatierapport van 25 januari 2012 – en het verhandelde ter zitting blijkt dat verweerder de WOZ-waarde van eisers object heeft bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Eiser heeft het gebruik van deze methode niet betwist en ook de rechtbank komt het gebruik van deze methode in deze zaak niet onjuist voor. De door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 11,5 is evenmin in geschil.
Het geschil spitst zich toe op de vraag of het eigen huurcijfer van het object kan worden gebruikt voor de berekening van de WOZ-waarde, zoals eiser bepleit, of dat moet worden uitgegaan van hogere huurwaardes die uit de marktgegevens volgen, zoals verweerder bepleit.
6. De stelling van eiser dat moet worden uitgegaan van de door hem gerealiseerde huurwaarde onderschrijft de rechtbank niet, nu deze huurprijs, zoals hij ter zitting heeft verklaard, oorspronkelijk circa 10 jaar geleden is overeengekomen en dit te ver van de waardepeildatum is verwijderd om als uitgangspunt te kunnen dienen. Dat eiser de huurprijs jaarlijks heeft geïndexeerd is niet relevant bij onderhavige waardebepaling aangezien de systematiek van de Wet WOZ niet uitgaat van indexatie. Deze huurwaarde laat de rechtbank dan ook buiten beschouwing. Ook de stelling van eiser ter zitting dat het object met ingang van 2011 is verhuurd aan een reisbureau voor € 113 per m² kan hem niet baten. Een huurovereenkomst die zijn stelling onderschrijft is niet overgelegd. Ook overigens heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat een huurwaarde van € 113 per m² een reële huurwaarde is.
7. Verweerder heeft de huurwaarde van eisers object herleid uit de huurprijzen van de referentieobjecten aan [referentieobject I], [referentieobject 2] en [referentieobject 3]. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met eisers object. Het zijn alle objecten met een vergelijkbare ligging aan de Amsterdamse Grachtengordel, die net als eisers object de bestemming ‘gemengde doeleinden’ hebben. De huurprijzen van deze objecten heeft verweerder dan ook ter onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers object mogen gebruiken. De omstandigheid dat het object aan [referentieobject 3] een ander gebruik heeft dan eisers object maakt dat niet anders. De rechtbank heeft geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de stelling van verweerder ter zitting dat bij objecten met een bestemming ‘gemengde doeleinden’ het verschil in gebruik als kantoor, bedrijfsruimte en/of winkel niet tot uitdrukking komt in de huurwaarde. Dit is wel zo indien een object met een dergelijke bestemming in gebruik is als woning en verweerder heeft daarom niet vergeleken met objecten die in gebruik zijn als woning. Dit komt de rechtbank eveneens juist voor.
Het gegeven dat de referentieobjecten qua oppervlakte verschillen van eisers object en dat het referentieobject aan de [referentieobject 2], anders dan eisers object, geen souterrain betreft, leidt evenmin tot het oordeel dat verweerder deze objecten niet als referentieobjecten heeft mogen gebruiken. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening houdt met deze verschillen.
8. Verder is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de huurprijzen van de referentieobjecten de huurwaarde van eisers object is herleid. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is de rechtbank gebleken dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de referentieobjecten en eisers object. De huurwaarde van eisers object laat zich met name goed verklaren door de huurprijzen van de objecten aan [referentieobject I] en [referentieobject 3]. Deze referentieobjecten zijn, net als het object van eiser, gelegen in het souterrain. Verder hebben de referentieobjecten een met eisers object vergelijkbare oppervlakte. Door de huurwaarde van eisers object op € 3 per m² hoger, respectievelijk € 2 per m² lager te bepalen dan de huurprijzen van deze referentieobjecten heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank laten zien dat een huurwaarde van € 240 per m² voor eisers object een reële huurwaarde is. Ook uit de huurprijs van het object aan [referentieobject 2] leidt de rechtbank af dat de huurwaarde voor eisers object niet te hoog is bepaald.
9. Gelet op het voorgaande en het feit dat er tussen partijen geen verschil van mening bestaat over de hoogte van de kapitalisatiefactor komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder de WOZ-waarde van eisers object voor het belastingjaar 2011 niet te hoog heeft bepaald.
10. Dit betekent dat het beroep ongegrond zal worden verklaard.
11. Bij deze beslissing is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. C.M. van Wechem voorzitter, en mr. T. Luigjes en mr. W.A. Swildens, leden, in tegenwoordigheid van mr. S.C. Jacobs, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2012.
griffier rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.