Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Rolnummer: 1184916 CV EXPL 10-32208
Vonnis van: 5 april 2012
F.no.: 497
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
Totaal 55 huurders
allen wonende te Amsterdam
eisende partij
nader veelal te noemen: huurders
gemachtigde: de heer [naam]
t e g e n
stichting Woningstichting De Key
gevestigd te Amsterdam
gedaagde partij
nader te noemen: De Key
gemachtigde: aanvankelijk Van der Hoeden/Mulder gerechtsdeurwaarders
thans mr.drs. E. Goemans
VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij tussenvonnis van 21 juni 2011 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast, welke op 5 september 2011 is gehouden. Voorafgaande aan de comparitie van partijen heeft De Key een map met aanvullende producties in het geding gebracht. Op de comparitie van partijen zijn namens de huurders verschenen [namen van verschenen huurders]. De Key is verschenen bij [naam] (manager), [naam] (rayonmanager) en [naam] (opzichter), vergezeld van haar gemachtigde.
Beide partijen hebben hun standpunten toegelicht – de gemachtigde van De Key mede aan de hand van pleitaantekeningen – en vragen van de kantonrechter beantwoord.
De zaak staat voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1.In het tussenvonnis van 21 juni 2011 heeft de kantonrechter de feiten vastgesteld, de vordering weergegeven en het verweer samengevat.
2.In het tussenvonnis van 21 juni 2011 heeft de kantonrechter reeds beslist, dat de vordering van de huurders niet is gebaseerd op een huurprijsvermindering ex artikel 7:207 BW, zodat de vervaltermijn ex artikel 7:257 BW toepassing mist.
3.De Key heeft onder verwijzing naar het vonnis van de kantonrechter te Amsterdam d.d. 23 juli 2009 (CV 08-35100) betoogt, dat artikel 7:257 BW ook heeft te gelden voor een vordering van de huurder tot vergoeding van schade op grond van artikel 7:208 BW.
Dit verweer wordt door de kantonrechter verworpen. Artikel 7:257 BW bevat voor de huurder een zeer korte vervaltermijn van 6 maanden. In de wettekst is in artikel 257 lid 1 BW expliciet opgenomen dat deze vervaltermijn geldt voor een vordering van de huurder tot vermindering van de huurprijs op grond van artikel 207 lid 1 BW. Nu een vervaltermijn de bevoegdheid tot het instellen van een vordering vergaand beperkt, dient een dergelijke bepaling strikt te worden uitgelegd. Dit betekent dat artikel 7:257 BW niet analoog op een vordering tot schadevergoeding ex artikel 7:208 BW kan worden toegepast.
4.Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter bij zijn beslissing in het tussenvonnis van 21 juni 2011 blijft, dat de huurders in hun vordering kunnen worden ontvangen.
5.De huurders vorderen van De Key een vergoeding van € 570,00/€ 575,00 per huurder voor de hinder en overlast die zij hebben ondervonden van een tweetal grootschalige onderhouds- en verbeteringstrajecten aan de flatwoningen (flats C en D) aan de Loenermark (nummers 319 t/m 631) te Amsterdam. Het eerste traject zag op asbestsanering en buitenschilderwerk en duurde van april 2008 tot juni 2009. Het tweede traject liep van augustus 2009 tot juni 2010 en betrof onder meer het vervangen van standleidingen, van hang- en sluitwerk, aanpassen van warmwaterleiding etc.
De Key heeft overgelegd en toegelicht de technische meerjarenplanning flat C en flat D, de begroting Mulder Obdam, het meerwerkoverzicht Mulder Obdam, opnames, opleverlijsten en meerwerk flat C en flat D en de nieuwsbrieven. Kort gezegd betoogt De Key dat zij heeft getracht met de voorlichting, de planning en individuele maatregelen de reguliere onderhoudswerkzaamheden zodanig uit te voeren dat de overlast zoveel mogelijk werd beperkt. Hierdoor is volgens De Key de ondervonden overlast op zichzelf binnen de grenzen gebleven wat een huurder in het algemeen mag verwachten bij reguliere onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde.
De huurders hebben ter zitting toegelicht welke specifieke hinder zij van de werkzaamheden hebben ondervonden. De door hen gevorderde vergoeding achten zij een gepaste compensatie daarvoor.
6.De kantonrechter stelt voorop, dat de huurders voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij ten gevolge van de door De Key uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden gedurende enige tijd niet het normale ongestoorde genot van het gehuurde hebben gehad. Dit vormt een immaterieel nadeel. De vraag rijst of de huurders in dit geval aanspraak op vergoeding van dat immateriële nadeel kunnen maken.
7.Voor het gebruik van het gehuurde – en daarmee voor het ongestoorde genot van het gehuurde – betalen de huurders maandelijks een huurprijs. Ervan uitgaande dat de door De Key uitgevoerde reguliere onderhoudswerkzaamheden, die gezien de aard en de omvang van de werkzaamheden in het gehuurde gedurende meerdere dagen overlast van niet ondergeschikte aard hebben veroorzaakt, een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW opleveren, is de meest voor de hand liggende actie dat de huurprijs voor de duur van de overlast in het gehuurde met een zodanig bedrag wordt verminderd dat enerzijds een voldoende vergoeding wordt gegeven voor het gebruik van het gehuurde dat de huurders nog van het gehuurde hebben en anderzijds een reëel, zij het enigszins symbolisch, bedrag aan huurprijsreductie wordt toegekend. Bij het bepalen van de hoogte van de huurprijsreductie dient onder meer te worden betrokken of en welke maatregelen de verhuurder heeft genomen en kunnen nemen om die overlast zoveel mogelijk te beperken.
De Key is tot een huurprijsreductie niet bereid gebleken, zodat de huurders daarop in rechte aanspraak dienen te maken. Hiervoor is reeds overwogen dat artikel 7:257 BW de strenge maatstaf aanlegt dat een dergelijke vordering dient te worden ingesteld binnen 6 maanden na – toegespitst op dit geval – de aanvang van de in het gehuurde overlast veroorzakende reguliere onderhoudswerkzaamheden. De huurders hebben binnen die termijn hun vordering niet ingesteld, zodat op die grond het immateriële nadeel – in de vorm van een huurprijsreductie – niet (meer) kan worden vergoed. Overigens hebben de huurders, zoals hiervoor is overwogen, hun vordering kennelijk vanwege die vervaltermijn ook niet op die grond gebaseerd, zodat daar verder niet op behoeft te worden beslist.
8.Vervolgens rijst de vraag of het immateriële nadeel van de huurders – ervan uitgaande dat in dit geval sprake is van een gebrek - bij wege van schadevergoeding ex artikel 7:208 BW jo 6:106 BW dient te worden vergoed.
Hiervoor is reeds overwogen dat de vervaltermijn van artikel 7:257 BW niet op deze vordering van toepassing is.
Artikel 6:106 BW somt slechts drie gevallen op, waarin van vergoeding van immaterieel nadeel sprake kan zijn. Kort gezegd wordt de vergoeding van immaterieel nadeel beperkt tot gevallen, waarin de aansprakelijke persoon het oogmerk heeft immaterieel nadeel toe te brengen of de benadeelde letsel heeft opgelopen of de nagedachtenis van een overledene is aangetast. Het onderhavige geval kan niet onder één van deze categorieën worden gerangschikt, zodat de huurders evenmin aanspraak kunnen maken op een vergoeding ex artikel 7:208 BW jo 6:106 BW.
9.Tot slot is denkbaar dat een verhuurder hetzij rechtens onverplicht hetzij ter bepaling van vaste normen/bedragen voor huurprijsreductie/vergoeding ex artikel 7:207 BW /7:208 BW in geval van onderhoudswerkzaamheden in of rondom het gehuurde (schriftelijk) beleid ontwikkelt en aan huurders bekend maakt, waarin al dan niet onder voorwaarden wordt aangegeven of, en zo ja in welke gevallen en op welke bedragen een huurder aanspraak kan maken. Als een verhuurder op deze wijze aan huurders in aan hen bekend gemaakt schriftelijk beleid toezeggingen doet, kan de verhuurder door huurders daaraan rechtens worden gehouden.
De huurders hebben aangevoerd, dat in dit geval dergelijk schriftelijk beleid is ontwikkeld en neergelegd in de “kaderafspraken voor sociale plannen bij sloop en verbetering 2009 t/m 2010” (hierna: Kaderafspraken). De onderhavige onderhoudswerkzaamheden vallen onder de categorie “niet ingrijpende renovatie”. In dit geval wordt volgens de huurders voldaan aan de eis dat minimaal 2 van de in de nota genoemde werkzaamheden worden uitgevoerd, zodat aanspraak wordt gemaakt op het bedrag van € 575,00.
De Key heeft betwist dat zij aan die Kaderafspraken is gebonden. Bovendien is volgens haar de terminologie in het document onzorgvuldig geformuleerd waardoor allerlei misverstanden kunnen ontstaan en wordt op dit moment met - kennelijk – de andere woningbouwverenigingen en de gemeente Amsterdam overleg gevoerd om het document te herzien.
De kantonrechter stelt vast dat de Kaderafspraken zijn gemaakt tussen de gemeente Amsterdam, de Amsterdamse stadsdelen, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam. Blijkens het document maken de Kaderafspraken deel uit van de Beleidsovereenkomst Wonen Amsterdam 2007 t/m 2010.
Het verweer van De Key dat op een vergoeding van € 575,00 volgens die Kaderafspraken alleen aanspraak kan worden gemaakt als er herinrichtingskosten zijn wordt verworpen. In de Kaderafspraken wordt slechts opgemerkt dat bij niet ingrijpende renovatie “vaak” sprake zal zijn van onvermijdbare herinrichtingskosten. Uit deze bewoordingen volgt dat ook in geval er geen herinrichtingskosten zijn toch aanspraak op zo’n vergoeding kan bestaan. In de Kaderafspraken is de verschuldigdheid van de vergoeding vooral afhankelijk gesteld van het antwoord op de vraag of tenminste 2 van specifiek genoemde werkzaamheden zijn uitgevoerd.
Desalniettemin wijst de kantonrechter de vordering af. Naar het oordeel van de kantonrechter is onvoldoende komen vast te staan dat de (niet overgelegde) Beleidsovereenkomst en de (wel overgelegde) Kaderafspraken rechten creëren waarop individuele huurders rechtstreeks jegens De Key aanspraak kunnen maken. Voorzover er sprake zou zijn van een rechtens bindende toezegging waaraan De Key jegens de huurders is gebonden, heeft De Key weliswaar nieuwe (vervangende) standleidingen aangebracht, maar zijn de overige werkzaamheden afzonderlijk onvoldoende ingrijpend om die onder één van de andere in de Kaderafspraken opgesomde werkzaamheden te rangschikken. Zo zijn de werkzaamheden aan het keukenblok en de badkamer niet gelijk te stellen aan de in de Kaderafspraken genoemde categorie. Hierdoor is aan het minimum van tenminste 2 specifieke in de Kaderafspraken opgesomde werkzaamheden niet voldaan, zodat geen aanspraak kan worden gemaakt op € 575,00 aan vergoeding.
10.Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de vordering afwijst. Mede gelet op het principiële karakter van deze procedure beperkt de kantonrechter het salaris gemachtigde tot het hieronder vermelde bedrag.
BESLISSING
De kantonrechter:
I.wijst de vordering af;
II.veroordeelt de huurders tot betaling van de proceskosten aan de zijde van De Key gevallen, welke worden begroot op
€ 55,00 wegens salaris gemachtigde;
III.verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 april 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.