Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Rolnummer: 1246218 CV EXPL 11-13945
Vonnis van: 23 maart 2012
F.no.: 686
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te Amsterdam
eiser
nader te noemen [eiser]
gemachtigde: G.C. Zijlstra
t e g e n
STICHTING YMERE
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen Ymere
gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 12 april 2011 inhoudende de vordering van [eiser] met producties;
- de conclusie van antwoord van Ymere met producties;
Ingevolge tussenvonnis van 15 juli 2011 zijn vervolgens nog ingediend:
- de conclusie van repliek van [eiser] met een productie;
- de conclusie van dupliek van Ymere met producties
- de akte waarin [eiser] heeft gereageerd op die laatste producties.
Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten en omstandigheden
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1. [eiser] huurt sedert november 1978 van (de rechtsvoorganger van) Ymere de woning aan de [adres] te Amsterdam (hierna het gehuurde).
1.2. Het pand waarin de woonruimte zich bevindt bestaat uit een viertal woonlagen die zijn verbonden aan een gemeenschappelijk trappenhuis. In dat trappenhuis bevindt zich een centrale elektriciteitsmeter die het gemeenschappelijk elektriciteitsverbruik registreert.
1.3. Op het dak van het pand zijn sedert 1978 een viertal dakventilatoren aangebracht. Deze ventilatoren zorgen voor ventilatie in het trappenhuis en de woningen in het pand. Het stroomverbruik van deze ventilatoren wordt via de centrale elektriciteitsmeter geregistreerd.
1.4. De ventilatoren zijn rond 2007 vervangen door nieuwe ventilatoren.
1.5. [eiser] heeft zich in 2009 tot de huurcommissie gewend met het verzoek uitspraak te doen over de verschuldigdheid van de post Elektra algemene ruimten, zulks naar aanleiding van de geplaatste nieuwe ventilatoren.
1.6. De huurcommissie heeft bij uitspraak, verzonden op 4 december 2009, de betalingsverplichting van [eiser] met betrekking de gemeenschappelijke elektriciteitskosten over het jaar 2007 vastgesteld op € 106,19. De huurcommissie heeft daarbij een korting toegepast ter hoogte van het meerverbruik van de nieuwere zwaardere ventilatoren van 1500 kWh. Geen van partijen heeft zich naar aanleiding van deze uitspraak tot de kantonrechter gewend.
1.7. [eiser] heeft zich in 2010 wederom tot de huurcommissie gewend en verzocht de elektriciteitskosten van de centrale voorziening vast te stellen over de jaren 2008 en 2009.
1.8. De huurcommissie heeft bij uitspraak, verzonden op 17 februari 2011, bepaald dat de betalingsverplichting van [eiser] met betrekking tot de gemeenschappelijke elektriciteitskosten over 2008 € 100,56 bedraagt en over 2009 € 139,90.
Vordering en verweer
2. [eiser] vordert primair te verklaren voor recht dat de kosten van het elektraverbruik van de ventilatievoorziening niet voor rekening van hem komen en derhalve dat de kosten van de gemeenschappelijke elektriciteitsvoorzieningen dienen te worden vastgesteld zonder de kosten van het verbruik van de ventilatoren. Subsidiair vordert [eiser] de kosten van het gemeenschappelijk elektraverbruik vast te stellen op € 71,89 over het jaar 2008 en op € 111,50 over het jaar 2009. Dit met veroordeling van Ymere in de kosten.
3. [eiser] stelt – kort gezegd – dat hij zich niet met de uitspraak van de huurcommissie als bedoeld onder 1.8. kan verenigen. Hij is van oordeel dat het elektraverbruik van de ventilatoren niet kan worden aangemerkt als servicekosten. De ventilatievoorziening is niet expliciet tussen partijen overeengekomen. Een huurder mag verwachten dat een woonruimte optimaal geventileerd kan worden. Onvoldoende ventilatie is een gebrek. De ventilatoren op het dak zijn dan ook een wezenlijke andere voorziening dan de trapverlichting of de halofooninstallatie. Subsidiair stelt [eiser] dat de vier ventilatoren zijn vervangen door ventilatoren met een veel krachtiger motor en dus hoger energieverbruik. De oude ventilatoren verbruikten 364 Watt per uur; de nieuwe samen 605 Watt per uur. De huurcommissie heeft over 2007 het meerverbruik vastgesteld op 1500 Kwh (zie hiervoor onder 1.6). Over de jaren 2008 en 2009 dient een zelfde korting te worden toegepast.
4. Ymere voert verweer tegen de vordering en voert daartoe aan dat zij akkoord is met de uitspraak van de huurcommissie. De elektrakosten voor de dakventilatoren zijn aan te merken als servicekosten. [eiser] heeft zich nooit eerder op het standpunt gesteld dat de elektriciteitskosten voor de ventilatoren niet zouden zijn aan te merken als servicekosten. Kosten van mechanische ventilatie vallen daar wel onder. Voor wat betreft het subsidiair gevorderde wijst Ymere op het feit dat de huurcommissie in 2007 zonder enige deugdelijke grondslag een korting van 1500 kWh heeft toegepast. Door een omissie heeft Ymere over die uitspraak niet het oordeel van de kantonrechter gevraagd. De oude ventilatoren dienden vervangen te worden. Ymere heeft daarbij ventilatoren geplaatst die geschikt zijn voor het doel. Ymere onderbouwt met een rapport van Ebatech dat de geplaatste ventilatoren redelijk functioneren en voldoen aan het doel waarvoor deze zijn opgesteld. De elektriciteitskosten voor deze ventilatoren zijn redelijk en dienen dan ook in zijn geheel in de servicekosten te worden doorberekend.
Beoordeling
5. De eerste vraag die beantwoord dient te worden is of de elektriciteitskosten van de dakventilatoren kunnen worden aangemerkt als servicekosten. Artikel 7:237 lid 3 BW Pro bepaalt dat onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Het begrip servicekosten is nader uitgewerkt in het Besluit servicekosten. Onder die kosten vallen elektriciteitskosten voor het verbruik van gemeenschappelijke voorzieningen (artikel 2 onder Pro a). Naar het oordeel van de kantonrechter zijn ventilatoren, zoals de onderhavige, die dienen voor het ventilatiesysteem in de woningen en het trappenhuis aan te merken als een gemeenschappelijke voorziening. Daaruit volgt dat de daaraan verbonden elektriciteitskosten zijn aan te merken als servicekosten. Nu vaststaat dat vanaf 1978 ventilatoren op het pand staan, [eiser] vanaf dat jaar in het gehuurde woont en de daaraan verbonden kosten al jaren ook aan hem zijn doorberekend staat daarmee vast dat deze kosten zijn aan te merken als servicekosten. Daarbij is niet relevant dat die kosten niet als zodanig in de huurovereenkomst staan vermeld. Uit hetgeen [eiser] naar voren heeft gebracht maakt de kantonrechter ook op dat zijn bezwaar zich met name richt tegen de extra kosten van de nieuwe ventilatoren. Het primair gevorderde zal dan ook worden afgewezen.
6. Vervolgens is de vraag of de hogere elektriciteitskosten van de nieuwe ventilatoren aan [eiser] kunnen worden doorberekend. Niet gesteld of gebleken is dat tussen partijen –nog - in geschil is dat de oude ventilatoren aan vervanging toe waren. Wel staat vast dat de huurders, waaronder [eiser], niet gekend zijn in de vervangingsprocedure. Zij zijn na vervanging geconfronteerd met een hoger elektriciteitsverbruik. Door de huurcommissie is in haar uitspraak van februari 2011 bepaald dat met de toegepaste korting en de kwijtschelding van een betalingsverplichting over de jaren 2002 t/m 2006 voldoende recht is gedaan aan de bezwaren van de huurders, waaronder [eiser] dat zij niet gekend zijn in de keuze van de ventilatie. Dit oordeel acht de kantonrechter niet onredelijk.
7. De toets welke kosten Ymere als servicekosten in rekening mag brengen volgt uit artikel 7:259 BW Pro, te weten een redelijke vergoeding voor de geleverde diensten. De vier oude ventilatoren hadden ieder een vermogen van 91 Watt. Bij de vervanging zijn twee ventilatoren van 150 Watt geplaatst, één van 91 Watt en een variabele ventilator van 41-372 Watt. Uit de door Ymere overgelegde analyse van Ebatech van 6 mei 2008 blijkt dat de variabele ventilator - in de gemeten periode - feitelijk continue draait op een vermogen van 160 Watt. In de e-mail van 15 oktober 2010 informeert Ebatech over de voordelen van een ventilator met een variabel toerental, nl. dat de ventilator minder hard gaat draaien als er een rooster wordt dichtgedraaid en harder als er een rooster wordt opengezet. Op grond van deze stukken acht de kantonrechter de keuze voor een ventilator met een variabel toerental niet onjuist. Het terugplaatsen van dezelfde ventilatoren na ruim 30 jaar, zoals Ymere volgens [eiser] blijkbaar had moeten doen, kan dan ook geen uitgangspunt zijn. Een verhuurder heeft binnen marges een vrijheid in keuze van voorzieningen, waarbij ook veranderde eisen van wooncomfort en technische mogelijkheden betrokken dienen te worden. Toets is daarbij de redelijkheid van de kosten.
8. De kantonrechter is van oordeel dat door [eiser] onvoldoende is onderbouwd dat de elektriciteitskosten niet redelijk zijn. De ventilatoren zijn doelmatig want daarover zijn geen klachten geuit. De NUON afrekening over de jaren 2008 en 2009 wordt ook niet betwist. Door de rapporteur van de huurcommissie is op basis van de aangetoonde kosten berekend dat het aandeel van [eiser] in de elektriciteitskosten voor 2008 € 95,78 bedraagt en voor 2009 € 133,24 (beiden exclusief 5% administratiekosten). De huurcommissie heeft die bedragen overgenomen en heeft bepaald dat een korting, zoals door de rapporteur voorgesteld, niet redelijk is. De kantonrechter volgt dit oordeel van de huurcommissie en maakt het de hare. Dit betekent ten aanzien van de subsidiaire vordering van [eiser] dat de kantonrechter de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten voor elektriciteit zal vaststellen op € 100,56 over 2008 en € 139,90 over 2009.
9. Bij deze uitkomst van de procedure wordt [eiser] veroordeeld in de proceskosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. stelt de betalingsverplichting van [eiser] met betrekking tot de servicekosten voor elektriciteit vast op € 100,56 over 2008 en op € 139,90 over 2009;
II. veroordeelt [eiser] in de proceskosten die aan de zijde van Ymere tot op heden begroot worden op € 60,00, inclusief eventueel verschuldigde btw;
III. wijst het meer of anders gevorderde af;
IV. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. H.C. Hoogeveen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 maart 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.