Uitspraak
beschikking
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
Beschikking van 21 maart 2012
in de zaak met nummers 506762 / KG RK 11-3806 SR/RB ten verzoeke van
Deutsche Pfandbriefbank AG tegen [A], [B] en
[C], betreffende het registergoed plaatselijk bekend als
[het pand], verder te noemen het pand.
Verloop van de procedure
Verzoekster heeft op 19 december 2011 een verzoekschrift ex artikel 3:264 lid 5 van het Burgerlijk Wetboek ingediend, welk verzoekschrift aan deze beschikking is gehecht.
Bij faxbericht van 7 maart 2012 heeft verzoekster het ingeroepen huurbeding ten aanzien van [A], huurster van de [het pand], ingetrokken.
Dit verzoek is behandeld ter zitting van 8 maart 2012.
Ter zitting zijn verschenen:
• mr. W.J.P. Jongepier en mr. D.V. Brand, namens verzoekster;
• [C] met mr. C.G.M. Oosterwijk, huurster [het pand], verder te noemen verweerster;
• [veiling-makelaar], veiling-makelaar.
Gronden van de beslissing
[B] (eveneens huurder van [het pand]), alsmede de eigenaren van het pand, zijn, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet ter zitting verschenen.
Verzoekster stelt dat het pand niet is verkocht op de veiling van 19 december 2011. Het pand zal opnieuw geveild moeten worden en op die veiling zal het pand meer opleveren in onverhuurde staat.
Verweerster heeft – samengevat weergegeven – het volgende aangevoerd. Bij huurovereenkomst van 15 november 2007 heeft zij de woning gehuurd. Het gaat om een distributiewoning, die altijd regulier in de verhuur is geweest. Zij betaalt een huurprijs die is gebaseerd op de regels van het wettelijk woningwaarderingssysteem. Volgens verweerster heeft verzoekster het huurbeding niet tijdig ingeroepen en zij verzoekt dan ook het verzoek af te wijzen. Bovendien acht zij het huurbeding in strijd met de wet omdat in dit geval de Huisvestingswet van toepassing is. Op grond van die wet en op grond van de Huisvestingsverordening die in Amsterdam van toepassing is, is een particuliere eigenaar van een distributiewoning – kort gezegd – verplicht die woning te verhuren (aan een kandidaat die daar op grond van de toepasselijke regels voor in aanmerking komt). Bovendien acht verweerster het onredelijk dat het huurbeding ingeroepen wordt. Een opvolgend eigenaar is immers eveneens verplicht de woning tegen min of meer dezelfde voorwaarden te verhuren aan een kandidaat die hiervoor in aanmerking komt. Subsidiair verzoekt zij, indien het verlof voor het inroepen van het huurbeding wordt verleend, om een ontruimingstermijn van zes maanden na de datum van deze beschikking.
De beoordeling
Het verweer dat het huurbeding niet tijdig is ingeroepen zal worden gepasseerd. De eigendomsoverdracht en zelfs de veiling van het pand dienen nog plaats te vinden, zodat verzoekster het beding tijdig heeft ingeroepen.
Uitgangspunt is dat in de hypotheekakte van 10 augustus 2006 een huurbeding is opgenomen. Blijkens de desbetreffende hypotheekakte hebben de eigenaren van het pand niet alleen een recht van hypotheek verleend op het onderhavige pand aan de [straatnaam] doch op in totaal 64 objecten. Het ging om de financiering van een bestaande vastgoedportefeuille. Een groot aantal van de objecten uit die portefeuille betreft woonpanden gelegen in de gemeente Amsterdam waarop de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening van toepassing zijn. Met betrekking tot die panden staat vast dat ze voor een groot deel voor sociale verhuur zijn bestemd en dat het, op zijn minst gesproken, de bedoeling was dat zij – afgezien van een eventuele verbouwing – werden verhuurd. De voorzieningenrechter is van oordeel dat verzoekster redelijkerwijs had kunnen weten of vermoeden dat niet voor alle panden gold dat deze, gedurende de looptijd van de financiering, “tijdelijk” niet zouden worden bewoond in verband met een verbouwing. Verzoekster had derhalve kunnen weten of vermoeden dat de panden in tenminste een groot aantal gevallen gedurende de looptijd van de hypotheekovereenkomst werden verhuurd. Op grond hiervan is de voorzieningenrechter van oordeel dat op verzoekster een onderzoeksplicht rustte en zij er niet zonder meer van kon uitgaan dat, zolang aan haar geen huurovereenkomst ten aanzien van een bepaald pand werd voorgelegd, dat pand “in verbouwing” was. Verzoekster is die onderzoeksplicht onvoldoende nagekomen. Daar komt bij het belang van verweerster om de woning te kunnen blijven huren en het feit dat ook ten aanzien van een opvolgend eigenaar zal gelden dat de woning voor sociale verhuur – met bijbehorende maximale huurprijs – is bestemd. Alle omstandigheden in aanmerking genomen wordt geoordeeld dat verzoekster naar redelijkheid niet tot de uitoefening van het recht om het huurbeding in te roepen kan komen. Het verzoek zal dan ook worden afgewezen.
Verzoekster zal in de kosten aan de zijde van verweerster worden veroordeeld.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
weigert het gevraagde verlof;
veroordeelt verzoekster in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van verweersters en tot op heden begroot op € 384,- aan salaris advocaat;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. Sj.A. Rullmann, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.
Coll.: