Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter,
zaaknummer / rolnummer: 507724 / KG ZA 12-10 HJ/SvE
Vonnis in kort geding van 15 februari 2012
in de zaak van
de stichting
STICHTING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 11 januari 2012,
advocaat mr. A.S. Rueb te Amsterdam,
tegen
[GEDAAGDE],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. S. Kroesbergen te Ede.
Partijen zullen hierna Stadgenoot en [gedaagde] worden genoemd.
1. De procedure
Ter terechtzitting van 1 februari 2012 heeft Stadgenoot gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht. [gedaagde] heeft daarnaast een pleitnota in het geding gebracht. Ter terechtzitting waren aanwezig aan de zijde van Stadgenoot: [medewerker juridische zaken], medewerker juridische zaken, met mr. Rueb. Aan de zijde van [gedaagde] waren, voor zover van belang, aanwezig: [gedaagde] met mr. Kroesbergen. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
2. De feiten
2.1. Stadgenoot is eigenaresse van de woning gelegen aan de [adres] te Amsterdam (verder te noemen: de woning). Stadgenoot heeft de woning met ingang van 24 april 2007 verhuurd aan mevrouw [huurster] en de heer [huurder] (verder te noemen: de huurders).
2.2. Op 11 maart 2010 hebben de huurders een aanvraag huisbewaring ingediend bij de Dienst Wonen, Zorg en Samenleven van de gemeente Amsterdam (verder te noemen: de Dienst Wonen) voor de periode van 1 april 2010 tot en met 31 maart 2011. Als reden voor de huisbewaring hebben zij aangekruist “Remigratie”. Als huisbewaarder hebben zij hun neef, [gedaagde], voorgedragen. Zowel de huurders als [gedaagde] hebben de aanvraag ondertekend.
2.3. Bij ongedateerde brief met als onderwerp ‘Pro forma huuropzegging i.v.m. huisbewaring’ hebben de huurders Stadgenoot onder meer het volgende meegedeeld:
“Ondergetekende, Mevrouw [huurster] en de heer [huurder], huurders van het perceel [adres], wensen per 31 maart 2011 de huurovereenkomst van de eerdergenoemde woning te beëindigen. (…)”
2.4. Bij brief van 29 maart 2010 met als onderwerp ‘Huisbewaring [adres] REMIGRATIE MAXIMAAL 1 JAAR’ heeft [hoofd vergunningen], hoofd Vergunningen en Toezicht van de Dienst Wonen, de huurders – voor zover van belang – het volgende meegedeeld:
“Naar aanleiding van uw aanvraag huisbewaring delen wij u mee dat de dienst Wonen, Zorg en Samenleven hiermee kan instemmen. De toestemming betreft de periode van 01-04-2010 tot 31-03-2011. (…) Indien de in bewaring gever na afloop van de periode van huisbewaring niet is teruggekeerd, dient de woning terstond ter beschikking van de verhuurder te komen (...)”
2.5. [gedaagde] heeft op 16 februari 2011 telefonisch contact opgenomen met Stadgenoot met het verzoek de huisbewaring met een jaar te verlengen. Aan [gedaagde] is uitgelegd dat dit niet mogelijk is omdat het hier om remigratie gaat. [gedaagde] heeft vervolgens op voornoemde datum nogmaals telefonisch contact opgenomen met Stadgenoot en meegedeeld dat de Dienst Wonen pas over vijf maanden iets voor hem kan doen.
2.6. Stadgenoot heeft op verzoek van [gedaagde] geaccepteerd dat de huurovereenkomst op 30 september 2011 in plaats van op 31 maart 2011 zou eindigen en het verblijf in de woning door [gedaagde] in die periode toegestaan. Bij brief van 23 februari 2011 heeft [huurster] de huurovereenkomst opgezegd per 30 september 2011, hetgeen Stadgenoot bij brief van 25 februari 2011 aan haar heeft bevestigd.
2.7. Op 8 augustus 2011 heeft [gedaagde] wederom telefonisch contact opgenomen met Stadgenoot met het verzoek de einddatum te verzetten. Nadat dit verzoek was afgewezen heeft [gedaagde] meegedeeld dat hij een advocaat in de arm hand zou nemen.
2.8. Bij brief van 10 augustus 2011 heeft mr. V.H.M. Voorn, namens [gedaagde], Stadgenoot onder meer het volgende meegedeeld:
“(…) De heer [gedaagde], mijn cliënt, heeft altijd voor de betaling van de huurpenningen zorg gedragen. In eerste instantie via zijn tante, maar nu dit problemen opleverde, is mijn cliënt al snel rechtstreeks de huurpenningen gaan betalen. Hetgeen uit de bankafschriften blijkt. Medio 2009 is de oorspronkelijke huurster, mevr. [huurster] uit de woning vertrokken. Onbekend met de materie, heeft mijn cliënt informatie ingewonnen bij uw organisatie hoe verder te handelen. Daar is hem, vreemd genoeg, door ene mevrouw [naam], te kennen gegeven dat alleen het aanvragen van “huisbewaring i.v.m. remigratie” tot de mogelijkheden behoorde. (…) Mijn cliënt is medio 2009 op het verkeerde been gezet door een medewerkster van uw organisatie. Wat had moeten gebeuren was een afhandeling conform artikel 266 boek Pro 7 BW (medehuur en voortzetting van de huur), waarbij mijn cliënt dan ook alsnog gebruik van wenst te maken. Voortzetting van de huurovereenkomst is mogelijk nu mijn cliënte vanaf 2007 middels een gezamenlijk huishouden in de woning verbleef en uw organisatie daarvan op de hoogte was nu u de huurpenningen altijd van mijn cliënt heeft ontvangen en gehouden. (…)”
2.9. Bij brief van 29 augustus 2011 heeft Stadgenoot mr. Voorn onder meer het volgende meegedeeld:
“(…) Uw cliënt heeft begin 2010 samen met de hoofdhuurders van [adres] huisbewaring aangevraagd op basis van remigratie. Op basis van remigratie is huisbewaring slechts mogelijk voor de duur van één jaar; verlenging is niet mogelijk. Dit staat duidelijk op zowel het aanvraagformulier als op de bevestigingsbrief van de Dienst Wonen van de gemeente Amsterdam vermeld. Uw cliënt had toen dus al kunnen weten op welke gronden en voor welke maximale duur de huisbewaring zou gelden; hij heeft de formulieren immers zelf ondertekend. Wij bestrijden dat een van onze medewerkers uw cliënt mondeling verkeerd zou hebben voorgelicht. (…) Uit coulance heeft Stadgenoot uw cliënt toegestaan om de woning nog enkele maanden te gebruiken. Wij zijn bepaald ontstemd dat uw cliënt nu meent, gebruik te moeten maken van deze coulance om nu rechten op de woning te laten gelden. Vanzelfsprekend was onze toestemming slechts bedoeld om de woning tijdelijk te gebruiken, om uw cliënt tegemoet te komen, en niet als (voortzetting van de) huurovereenkomst; wij hebben immers geen huurovereenkomst met uw cliënt en zijn ook niet van plan om deze met hem aan te gaan. De enige overeenkomst die er met betrekking tot deze woning is, is de overeenkomst met de hoofdhuurders [huurster] en [huurder]. Deze hebben de huur opgezegd per 30 september 2011.(…) Uw cliënt heeft nooit een aanvraag tot medehuur ingediend. Voor zover wij uw brief van 10 augustus opvatten als een dergelijke aanvraag namens uw cliënt, wijzen wij deze af. Bij medehuur dient immers sprake te zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dat is hier natuurlijk niet het geval; uw cliënt stelt immers zelf dat de hoofdhuurders al geruime tijd uit de woning zijn vertrokken (…)”
2.10. Bij brief van 20 september 2011 heeft Stadgenoot mr. Voorn het onder meer het volgende meegedeeld:
“(…) Op grond van het bovenstaande raden wij uw cliënt dringend aan, en voor zover nodig sommeren wij uw cliënt, om de woning [adres] uiterlijk op 30 september leeg en ontruimd aan Stadgenoot op te leveren. Geeft uw cliënt hier geen gehoor aan, dan kan hij op 1 oktober de dagvaarding in kort geding van Stadgenoot verwachten in verband met de ontruiming. (…)”
2.11. Op 19 december 2011 is [gedaagde] toegelaten tot de wettelijke schuldsaneringsregeling Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (verder te noemen: WSNP).
2.12. Bij besluit van 2 januari 2012 heeft de Dienst Wonen [gedaagde] een urgentieverklaring verleend.
3. Het geschil
3.1. Stadgenoot vordert – kort gezegd – ontruiming van de woning door [gedaagde] binnen vier weken na betekening van dit vonnis alsmede [gedaagde] te veroordelen aan haar € 468,33 per maand te betalen voor iedere maand of gedeelte daarvan dat hij de woning in gebruik heeft na 1 januari 2012, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.
3.2. Stadgenoot stelt hiertoe – samengevat – dat, hoewel de huur in ieder geval op 30 september 2011 is geëindigd en het huisbewaarderschap in feite al op 31 maart 2011, [gedaagde] in gebreke blijft de woning te ontruimen. Volgens jurisprudentie van de Hoge Raad kan niet van de verhuurder worden verlangd dat hij in een situatie als door [gedaagde] geschetst hem wijst op de mogelijkheid van medehuurderschap. Bovendien zou de door [gedaagde] gestelde gang van zaken geen grond hebben opgeleverd voor medehuurderschap. Het intrekken bij een desintegrerend gezin dat doende is naar Turkije te remigreren, kan niet de in ieder geval vereiste duurzame gemeenschappelijke huishouding opleveren. Evenmin zou een geruime tijd na het vertrek van de huurders uit de woning ingediend verzoek hiertoe ontvankelijk zijn.
3.3. [gedaagde] voert – samengevat – het volgende verweer. [gedaagde] stelt primair dat huisbewaring gelijk moet worden gesteld met onderhuur en dat Stadgenoot, door de huisbewaring met zes maanden te verlengen, voortzetting van de onderhuur heeft gedoogd. [gedaagde] stelt subsidiair dat sprake is van medehuur. De vraag van [gedaagde] is van meet af aan duidelijk geweest, namelijk dat hij de woning wilde blijven bewonen omdat hij met zijn gezin (nog) niet in aanmerking kwam voor andere woonruimte. Die concrete vraag had door Stadgenoot uitgelegd moeten worden als de vraag om hem als medehuurder te beschouwen. [gedaagde] is met zijn gezin bij zijn tante in de woning gaan wonen en op dat moment was er nog geen sprake van een vooruitzicht dat zijn tante de woning zou verlaten. De beslissing samen de woning te betrekken was dan ook gericht op een duurzame samenleving. De feitelijke situatie is aldus dat er sprake was van een duurzame samenleving en pas later, in 2009, kwam de beslissing van de tante om de woning te verlaten. [gedaagde] heeft van Stadgenoot begrepen dat hij in de woning mocht blijven wonen en het had op de weg van Stadgenoot gelegen om het verschil tussen huisbewaring en onderhuur aan hem duidelijk te maken. [gedaagde] stelt meer subsidiair dat, als er al sprake is van huisbewaring, Stadgenoot ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de gewijzigde omstandigheden. Deze wijziging betreft dan vooral dat inmiddels aan [gedaagde] urgentie is verleend, waardoor Stadgenoot de zekerheid heeft dat hij op korte termijn de woning zal verlaten. Ook speelt mee dat [gedaagde] een gezin met jonge kinderen heeft, dat niet zomaar op straat kan worden gezet. Daarnaast doet [gedaagde] uitdrukkelijk een beroep op de reflexwerking van artikel 287b van de Faillissementswet (Fw). Indien de gevraagde ontruiming wordt toegewezen, heeft dit naar alle waarschijnlijkheid mede tot gevolg dat de toepassing van de WSNP wordt beëindigd. Dat is een onevenredig zwaar gevolg voor [gedaagde]. [gedaagde] verzoekt de huisbewaring dan ook voort te zetten, totdat de eerste aan hem aangeboden woning daadwerkelijk voor hem beschikbaar komt. Stadgenoot heeft verder zonder enige motivering of grond veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 468,33 per maand vanaf 1 januari 2012 gevorderd. [gedaagde] heeft de huur altijd trouw betaald en dat doet hij nog steeds. Daarmee ontbreekt elke grond om [gedaagde] tot betaling te veroordelen.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Omdat in dit geval sprake is van een procedure waarin een voorlopige voorziening wordt gevorderd, zal de voorzieningenrechter artikel 127a lid 1 en lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) - waarin is bepaald dat aan het niet tijdig betalen van het griffierecht consequenties worden verbonden - buiten beschouwing laten. Toepassing van deze bepaling zou immers, gelet op het belang van één of beide partijen bij de toegang tot de rechter, leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.
4.2. In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van de verhuurder, in dit geval Stadgenoot, niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.3. [gedaagde] beroept zich erop dat de overeengekomen huisbewaring moet worden gekwalificeerd als onderhuur. Daarbij moet worden vooropgesteld dat de aanduiding van partijen voor hun rechtsverhouding niet beslissend is voor de vraag hoe die rechtsverhouding moet worden gekwalificeerd. Onderzocht moet dus worden of sprake is van de situatie waarin de huurders aan [gedaagde] het genot hebben verschaft van een zelfstandige woning gedurende bepaalde tijd tegen een bepaalde prijs. Dit is op zichzelf wel het geval, maar leidt niet zonder meer tot de normaal daaraan verbonden rechtsgevolgen van artikel 7:269 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). De huisbewaringsovereenkomst moet immers worden gezien als driepartijenovereenkomst tussen verhuurder, huurder en huisbewaarder.
Uitgangspunt van de wet is dat de huurder van woonruimte niet bevoegd is deze geheel aan een ander in gebruik te geven, zie artikel 7:244 BW Pro. In een huisbewaringsovereenkomst geeft de verhuurder daarvoor zijn toestemming, maar onder voorwaarden, die door de huurder en huisbewaarder worden aanvaard. Deze houden in dat de huisbewaring aan een maximum periode is gebonden, dat de huur wordt voortgezet tijdens deze periode en dat de huisbewaarder gedurende die periode met medeweten en instemming van de verhuurder het genot heeft van het gehuurde, terwijl de huisbewaarder ook dient zorg te dragen voor de betaling van de huur. Uiterlijk na ommekomst van de vooraf overeengekomen periode (in het onderhavige geval een jaar) zal de huurder in de woning terug moeten keren teneinde de huurovereenkomst voort te zetten, dan wel de huur moeten beëindigen. In dit geval is tot zekerheid voor die beëindiging reeds op voorhand door de huurders een opzegging ondertekend. Het doel van de huisbewaringsovereenkomst is dus de huurder in de overeengekomen periode nog de mogelijkheid te geven in de woning terug te keren als hij dat zou wensen. Het is in geen geval de bedoeling dat de huisbewaarder tot huurder ‘promoveert’; de huisbewaarder weet al van te voren dat zijn verblijf in de woning nooit langer dan de overeengekomen periode van huisbewaring kan duren.
Nu het de verhuurder vrij staat het in gebruik geven van de woonruimte aan een derde geheel te verbieden, staat het de verhuurder ook vrij deze onder beperkende voorwaarden toe te staan. Dat betekent evenwel dat die vorm van huisbewaring beperkt is tot de overeengekomen periode, zodat daarna aan de kwalificatie van de rechtsverhouding als onderhuur niet meer de onder artikel 7:269 BW Pro geregelde rechtgevolgen zijn verbonden.
4.4. Uitgangspunt is dat [gedaagde] op grond van de toestemming huisbewaring (zie 2.4) toestemming had om als huisbewaarder tot 31 maart 2011 in de woning te verblijven. Stadgenoot heeft [gedaagde] weliswaar toegestaan om de woning tot 30 september 2011 te gebruiken (zie 2.6), maar anders dan [gedaagde] stelt heeft Stadgenoot hiermee niet bedoeld blijvend onderhuur van de woning te gedogen en [gedaagde] heeft dit ook niet zo mogen begrijpen. Het is vanaf het begin af aan duidelijk geweest dat de maximale termijn voor huisbewaring een jaar was. Dit staat duidelijk vermeld op de toestemmingsbrief van de Dienst Wonen en dit is [gedaagde] ook telefonisch meegedeeld door Stadgenoot. Dat Stadgenoot [gedaagde] heeft toegestaan zes maanden langer in de woning te verblijven, om hem zo de gelegenheid te geven andere woonruimte te vinden, leidt er niet toe dat hij alsnog een beroep kan gaan doen op artikel 7:269 BW Pro.
4.5. [gedaagde] heeft zich er ook op beroepen dat sprake is van medehuur. Voor zover de brief van mr. Voorn van 10 augustus 2011 (zie 2.8) al kan worden opgevat als een verzoek om als medehuurder te worden aangemerkt, is in ieder geval niet voldaan aan het criterium van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De huurders waren op dat moment immers al ruim een jaar uit de woning vertrokken. Dat een dergelijk verzoek eerder is gedaan is niet aannemelijk geworden, nog daargelaten of voor het vertrek van de huurders sprake was van een gemeenschappelijke huishouding van de huurders met [gedaagde] gedurende tenminste twee jaar.
4.6. Nu de huurders de huurovereenkomst met ingang van 30 september 2011 hebben opgezegd en niet is gebleken dat tussen Stadgenoot en [gedaagde] een huurovereenkomst tot stand is gekomen, verblijft [gedaagde] vanaf voornoemde datum zonder recht of titel in de woning. De vordering tot ontruiming ligt dan ook voor toewijzing gereed. Dat [gedaagde] door Stadgenoot verkeerd zou zijn voorgelicht, waardoor hij in de veronderstelling verkeerde dat geen ontruiming zou plaatsvinden, heeft hij niet nader onderbouwd. Bovendien zou dit er niet toe hebben geleid dat alsnog een huurovereenkomst tussen [gedaagde] en Stadgenoot tot stand zou zijn gekomen. Voorts heeft Stadgenoot voldoende rekening gehouden met de omstandigheden van [gedaagde] door de huurovereenkomst pas op 30 september 2011 te laten eindigen.
4.7. Het beroep van [gedaagde] op de reflexwerking van artikel 287b van de Fw slaagt evenmin. In de eerste plaats is noch in de wetsgeschiedenis noch in de rechtspraak een aanzet te vinden voor een reflexwerking van die bepaling. Verder heeft art. 287b Fw de strekking huisuitzetting bij betalingsproblemen te voorkomen, maar in het onderhavige geval wordt de gevorderde ontruiming niet gebaseerd op een betalingsachterstand, maar op het zich bevinden in de woning zonder daartoe het recht te hebben. Overigens is ook niet zonder meer aannemelijk dat ontruiming tot gevolg heeft dat de WSNP wordt beëindigd.
4.8. Stadgenoot heeft een spoedeisend belang bij toewijzing van haar vordering, die strekt tot beëindiging van het onrechtmatig gebruik van een – relatief schaarse – sociale huurwoning. Zij is verplicht de woning zo spoedig mogelijk ter beschikking te stellen aan kandidaten die hiervoor in aanmerking komen. Aan het spoedeisend belang voor dit kort geding is derhalve voldaan.
4.9. Aan [gedaagde] zal een ontruimingstermijn van vier weken worden gegund, zoals door Stadgenoot is gevorderd. Dit geeft [gedaagde] voldoende tijd om andere woonruimte te vinden. De voorzieningenrechter neemt hierbij tevens in aanmerking dat Stadgenoot ter terechtzitting heeft verklaard niet tot ontruiming over te zullen gaan indien [gedaagde] gedurende die vier weken of kort daarna een toezegging heeft dat er een andere woning voor hem beschikbaar is.
4.10. De vordering tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling een bedrag van € 468,33 per maand wordt eveneens toegewezen. Ter terechtzitting heeft Stadgenoot toegelicht dat de ervaring leert dat de huurpenningen na een ontruimingsbevel niet meer worden betaald. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij de huurpenningen van de woning zal blijven betalen, zodat hij door deze veroordeling in zoverre niet in zijn belang wordt geschaad.
4.11. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Stadgenoot worden begroot op:
- dagvaarding € 96,14
- griffierecht 267,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.179,14
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te Amsterdam te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Stadgenoot te stellen met machtiging, voor zover vereist, van Stadgenoot om, zo [gedaagde] mocht nalaten aan deze veroordeling te voldoen, de nakoming daarvan te (doen) bewerkstelligen met behulp van de sterke arm, overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering,
5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan Stadgenoot € 468,33 per maand te betalen voor iedere maand of gedeelte daarvan dat hij de woning aan de [adres] te Amsterdam in gebruik heeft na 1 januari 2012,
5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Stadgenoot tot op heden begroot op € 1.179,14,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. S. van Excel, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2012.?