ECLI:NL:RBAMS:2012:8946

• Datum uitspraak: 17 oktober 2012
• Publicatiedatum: 23 juni 2013
• Zaaknummer: C-13-511884 - HA ZA 12-268
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: K. Mans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroepsaansprakelijkheid van een notaris in verband met verkoop van onroerend goed en zorgplicht

In deze zaak, die voor de Rechtbank Amsterdam werd behandeld, stond de beroepsaansprakelijkheid van een notaris centraal. De eiseres, vertegenwoordigd door advocaat mr. H. van Schuppen, stelde dat de notaris, gedaagde, haar niet had gewezen op het aanzienlijke verschil tussen de overeengekomen verkoopprijs van haar panden en de onderhandse biedingen die waren gedaan. De eiseres voerde aan dat dit nalaten van de notaris had geleid tot schade, omdat zij een lagere prijs had ontvangen dan mogelijk was geweest. De rechtbank oordeelde dat de notaris niet had gehandeld in strijd met zijn zorgplicht. De rechtbank stelde vast dat de eiseres op de hoogte was van de onderhandse biedingen en dat zij, ondanks het lagere bedrag, de voorkeur gaf aan de verkoop aan de TV CV omdat zij in haar woning kon blijven wonen. De rechtbank concludeerde dat er geen causaal verband was tussen het nalaten van de notaris en de gestelde schade, aangezien de eiseres niet had betwist dat zij op de hoogte was van de lagere biedingen. De vordering van de eiseres werd afgewezen, en zij werd veroordeeld in de proceskosten. Dit vonnis werd uitgesproken op 26 juni 2013 door mr. K. Mans.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/511884 / HA ZA 12-268

Vonnis van 26 juni 2013

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats eiseres],

eiseres,

advocaat mr. H. van Schuppen, te Amsterdam,

tegen

MR. [gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde],

gedaagde,

advocaat mr. M.C.J. Höfelt, te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 17 oktober 2012, met de daarin vermelde stukken en/of proceshandelingen,
• de akte na tussenvonnis van 9 januari 2013 van [gedaagde], met producties,
• de antwoordakte van 20 februari 2013 van [eiseres].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

2.1.

[eiseres] grondt haar vordering op wanprestatie c.q. onrechtmatig handelen van [gedaagde]. Zij stelt daartoe -kort gezegd- dat [gedaagde] haar voorafgaand aan de verkoop en levering van de panden van [eiseres] aan TV CV niet heeft gewezen op het aanzienlijke verschil tussen de door haar met TV CV overeengekomen koopsom en de daadwerkelijke waarde van de panden. Voorts is volgens [eiseres] ten onrechte het overeengekomen terugkooprecht niet opgenomen in de verkoop- en leveringsakten. En tenslotte heeft [gedaagde] nagelaten om [eiseres] te wijzen op de risico’s verbonden aan de verkoop van de panden aan TV CV hetgeen gelet op de leeftijd van [eiseres] en haar gemoedstoestand in verband met een mogelijke executoriale verkoop, was geboden.

Zorgplicht notaris

2.2.

De rechtbank stelt voorop dat bij beoordeling van de vraag of notaris [gedaagde] schadeplichtig jegens [eiseres] heeft gehandeld, als maatstaf geldt of notaris [gedaagde] in zijn hoedanigheid van notaris bij de uitvoering van zijn werkzaamheden heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan, hetgeen afhankelijk is van de omstandigheden van het geval.

Onderhandse biedingen

2.3.

[gedaagde] heeft ter comparitie verklaard dat hij veel contact had met de veilingnotaris (mr. [naam 1], hierna de veilingnotaris) van wie hij ook informatie heeft ontvangen over onderhandse biedingen die in de weken voorafgaand aan de op 28 februari 2007 geplande veiling van het woonhuis van [eiseres] aan de [adres I] te Amsterdam (hierna de [adres I]) en het appartementsrecht aan de [adres II] te Amsterdam (hierna: de [adres II]) zijn gedaan. Ter comparitie verklaarde [gedaagde] dat die biedingen circa € 200.000,= onder de door [eiseres] met TV CV overeengekomen verkoopprijs zouden liggen, hetgeen [gedaagde] niet zorgelijk vond omdat door de verkoop aan TV CV -anders dan bij executoriale verkoop van de panden- [eiseres] in haar woning kon blijven wonen en zij zeggenschap behield over de panden, aangezien zij als vennoot van de TV CV mede-eigenaar van de panden bleef.

2.4.

Bij voormeld tussenvonnis is [gedaagde] bevolen om -overeenkomstig zijn aanbod- onder meer in het geding te brengen stukken waaruit blijkt dat de onderhandse biedingen op de panden aan de [adres I] en de [adres II] circa € 200.000,= afweken van de tussen [eiseres] en TV CV overeengekomen verkoopprijs.

2.5.

Uit de door [gedaagde] in het geding gebrachte stukken blijkt niet dat de onderhandse biedingen circa € 200.000,= afweken van de tussen [eiseres] en de TV CV overeengekomen verkoopprijs. Uit de overgelegde stukken blijkt dat de biedingen voor het pand aan de [adres I] uiteen lopen van € 1.100.000,= tot en met € 1.750.000,=. De biedingen op de [adres II] lopen uiteen van € 550.000,= tot en met € 1.100.000,=. De hoogste biedingen opgeteld komen neer op een bedrag voor beide panden van

€ 2.750.000,= terwijl TV CV voor deze twee panden tezamen een bedrag heeft betaald van

€ 2.100.000,=, een verschil derhalve van € 650.000,=.

2.6.

Voorts heeft [gedaagde] bij zijn akte na tussenvonnis een verklaring in het geding gebracht van de veilingnotaris waarin onder meer staat dat hij veelvuldig telefonisch contact heeft gehad met [eiseres], haar kinderen en [naam 2]. Uit dat contact is de veilingnotaris gebleken dat [eiseres] zich goed realiseerde dat ze bij het onderhands veilingtraject veel meer geld zou ontvangen voor de panden dan de 2,1 miljoen euro die ze was overeengekomen met TV CV. Volgens de veilingnotaris woog dit voor [eiseres] in het geheel niet op tegen het recht in haar huis te mogen blijven wonen en de omstandigheid dat ze meedeelde in de overwaarde van de panden als vennoot van TV CV. [eiseres] heeft deze verklaring van de veilingnotaris niet betwist. [eiseres] heeft aangevoerd dat de veilingnotaris uitsluitend telefonisch contact met haar heeft gehad en dat hij haar niet schriftelijk heeft gewaarschuwd.

2.7.

De rechtbank is van oordeel dat het op de weg van [gedaagde] had gelegen om [eiseres] te wijzen op het verschil in verkoopprijs tussen hetgeen [eiseres] was overeengekomen met TV CV en de hoogste onderhandse biedingen die de veilingnotaris had ontvangen voor de panden van [eiseres] aan de [adres I] en de [adres II]. [gedaagde] heeft immers erkend dat hij van deze onderhandse biedingen op de hoogte was. De rechtbank is echter tevens van oordeel dat, nu [eiseres] niet heeft betwist dat de veilingnotaris [eiseres] van dit verschil op de hoogte heeft gesteld voorafgaand aan de levering van de panden die plaats heeft gevonden ten overstaan van [gedaagde], het causaal verband tussen dit nalaten door [gedaagde] en de door [eiseres] gestelde schade ontbreekt. [eiseres] heeft immers niet betwist hetgeen in de verklaring van de veilingnotaris is vermeld, zodat thans vaststaat dat zij wist dat zij door de verkoop van de panden aan TV CV een (veel) lager bedrag zou ontvangen dan bij het veilingtraject het geval zou zijn geweest, gelet op de onderhandse biedingen die bij de veilingnotaris waren binnengekomen van welke biedingen [eiseres] op de hoogte was. Dat betekent dat zelfs indien [gedaagde] haar wel had gewaarschuwd, onvoldoende aannemelijk is dat [eiseres] dan zou hebben besloten de levering van de panden aan de [adres I] en de [adres II] aan TV CV geen doorgang te laten vinden. Voldoende aannemelijk is geworden dat voor [eiseres] niet het primaire doel het behalen van de hoogste verkoopopbrengst was, maar dat haar belang te kunnen blijven wonen in haar woonhuis veel zwaarder heeft gewogen. Voorzover [eiseres] tevens heeft bedoeld te betogen dat het op de weg van [gedaagde] had gelegen haar te waarschuwen voor al hetgeen zij was overeengekomen met TV CV, faalt haar betoog. Nu de oprichtingsakte van TV CV niet ten overstaan van [gedaagde] tot stand is gekomen, gaat zijn zorgplicht niet zo ver dat hij zich van alle details van die akte op de hoogte had moeten stellen alvorens tot verkoop en levering van de panden aan TV CV over te gaan. Het voorgaande betekent dat in zoverre geen sprake is van schadeplichtig handelen van [gedaagde] jegens [eiseres].

[adres III]

2.8.

Ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft [gedaagde] verklaard het bedrag dat [eiseres] zou betalen aan haar dochters ten aanzien van het uitkopen van haar dochters met betrekking tot het pand aan de [adres III] te Amsterdam (hierna: de [adres III]), slechts ten dele zag op de waarde van het pand. Volgens [gedaagde] hield het bedrag van € 100.000,= verband met de waarde van het pand en zag de andere

€ 100.000,= op andere posten. Aldus is de rekensom die de tuchtrechter (zie punt 2.16 in het tussenvonnis) heeft toegepast ten aanzien van de waarde van het pand volgens [gedaagde] niet juist (de dochters zijn ieder 1/9 deel eigenaar, ze zijn uitgekocht voor € 200.000, 200.000 x 9 = 1,8 miljoen, dus is het pand 1,8 miljoen euro waard). De rechtbank heeft [gedaagde] bij tussenvonnis bevolen stukken in het geding te brengen waaruit blijkt hoe de € 200.000,= die de dochters van [eiseres] hebben ontvangen in verband met de verkoop van het pand aan de [adres III] is opgebouwd en heeft [gedaagde] bevolen een kopie van de leveringsakte van 23 februari 2007 van het pand aan de [adres III] in het geding te brengen.

2.9.

[gedaagde] heeft hierop bij akte na tussenvonnis betoogd niet over nadere of andere stukken te beschikken waaruit de samenstelling van het bedrag van € 200.000,= blijkt, dan die reeds zijn overgelegd bij conclusie van antwoord.

2.10.

Bij conclusie van antwoord heeft [gedaagde] een e-mail van 9 februari 2007 in het geding gebracht waarin [eiseres] aan de advocaat van een van haar dochters onder meer het volgende heeft geschreven:

“1. Na enig speurwerk, heb ik helaas moeten constateren dat mijn dochter [naam 3], in allereerste aanleg akkoord ging met €100.000 en dat van harte.

2. Vervolgens heeft zij contact gelegd met de Frieslandbank.

Daar heeft zij volgens eigen zeggen onderhandelingen gevoerd in die zin, dat zij 150.000 euro wilde hebben plus nog eens 50.000 euro zwart, wat niet in mijn boeken mag en kan voorkomen.

Dit alles gezien in het licht van mijn naderend faillissement moet ik er met klem op wijzen, dat er thans 150.000 beschikbaar is en dat er van enig zwart geld geen sprake kan zijn.”

Op deze e-mail volgt een e-mailwisseling met de advocaat van de dochter van [eiseres] waaruit blijkt dat uiteindelijk overeenstemming wordt bereikt tussen [eiseres] en haar dochter ten aanzien van het bedrag van € 200.000,=. Uit deze e-mailcorrespondentie leidt de rechtbank af dat het door [eiseres] aan haar dochters betaalde bedrag van € 200.000,= niet is gebaseerd op de reële verkoopwaarde van het pand aan de [adres III], maar dat dit bedrag het resultaat is van onderhandelingen met betrekking tot de verdeling van het pand tussen [eiseres] en haar dochters. Het feit dat daarover is onderhandeld, bergt -ook gelet op de familiaire verhoudingen- meer elementen in zich dan dat het bedrag een weerspiegeling is van de reële verkoopwaarde van het pand. Nu [eiseres] geen overige feiten en of omstandigheden heeft gesteld waaruit blijkt dat [gedaagde] wist dat het pand een andere waarde vertegenwoordigde dan de met TV CV overeengekomen verkoopprijs, kan niet worden aangenomen dat sprake is van schending van de zorgplicht van [gedaagde] jegens [eiseres].

Niet opmaken van taxatierapport door [gedaagde]

2.11.

Voorzover [eiseres] heeft betoogd dat ten onrechte voorafgaand aan de verkoop en de levering van de panden geen taxatierapport is opgesteld, heeft te gelden dat deze omstandigheid niet aan [gedaagde] kan worden tegengeworpen. De zorgplicht van de notaris strekt niet zo ver dat het op zijn weg zou liggen een dergelijk taxatierapport op te laten maken.

Terugkooprecht en garanties vastgoedactiviteiten

2.12.

Volgens [eiseres] was afgesproken met TV CV dat zij de panden weer zou kunnen terugkopen zodra zij daartoe de middelen had verkregen onder meer door de beoogde gezamenlijke vastgoedactiviteiten. Dit terugkooprecht is volgens [eiseres] ten onrechte niet door [gedaagde] opgenomen in de koopaktes en de transportaktes van de panden. Bovendien heeft [gedaagde] volgens [eiseres] nagelaten ten aanzien van de door TV CV te ontplooien vastgoedactiviteiten garanties op te nemen in de koopaktes en of de leveringsaktes van de panden.

2.13.

[gedaagde] heeft een en ander gemotiveerd betwist en betoogd dat een mondeling terugkooprecht dat zou zijn overeengekomen tussen [eiseres] en TV CV hem voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomsten of het passeren van de transportakten niet is meegedeeld. Evenmin wist [gedaagde] van een beoogde garantie van TV CV om vastgoedactiviteiten te gaan ontplooien. Dat zulks [gedaagde] niet bekend was is in de diverse tuchtprocedures door [eiseres] ook toegegeven, aldus [gedaagde].

2.14.

De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] onvoldoende voor bewijs vatbare feiten en of omstandigheden heeft gesteld waaruit zou kunnen blijken dat zij [gedaagde] heeft meegedeeld dat een terugkooprecht dan wel garanties dienende, te worden opgenomen in de verkoopaktes en of de aktes van levering van de panden. De vordering van [eiseres] zal ook op dit punt worden afgewezen.

Bijstand [eiseres] van mr. Oudendijk?

2.15.

Voorzover [gedaagde] het verweer heeft gevoerd dat [eiseres] is bijgestaan in de onderhandelingen ter voorkoming van de executoriale veiling van de panden door een advocaat, behoeft dit gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen verdere bespreking.

Slotsom en proceskosten

2.16.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is van schending van de zorgplicht van [gedaagde] geen sprake, zodat de vordering van [eiseres] zal worden afgewezen. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht 267,00

- salaris advocaat
1.130,00 (2,5 punten × tarief € 452,00)

Totaal €  1.397,00

3. De beslissing

De rechtbank

3.1.

wijst de vorderingen af,

3.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.397,00,

3.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K. Mans en in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2013.